이 연구는 부산지역의 단독주택 가격에 영향을 미치는 실증적 모형분석을 위하여 헤도닉가격이론에 근거하여 주택의 물리적 요인, 지역요인 및 입지요인으로 분석하였다. 이를 위하여 부산지역 단독주택 1,229개를 대상으로 Double Log Model의 분위회귀분석을 실시하였으며, 종속변수는 2015 국토부의 표준주택가격을 사용하였다. 물리적 요인으로는 표준주택가격표를 이용하여 대지면적, ...
이 연구는 부산지역의 단독주택 가격에 영향을 미치는 실증적 모형분석을 위하여 헤도닉가격이론에 근거하여 주택의 물리적 요인, 지역요인 및 입지요인으로 분석하였다. 이를 위하여 부산지역 단독주택 1,229개를 대상으로 Double Log Model의 분위회귀분석을 실시하였으며, 종속변수는 2015 국토부의 표준주택가격을 사용하였다. 물리적 요인으로는 표준주택가격표를 이용하여 대지면적, 용도지역, 도로접면과 폭, 차량통행 여부와 고저, 형상, 연면적, 건폐율, 주차시설 유무 등을, 지역요인으로는 정비지역 유무와 노후주택비율, 노령화지수, 생활권 등을 그리고 입지요인으로는 GIS를 이용하여 지하철, 학교, 재래시장, 마트, 바다, 공원과의 거리 등을 가격결정요인으로 사용하였다. 생활권 분류는 주거공간구조에 대한 이론적 검토를 토대로 원도심, 신도심, 북부산, 동부산, 서부산 5개 생활권으로 구분하였다. 또한 PASW 20.0을 이용하여 생활권별 단독주택 가격에 영향을 미치는 요인에 대한 Stepwise 방식의 Multiple Linear Regression도 실시하였다. 분위회귀분석과 생활권별 영향요인에 대한 분석결과를 토대로 부산지역 단독주택의 정책적 시사점에 대한 결론은 다음과 같다. 분위회귀분석결과 주택가격은 대지면적에 의한 영향력이 높으며 단가가 낮은 분위일수록 기여도가 높았다. 연면적은 가격대가 가장 낮은 경우 오히려 주택가격을 떨어뜨리는 요인이며 단가가 높은 분위에서는 연면적은 단가를 높이는데 기여하였다. 또한 건폐율의 경우 모든 분위에서 단가에 대한 영향력이 나타났으며 건폐율이 높을수록 단가는 낮았다. 주택의 고저나 형상, 접면, 정비지역, 준주거지역의 영향력은 거의 없었으며 입지요인에 의한 단가의 영향력도 크지 않았다. 이 연구에서 활용한 헤도닉가격모형은 중위수 이상의 주택가격에 대한 설명력이 높았다. 분위별 단독주택가격결정에 영향을 미치는 요인이 다르다는 결과를 바탕으로 부산지역을 5개 생활권으로 구분하여 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 원도심의 경우 부산시의 고유한 역사와 문화가 남아있는 원도심지역은 오랜 역사만큼 도시기반시설의 노후화나 지역경제침체 등의 다양한 문제점들이 나타나고 있다. 부산시도 도심지 쇠락지역의 재활성화를 위해 재개발 사업, 벽화마을, 한옥마을 등 도시브랜드의 창출을 통해 경쟁력을 강화하려고 노력하고 있지만, 도시가 가지고 있는 고유한 특징과 문화 등을 무시한 채 성공사례를 벤치마킹하는 것만 집중해 이렇다 할 성공사례를 거의 찾아볼 수 없다. 따라서 현재 논의되고 있는 원도심 4개 행정구역의 통합을 위해 과거 지자체별 통합추진 사례분석과 지자체 통합 비전 발굴로 주거환경 개선을 위한 재정 확보, 역사·문화적 동질성 회복, 지역 내 균형발전과 관련한 주거재생정책이 필요하다. 둘째, 신도심의 재정비 사업들은 개별적 사업추진으로 체계적인 기반시설의 확보가 어렵고, 사업성 위주의 고층·고밀의 획일적 공동주택을 양산하는 문제가 발생하므로, 현재 재정비지역의 원주민 정착율을 높일 수 있는 정책방안이 필요하다. 최근 시민공원의 개장으로 주거환경이 개선되고 있으나 단독주택 우세지역인 부산진구 범전동, 양정2동, 당감1동에 대한 주거복지 향상을 위한 정책이 필요하다. 이를 위하여 지역거버넌스 구축으로 송공삼거리와 서면으로 연결되는 녹지공간에 대한 자치활동과 거리문화를 조성하며, 공공은 주차시설, 기반시설확충과 단독주택의 재정비에 대한 규제 조건을 완화할 필요가 있다. 셋째, 북부산의 경우 고급주택지역을 중심으로 소득계층에 따른 주거지분화가 발생될 가능성이 높은 지역이기 때문에 주거서비스에 대한 특정 지역과의 격차가 심화되지 않도록 지역 내 조화를 이룰 수 있는 정책이 필요하다. 또한 금정구 외곽지역에 위치한 선두구동 지역은 미개발지가 넓게 분포하고 있고 개발제한구역과 상수도보호구역의 2중 규제를 받고 있기 때문에 주거기능, 생활 활력도, 의료시설 등이 열악하므로 베이비붐 세대 등의 선호주택유형인 전원주택단지를 계획적으로 조성하여 다양한 주거수요를 충족시키는 방안이 마련되어야 할 것이다. 그리고 단독주택과 공업지역의 혼재지역인 금사동지역은 도시재정비사업 시 주거와 산업단지시설을 분리하여 제2센텀개발과 연계한 첨단산업단지로 재생함으로써 주거지의 수요를 늘리는 정책이 필요하다. 넷째, 동부산의 경우 주거환경이 열악한 곳이 상대적으로 적은 지역이지만, 반송1, 3동 지역은 주거 밀도가 높고 정책이주민지역으로 노후도가 높다. 따라서 주거환경개선에 대한 지자체의 지속적인 정책과 관리가 필요하다. 다섯째, 서부산은 주거지역이 대체로 경사지에 위치하여 영향력 있는 변수들로서는 고저, 차량통행여부 등이 중시되므로 이러한 요인들을 고려한 주거개선방안이 마련되어야 할 것이다. 또한 산업단지는 평지에 위치하고 주거지는 백양산, 엄광산, 승학산 등의 경사지에 조성되어 있다. 이러한 지형특성으로 인하여 대규모 재정비사업은 적합하지 않은 것으로 사료되고, 산업단지와 주거지역 모두 도시재정비의 필요성은 높은 반면 지역적 특성의 한계 외에도 입지적 여건, 지가 등으로 사업성이 낮아 민간 건설업체들로부터 관심을 받지 못하고 있다. 그러므로 공업지역과 주거지역 등 지역별 정비 방안이 필요하다.
이 연구는 부산지역의 단독주택 가격에 영향을 미치는 실증적 모형분석을 위하여 헤도닉가격이론에 근거하여 주택의 물리적 요인, 지역요인 및 입지요인으로 분석하였다. 이를 위하여 부산지역 단독주택 1,229개를 대상으로 Double Log Model의 분위회귀분석을 실시하였으며, 종속변수는 2015 국토부의 표준주택가격을 사용하였다. 물리적 요인으로는 표준주택가격표를 이용하여 대지면적, 용도지역, 도로접면과 폭, 차량통행 여부와 고저, 형상, 연면적, 건폐율, 주차시설 유무 등을, 지역요인으로는 정비지역 유무와 노후주택비율, 노령화지수, 생활권 등을 그리고 입지요인으로는 GIS를 이용하여 지하철, 학교, 재래시장, 마트, 바다, 공원과의 거리 등을 가격결정요인으로 사용하였다. 생활권 분류는 주거공간구조에 대한 이론적 검토를 토대로 원도심, 신도심, 북부산, 동부산, 서부산 5개 생활권으로 구분하였다. 또한 PASW 20.0을 이용하여 생활권별 단독주택 가격에 영향을 미치는 요인에 대한 Stepwise 방식의 Multiple Linear Regression도 실시하였다. 분위회귀분석과 생활권별 영향요인에 대한 분석결과를 토대로 부산지역 단독주택의 정책적 시사점에 대한 결론은 다음과 같다. 분위회귀분석결과 주택가격은 대지면적에 의한 영향력이 높으며 단가가 낮은 분위일수록 기여도가 높았다. 연면적은 가격대가 가장 낮은 경우 오히려 주택가격을 떨어뜨리는 요인이며 단가가 높은 분위에서는 연면적은 단가를 높이는데 기여하였다. 또한 건폐율의 경우 모든 분위에서 단가에 대한 영향력이 나타났으며 건폐율이 높을수록 단가는 낮았다. 주택의 고저나 형상, 접면, 정비지역, 준주거지역의 영향력은 거의 없었으며 입지요인에 의한 단가의 영향력도 크지 않았다. 이 연구에서 활용한 헤도닉가격모형은 중위수 이상의 주택가격에 대한 설명력이 높았다. 분위별 단독주택가격결정에 영향을 미치는 요인이 다르다는 결과를 바탕으로 부산지역을 5개 생활권으로 구분하여 정책적 시사점을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 원도심의 경우 부산시의 고유한 역사와 문화가 남아있는 원도심지역은 오랜 역사만큼 도시기반시설의 노후화나 지역경제침체 등의 다양한 문제점들이 나타나고 있다. 부산시도 도심지 쇠락지역의 재활성화를 위해 재개발 사업, 벽화마을, 한옥마을 등 도시브랜드의 창출을 통해 경쟁력을 강화하려고 노력하고 있지만, 도시가 가지고 있는 고유한 특징과 문화 등을 무시한 채 성공사례를 벤치마킹하는 것만 집중해 이렇다 할 성공사례를 거의 찾아볼 수 없다. 따라서 현재 논의되고 있는 원도심 4개 행정구역의 통합을 위해 과거 지자체별 통합추진 사례분석과 지자체 통합 비전 발굴로 주거환경 개선을 위한 재정 확보, 역사·문화적 동질성 회복, 지역 내 균형발전과 관련한 주거재생정책이 필요하다. 둘째, 신도심의 재정비 사업들은 개별적 사업추진으로 체계적인 기반시설의 확보가 어렵고, 사업성 위주의 고층·고밀의 획일적 공동주택을 양산하는 문제가 발생하므로, 현재 재정비지역의 원주민 정착율을 높일 수 있는 정책방안이 필요하다. 최근 시민공원의 개장으로 주거환경이 개선되고 있으나 단독주택 우세지역인 부산진구 범전동, 양정2동, 당감1동에 대한 주거복지 향상을 위한 정책이 필요하다. 이를 위하여 지역거버넌스 구축으로 송공삼거리와 서면으로 연결되는 녹지공간에 대한 자치활동과 거리문화를 조성하며, 공공은 주차시설, 기반시설확충과 단독주택의 재정비에 대한 규제 조건을 완화할 필요가 있다. 셋째, 북부산의 경우 고급주택지역을 중심으로 소득계층에 따른 주거지분화가 발생될 가능성이 높은 지역이기 때문에 주거서비스에 대한 특정 지역과의 격차가 심화되지 않도록 지역 내 조화를 이룰 수 있는 정책이 필요하다. 또한 금정구 외곽지역에 위치한 선두구동 지역은 미개발지가 넓게 분포하고 있고 개발제한구역과 상수도보호구역의 2중 규제를 받고 있기 때문에 주거기능, 생활 활력도, 의료시설 등이 열악하므로 베이비붐 세대 등의 선호주택유형인 전원주택단지를 계획적으로 조성하여 다양한 주거수요를 충족시키는 방안이 마련되어야 할 것이다. 그리고 단독주택과 공업지역의 혼재지역인 금사동지역은 도시재정비사업 시 주거와 산업단지시설을 분리하여 제2센텀개발과 연계한 첨단산업단지로 재생함으로써 주거지의 수요를 늘리는 정책이 필요하다. 넷째, 동부산의 경우 주거환경이 열악한 곳이 상대적으로 적은 지역이지만, 반송1, 3동 지역은 주거 밀도가 높고 정책이주민지역으로 노후도가 높다. 따라서 주거환경개선에 대한 지자체의 지속적인 정책과 관리가 필요하다. 다섯째, 서부산은 주거지역이 대체로 경사지에 위치하여 영향력 있는 변수들로서는 고저, 차량통행여부 등이 중시되므로 이러한 요인들을 고려한 주거개선방안이 마련되어야 할 것이다. 또한 산업단지는 평지에 위치하고 주거지는 백양산, 엄광산, 승학산 등의 경사지에 조성되어 있다. 이러한 지형특성으로 인하여 대규모 재정비사업은 적합하지 않은 것으로 사료되고, 산업단지와 주거지역 모두 도시재정비의 필요성은 높은 반면 지역적 특성의 한계 외에도 입지적 여건, 지가 등으로 사업성이 낮아 민간 건설업체들로부터 관심을 받지 못하고 있다. 그러므로 공업지역과 주거지역 등 지역별 정비 방안이 필요하다.
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