우리나라는 1997년 IMF 경제위기 이후 각 분야에서 일어난 국제화, 개방화, 정보화 바람이 우리 사회 전반에 영향을 주면서 건물도 점차 대형화, 고층화, 첨단화된 건물로 발전하게 되었다. 이처럼 건축기술의 비약적인 발전으로 건물이 대량생산되면서 건물관리 업무수요도 증가함에 따라, 건물관리의 기술과 내용 및 범위 또한 확대, 진화하여 더욱더 전문화된 건물자산의 효율적 운영에 대한 건물 경영관리의 기법도 동반 발전하게 되었다. 건물 경영관리는 가치창출을 위한 경영 전략적인 투자관리(Asset Management)와 건물자산을 수익관리 중심으로 하는 운영관리(Property Management), 건물 시설물을 관리하는 시설관리(Facility Management)로 나눌 수 있으며, 시설관리는 건물의 기술적인 문제를 해결하여 운영 효율을 높일 수 있도록 서비스를 제공하는 기능으로서, 건물의 보호 및 기능성 확보, 생산적이고 효율적인 업무환경 제공, 운영관리비용에 대한 정확한 회계 관리를 목적으로 하는 총체적 관리 활동을 말한다. 건물 규모의 발전에 따른 건물 관리방법의 전문화, 복잡화로 지속적 가치창출을 위해 중형 이상의 오피스건물 소유자 대부분은 경영전략의 하나로 건물관리 분야의 전부 또는 일부를 전문 관리업체에 위탁하여 운영하고 있으며, 건물관리 용역업체 수도 최근 10년간 증가율이 약 205%에 달하고, 종사자 수도 같은 기간 약 200%의 증가율을 보여 건물관리 용역업 시장은 꾸준한 증가 추세로서 건물의 경제적 실익을 강조한 효율적인 건물관리에 대한 연구가 활발하게 이루어지고 있다. 건물의 총 생애주기비용 중 시설유지관리비용이 전체의 83.2%를 차지하고 있으며, 50~60%가 건물의 주요 내ㆍ외형의 경제적 가치, 최유효이용의 중요한 업무를 담당하는 시설관리 종사원의 인건비지만 아직 시설관리 종사원에 대한 부정적인 ...
우리나라는 1997년 IMF 경제위기 이후 각 분야에서 일어난 국제화, 개방화, 정보화 바람이 우리 사회 전반에 영향을 주면서 건물도 점차 대형화, 고층화, 첨단화된 건물로 발전하게 되었다. 이처럼 건축기술의 비약적인 발전으로 건물이 대량생산되면서 건물관리 업무수요도 증가함에 따라, 건물관리의 기술과 내용 및 범위 또한 확대, 진화하여 더욱더 전문화된 건물자산의 효율적 운영에 대한 건물 경영관리의 기법도 동반 발전하게 되었다. 건물 경영관리는 가치창출을 위한 경영 전략적인 투자관리(Asset Management)와 건물자산을 수익관리 중심으로 하는 운영관리(Property Management), 건물 시설물을 관리하는 시설관리(Facility Management)로 나눌 수 있으며, 시설관리는 건물의 기술적인 문제를 해결하여 운영 효율을 높일 수 있도록 서비스를 제공하는 기능으로서, 건물의 보호 및 기능성 확보, 생산적이고 효율적인 업무환경 제공, 운영관리비용에 대한 정확한 회계 관리를 목적으로 하는 총체적 관리 활동을 말한다. 건물 규모의 발전에 따른 건물 관리방법의 전문화, 복잡화로 지속적 가치창출을 위해 중형 이상의 오피스건물 소유자 대부분은 경영전략의 하나로 건물관리 분야의 전부 또는 일부를 전문 관리업체에 위탁하여 운영하고 있으며, 건물관리 용역업체 수도 최근 10년간 증가율이 약 205%에 달하고, 종사자 수도 같은 기간 약 200%의 증가율을 보여 건물관리 용역업 시장은 꾸준한 증가 추세로서 건물의 경제적 실익을 강조한 효율적인 건물관리에 대한 연구가 활발하게 이루어지고 있다. 건물의 총 생애주기비용 중 시설유지관리비용이 전체의 83.2%를 차지하고 있으며, 50~60%가 건물의 주요 내ㆍ외형의 경제적 가치, 최유효이용의 중요한 업무를 담당하는 시설관리 종사원의 인건비지만 아직 시설관리 종사원에 대한 부정적인 사회인식, 열악한 업무환경에 따른 고용불안 등으로 효율적 건물관리에 악영향을 주고 있어 본 연구는 이를 개선하기 위해 시설관리 종사원의 업무 현황과 문제점에 대해 종사원 중심으로 연구하여 아래와 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 종사원 업무 특성을 이해한 차별화된 정책적 개선이 필요하다. 둘째, 업무량 과다 때문에 이직률이 상대적으로 높은 미화관리 분야의 적정인원 배정과 업무량 조절 등의 대안이 필요하다. 셋째, 시설관리 종사원의 61.4%가 건물관리 유형 중 직영관리를 선호하는데 용역관리의 문제점을 정책적으로 개선, 고용안정에 대한 기대심리를 높여 용역관리의 장점을 최대한 활용해야 할 것이다. 넷째, 시설관리 종사원은 적정 급여와 고용안정 부분에 가장 관심이 많다. 단기적인 비용 지출만을 생각하지 말고 장기적 관점에서 강한 의지를 갖고 이들의 업무 성숙도와 서비스 의식, 그리고 책임의식과 자긍심 등을 고취하게 하는 것도 효율적인 건물관리의 하나의 방법이다. 건물주, 사용자, 관리자 모두는 관리가 잘 되는 건물과 그렇지 않은 건물의 차이에 대하여 분명히 느끼고 시설관리 종사원들의 애로사항과 불편사항에 관심과 애정을 갖는 노력이 필요하다. 이상까지 오피스건물의 효율적 시설관리를 위해 전반적인 내용을 나름대로 관련 서적과 문헌을 참고하여 살펴보았고, 개선방안을 제시하였으나 내용의 전개과정과 연구 과정에서 부족한 부분들이 많다고 생각한다. 그러나 본 연구가 앞으로의 우리나라 오피스건물 관리산업의 발전에 조금이나마 도움이 되었으면 한다.
우리나라는 1997년 IMF 경제위기 이후 각 분야에서 일어난 국제화, 개방화, 정보화 바람이 우리 사회 전반에 영향을 주면서 건물도 점차 대형화, 고층화, 첨단화된 건물로 발전하게 되었다. 이처럼 건축기술의 비약적인 발전으로 건물이 대량생산되면서 건물관리 업무수요도 증가함에 따라, 건물관리의 기술과 내용 및 범위 또한 확대, 진화하여 더욱더 전문화된 건물자산의 효율적 운영에 대한 건물 경영관리의 기법도 동반 발전하게 되었다. 건물 경영관리는 가치창출을 위한 경영 전략적인 투자관리(Asset Management)와 건물자산을 수익관리 중심으로 하는 운영관리(Property Management), 건물 시설물을 관리하는 시설관리(Facility Management)로 나눌 수 있으며, 시설관리는 건물의 기술적인 문제를 해결하여 운영 효율을 높일 수 있도록 서비스를 제공하는 기능으로서, 건물의 보호 및 기능성 확보, 생산적이고 효율적인 업무환경 제공, 운영관리비용에 대한 정확한 회계 관리를 목적으로 하는 총체적 관리 활동을 말한다. 건물 규모의 발전에 따른 건물 관리방법의 전문화, 복잡화로 지속적 가치창출을 위해 중형 이상의 오피스건물 소유자 대부분은 경영전략의 하나로 건물관리 분야의 전부 또는 일부를 전문 관리업체에 위탁하여 운영하고 있으며, 건물관리 용역업체 수도 최근 10년간 증가율이 약 205%에 달하고, 종사자 수도 같은 기간 약 200%의 증가율을 보여 건물관리 용역업 시장은 꾸준한 증가 추세로서 건물의 경제적 실익을 강조한 효율적인 건물관리에 대한 연구가 활발하게 이루어지고 있다. 건물의 총 생애주기비용 중 시설유지관리비용이 전체의 83.2%를 차지하고 있으며, 50~60%가 건물의 주요 내ㆍ외형의 경제적 가치, 최유효이용의 중요한 업무를 담당하는 시설관리 종사원의 인건비지만 아직 시설관리 종사원에 대한 부정적인 사회인식, 열악한 업무환경에 따른 고용불안 등으로 효율적 건물관리에 악영향을 주고 있어 본 연구는 이를 개선하기 위해 시설관리 종사원의 업무 현황과 문제점에 대해 종사원 중심으로 연구하여 아래와 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 종사원 업무 특성을 이해한 차별화된 정책적 개선이 필요하다. 둘째, 업무량 과다 때문에 이직률이 상대적으로 높은 미화관리 분야의 적정인원 배정과 업무량 조절 등의 대안이 필요하다. 셋째, 시설관리 종사원의 61.4%가 건물관리 유형 중 직영관리를 선호하는데 용역관리의 문제점을 정책적으로 개선, 고용안정에 대한 기대심리를 높여 용역관리의 장점을 최대한 활용해야 할 것이다. 넷째, 시설관리 종사원은 적정 급여와 고용안정 부분에 가장 관심이 많다. 단기적인 비용 지출만을 생각하지 말고 장기적 관점에서 강한 의지를 갖고 이들의 업무 성숙도와 서비스 의식, 그리고 책임의식과 자긍심 등을 고취하게 하는 것도 효율적인 건물관리의 하나의 방법이다. 건물주, 사용자, 관리자 모두는 관리가 잘 되는 건물과 그렇지 않은 건물의 차이에 대하여 분명히 느끼고 시설관리 종사원들의 애로사항과 불편사항에 관심과 애정을 갖는 노력이 필요하다. 이상까지 오피스건물의 효율적 시설관리를 위해 전반적인 내용을 나름대로 관련 서적과 문헌을 참고하여 살펴보았고, 개선방안을 제시하였으나 내용의 전개과정과 연구 과정에서 부족한 부분들이 많다고 생각한다. 그러나 본 연구가 앞으로의 우리나라 오피스건물 관리산업의 발전에 조금이나마 도움이 되었으면 한다.
In Korea, as the trend of internationalization, opening, and informatization risen from each field after the IMF economical crisis of 1997 affected our entire society, the buildings also gradually became larger, higher-stories, and advanced buildings. With such rapid development of building technolo...
In Korea, as the trend of internationalization, opening, and informatization risen from each field after the IMF economical crisis of 1997 affected our entire society, the buildings also gradually became larger, higher-stories, and advanced buildings. With such rapid development of building technology, as the buildings are mass produced, and as the demand for building management business is also increased, the techniques, contents, and boundary of the building management are also expanded and evolved to bring the development of the building operation management techniques for more specialized and effective operation of the building assets. Building operation management can be divided to operation strategical Asset Management to create value and Facility Management that manages the facilities of a building, and the Facility Management is the function providing the service to solve technical problems of a building to increase the operation efficiency, and it refers to the overall management activities to protect the building and secure functionality, to provide productive and efficient work environment, and to manage precise accounting for the operation management cost. With the specialization and complication of the building management method from the increased sizes of the buildings, most of the owners of office buildings with the medium size or larger entrust all or part of their building management work to specialized management companies as a part of their management strategy, and the number of building management service companies had the rate of increase of about 205% in the last 10 years, and the number of the employees also showed the rate of increase of about 200% in the same period, with the constant upward trend of building management service market, and the studies on the efficient building management emphasizing the actual economic profit of buildings are actively carried out. Among the total life cycle costs of a building, facility maintenance cost takes 82.3% of the total cost, and 50~60% of the cost is the labor cost of the facility management workers in charge of the important businesses of internal and external economic value of the building and most efficient usage, but due to the negative social attitude toward the facility management workers and unstable employment with poor working environment, it still has the adverse effect on the efficient building management, so this study researched the working status and problems of the facility management workers based on the employees, and derived the following results. First, differentiated political enhancement understanding the business characteristics of the employees is necessary. Second, alternatives such as adequate allocation of the number of personnel and adjustment of the amount of the work is necessary in the cleaning management field which has a relatively higher turnover rate due to excessive amount of the works. Third, 61.4% of the facility management employees prefer the direct management among the building management types, and the advantage of the outsourcing of the management shall be utilized as much as possible by politically enhancing the problems of the outsourcing of the management to increase the expectations for stable employment. Fourth, the facility management workers have the most interest in adequate salary and stable employment. Without only thinking of the short term cost, but with the strong will in the long term perspective, encouraging their business maturity and service mind, and responsibility and pride, etc. is one way of efficient building management. All of the building owners, users, and managers shall clearly feel the difference of well managed buildings and other buildings, and it is necessary to put an effort to have interest and affection for the problems and inconveniences of the facility management workers. Until now, I studied the relevant books and documents for overall contents of efficient office building facility management, and presented an enhancement plan in my own way, but I still think that the development process and study process lack many things in the contents. Nevertheless, I wish that this study becomes at least a small help to the development of the building management industry in Korea in the future.
In Korea, as the trend of internationalization, opening, and informatization risen from each field after the IMF economical crisis of 1997 affected our entire society, the buildings also gradually became larger, higher-stories, and advanced buildings. With such rapid development of building technology, as the buildings are mass produced, and as the demand for building management business is also increased, the techniques, contents, and boundary of the building management are also expanded and evolved to bring the development of the building operation management techniques for more specialized and effective operation of the building assets. Building operation management can be divided to operation strategical Asset Management to create value and Facility Management that manages the facilities of a building, and the Facility Management is the function providing the service to solve technical problems of a building to increase the operation efficiency, and it refers to the overall management activities to protect the building and secure functionality, to provide productive and efficient work environment, and to manage precise accounting for the operation management cost. With the specialization and complication of the building management method from the increased sizes of the buildings, most of the owners of office buildings with the medium size or larger entrust all or part of their building management work to specialized management companies as a part of their management strategy, and the number of building management service companies had the rate of increase of about 205% in the last 10 years, and the number of the employees also showed the rate of increase of about 200% in the same period, with the constant upward trend of building management service market, and the studies on the efficient building management emphasizing the actual economic profit of buildings are actively carried out. Among the total life cycle costs of a building, facility maintenance cost takes 82.3% of the total cost, and 50~60% of the cost is the labor cost of the facility management workers in charge of the important businesses of internal and external economic value of the building and most efficient usage, but due to the negative social attitude toward the facility management workers and unstable employment with poor working environment, it still has the adverse effect on the efficient building management, so this study researched the working status and problems of the facility management workers based on the employees, and derived the following results. First, differentiated political enhancement understanding the business characteristics of the employees is necessary. Second, alternatives such as adequate allocation of the number of personnel and adjustment of the amount of the work is necessary in the cleaning management field which has a relatively higher turnover rate due to excessive amount of the works. Third, 61.4% of the facility management employees prefer the direct management among the building management types, and the advantage of the outsourcing of the management shall be utilized as much as possible by politically enhancing the problems of the outsourcing of the management to increase the expectations for stable employment. Fourth, the facility management workers have the most interest in adequate salary and stable employment. Without only thinking of the short term cost, but with the strong will in the long term perspective, encouraging their business maturity and service mind, and responsibility and pride, etc. is one way of efficient building management. All of the building owners, users, and managers shall clearly feel the difference of well managed buildings and other buildings, and it is necessary to put an effort to have interest and affection for the problems and inconveniences of the facility management workers. Until now, I studied the relevant books and documents for overall contents of efficient office building facility management, and presented an enhancement plan in my own way, but I still think that the development process and study process lack many things in the contents. Nevertheless, I wish that this study becomes at least a small help to the development of the building management industry in Korea in the future.
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