2008년 미국 발 글로벌 금융위기의 여파로 우리나라 아파트 분양시장은 교통, 교육, 문화, 친환경, 의료시설, 상업·레저 등 기반시설이 잘 갖추어진 일부지역을 제외하고는 상당히 위축되어 있는 상황이다. 정부는 2011년에 3.22 부동산 대책과 5.1 부동산 대책을 연이어 발표하며 부동산 경기 부양을 시도하고 있으나 분양가 상한제 폐지, 리모델링 법안 개정, 전·월세 상한제 시행, 보금자리주택 공급방안, 임대아파트 건설 등 실질적인 후속 조치가 늦어짐에 따라 부동산 시장은 여전히 약세를 면치 못하고 있다. 한편으로 부산을 시작으로 경남, 충청 등 지방의 미분양 아파트가 비교적 빠른 속도로 줄어들고 있지만 그 외 수도권은 여전히 미분양 아파트가 적체되어 있어 단기간에 전반적인 부동산 경기회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 여기에 ...
2008년 미국 발 글로벌 금융위기의 여파로 우리나라 아파트 분양시장은 교통, 교육, 문화, 친환경, 의료시설, 상업·레저 등 기반시설이 잘 갖추어진 일부지역을 제외하고는 상당히 위축되어 있는 상황이다. 정부는 2011년에 3.22 부동산 대책과 5.1 부동산 대책을 연이어 발표하며 부동산 경기 부양을 시도하고 있으나 분양가 상한제 폐지, 리모델링 법안 개정, 전·월세 상한제 시행, 보금자리주택 공급방안, 임대아파트 건설 등 실질적인 후속 조치가 늦어짐에 따라 부동산 시장은 여전히 약세를 면치 못하고 있다. 한편으로 부산을 시작으로 경남, 충청 등 지방의 미분양 아파트가 비교적 빠른 속도로 줄어들고 있지만 그 외 수도권은 여전히 미분양 아파트가 적체되어 있어 단기간에 전반적인 부동산 경기회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 여기에 IMF 외환위기 이후 달라진 수요자 위주의 시장구조 하에서 분양주체들은 아파트를 성공적으로 분양하기 위해 다양해진 수요자들의 마음을 움직일 수 있는 여러 형태의 분양 마케팅 전략을 모색해야만 했다. 더불어 분양대상 아파트를 홍보함에 있어서도 잠재수요자들에게 다른 아파트와 차별화된 가치와 장점을 부각시켜 최종 선택하도록 하는 마케팅 활동이 더욱 중요하게 되었다. 이에 본 연구에서는 급변하는 부동산 시장 및 부동산 정책에 대처하고 수요자의 요구에 부응할 수 있는 성공적인 아파트 분양 마케팅 전략 수립에 도움을 줄 수 있는 요인(아파트 가격, 교통여건, 교육, 환경, 브랜드 등)에 대한 조사·분석을 실시하였다. 이를 위해 먼저 기존의 마케팅 전략을 살펴보았고, 아파트 수요자들을 강남과 강북 거주자로 나누어 20대에서 60대까지의 연령층별로 아파트를 구입할 때 선호하는 요인에 대해 실증연구를 수행하였다. 또한 새로운 부동산 정책에 대한 강남과 강북 거주자간 인식의 차이를 확인하여 이 결과를 토대로 구체적인 아파트 분양 마케팅 전략을 수립·활용하는데 도움을 주고자 하였다. 실증연구에서는 “수요자특성별 아파트 분양 시 선호요인”에 대한 설문조사를 실시했는데, 설문지의 내용은 크게 아파트 분양의사, 대출범위, 적정한 평당 분양가격, DTI규제와 가격의 변화, 아파트 구매결정시 선호요인, 현 거주 주택의 불만정도로 구성되었다. 수집된 설문자료를 바탕으로 아파트 분양 마케팅 특성에 관한 사항, 정부의 부동산 정책에 관한 사항, 주거형태적 특성에 관한 사항, 인구통계학적 특성에 관한 사항의 통계량을 파악하기 위하여 빈도분석(frequency analysis)을 하였으며, 아파트 구매결정시 적정 분양가에 영향을 미치는 선호요인에 관한 사항의 통계치를 파악하기 위해서는 다중회귀분석(multiple regression analysis)을 수행하였다. 그 결과 첫째, 설문대상의 63% 이상이 향후 아파트를 분양받을 계획이 있다고 응답해 아파트에 대한 잠재적 수요가 여전히 크다고 볼 수 있으며, 분양 시 필요한 자금 중 일정부분을 금융회사 대출을 통해 구입할 의사가 있음이 높게 나타났다. 둘째, 설문대상자의 87%가 30평형대와 40평형대를 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 30평형과 40평형 위주의 마케팅 전략을 수립할 필요가 있다. 셋째, 50평형 이상의 아파트를 분양하는 경우에 분양 가격할인, 분양금액 유지, 프리미엄 보장이라는 계약조건에 관해 수요자의 선호도가 높게 나타났다. 넷째, 대부분의 사람들이 명품아파트가 있다고 판단하는 것으로 나타났다. 따라서 건설사가 분양을 위해 아파트를 명품아파트로 브랜드화 하는 전략은 효과가 있는 것으로 볼 수 있다. 다섯째, 분양 마케팅 시 단지 내 조경 및 부대시설, 편의시설이 우수하다는 점을 적극적으로 홍보하고 활용할 필요가 있는 것으로 나타났다. 여섯째, 본 연구결과 분양가격 할인이 전제될 경우 미분양 아파트라 할지라도 구매의사가 높은 것으로 나타났다. 일곱째, 아파트의 평당 분양가격 산정 시 아파트 단지가 위치한 입지적 요소와 주변의 친환경적 조건과 편의시설과의 접근성, 세대수 등을 고려할 필요가 있는 것으로 나타났다. 여덟째, 정부의 부동산 정책에 관해 DTI규제 철폐, 분양가 상한제 폐지 그리고 1주택자의 3년 보유 시 양도세 면제조치, 취득세 50% 추가 하향조치가 아파트 거래 활성화에 영향을 미친다고 판단하는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과는 향후 아파트의 신규 분양 시 유용한 자료로 활용될 수 있을 것이며, 또한 사업시행 전 사업의 타당성 검토에서도 분양성과를 예측하는 데 도움이 될 수 있을 것이라 기대한다.
2008년 미국 발 글로벌 금융위기의 여파로 우리나라 아파트 분양시장은 교통, 교육, 문화, 친환경, 의료시설, 상업·레저 등 기반시설이 잘 갖추어진 일부지역을 제외하고는 상당히 위축되어 있는 상황이다. 정부는 2011년에 3.22 부동산 대책과 5.1 부동산 대책을 연이어 발표하며 부동산 경기 부양을 시도하고 있으나 분양가 상한제 폐지, 리모델링 법안 개정, 전·월세 상한제 시행, 보금자리주택 공급방안, 임대아파트 건설 등 실질적인 후속 조치가 늦어짐에 따라 부동산 시장은 여전히 약세를 면치 못하고 있다. 한편으로 부산을 시작으로 경남, 충청 등 지방의 미분양 아파트가 비교적 빠른 속도로 줄어들고 있지만 그 외 수도권은 여전히 미분양 아파트가 적체되어 있어 단기간에 전반적인 부동산 경기회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 여기에 IMF 외환위기 이후 달라진 수요자 위주의 시장구조 하에서 분양주체들은 아파트를 성공적으로 분양하기 위해 다양해진 수요자들의 마음을 움직일 수 있는 여러 형태의 분양 마케팅 전략을 모색해야만 했다. 더불어 분양대상 아파트를 홍보함에 있어서도 잠재수요자들에게 다른 아파트와 차별화된 가치와 장점을 부각시켜 최종 선택하도록 하는 마케팅 활동이 더욱 중요하게 되었다. 이에 본 연구에서는 급변하는 부동산 시장 및 부동산 정책에 대처하고 수요자의 요구에 부응할 수 있는 성공적인 아파트 분양 마케팅 전략 수립에 도움을 줄 수 있는 요인(아파트 가격, 교통여건, 교육, 환경, 브랜드 등)에 대한 조사·분석을 실시하였다. 이를 위해 먼저 기존의 마케팅 전략을 살펴보았고, 아파트 수요자들을 강남과 강북 거주자로 나누어 20대에서 60대까지의 연령층별로 아파트를 구입할 때 선호하는 요인에 대해 실증연구를 수행하였다. 또한 새로운 부동산 정책에 대한 강남과 강북 거주자간 인식의 차이를 확인하여 이 결과를 토대로 구체적인 아파트 분양 마케팅 전략을 수립·활용하는데 도움을 주고자 하였다. 실증연구에서는 “수요자특성별 아파트 분양 시 선호요인”에 대한 설문조사를 실시했는데, 설문지의 내용은 크게 아파트 분양의사, 대출범위, 적정한 평당 분양가격, DTI규제와 가격의 변화, 아파트 구매결정시 선호요인, 현 거주 주택의 불만정도로 구성되었다. 수집된 설문자료를 바탕으로 아파트 분양 마케팅 특성에 관한 사항, 정부의 부동산 정책에 관한 사항, 주거형태적 특성에 관한 사항, 인구통계학적 특성에 관한 사항의 통계량을 파악하기 위하여 빈도분석(frequency analysis)을 하였으며, 아파트 구매결정시 적정 분양가에 영향을 미치는 선호요인에 관한 사항의 통계치를 파악하기 위해서는 다중회귀분석(multiple regression analysis)을 수행하였다. 그 결과 첫째, 설문대상의 63% 이상이 향후 아파트를 분양받을 계획이 있다고 응답해 아파트에 대한 잠재적 수요가 여전히 크다고 볼 수 있으며, 분양 시 필요한 자금 중 일정부분을 금융회사 대출을 통해 구입할 의사가 있음이 높게 나타났다. 둘째, 설문대상자의 87%가 30평형대와 40평형대를 선호하는 것으로 나타났다. 따라서 30평형과 40평형 위주의 마케팅 전략을 수립할 필요가 있다. 셋째, 50평형 이상의 아파트를 분양하는 경우에 분양 가격할인, 분양금액 유지, 프리미엄 보장이라는 계약조건에 관해 수요자의 선호도가 높게 나타났다. 넷째, 대부분의 사람들이 명품아파트가 있다고 판단하는 것으로 나타났다. 따라서 건설사가 분양을 위해 아파트를 명품아파트로 브랜드화 하는 전략은 효과가 있는 것으로 볼 수 있다. 다섯째, 분양 마케팅 시 단지 내 조경 및 부대시설, 편의시설이 우수하다는 점을 적극적으로 홍보하고 활용할 필요가 있는 것으로 나타났다. 여섯째, 본 연구결과 분양가격 할인이 전제될 경우 미분양 아파트라 할지라도 구매의사가 높은 것으로 나타났다. 일곱째, 아파트의 평당 분양가격 산정 시 아파트 단지가 위치한 입지적 요소와 주변의 친환경적 조건과 편의시설과의 접근성, 세대수 등을 고려할 필요가 있는 것으로 나타났다. 여덟째, 정부의 부동산 정책에 관해 DTI규제 철폐, 분양가 상한제 폐지 그리고 1주택자의 3년 보유 시 양도세 면제조치, 취득세 50% 추가 하향조치가 아파트 거래 활성화에 영향을 미친다고 판단하는 것으로 나타났다. 본 연구의 결과는 향후 아파트의 신규 분양 시 유용한 자료로 활용될 수 있을 것이며, 또한 사업시행 전 사업의 타당성 검토에서도 분양성과를 예측하는 데 도움이 될 수 있을 것이라 기대한다.
The situation of the Korean apartment selling market is that it has considerably dwindled except in some parts where infrastructures for traffic, educational, cultural, environment-friendly, medical, commercial and leisure facilities are well equipped, since the financial crisis beginning in 2008. G...
The situation of the Korean apartment selling market is that it has considerably dwindled except in some parts where infrastructures for traffic, educational, cultural, environment-friendly, medical, commercial and leisure facilities are well equipped, since the financial crisis beginning in 2008. Government announced the 3.22 real estate measure and the 5.1 real estate measure in 2011 in succession and attempted to boost the real estate market. The situation of the apartment selling market is that it is very still bearish as follow-up measures have been taken late such as the abolition of the price cap in apartment houses, the amendment of the remodelling bill, the execution of the cap on Chonse and monthly rent, the scheme to supply nest-type housing, the construction of rental housing and the like. But unsold apartment houses have reduced at the rapid rate in localities such as Kyungnam, Chungcheong and the like, beginning from Busan. The situation is that unsold apartment houses have still accumulated in the metropolitan area. For this reason, selling agents are engaging in establishing a diverse forms of selling marketing strategies to get the successful selling performance when they publicize apartment housing for sale. In addition, marketing activities have become more important to enable latent consumers to choose apartment houses by comparing the subject apartment housing with other apartment houses and highlighting a differentiated value and advantage. This study attempted to investigate the existing marketing strategy to sell apartment housing successfully in accordance with consumers' needs in keeping with the rapidly changing real estate market. And it attempted to investigate and analyze preference factors such as apartment price, traffic conditions, education, environment, brand and the like when the prospective buyers resident in Kangnam and Kangbuk areas purchased the apartment house(subdivided the age group from their 20s and the 60s) and investigate what meaning a new real estate policy had for those living in the Kangnam and Kangbuk areas. Ultimately, this study was intended to establish and utilize the specific apartment sale marketing strategy. This study conducted the questionnaire research about "preference factors in selling the apartment housing by the character of consumers" to go beyond the limit of a theoretical investigation into its subject. It asked the respondents to complete the questionnaire including the items such as the intention to sell the apartment housing, the scope of loans, proper selling price per pyong, restrictions on DTI and changes in prices, preference factors in deciding to purchase the apartment house and the degree of satisfaction with the current dwelling. Based on collected data from the questionnaire research, this study conducted frequency analysis to identify statistics on the following matters: matter on the characteristic of the apartment sale marketing; matter on the real estate policy of government; matter on the living-form characteristics; and matter on the demographical characteristics. And multiple regression analysis was conducted to identify statistics on the preference factors influencing the optimal selling price in deciding to purchase the apartment house. As a result, the following findings were obtained: First, more than 63% of the respondents had the plan to purchase the apartment housing in the future. This indicates that latent demand for apartment houses is still large. It was found that they had the intention to purchase the apartment house through equity capital and loans from financial institutions. Second, it was found that 87% of the respondents preferred the apartment house with the area of 30 pyong and 40 pyong. Accordingly, it is necessary to establish the marketing strategy for the apartment house with the are of 30 pyong and 40 pyong. Third, it was found that the respondents had the high level of preference for the discount of the selling price, the maintenance of the selling price and the condition for guaranteeing the selling price in case they purchase the apartment house with the area of more than 50 pyong. Fourth, it was found that most of the respondents judged that there was the prestigious apartment housing. Accordingly, it is thought that the strategy for the construction company to brand the apartment hosing into the prestigious one to sell it is effective. Fifth, it was found that it is necessary to publicize and use the advantages of landscaping, auxiliary facilities and amenities within the apartment complex at the time of its sale marketing. Sixth, it was found that the respondents had the high intention to purchase the apartment housing though it might be unsold if the selling price were discounted. Seventh, it was found that it is necessary to take into consideration the surrounding environment-friendly conditions, accessibility to amenities and the number of households and the like in consideration the locational element of the apartment complex in calculating the selling price per pyong of the apartment house. eighth, it was found that measures such as the abolition of regulations on DTI, the abolition of the cap on the selling price and measure for exempting transfer tax at the time of holding the apartment house for three years and additional measure to lower the acquisition tax by 50% would have an effect on the revitalization of apartment housing transactions. The findings of this study could be utilized as useful data in selling the apartment housing. And if the business agent makes proper use of the findings before the execution of the project, the performance of sale can be predicted to some extent. In addition, this study presented its limitation and the future task.
The situation of the Korean apartment selling market is that it has considerably dwindled except in some parts where infrastructures for traffic, educational, cultural, environment-friendly, medical, commercial and leisure facilities are well equipped, since the financial crisis beginning in 2008. Government announced the 3.22 real estate measure and the 5.1 real estate measure in 2011 in succession and attempted to boost the real estate market. The situation of the apartment selling market is that it is very still bearish as follow-up measures have been taken late such as the abolition of the price cap in apartment houses, the amendment of the remodelling bill, the execution of the cap on Chonse and monthly rent, the scheme to supply nest-type housing, the construction of rental housing and the like. But unsold apartment houses have reduced at the rapid rate in localities such as Kyungnam, Chungcheong and the like, beginning from Busan. The situation is that unsold apartment houses have still accumulated in the metropolitan area. For this reason, selling agents are engaging in establishing a diverse forms of selling marketing strategies to get the successful selling performance when they publicize apartment housing for sale. In addition, marketing activities have become more important to enable latent consumers to choose apartment houses by comparing the subject apartment housing with other apartment houses and highlighting a differentiated value and advantage. This study attempted to investigate the existing marketing strategy to sell apartment housing successfully in accordance with consumers' needs in keeping with the rapidly changing real estate market. And it attempted to investigate and analyze preference factors such as apartment price, traffic conditions, education, environment, brand and the like when the prospective buyers resident in Kangnam and Kangbuk areas purchased the apartment house(subdivided the age group from their 20s and the 60s) and investigate what meaning a new real estate policy had for those living in the Kangnam and Kangbuk areas. Ultimately, this study was intended to establish and utilize the specific apartment sale marketing strategy. This study conducted the questionnaire research about "preference factors in selling the apartment housing by the character of consumers" to go beyond the limit of a theoretical investigation into its subject. It asked the respondents to complete the questionnaire including the items such as the intention to sell the apartment housing, the scope of loans, proper selling price per pyong, restrictions on DTI and changes in prices, preference factors in deciding to purchase the apartment house and the degree of satisfaction with the current dwelling. Based on collected data from the questionnaire research, this study conducted frequency analysis to identify statistics on the following matters: matter on the characteristic of the apartment sale marketing; matter on the real estate policy of government; matter on the living-form characteristics; and matter on the demographical characteristics. And multiple regression analysis was conducted to identify statistics on the preference factors influencing the optimal selling price in deciding to purchase the apartment house. As a result, the following findings were obtained: First, more than 63% of the respondents had the plan to purchase the apartment housing in the future. This indicates that latent demand for apartment houses is still large. It was found that they had the intention to purchase the apartment house through equity capital and loans from financial institutions. Second, it was found that 87% of the respondents preferred the apartment house with the area of 30 pyong and 40 pyong. Accordingly, it is necessary to establish the marketing strategy for the apartment house with the are of 30 pyong and 40 pyong. Third, it was found that the respondents had the high level of preference for the discount of the selling price, the maintenance of the selling price and the condition for guaranteeing the selling price in case they purchase the apartment house with the area of more than 50 pyong. Fourth, it was found that most of the respondents judged that there was the prestigious apartment housing. Accordingly, it is thought that the strategy for the construction company to brand the apartment hosing into the prestigious one to sell it is effective. Fifth, it was found that it is necessary to publicize and use the advantages of landscaping, auxiliary facilities and amenities within the apartment complex at the time of its sale marketing. Sixth, it was found that the respondents had the high intention to purchase the apartment housing though it might be unsold if the selling price were discounted. Seventh, it was found that it is necessary to take into consideration the surrounding environment-friendly conditions, accessibility to amenities and the number of households and the like in consideration the locational element of the apartment complex in calculating the selling price per pyong of the apartment house. eighth, it was found that measures such as the abolition of regulations on DTI, the abolition of the cap on the selling price and measure for exempting transfer tax at the time of holding the apartment house for three years and additional measure to lower the acquisition tax by 50% would have an effect on the revitalization of apartment housing transactions. The findings of this study could be utilized as useful data in selling the apartment housing. And if the business agent makes proper use of the findings before the execution of the project, the performance of sale can be predicted to some extent. In addition, this study presented its limitation and the future task.
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