우리나라의 주거수준은 2008년부터 주택보급율이 100%를 넘어서면서 지속적으로 개선되었지만 전월세 상승등 아직 서민층의 기본적인 주거 수준이 열악하여 소외계층의 상대적 박탈감이 증대되는 등 사회통합에 장애요인으로 작용하고 있다. 이에 정부는 서민층의 주거안정을 위해 저소득층이 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 장기공공임대주택을 공급하고 있으나, ‘09년 기준 10년이상 장기임대주택은 이중 69만호로 절대적으로 부족한 상태에 있다. 정부는 장기임...
우리나라의 주거수준은 2008년부터 주택보급율이 100%를 넘어서면서 지속적으로 개선되었지만 전월세 상승등 아직 서민층의 기본적인 주거 수준이 열악하여 소외계층의 상대적 박탈감이 증대되는 등 사회통합에 장애요인으로 작용하고 있다. 이에 정부는 서민층의 주거안정을 위해 저소득층이 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 장기공공임대주택을 공급하고 있으나, ‘09년 기준 10년이상 장기임대주택은 이중 69만호로 절대적으로 부족한 상태에 있다. 정부는 장기임대주택 공급에 많은 지원정책을 발표하고, 민간부문까지 참여를 독려하고 있으나, 장기임대주택 사업은 장기간의 사업기간, 수익성 저하등으로 공공기관이 주도로 수행하고 있다. 임대주택의 건설사업비에 대해 정부가 국민주택기금, 정부출자금 등으로 지원하고 있으나, 실제로 사업시행자의 부담이 커, 임대주택 공급에 차질이 발생할 수 밖에 없다. 따라서, 임대주택의 면밀한 사업성 분석을 통해 사업의 손실규모를 정확히 판단하고, 이를 통해 민간자본유치, 기타 손실보조 방안이 강구되어야 할 것으로 보인다. 이를 위해서 본 연구에서는 국민임대주택 1호를 건설 및 운영에 따른 사업성 분석체계를 대상으로, 특히 교차보조에 대한 명확한 사업성 분석이 미흡하여 이에 대한 개선방안을 고찰하였다. 이 과정에서 대체가격을 통해 토지부문과 주택부문을 이원화하여 토지부문에서는 임대공동주택용지를 공급함에 따른 손실분을 반영하고, 주택부문에서는 임대공동주택용지를 택지개발업무처리지침상의 원가로 반영하여 교차보조의 적용을 명확히 하였다. 또한, 국민임대주택사업은 건설사업과 임대사업으로 구분되어 있어, 이를 위해 주택부문을 건설사업과 임대사업으로 구분하여, 부문별 사업성 분석이 가능하도록 하였다. 두 번재로는 30년후에 매각가치를 산정하는데 있어, 년평균 지가상승률을 도입하고 있는데, 이에 대한 변동성 진폭이 커, 매각가치로 인한 자본이득의 신뢰성 확보가 저하되고 있다. 따라서, 년평균 지가상승률의 진폭을 최대완화하여 평균적인 지가상승률의 도입하여 사업성 체계를 정립하였다. 마지막으로 건설사업과 임대사업이 사업성격이 상이한 점을 감안 각각 적용되는 자본비용율을 이원화하여 사업성 체계를 분석하였다. 교차보조의 적용, 지가상승률 변경적용을 통한 처분가치 산정의 재정립, 자본비용율의 이원화를 통한 변경 사업성분석을 적용시 사업시행자의 임대사업을 통한 손실폭이 상당히 큰 것으로 분석되었다. 현행 국민임대사업의 손실만회 정책에서 건설사업비의 10%정도를 사업시행자가 부담을 전제로 하고 있으나 위에서 보듯이 임대사업까지 포함시 손실이 커짐에 따라, 서민주거안정이라는 취지로 국민임대의 공급확대를 위하여는 이에 대한 추가적인 지원이 필요할 것으로 나타났다. 이러한 사업성분석으로 사업의 손실규모의 정확한 판단 및 사업의 현금흐름 등을 분석하여, 이를 토대로 임대주택의 자산유동화를 통한 민간자본 유치나, 정부의 추가적인 지원 등을 통해 서민주거안정을 위한 임대주택공급 활성화에 그 목적이 있다.
우리나라의 주거수준은 2008년부터 주택보급율이 100%를 넘어서면서 지속적으로 개선되었지만 전월세 상승등 아직 서민층의 기본적인 주거 수준이 열악하여 소외계층의 상대적 박탈감이 증대되는 등 사회통합에 장애요인으로 작용하고 있다. 이에 정부는 서민층의 주거안정을 위해 저소득층이 저렴하게 장기간 거주할 수 있는 장기공공임대주택을 공급하고 있으나, ‘09년 기준 10년이상 장기임대주택은 이중 69만호로 절대적으로 부족한 상태에 있다. 정부는 장기임대주택 공급에 많은 지원정책을 발표하고, 민간부문까지 참여를 독려하고 있으나, 장기임대주택 사업은 장기간의 사업기간, 수익성 저하등으로 공공기관이 주도로 수행하고 있다. 임대주택의 건설사업비에 대해 정부가 국민주택기금, 정부출자금 등으로 지원하고 있으나, 실제로 사업시행자의 부담이 커, 임대주택 공급에 차질이 발생할 수 밖에 없다. 따라서, 임대주택의 면밀한 사업성 분석을 통해 사업의 손실규모를 정확히 판단하고, 이를 통해 민간자본유치, 기타 손실보조 방안이 강구되어야 할 것으로 보인다. 이를 위해서 본 연구에서는 국민임대주택 1호를 건설 및 운영에 따른 사업성 분석체계를 대상으로, 특히 교차보조에 대한 명확한 사업성 분석이 미흡하여 이에 대한 개선방안을 고찰하였다. 이 과정에서 대체가격을 통해 토지부문과 주택부문을 이원화하여 토지부문에서는 임대공동주택용지를 공급함에 따른 손실분을 반영하고, 주택부문에서는 임대공동주택용지를 택지개발업무처리지침상의 원가로 반영하여 교차보조의 적용을 명확히 하였다. 또한, 국민임대주택사업은 건설사업과 임대사업으로 구분되어 있어, 이를 위해 주택부문을 건설사업과 임대사업으로 구분하여, 부문별 사업성 분석이 가능하도록 하였다. 두 번재로는 30년후에 매각가치를 산정하는데 있어, 년평균 지가상승률을 도입하고 있는데, 이에 대한 변동성 진폭이 커, 매각가치로 인한 자본이득의 신뢰성 확보가 저하되고 있다. 따라서, 년평균 지가상승률의 진폭을 최대완화하여 평균적인 지가상승률의 도입하여 사업성 체계를 정립하였다. 마지막으로 건설사업과 임대사업이 사업성격이 상이한 점을 감안 각각 적용되는 자본비용율을 이원화하여 사업성 체계를 분석하였다. 교차보조의 적용, 지가상승률 변경적용을 통한 처분가치 산정의 재정립, 자본비용율의 이원화를 통한 변경 사업성분석을 적용시 사업시행자의 임대사업을 통한 손실폭이 상당히 큰 것으로 분석되었다. 현행 국민임대사업의 손실만회 정책에서 건설사업비의 10%정도를 사업시행자가 부담을 전제로 하고 있으나 위에서 보듯이 임대사업까지 포함시 손실이 커짐에 따라, 서민주거안정이라는 취지로 국민임대의 공급확대를 위하여는 이에 대한 추가적인 지원이 필요할 것으로 나타났다. 이러한 사업성분석으로 사업의 손실규모의 정확한 판단 및 사업의 현금흐름 등을 분석하여, 이를 토대로 임대주택의 자산유동화를 통한 민간자본 유치나, 정부의 추가적인 지원 등을 통해 서민주거안정을 위한 임대주택공급 활성화에 그 목적이 있다.
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