2008년 리먼사태로 촉발된 미국의 금융위기는 유럽 재정위기로 확산되어 세계 각국의 경기침체와 세계경제의 불확실성으로 이어졌고 이는, 국내 금융시장의 불안과 주택시장의 거래부진으로 이어져 현재 주택분양시장은 상당한 어려움을 겪고 있다.
이와 같은 사회적인 현상은 지속적으로 미분양아파트가 늘어나는 원인이 되고 있고, 특히 주택시장에 보다 심각한 영향을 미치는 준공 후 미분양아파트는 오히려 늘어나고 있는 상황인 것으로 나타났다.
이러한 미분양 적체로 인한 건설사의 유동성 하락은 건설사의 재무구조 안정성을 저해시키고, 이는 국가와 사회적으로 커다란 비용을 발생시킴으로써 부동산 시장과 건설산업은 물론 과거 ...
2008년 리먼사태로 촉발된 미국의 금융위기는 유럽 재정위기로 확산되어 세계 각국의 경기침체와 세계경제의 불확실성으로 이어졌고 이는, 국내 금융시장의 불안과 주택시장의 거래부진으로 이어져 현재 주택분양시장은 상당한 어려움을 겪고 있다.
이와 같은 사회적인 현상은 지속적으로 미분양아파트가 늘어나는 원인이 되고 있고, 특히 주택시장에 보다 심각한 영향을 미치는 준공 후 미분양아파트는 오히려 늘어나고 있는 상황인 것으로 나타났다.
이러한 미분양 적체로 인한 건설사의 유동성 하락은 건설사의 재무구조 안정성을 저해시키고, 이는 국가와 사회적으로 커다란 비용을 발생시킴으로써 부동산 시장과 건설산업은 물론 과거 IMF 외환위기와 같은 심각한 내수침체 및 부동산 가격 폭락으로 이어질 가능성도 있어, 국가 경제 전반에까지 큰 영향을 끼치고 있다.
이에 대한 대책으로 2008년 정부는 미분양아파트를 유동화하고 주택 수요 보완방안을 위해 공공부문의 직접매입 방안과 함께 P-CBO, 리츠, 펀드, ABCP 등 4가지 미분양 투자상품을 도입하였다. 그러나 이 제도가 도입된지 3년여가 지난 지금, 미분양아파트 해소를 위한 방안으로서의 역할은 기대수준 이하이다.
이에 본 연구에서는 미분양아파트 해소를 위한 방안 중 미분양 CR-REITs에 대한 운영실태와 성과를 분석하였고, 특히 현재까지 설립된 9개 리츠 사례들의 현황 및 운영실태를 모두 분석하여 이를 통해 미분양 CR-REITs가 비활성화된 이유 및 문제점을 파악하고 그에 대한 개선방안을 제시하고자 하였다.
본 연구결과 미분양 CR-REITs제도의 문제점과 개선방안을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 리스크가 건설사에만 편중되는 운용구조상의 문제점이다. 이를 개선하기 위해 건설사의 비용부담을 낮추어야 한다. 예를 들어, 미분양 CR-REITs 설립시, 적정한 필요금액을 산정하여 초과조달 비용을 최소화킴으로서 재무건전성을 확보하는 것이다. 또한, 정부기관이 일정부분 참여하여 건설사의 부담을 줄여야 한다.
둘째, 세제지원 만료에 따르는 비활성화의 문제점이다. 2011년 말 조세지원이 연장되지 않으면서 미분양 CR-REITs에 대한 별도의 세제지원이 없어 이는 비활성화의 요인이 되고 있다. 이를 개선하기 위해 미분양 아파트가 일정부분 해소될 때까지 세제지원의 연장 뿐만 아니라, 이해관계자들에 대한 추가적인 세제지원도 검토하여야 한다.
셋째, 미분양아파트에 한정하는 기초자산 한계에 따르는 문제점이다. 이러한 문제점을 개선하기 위해 다양한 기초자산을 집합화(Pooling)한 증권 발행을 통해 필요한 제반비용과 운용비용을 절감하고, 발행절차의 유연성을 제공하여야 한다.
넷째, 현재 미분양 CR-REITs의 발행 시 사용되고 있는 단조로운 신용보강 방식의 문제점이다. 이를 개선하기 위해 제3자가 미분양 CR-REITs의 상환을 직접적으로 보증하는 신용보강 기법인 신용보강기관을 도입하여야 한다. 이러한 신용보강전문회사는 미분양 CR-REITs 발행과정에서 일어나는 각종 자료수집단계 및 심사분석, 신용보강으로 이어지는 일련의 발행 전문가 역할을 담당하게 될 것이다. 더 나아가 신용보강 전문회사의 설립은 전반적으로 사업의 참여자 역할을 기대할 수 있을 것이다.
본 연구는 미분양 아파트 해소를 위한 미분양 투자상품의 하나인 미분양 CR-REITs의 활성화에 도움이 되기를 기대한다.
2008년 리먼사태로 촉발된 미국의 금융위기는 유럽 재정위기로 확산되어 세계 각국의 경기침체와 세계경제의 불확실성으로 이어졌고 이는, 국내 금융시장의 불안과 주택시장의 거래부진으로 이어져 현재 주택분양시장은 상당한 어려움을 겪고 있다.
이와 같은 사회적인 현상은 지속적으로 미분양아파트가 늘어나는 원인이 되고 있고, 특히 주택시장에 보다 심각한 영향을 미치는 준공 후 미분양아파트는 오히려 늘어나고 있는 상황인 것으로 나타났다.
이러한 미분양 적체로 인한 건설사의 유동성 하락은 건설사의 재무구조 안정성을 저해시키고, 이는 국가와 사회적으로 커다란 비용을 발생시킴으로써 부동산 시장과 건설산업은 물론 과거 IMF 외환위기와 같은 심각한 내수침체 및 부동산 가격 폭락으로 이어질 가능성도 있어, 국가 경제 전반에까지 큰 영향을 끼치고 있다.
이에 대한 대책으로 2008년 정부는 미분양아파트를 유동화하고 주택 수요 보완방안을 위해 공공부문의 직접매입 방안과 함께 P-CBO, 리츠, 펀드, ABCP 등 4가지 미분양 투자상품을 도입하였다. 그러나 이 제도가 도입된지 3년여가 지난 지금, 미분양아파트 해소를 위한 방안으로서의 역할은 기대수준 이하이다.
이에 본 연구에서는 미분양아파트 해소를 위한 방안 중 미분양 CR-REITs에 대한 운영실태와 성과를 분석하였고, 특히 현재까지 설립된 9개 리츠 사례들의 현황 및 운영실태를 모두 분석하여 이를 통해 미분양 CR-REITs가 비활성화된 이유 및 문제점을 파악하고 그에 대한 개선방안을 제시하고자 하였다.
본 연구결과 미분양 CR-REITs제도의 문제점과 개선방안을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 리스크가 건설사에만 편중되는 운용구조상의 문제점이다. 이를 개선하기 위해 건설사의 비용부담을 낮추어야 한다. 예를 들어, 미분양 CR-REITs 설립시, 적정한 필요금액을 산정하여 초과조달 비용을 최소화킴으로서 재무건전성을 확보하는 것이다. 또한, 정부기관이 일정부분 참여하여 건설사의 부담을 줄여야 한다.
둘째, 세제지원 만료에 따르는 비활성화의 문제점이다. 2011년 말 조세지원이 연장되지 않으면서 미분양 CR-REITs에 대한 별도의 세제지원이 없어 이는 비활성화의 요인이 되고 있다. 이를 개선하기 위해 미분양 아파트가 일정부분 해소될 때까지 세제지원의 연장 뿐만 아니라, 이해관계자들에 대한 추가적인 세제지원도 검토하여야 한다.
셋째, 미분양아파트에 한정하는 기초자산 한계에 따르는 문제점이다. 이러한 문제점을 개선하기 위해 다양한 기초자산을 집합화(Pooling)한 증권 발행을 통해 필요한 제반비용과 운용비용을 절감하고, 발행절차의 유연성을 제공하여야 한다.
넷째, 현재 미분양 CR-REITs의 발행 시 사용되고 있는 단조로운 신용보강 방식의 문제점이다. 이를 개선하기 위해 제3자가 미분양 CR-REITs의 상환을 직접적으로 보증하는 신용보강 기법인 신용보강기관을 도입하여야 한다. 이러한 신용보강전문회사는 미분양 CR-REITs 발행과정에서 일어나는 각종 자료수집단계 및 심사분석, 신용보강으로 이어지는 일련의 발행 전문가 역할을 담당하게 될 것이다. 더 나아가 신용보강 전문회사의 설립은 전반적으로 사업의 참여자 역할을 기대할 수 있을 것이다.
본 연구는 미분양 아파트 해소를 위한 미분양 투자상품의 하나인 미분양 CR-REITs의 활성화에 도움이 되기를 기대한다.
The US financial crisis triggered by the collapse of Lehman Brothers in 2008 spreaded into the European financial crisis and led to the uncertainity of the world economy, which caused the poor transactions of the Korean housing market and has led the housing sales market to undergo a considerable di...
The US financial crisis triggered by the collapse of Lehman Brothers in 2008 spreaded into the European financial crisis and led to the uncertainity of the world economy, which caused the poor transactions of the Korean housing market and has led the housing sales market to undergo a considerable difficulty. This social phenomenon has contributed to the continual increase of the unsold apartment houses.
Therefore, this study attempted to analyze the operating realties and performance of unsold CR-REITs as the scheme for settlement of unsold apartment houses. Especially, it attempted to analyze the present situation and operating realities of nine REITs established up to date and identify the reason for non-revitalization of unsold CR-REITs and its problem, thereby presenting its improvement scheme. As a result, the following findings were obtained:
First, there is a problem in the structure of operation that the risk is concentrated only on the construction company. To improve this, it is necessary to lower the burden of the cost borne by the construction company.
Second, there is a problem of non-revitalization arising from the expiration of the tax benefits. To improve this, it is necessary not only to prolong the period of the tax benefits until unsold apartment houses are settled to some extent but also to examine the additional tax benefits to the interested parties.
Third, there is a problem in the limit of underlying assets confined to the unsold apartment house. To improve this problem, it is necessary to retrench necessary costs and operating costs through the issuance of the pooled securities of diverse underlying assets and provide the flexibility of procedures for the issuance of those securities.
Fourth, there is a problem in the simple method of credit enhancement used at the time of issuance of currently unsold CR-REITs. To improve this, it is necessary to introduce the credit enhancer, the credit enhancement technique as the method for the third party to directly guarantee the repayment of unsold CR-REITs.
The results of thiis study are expected to contribute to the revitalization of unsold CR-REITs, one of unsold investment products to settle the problem of unsold apartment houses.
The US financial crisis triggered by the collapse of Lehman Brothers in 2008 spreaded into the European financial crisis and led to the uncertainity of the world economy, which caused the poor transactions of the Korean housing market and has led the housing sales market to undergo a considerable difficulty. This social phenomenon has contributed to the continual increase of the unsold apartment houses.
Therefore, this study attempted to analyze the operating realties and performance of unsold CR-REITs as the scheme for settlement of unsold apartment houses. Especially, it attempted to analyze the present situation and operating realities of nine REITs established up to date and identify the reason for non-revitalization of unsold CR-REITs and its problem, thereby presenting its improvement scheme. As a result, the following findings were obtained:
First, there is a problem in the structure of operation that the risk is concentrated only on the construction company. To improve this, it is necessary to lower the burden of the cost borne by the construction company.
Second, there is a problem of non-revitalization arising from the expiration of the tax benefits. To improve this, it is necessary not only to prolong the period of the tax benefits until unsold apartment houses are settled to some extent but also to examine the additional tax benefits to the interested parties.
Third, there is a problem in the limit of underlying assets confined to the unsold apartment house. To improve this problem, it is necessary to retrench necessary costs and operating costs through the issuance of the pooled securities of diverse underlying assets and provide the flexibility of procedures for the issuance of those securities.
Fourth, there is a problem in the simple method of credit enhancement used at the time of issuance of currently unsold CR-REITs. To improve this, it is necessary to introduce the credit enhancer, the credit enhancement technique as the method for the third party to directly guarantee the repayment of unsold CR-REITs.
The results of thiis study are expected to contribute to the revitalization of unsold CR-REITs, one of unsold investment products to settle the problem of unsold apartment houses.
AI-Helper
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.