본 논문에서는 헤도닉 가격모형과 그랜저 인과분석 및 GARCH(1, 1) 모형을 이용하여 미시적․공간적․거시적 접근을 중심으로 한 아파트 전세가격에 관한 연구를 하였다. 일반적으로 선행연구에서는 주택가격에 대한 연구에서 매매가격을 중심으로 하고 전세가격은 비교차원에서 부가적으로 연구하는데 반해, 본 연구는 전세가격을 중심으로 체계적인 연구를 보여줄 뿐만 아니라 실증적인 연구의 기초를 제공하였다. 이에 본 연구는 아파트 전세가격에 대해 미시적인 측면, 공간적인 측면, 거시적인 측면에 의해서 연구 주제를 세 가지로 나누어 분석을 하였다. 첫 번째, 미시적인 측면으로서 ...
본 논문에서는 헤도닉 가격모형과 그랜저 인과분석 및 GARCH(1, 1) 모형을 이용하여 미시적․공간적․거시적 접근을 중심으로 한 아파트 전세가격에 관한 연구를 하였다. 일반적으로 선행연구에서는 주택가격에 대한 연구에서 매매가격을 중심으로 하고 전세가격은 비교차원에서 부가적으로 연구하는데 반해, 본 연구는 전세가격을 중심으로 체계적인 연구를 보여줄 뿐만 아니라 실증적인 연구의 기초를 제공하였다. 이에 본 연구는 아파트 전세가격에 대해 미시적인 측면, 공간적인 측면, 거시적인 측면에 의해서 연구 주제를 세 가지로 나누어 분석을 하였다. 첫 번째, 미시적인 측면으로서 횡단면 자료를 이용한 서울 아파트 전세가격 결정모형을 구하기 위해 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)를 적용하였다. 분석 결과, 4개의 특성(아파트 특성, 가격특성, 수요․공급적인 특성, 사회적 특성) 중 아파트 특성이 가장 중요한 특성으로 나타났으며, 특히 아파트 특성 중에서 물리적 특성과 경과년수, 접근성에 대한 부분이 유의성 있는 것으로 분석됨으로서 거주에 대한 효용 측면을 중요시 하는 것으로 판단되었다. 또한 가격특성에서도 전국지가변동률과 아파트 매매가격변동률, 아파트 전세가격변동률이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주는 것으로 해석되었다. 그리고 수요․공급적인 특성에서 수요측면에서 인구수가 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었고, 공급측면에서 멸실주택수, 재건축입주량, 재개발입주량이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었다. 사회적 특성에서 장기전세주택 Shift가 있는 지역은 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었다. 두 번째, 공간적인 측면으로서 수익률과 변동성을 이용한 수도권 아파트 전세가격의 공간적 전이효과를 살펴보기 위해 그랜저 인과관계 검정을 하였고, 이를 통해 종합적인 구조를 파악할 수 있었다. 분석 결과, 서울에서 경기남부 또는 서울에서 경기북부로 이동한다는 공간적 전이효과에 대해서는 큰 차이가 없는 것으로 밝혀졌으며, 차이는 로그차분을 이용한 수익률과 24개월 표준편차를 이용한 변동성에서 나오는 영향력의 차이라고 볼 수 있다. 세 번째, 거시적인 측면으로서 거시경제변수와 부동산변수를 이용한 전국 아파트 전세가격의 거시적 동태모형을 분석하기 위해 GARCH(1, 1) 모형을 적용하여 분석하였다. 분석 결과, 1분기 선행시차인 실질GDP 성장률(정의 영향, +)과 회사채수익률(부의 영향, -), 소비자물가상승률(부의 영향, -)이 영향을 주었고, 동차에서 실업률(부의 영향, -)과 전국 아파트 매매가격 변화율(정의 영향, +)이 영향을 주었으며, 12분기 선행시차인 주거용 건축허가면적 변화율(부의 영향, -)이 영향을 준 것으로 나타났다. 세 가지 주제 분석을 통하여 아파트 전세가격에 대한 미시적인 서울 아파트 전세가격 결정모형이 공간적인 전이효과에 의해 수도권으로 확대되었고, 이를 통해 거시적인 전국 아파트 전세가격의 거시적 동태모형으로 연결된다는 것이다.
본 논문에서는 헤도닉 가격모형과 그랜저 인과분석 및 GARCH(1, 1) 모형을 이용하여 미시적․공간적․거시적 접근을 중심으로 한 아파트 전세가격에 관한 연구를 하였다. 일반적으로 선행연구에서는 주택가격에 대한 연구에서 매매가격을 중심으로 하고 전세가격은 비교차원에서 부가적으로 연구하는데 반해, 본 연구는 전세가격을 중심으로 체계적인 연구를 보여줄 뿐만 아니라 실증적인 연구의 기초를 제공하였다. 이에 본 연구는 아파트 전세가격에 대해 미시적인 측면, 공간적인 측면, 거시적인 측면에 의해서 연구 주제를 세 가지로 나누어 분석을 하였다. 첫 번째, 미시적인 측면으로서 횡단면 자료를 이용한 서울 아파트 전세가격 결정모형을 구하기 위해 헤도닉 가격모형(Hedonic Price Model)를 적용하였다. 분석 결과, 4개의 특성(아파트 특성, 가격특성, 수요․공급적인 특성, 사회적 특성) 중 아파트 특성이 가장 중요한 특성으로 나타났으며, 특히 아파트 특성 중에서 물리적 특성과 경과년수, 접근성에 대한 부분이 유의성 있는 것으로 분석됨으로서 거주에 대한 효용 측면을 중요시 하는 것으로 판단되었다. 또한 가격특성에서도 전국지가변동률과 아파트 매매가격변동률, 아파트 전세가격변동률이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주는 것으로 해석되었다. 그리고 수요․공급적인 특성에서 수요측면에서 인구수가 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었고, 공급측면에서 멸실주택수, 재건축입주량, 재개발입주량이 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었다. 사회적 특성에서 장기전세주택 Shift가 있는 지역은 서울 아파트 전세가격에 영향을 주었다. 두 번째, 공간적인 측면으로서 수익률과 변동성을 이용한 수도권 아파트 전세가격의 공간적 전이효과를 살펴보기 위해 그랜저 인과관계 검정을 하였고, 이를 통해 종합적인 구조를 파악할 수 있었다. 분석 결과, 서울에서 경기남부 또는 서울에서 경기북부로 이동한다는 공간적 전이효과에 대해서는 큰 차이가 없는 것으로 밝혀졌으며, 차이는 로그차분을 이용한 수익률과 24개월 표준편차를 이용한 변동성에서 나오는 영향력의 차이라고 볼 수 있다. 세 번째, 거시적인 측면으로서 거시경제변수와 부동산변수를 이용한 전국 아파트 전세가격의 거시적 동태모형을 분석하기 위해 GARCH(1, 1) 모형을 적용하여 분석하였다. 분석 결과, 1분기 선행시차인 실질GDP 성장률(정의 영향, +)과 회사채수익률(부의 영향, -), 소비자물가상승률(부의 영향, -)이 영향을 주었고, 동차에서 실업률(부의 영향, -)과 전국 아파트 매매가격 변화율(정의 영향, +)이 영향을 주었으며, 12분기 선행시차인 주거용 건축허가면적 변화율(부의 영향, -)이 영향을 준 것으로 나타났다. 세 가지 주제 분석을 통하여 아파트 전세가격에 대한 미시적인 서울 아파트 전세가격 결정모형이 공간적인 전이효과에 의해 수도권으로 확대되었고, 이를 통해 거시적인 전국 아파트 전세가격의 거시적 동태모형으로 연결된다는 것이다.
This study attempted to investigate the Chonsei price of apartment in Korea with a focus on the microstructural, spatial and macroeconomic approach by using the hedonic price model, the Granger causality test and GARCH(1, 1) model. Generally, previous studies generally investigated the housing price...
This study attempted to investigate the Chonsei price of apartment in Korea with a focus on the microstructural, spatial and macroeconomic approach by using the hedonic price model, the Granger causality test and GARCH(1, 1) model. Generally, previous studies generally investigated the housing price with the selling price as the center and with the Chonsei price as an additional variable at the comparative level. On the other hand, this study not only conducted a systematic research with a focus on the Chonsei price but also provided the basis for the empirical study. Therefore, this study attempted to analyze the Chonsei price by dividing its study issue into the microstructural, spatial and macroeconomic approaches. First, the hedonic price model was applied to get the apartment Chonsei price decision model for Seoul by using cross-sectional data at the microstructural level. As a result of analysis, the apartment characteristic of four ones(apartment characteristic, price characteristic, demand and supply characteristic and social characteristic) was found to be the most important one. Especially, it was found that physical properties, the number of years of passage, accessibility were significant, which implies that value was put on the efficiency of residence. And it was found that price characteristics such as the fluctuation rate of land price, selling price and Chonsei price had an effect on the Chonsei price. And it was found that the number of the population had an effect on the Chonsei price in terms of demand and that the number of disappeared houses, quantities of occupied rebuilt houses and quantities of occupied redeveloped houses had an effect on the Chonsei price. The region where the shift, long-term Chonsei, had an effect on the Chonsei price in terms of social characteristics. Second, the Granger causality test was conducted to investigate the spatial transition effect of the Chonsei price of apartment in the metropolitan area by using the rate of return and fluctuation in spatial terms. This made it possible to identify the comprehensive structure. As a result, it was found that there was not a great difference in the spatial transition effect that people moved from Seoul to the southern Kyonggi and from Seoul to the northern Kyonggi. The difference can be thought to be a difference in influence coming from the fluctuation using 24-month standard deviation and the rate of return using the log difference. Third, the GARCH(1, 1) model was applied to analyze the macroeconomic dynamic model of the Chonsei price of apartment housing all over the country by using the macroeconomic variable and the real estate variable. As a result, the return of corporate bond(negative effect, -), the rate of rise in consumer prices(negative effect, -) and the growth rate of real GDP(positive effect, +), the leading difference of the first quarter, had an effect on the Chonsei price. And the rate of unemployment(negative effect, -) and the rate of change in the selling price of nationwide apartment housing(positive effect, +) had an effect on the Chonsei price. And it was found that the rate of change in the permitted area of residential building had an effect on the Chonsei price. The analysis of three study issues showed that the microstructural Chonsei price decision model of apartment in Seoul expanded to the metropolitan area by the spatial transition effect, which is connected to the macroeconomic dynamic model of the Chonsei price of nationwide apartment housing.
This study attempted to investigate the Chonsei price of apartment in Korea with a focus on the microstructural, spatial and macroeconomic approach by using the hedonic price model, the Granger causality test and GARCH(1, 1) model. Generally, previous studies generally investigated the housing price with the selling price as the center and with the Chonsei price as an additional variable at the comparative level. On the other hand, this study not only conducted a systematic research with a focus on the Chonsei price but also provided the basis for the empirical study. Therefore, this study attempted to analyze the Chonsei price by dividing its study issue into the microstructural, spatial and macroeconomic approaches. First, the hedonic price model was applied to get the apartment Chonsei price decision model for Seoul by using cross-sectional data at the microstructural level. As a result of analysis, the apartment characteristic of four ones(apartment characteristic, price characteristic, demand and supply characteristic and social characteristic) was found to be the most important one. Especially, it was found that physical properties, the number of years of passage, accessibility were significant, which implies that value was put on the efficiency of residence. And it was found that price characteristics such as the fluctuation rate of land price, selling price and Chonsei price had an effect on the Chonsei price. And it was found that the number of the population had an effect on the Chonsei price in terms of demand and that the number of disappeared houses, quantities of occupied rebuilt houses and quantities of occupied redeveloped houses had an effect on the Chonsei price. The region where the shift, long-term Chonsei, had an effect on the Chonsei price in terms of social characteristics. Second, the Granger causality test was conducted to investigate the spatial transition effect of the Chonsei price of apartment in the metropolitan area by using the rate of return and fluctuation in spatial terms. This made it possible to identify the comprehensive structure. As a result, it was found that there was not a great difference in the spatial transition effect that people moved from Seoul to the southern Kyonggi and from Seoul to the northern Kyonggi. The difference can be thought to be a difference in influence coming from the fluctuation using 24-month standard deviation and the rate of return using the log difference. Third, the GARCH(1, 1) model was applied to analyze the macroeconomic dynamic model of the Chonsei price of apartment housing all over the country by using the macroeconomic variable and the real estate variable. As a result, the return of corporate bond(negative effect, -), the rate of rise in consumer prices(negative effect, -) and the growth rate of real GDP(positive effect, +), the leading difference of the first quarter, had an effect on the Chonsei price. And the rate of unemployment(negative effect, -) and the rate of change in the selling price of nationwide apartment housing(positive effect, +) had an effect on the Chonsei price. And it was found that the rate of change in the permitted area of residential building had an effect on the Chonsei price. The analysis of three study issues showed that the microstructural Chonsei price decision model of apartment in Seoul expanded to the metropolitan area by the spatial transition effect, which is connected to the macroeconomic dynamic model of the Chonsei price of nationwide apartment housing.
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