최근 주택시장의 사업주체들은 다양하고 복잡한 시장 환경의 주택시장에서 성공적인 사업을 위하여 사업 기획단계 부터 체계적이고 객관적인 사업성분석을 필요로 하고 있다. 따라서 이러한 주택시장의 환경을 이해하고 사업성 분석에 필요한 모델을 제시하는 것은 의미 있는 것이다. 이에 본 연구에서는 주택시장에 현실적이고 실용적인 사업성분석인자와 중요도를 도출하고 사업성분석인자 모델을 제시하여 사례현장에 적용, 타당성을 검증하였다. 주택개발사업 전문가그룹인터뷰와 설문조사를 통해 중요도를 검증하고 분석한 결과 첫째, 본 연구에서 도출된 중요 사업성 분석인자는 개발사업의 기획단계에서 분석지수에 의해 평가대상 프로젝트의 사업성을 판단할 수 있는 근거를 제시하였다. 둘째, 사업추진등급 이하의 결과일 경우 기준 점수 이하인 분석인자를 도출하고 개선 가능한 분석인자에 대하여 피드백 과정을 통해 사업추진에 대한 재검토가 가능하였다. 따라서 본 연구의 사업성 분석모델은 실제 주택개발 사업에 대하여 사례현장 분석을 수행한 결과, 분석지수를 통하여 개발업무 실무자에게 현실성 있는 판단기준을 제공할 수 있는 것으로 확인되었다.
최근 주택시장의 사업주체들은 다양하고 복잡한 시장 환경의 주택시장에서 성공적인 사업을 위하여 사업 기획단계 부터 체계적이고 객관적인 사업성분석을 필요로 하고 있다. 따라서 이러한 주택시장의 환경을 이해하고 사업성 분석에 필요한 모델을 제시하는 것은 의미 있는 것이다. 이에 본 연구에서는 주택시장에 현실적이고 실용적인 사업성분석인자와 중요도를 도출하고 사업성분석인자 모델을 제시하여 사례현장에 적용, 타당성을 검증하였다. 주택개발사업 전문가그룹인터뷰와 설문조사를 통해 중요도를 검증하고 분석한 결과 첫째, 본 연구에서 도출된 중요 사업성 분석인자는 개발사업의 기획단계에서 분석지수에 의해 평가대상 프로젝트의 사업성을 판단할 수 있는 근거를 제시하였다. 둘째, 사업추진등급 이하의 결과일 경우 기준 점수 이하인 분석인자를 도출하고 개선 가능한 분석인자에 대하여 피드백 과정을 통해 사업추진에 대한 재검토가 가능하였다. 따라서 본 연구의 사업성 분석모델은 실제 주택개발 사업에 대하여 사례현장 분석을 수행한 결과, 분석지수를 통하여 개발업무 실무자에게 현실성 있는 판단기준을 제공할 수 있는 것으로 확인되었다.
The main bodies of housing markets of today need to carry out a systematic and objective feasibility analysis even from the step of planning in order to succeed in a diverse and complex market environment. Therefore, it is meaningful to understand this housing market environment and propose a necess...
The main bodies of housing markets of today need to carry out a systematic and objective feasibility analysis even from the step of planning in order to succeed in a diverse and complex market environment. Therefore, it is meaningful to understand this housing market environment and propose a necessary model for the feasibility analysis of hosing business. In this vein, the aim of this study was to extract an actual and practical feasibility analysis factor and its importance for housing market, and then present and apply a feasibility analysis factor model to an on-site example, in order to verify the model's validity. For this, the investigator interviewed with and carried out a questionnaire survey of experts in housing development projects. Study findings are as follows:First, the feasibility analysis factor, derived in this study, could provide a ground to evaluate the feasibility of subject projects in the planning of development through an analysis index. Second, when feasibility is under the level of carrying out the projects, it is possible to reexamine the projects through extracting analysis factors of which points are under the standard and via a feedback process for improvable analysis factors. Therefore, the result of applying the feasibility analysis model of this study to actual housing development projects analytically shows that the model could provide a practical evaluation criterion to the person in charge of project development through an analysis index.
The main bodies of housing markets of today need to carry out a systematic and objective feasibility analysis even from the step of planning in order to succeed in a diverse and complex market environment. Therefore, it is meaningful to understand this housing market environment and propose a necessary model for the feasibility analysis of hosing business. In this vein, the aim of this study was to extract an actual and practical feasibility analysis factor and its importance for housing market, and then present and apply a feasibility analysis factor model to an on-site example, in order to verify the model's validity. For this, the investigator interviewed with and carried out a questionnaire survey of experts in housing development projects. Study findings are as follows:First, the feasibility analysis factor, derived in this study, could provide a ground to evaluate the feasibility of subject projects in the planning of development through an analysis index. Second, when feasibility is under the level of carrying out the projects, it is possible to reexamine the projects through extracting analysis factors of which points are under the standard and via a feedback process for improvable analysis factors. Therefore, the result of applying the feasibility analysis model of this study to actual housing development projects analytically shows that the model could provide a practical evaluation criterion to the person in charge of project development through an analysis index.
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문제 정의
주택시장내의 사업주체들은 다변화하고 있는 시장환 경에 의해 기존의 단순한 사업구도가 아닌 다양하고 복잡한 사업구도로 사업을 추진하고 있다. 따라서 본 연구는 이러한 시장 환경에서 필수적으로 요구되는 체계적이고 객관적인 사업성분석을 위한 사업성 분석 모델을 제시하고 타당성검증을 하는 것을 목적으로 하였다. 그 결과 실무자 설문조사를 통하여 분석인자 에 대한 중요도를 분석함으로써 보다 현실적이고 실용적인 사업성 분석모델을 구성 제시하였다.
그러나 이러한 선행연구들은 주택개발 사업의 사업성 분석에 적용하기에는 한계성 을 가지고 있다. 따라서 본 연구에서는 주택개발 사 업에 대하여 사업성분석에 필요한 분석인자와 중요도 를 도출하고 사업성분석인자 모델을 제시하여 사례현 장에 적용, 타당성 검증을 하고자 한다.
본 연구는 주택시장의 사업성분석에 적합한 분석 인자를 분석 도출하여 공동주택사업 사례 현장에만 적용하여 타당성을 검증하는 것으로 연구의 범위를 한정하였다. 본 연구에 적용되는 중요도 분석모델 및 타당성 검증방법은 주택개발업무 실무자들의 인터뷰 와 설문조사를 다음의 그림1과 같은 절차를 통해서 기술통계를 실시하였다.
본장에서는 앞장에서 도출된 분석인자의 중요도를 중요도 값으로 변환시킨 사업성 분석모델을 제시하고 사례현장을 통해 분석모델의 타당성을 검증하려한다.
제안 방법
본 연구에 적용되는 중요도 분석모델 및 타당성 검증방법은 주택개발업무 실무자들의 인터뷰 와 설문조사를 다음의 그림1과 같은 절차를 통해서 기술통계를 실시하였다. 1） 문헌연구들을 통하여 주 택개발사업의 사업성분석 절차를 파악하고, 각 절차 에 따른 다양한 분석인자들을 수집. 2）전문가 그룹 인터뷰를 통하여 절차적 개념의 분류항목을 정하고, 필수적 분석인자를 선별 또는 추가함으로써 사업성 분석인자를 도출한다.
따라서 본 연구는 이러한 시장 환경에서 필수적으로 요구되는 체계적이고 객관적인 사업성분석을 위한 사업성 분석 모델을 제시하고 타당성검증을 하는 것을 목적으로 하였다. 그 결과 실무자 설문조사를 통하여 분석인자 에 대한 중요도를 분석함으로써 보다 현실적이고 실용적인 사업성 분석모델을 구성 제시하였다. 또한 실제 수행되었던 프로젝트를 사례 분석하여 타당성을 검증함으로써 본 연구의 분석모델이 사업성 분석 실 무에 적용이 가능한 현실성 있는 분석모델임을 확인 하였다.
이외에 전문가들의 의견을 통해 주택개발사업에 있어 기존 인자 외 필요한 분석 요소들을 추가하였다. 그리고 사업성분석인자는 다양하게 구분될 수 있으나 절차적 분류항목 내에 주택개발사업의 특성에 맞게 분석인자를 도출하였으며 이것을 정리하면 다음 표3과 같다.
다음 사업성 분석인자모델은 각 분류항목과 분석인자 중요도(%)를 중요도 값으로 변환시킨 것으로 합이 1 이 되도록 기술통계 분석 하였으며 정리하면 다음 표 6과 같다,
본 사례에 대하여 사업추진등급을 얻기 위하여 보완 해야할 평가점수 6.0 이하의 분석인자들을 도출하고, 해당 분석인자에 대하여 재평가를 실시하는 피드백을 수행하였다. 이 과정에서는 평가점수 6.
본 연구는 주택시장의 사업성분석에 적합한 분석 인자를 분석 도출하여 공동주택사업 사례 현장에만 적용하여 타당성을 검증하는 것으로 연구의 범위를 한정하였다. 본 연구에 적용되는 중요도 분석모델 및 타당성 검증방법은 주택개발업무 실무자들의 인터뷰 와 설문조사를 다음의 그림1과 같은 절차를 통해서 기술통계를 실시하였다. 1） 문헌연구들을 통하여 주 택개발사업의 사업성분석 절차를 파악하고, 각 절차 에 따른 다양한 분석인자들을 수집.
본 연구에서 수립된 사업성 분석모델은 개발사업의 절차상 사업구상 및 기획단계를 거친 후 사업성분석 단계에서 활용된다. 분석모델에 의해 산정된 분석지 수로써 대상 프로젝트의 사업성을 판단하게 되며, 사 업추진등급 이하의 결과일 경우 사업추진을 위한 최 소한의 분석지수를 도출할 때가지 피드백과정을 가질 수 있다.
본장에서는 앞장의 사업성분석인자들을 분류한내용 으로 개발사업 관련 업무를 5년 이상 수행하였던 10 인의 전문가로 구성된 그룹의 인터뷰를 실시하여 분 석인자를 도출하였다. 수집된 사업성 분석인자들 중 유사항목의 인자들은 하나의 인자로 삭제, 통합하였다.
사례분석방법은 1）개발사업 전문가 10인에게 사업성 분석모델평가지에 5점 척도（매우불량~매우양호）의 평가를 내리도록 하여 분석지수를 산정하였다. 2）각 사 례의 분석지수 결과에 대해 평균값을 산출, 3）산출된 분석지수 평균값이 해당 프로젝트의 사업성패와 일치 하는가를 확인함으로 분석모델에 대한 타당성을 검증 하였다.
사업성 분석모델의 타당성을 검증하기위하여 대형건 설사의 사업수행 완료된 주택개발사업3건과 사업추진 이 포기된 주택개발사업1건에 대하여 사례분석을 실시하였다. 또한 사례분석에 대한 신뢰성을 높이기 위하여 각 사례현장의 사업수익률 등에 대한 결과를 제 공하지 않았다.
1%의 회수 율을 보였다. 설문내용은 일반설문과 분석인자중요 도 설문으로 구성되었다. 일반 설문사항으로는 담당 업무, 경력, 직급을 통하여 응답자의 개발업무 관련 정도를 파악하려고 기술통계를 하였다.
수집된 사업성 분석인자들 중 유사항목의 인자들은 하나의 인자로 삭제, 통합하였다. 이외에 전문가들의 의견을 통해 주택개발사업에 있어 기존 인자 외 필요한 분석 요소들을 추가하였다. 그리고 사업성분석인자는 다양하게 구분될 수 있으나 절차적 분류항목 내에 주택개발사업의 특성에 맞게 분석인자를 도출하였으며 이것을 정리하면 다음 표3과 같다.
설문내용은 일반설문과 분석인자중요 도 설문으로 구성되었다. 일반 설문사항으로는 담당 업무, 경력, 직급을 통하여 응답자의 개발업무 관련 정도를 파악하려고 기술통계를 하였다. 그 결과 응답 자 중 기획이16.
중요도 설문사항은 주택사업의 사업성분석의 중요도 를 파악하기 위한 것으로 6개의 분류항목과 23개의 분석인자로 5점 척도(매우불량~매우양호) 설문으로 구성되었으며 빈도분석을 하였다. 또한 평가등급별 점수는 다음 표4와 같이 하였다.
대상 데이터
본 사례는 경기도 평택시에서 수행되었던 공동주택사 업으로 13,411평의 사업부지에 총 750세대를 분양한 프로젝트로서 사업개요는 다음 표11과 같다.
본 사례는 경기도 화성시에서 수행되었던 주상복합 사업으로 사업개요는 다음 표10과 같다.
본 사례는 인천광역시 남동구에서 수행되었던 공동주 택 개발 사업으로 사업 개요는 다음 표9와 같으며 대 규모 프로젝트이다.
본 사례는 충남 서산시 예천지구내 10,296평의 사업 부지에 총 624세대를 기획했던 프로젝트였으나 사업 성이 없는 것으로 판단되어 사업추진을 포기했던 경 우이다. 사업개요는 다음 표12와 같다.
데이터처리
2）전문가 그룹 인터뷰를 통하여 절차적 개념의 분류항목을 정하고, 필수적 분석인자를 선별 또는 추가함으로써 사업성 분석인자를 도출한다. 3）도출된 분석인자들에 대하여 개발업무 실무자를 대상으로 설문을 실시, 각 분석인 자에 대한 중요도를 선정하여 사례현장에 분석모델을 적용하여 타당성 검증을 한다.
35%로 주택개발 사업성분석에 가장 큰 영향을 미치며 마케 팅 분석과 시장분석, 재무, 법규, 사회/환경분석 순서로 중요도를 나타냈다. 또한 분석인자중요도 역시 빈 도분석으로 각 분류항목별로 분석하였다. 그 결과는 표5에서와 같이 입지분석에서는 교통성이 큰 비중을 차지하는 것으로 나타났고 각 분류항목마다 분석인자 들이 고루 중요도를 나타내고 있다.
성능/효과
사례분석방법은 1）개발사업 전문가 10인에게 사업성 분석모델평가지에 5점 척도（매우불량~매우양호）의 평가를 내리도록 하여 분석지수를 산정하였다. 2）각 사 례의 분석지수 결과에 대해 평균값을 산출, 3）산출된 분석지수 평균값이 해당 프로젝트의 사업성패와 일치 하는가를 확인함으로 분석모델에 대한 타당성을 검증 하였다. 평가등급별 점수와 분석지수별 사업성판단등 급은 다음 표7, 표8과 같다.
또한 평가등급별 점수는 다음 표4와 같이 하였다. 그 결과 분류항목 중요도에서는 표5에서와 같이 입지분석이 19.35%로 주택개발 사업성분석에 가장 큰 영향을 미치며 마케 팅 분석과 시장분석, 재무, 법규, 사회/환경분석 순서로 중요도를 나타냈다. 또한 분석인자중요도 역시 빈 도분석으로 각 분류항목별로 분석하였다.
일반 설문사항으로는 담당 업무, 경력, 직급을 통하여 응답자의 개발업무 관련 정도를 파악하려고 기술통계를 하였다. 그 결과 응답 자 중 기획이16.7%, 영업50%, 마케팅27.8%, 재무 5.6%의 분포를 보였고 전체응답자의 개발사업 평균 경력은 7.2년으로 분석되었다.
그 결과 실무자 설문조사를 통하여 분석인자 에 대한 중요도를 분석함으로써 보다 현실적이고 실용적인 사업성 분석모델을 구성 제시하였다. 또한 실제 수행되었던 프로젝트를 사례 분석하여 타당성을 검증함으로써 본 연구의 분석모델이 사업성 분석 실 무에 적용이 가능한 현실성 있는 분석모델임을 확인 하였다. 그러나 본 연구는 일반적인 주택개발사업을 대상으로 수립된 모델이므로 사업성격상 특수성이 내 포되어 있는 사업에 대해서는 적용의 한계가 있어 범위를 넓혀 지속적인 연구가 있어야 할 것이다.
1%의 수익률을 보였 던 사업이다. 본 사례에 대한 전문가들의 사업성 분 석지수는 위의 표13의 결과와 같이 입지, 시장, 법규, 마케팅, 재무 등 전반적으로 높은 평가를 받아 분석 지수 7.20로 사업추진등급으로 나타났다. 따라서 사업 성 분석모델에 의한 분석지수는 본 사업의 실제 결과와 일치하는 분석결과를 나타내고 있음을 알 수 있다.
4%의 사업성이 양호하였던 사업 이다. 본 사례에 대한 전문가들의 판단한 사업성 분 석지수는 위의 표13과 같이 6.88로 사업추진둥급으 로 나타났으며 분석인자모델에 의한 분석지수는 본 사업의 실제 결과와 일치하는 분석결과를 나타내고 있다.
분양시장의 공급과잉 및 부 동산 침체로 분양위험요소가 많고 사업수지도 양호하 지 않아 사업을 포기했던 사례이다. 본 사례의 사업 성 분석 지수는 표 13의 결과와 같이 5.30, 사업 불가 등급으로 나타났다
9% 의 사업성이 양호하였던 사업이다. 본 사례의 사업성 분석지수는 표13의 결과와 같이 6.74, 사업추진등급으 로 나타났다. 따라서 본 사업의 실제 결과와 사업성 분석모델에 의한 분석지수가 일치함을 알 수 있다.
분석인자 중 인위적 개선이 가능한 분류항목인 마케 팅분석과 재무분석의 분류인자에 평가점수 7.0 을 적 용했을 경우 분석지수는 5.92로써 역시 사업불가등급 의 결과를 나타냈다. 이러한 결과는 인위적 개선이 불가능한 분석 인자, 특히 본 사례 의 경우 시 장분석인 자와 사회환경 분석인자의 영향 때문인 것으로 나타났다.
후속연구
또한 실제 수행되었던 프로젝트를 사례 분석하여 타당성을 검증함으로써 본 연구의 분석모델이 사업성 분석 실 무에 적용이 가능한 현실성 있는 분석모델임을 확인 하였다. 그러나 본 연구는 일반적인 주택개발사업을 대상으로 수립된 모델이므로 사업성격상 특수성이 내 포되어 있는 사업에 대해서는 적용의 한계가 있어 범위를 넓혀 지속적인 연구가 있어야 할 것이다.
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