[학위논문]미분양아파트 입주형태별 추가구매 의사에 관한 구조분석 연구 : 수도권 지역을 대상으로 Structural analysis of unsold apartments repurchase by resident types in the Seoul capital region, South Korea원문보기
2017년 현재, 저금리 기조의 여파로 낮은 주택담보대출금리가 유지되면서 주택시장이 회복되는 모습을 보이고 있다. 미국이 금리를 인상하고 추가 금리 상승 가능성마저 내비침에 따라 주택 시장의 실수요자들 또한 향후 국내 경기의 변화 기조를 읽으며 소극적인 자세로 돌아서고 있는 추세다. 아파트 투기수요를 잡기 위한 정부 정책의 변화로 부동산 시장의 흐름이 또한 변화하고 있다. 정부는 이미 공급된 주택의 미분양 적체물량을 해소하고 신규 공급을 위한 시점을 설정하기 위한 대책을 마련하고 있다. 더불어 주택을 공급하고 있는 민간 건설사 및 공공기관은 미분양아파트의 적체물량을 해소하기 위해 다양한 지원을 수요자에게 제공하고 있다. 미분양 해소를 위한 정부 정책으로 금융규제 완화, 조세부담 완화, 규제 완화, 미분양주택 매입을 통한 유동성 지원 등을 꼽을 수 있다. 아울러 민간 건설사는 유동성 위기를 해결하기 위한 분양전략으로 잔금 유예, 중도금 납부 폐지, 예약금 및 계약금 정액제 등의 조건완화 혜택을 동원하고 있다. 하지만 정부의 해소 정책은 수요 위축이 심화하고 있는 지방의 경우 제한적인 효과를 거두는 데 그치고 있으며, 한정적인 적용 기간 등의 문제로 실효를 거두는 데는 한계를 가지는 것이 사실이다. 또한 민간 건설사의 분양전략은 선 분양을 전제로 하고 있다는 점, 변화하는 소비자의 요구를 충족하지 못하는 점은 근본적인 한계로 지적할 수 있는 사항이다. 결과적으로 현재 시행되고 있는 정부의 정책으로는 미분양 해소에 큰 효과를 거두지 못하고 있다. 단순히 분양 후에 발생하는 미분양 물량 해소를 위한 한시적인 접근이 아니라 분양 물건 자체의 미분양을 방지할 수 있을 근본적인 방안을 고려할 필요가 있다. 이러한 관점에서 보면, 미분양이 발생한 분양 물건을 선 구매한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조를 분석하고 그 결과를 바탕으로 대응책에 부심해야 한다는 것을 알 수 있다. 기존 선행연구는 실제 미분양아파트 물량을 구매한 수요자와 동일 단지 내 선 분양을 통해 입주한 입주민의 구매 의사를 구분하여 분석하지 못했다는 점에서 한계를 가진다. 본 연구는 분양 및 미분양아파트에 입주한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조적 요인을 세분화하여 분석한다는 점에서 선행연구들과 차별성을 가진다. 아파트 구매를 원하는 수요자는 아파트라는 물건의 물리적 요인뿐만 아니라 내외의 경제적 요인 그리고 기관의 조건완화 혜택 등 다양한 요인을 고려한 다음 신중하게 ...
2017년 현재, 저금리 기조의 여파로 낮은 주택담보대출금리가 유지되면서 주택시장이 회복되는 모습을 보이고 있다. 미국이 금리를 인상하고 추가 금리 상승 가능성마저 내비침에 따라 주택 시장의 실수요자들 또한 향후 국내 경기의 변화 기조를 읽으며 소극적인 자세로 돌아서고 있는 추세다. 아파트 투기수요를 잡기 위한 정부 정책의 변화로 부동산 시장의 흐름이 또한 변화하고 있다. 정부는 이미 공급된 주택의 미분양 적체물량을 해소하고 신규 공급을 위한 시점을 설정하기 위한 대책을 마련하고 있다. 더불어 주택을 공급하고 있는 민간 건설사 및 공공기관은 미분양아파트의 적체물량을 해소하기 위해 다양한 지원을 수요자에게 제공하고 있다. 미분양 해소를 위한 정부 정책으로 금융규제 완화, 조세부담 완화, 규제 완화, 미분양주택 매입을 통한 유동성 지원 등을 꼽을 수 있다. 아울러 민간 건설사는 유동성 위기를 해결하기 위한 분양전략으로 잔금 유예, 중도금 납부 폐지, 예약금 및 계약금 정액제 등의 조건완화 혜택을 동원하고 있다. 하지만 정부의 해소 정책은 수요 위축이 심화하고 있는 지방의 경우 제한적인 효과를 거두는 데 그치고 있으며, 한정적인 적용 기간 등의 문제로 실효를 거두는 데는 한계를 가지는 것이 사실이다. 또한 민간 건설사의 분양전략은 선 분양을 전제로 하고 있다는 점, 변화하는 소비자의 요구를 충족하지 못하는 점은 근본적인 한계로 지적할 수 있는 사항이다. 결과적으로 현재 시행되고 있는 정부의 정책으로는 미분양 해소에 큰 효과를 거두지 못하고 있다. 단순히 분양 후에 발생하는 미분양 물량 해소를 위한 한시적인 접근이 아니라 분양 물건 자체의 미분양을 방지할 수 있을 근본적인 방안을 고려할 필요가 있다. 이러한 관점에서 보면, 미분양이 발생한 분양 물건을 선 구매한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조를 분석하고 그 결과를 바탕으로 대응책에 부심해야 한다는 것을 알 수 있다. 기존 선행연구는 실제 미분양아파트 물량을 구매한 수요자와 동일 단지 내 선 분양을 통해 입주한 입주민의 구매 의사를 구분하여 분석하지 못했다는 점에서 한계를 가진다. 본 연구는 분양 및 미분양아파트에 입주한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조적 요인을 세분화하여 분석한다는 점에서 선행연구들과 차별성을 가진다. 아파트 구매를 원하는 수요자는 아파트라는 물건의 물리적 요인뿐만 아니라 내외의 경제적 요인 그리고 기관의 조건완화 혜택 등 다양한 요인을 고려한 다음 신중하게 의사결정을 시행한다. 지표와 현황이 불확실한 부동산 시장에서 잠재수요자들을 실수요자로 끌어내기 위해서는 아파트를 구매하는 데 있어 객관적이고 합리적인 판단 근거를 제공할 필요가 있다. 본 연구는 이러한 문제의식에 바탕을 두고 진행되었다. 본격적인 분석을 통해 제언하고자 하는 바는 크게 두 가지다. 첫째, 미분양아파트 물량을 해소하고 애초에 미분양아파트 발생을 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 한다는 것이다. 둘째, 아파트 수요자를 중심으로 두고 분양 방식과 유통경로 개선의 타당성을 입증하는 것이다. 실증을 위해 미분양이 발생한 분양 물건을 선 구매한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조를 분석하였다. 우선 미분양아파트 입주민의 주거 및 구매특성요인을 규명하고, 그 가운데 미분양아파트 입주 시 우선적으로 고려해야 하는 요인을 파악하려 했다. 또한, 입주민 주거특성요인과 구매특성요인을 아우르는 경제적 특성과 미분양아파트 조건완화 특성이 추가구매 의사에 미치는 영향구조를 규명하는데 역점을 두고 연구를 진행했다. 분석대상인 미분양아파트 입주민은 크게 재정착 입주민, 분양 입주민, 잔여세대 입주민, 전·월세 입주민으로 구분된다. 각 사례별로 입주민의 부동산 특성, 주거환경 특성, 사회적 특성, 경제적 특성 그리고 조건완화 특성에 대한 만족 및 중요도를 측정하였다. 이 가운데 입주민 개개인의 의사가 전체 미분양아파트 물량의 해소에 중요요인이 될 수 있음을 전제로 분석을 실시하였다. 분설결과를 바탕으로 도출된 연구의 시사점을 정리하면 다음과 같다. 시사점은 크게 미분양 적체 물량의 해소를 위한 정부의 정책적 제도의 개선과 민간 공급자의 변화를 위한 노력으로 나누어 정리할 수 있다. 첫째, 미분양아파트가 입지한 지역별 특성을 감안할 수 있는 정책의 개선이 필요하다. 본 연구의 공간적 범위는 수도권 지역으로 한정되어 있으나 설문을 실시한 단지의 입지적 특성에 따라 입주민의 특성이 차이를 보이는 것으로 나타났다. 기존 미분양 해소 정책은 금융규제완화, 조세부담완화와 같은 중앙정부의 시책을 중심으로 실행되었다는 점, 분양이 이루어지는 지역의 경제적 환경을 차등적으로 고려하지 못하고 있다는 점에서 한계를 보이고 있다. 선행연구를 통해 이 같은 한계가 다양한 방식으로 실증된 바 있다. 본 연구의 분석을 통해서도 비단 지역적 차이뿐만 아니라 단지별 차이에 따라 수요자의 요구가 다르다는 점이 드러났다. 수요자의 요구를 감안하고, 차이를 반영한 정책을 도입할 필요가 있다. 둘째, 아파트의 조망, 배치, 교통 및 학군 접근성 등의 차이에 따라 분양 및 판매가격에 차등을 주어야 한다. 미분양 물건의 발생은 공급대비 낮은 수요가 주요 원인으로 작용하고 있다. 특히, 물리적인 상태가 동일하여 같은 가격에 분양이 이루어지는 물건이라 하더라도 층, 조망, 방향, 접근성 등의 조건이 떨어지는 물건은 상대적으로 수요가 낮게 형성되어 결국 미분양으로 이어지는 경우가 종종 발생하고 있다. 실제 이러한 문제로 미분양이 발생한 아파트 단지는 조건에 따라 가격을 할인하는 등 조건완화 혜택을 제공함으로서 미분양을 해소하고 있는 사례가 나타나고 있다. 정책의 지역적 차등뿐만 아니라 조건에 따른 가격 차등을 통해 미분양을 미연에 방지할 수 있으며, 발생 후 조건완화를 통해 미분양 적체 물량을 줄일 수 있을 것으로 판단된다. 셋째, 발생된 미분양아파트의 적체물량을 효과적으로 줄이기 위해서는 주택 수요자의 요구를 파악하는 것이 우선되어야 하며, 수요를 끌어들이기 위한 보조적 수단으로 마케팅 전략을 활용할 필요가 있다. 미분양아파트의 장기적 적체에 따른 사회·경제적 문제는 주택 시장의 수요와 공급의 불균형에서 비롯되며 공급주체인 건설업 및 공공기관의 적정 수급조절이 중요한 역할을 수행한다. 하지만 수요 대비 공급, 공급대비 수요의 명확한 조절을 통해 미분양을 해소시키기에는 다양한 요인을 통제하기 곤란하다는 한계가 존재한다. 제도적 한계를 보조하기 위한 수단으로 가격 전략을 활용할 수 있으며, 다양한 조건완화 혜택을 미분양아파트에 선 적용하여 미분양물량의 감소를 유도할 수 있으리라고 판단된다. 넷째, 정부 정책과 민간의 공급방식에 대해 근본적이고 공통적인 개선사항으로 미분양아파트 물량을 사전에 방지할 수 있는 방안인 후분양제도의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 우리나라는 경제가 급성장하는 시점에 부족한 주택을 공급하기 위해 선분양 제도를 시행했다. 그러나, 부동산 상품 또한 일반적인 재화와 마찬가지로 완성품을 기준으로 가치를 판단할 수 있어야 한다. 선분양으로 인한 부동산 상품유통 시장이 불안해지고, 이러한 구조적 요인은 공급자 중심의 유통구조로 치달아 미분양 발생 원인이 되었다. 선분양, 개발과 공급 중심 구조는 단기적 가치를 중시하는 풍조로 이어져왔다. 후분양제도 도입을 통해 소비자 보호, 투기 근절, 부실시공 방지 등과 같은 중장기적 경제적 이득을 확보할 방안을 마련해야 한다.
2017년 현재, 저금리 기조의 여파로 낮은 주택담보대출금리가 유지되면서 주택시장이 회복되는 모습을 보이고 있다. 미국이 금리를 인상하고 추가 금리 상승 가능성마저 내비침에 따라 주택 시장의 실수요자들 또한 향후 국내 경기의 변화 기조를 읽으며 소극적인 자세로 돌아서고 있는 추세다. 아파트 투기수요를 잡기 위한 정부 정책의 변화로 부동산 시장의 흐름이 또한 변화하고 있다. 정부는 이미 공급된 주택의 미분양 적체물량을 해소하고 신규 공급을 위한 시점을 설정하기 위한 대책을 마련하고 있다. 더불어 주택을 공급하고 있는 민간 건설사 및 공공기관은 미분양아파트의 적체물량을 해소하기 위해 다양한 지원을 수요자에게 제공하고 있다. 미분양 해소를 위한 정부 정책으로 금융규제 완화, 조세부담 완화, 규제 완화, 미분양주택 매입을 통한 유동성 지원 등을 꼽을 수 있다. 아울러 민간 건설사는 유동성 위기를 해결하기 위한 분양전략으로 잔금 유예, 중도금 납부 폐지, 예약금 및 계약금 정액제 등의 조건완화 혜택을 동원하고 있다. 하지만 정부의 해소 정책은 수요 위축이 심화하고 있는 지방의 경우 제한적인 효과를 거두는 데 그치고 있으며, 한정적인 적용 기간 등의 문제로 실효를 거두는 데는 한계를 가지는 것이 사실이다. 또한 민간 건설사의 분양전략은 선 분양을 전제로 하고 있다는 점, 변화하는 소비자의 요구를 충족하지 못하는 점은 근본적인 한계로 지적할 수 있는 사항이다. 결과적으로 현재 시행되고 있는 정부의 정책으로는 미분양 해소에 큰 효과를 거두지 못하고 있다. 단순히 분양 후에 발생하는 미분양 물량 해소를 위한 한시적인 접근이 아니라 분양 물건 자체의 미분양을 방지할 수 있을 근본적인 방안을 고려할 필요가 있다. 이러한 관점에서 보면, 미분양이 발생한 분양 물건을 선 구매한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조를 분석하고 그 결과를 바탕으로 대응책에 부심해야 한다는 것을 알 수 있다. 기존 선행연구는 실제 미분양아파트 물량을 구매한 수요자와 동일 단지 내 선 분양을 통해 입주한 입주민의 구매 의사를 구분하여 분석하지 못했다는 점에서 한계를 가진다. 본 연구는 분양 및 미분양아파트에 입주한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조적 요인을 세분화하여 분석한다는 점에서 선행연구들과 차별성을 가진다. 아파트 구매를 원하는 수요자는 아파트라는 물건의 물리적 요인뿐만 아니라 내외의 경제적 요인 그리고 기관의 조건완화 혜택 등 다양한 요인을 고려한 다음 신중하게 의사결정을 시행한다. 지표와 현황이 불확실한 부동산 시장에서 잠재수요자들을 실수요자로 끌어내기 위해서는 아파트를 구매하는 데 있어 객관적이고 합리적인 판단 근거를 제공할 필요가 있다. 본 연구는 이러한 문제의식에 바탕을 두고 진행되었다. 본격적인 분석을 통해 제언하고자 하는 바는 크게 두 가지다. 첫째, 미분양아파트 물량을 해소하고 애초에 미분양아파트 발생을 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 한다는 것이다. 둘째, 아파트 수요자를 중심으로 두고 분양 방식과 유통경로 개선의 타당성을 입증하는 것이다. 실증을 위해 미분양이 발생한 분양 물건을 선 구매한 입주민을 대상으로 구매 의사에 대한 구조를 분석하였다. 우선 미분양아파트 입주민의 주거 및 구매특성요인을 규명하고, 그 가운데 미분양아파트 입주 시 우선적으로 고려해야 하는 요인을 파악하려 했다. 또한, 입주민 주거특성요인과 구매특성요인을 아우르는 경제적 특성과 미분양아파트 조건완화 특성이 추가구매 의사에 미치는 영향구조를 규명하는데 역점을 두고 연구를 진행했다. 분석대상인 미분양아파트 입주민은 크게 재정착 입주민, 분양 입주민, 잔여세대 입주민, 전·월세 입주민으로 구분된다. 각 사례별로 입주민의 부동산 특성, 주거환경 특성, 사회적 특성, 경제적 특성 그리고 조건완화 특성에 대한 만족 및 중요도를 측정하였다. 이 가운데 입주민 개개인의 의사가 전체 미분양아파트 물량의 해소에 중요요인이 될 수 있음을 전제로 분석을 실시하였다. 분설결과를 바탕으로 도출된 연구의 시사점을 정리하면 다음과 같다. 시사점은 크게 미분양 적체 물량의 해소를 위한 정부의 정책적 제도의 개선과 민간 공급자의 변화를 위한 노력으로 나누어 정리할 수 있다. 첫째, 미분양아파트가 입지한 지역별 특성을 감안할 수 있는 정책의 개선이 필요하다. 본 연구의 공간적 범위는 수도권 지역으로 한정되어 있으나 설문을 실시한 단지의 입지적 특성에 따라 입주민의 특성이 차이를 보이는 것으로 나타났다. 기존 미분양 해소 정책은 금융규제완화, 조세부담완화와 같은 중앙정부의 시책을 중심으로 실행되었다는 점, 분양이 이루어지는 지역의 경제적 환경을 차등적으로 고려하지 못하고 있다는 점에서 한계를 보이고 있다. 선행연구를 통해 이 같은 한계가 다양한 방식으로 실증된 바 있다. 본 연구의 분석을 통해서도 비단 지역적 차이뿐만 아니라 단지별 차이에 따라 수요자의 요구가 다르다는 점이 드러났다. 수요자의 요구를 감안하고, 차이를 반영한 정책을 도입할 필요가 있다. 둘째, 아파트의 조망, 배치, 교통 및 학군 접근성 등의 차이에 따라 분양 및 판매가격에 차등을 주어야 한다. 미분양 물건의 발생은 공급대비 낮은 수요가 주요 원인으로 작용하고 있다. 특히, 물리적인 상태가 동일하여 같은 가격에 분양이 이루어지는 물건이라 하더라도 층, 조망, 방향, 접근성 등의 조건이 떨어지는 물건은 상대적으로 수요가 낮게 형성되어 결국 미분양으로 이어지는 경우가 종종 발생하고 있다. 실제 이러한 문제로 미분양이 발생한 아파트 단지는 조건에 따라 가격을 할인하는 등 조건완화 혜택을 제공함으로서 미분양을 해소하고 있는 사례가 나타나고 있다. 정책의 지역적 차등뿐만 아니라 조건에 따른 가격 차등을 통해 미분양을 미연에 방지할 수 있으며, 발생 후 조건완화를 통해 미분양 적체 물량을 줄일 수 있을 것으로 판단된다. 셋째, 발생된 미분양아파트의 적체물량을 효과적으로 줄이기 위해서는 주택 수요자의 요구를 파악하는 것이 우선되어야 하며, 수요를 끌어들이기 위한 보조적 수단으로 마케팅 전략을 활용할 필요가 있다. 미분양아파트의 장기적 적체에 따른 사회·경제적 문제는 주택 시장의 수요와 공급의 불균형에서 비롯되며 공급주체인 건설업 및 공공기관의 적정 수급조절이 중요한 역할을 수행한다. 하지만 수요 대비 공급, 공급대비 수요의 명확한 조절을 통해 미분양을 해소시키기에는 다양한 요인을 통제하기 곤란하다는 한계가 존재한다. 제도적 한계를 보조하기 위한 수단으로 가격 전략을 활용할 수 있으며, 다양한 조건완화 혜택을 미분양아파트에 선 적용하여 미분양물량의 감소를 유도할 수 있으리라고 판단된다. 넷째, 정부 정책과 민간의 공급방식에 대해 근본적이고 공통적인 개선사항으로 미분양아파트 물량을 사전에 방지할 수 있는 방안인 후분양제도의 도입을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 우리나라는 경제가 급성장하는 시점에 부족한 주택을 공급하기 위해 선분양 제도를 시행했다. 그러나, 부동산 상품 또한 일반적인 재화와 마찬가지로 완성품을 기준으로 가치를 판단할 수 있어야 한다. 선분양으로 인한 부동산 상품유통 시장이 불안해지고, 이러한 구조적 요인은 공급자 중심의 유통구조로 치달아 미분양 발생 원인이 되었다. 선분양, 개발과 공급 중심 구조는 단기적 가치를 중시하는 풍조로 이어져왔다. 후분양제도 도입을 통해 소비자 보호, 투기 근절, 부실시공 방지 등과 같은 중장기적 경제적 이득을 확보할 방안을 마련해야 한다.
This study is intended to suggest the efficient scheme for resolving the cumulative quantities of unsold apartment houses. For this purpose, it attempts to discuss the residential characteristic and purchase characteristics factors of the residents of unsold apartment houses and to grasp the factors...
This study is intended to suggest the efficient scheme for resolving the cumulative quantities of unsold apartment houses. For this purpose, it attempts to discuss the residential characteristic and purchase characteristics factors of the residents of unsold apartment houses and to grasp the factors to be preferentially considered in occupying unsold apartment houses among them. And it attempts to grasp the effect of their residents' residential characteristics on the intention to repurchase with residential satisfaction as the medium and the influential structure between the intention to repurchase and the purchase characteristic. To identify the characteristic factors of the residents of unsold apartment houses, this study extracted the physical, environmental, social and economic characteristics of real estate from previous studies and discussed the characteristic factors appropriate for its purpose through the FGI of the group of real estate specialists. Residents' characteristics were divided into the real estate characteristic, the residential environment characteristic, the social characteristic, the economic characteristic and the condition-relaxation characteristic in a broad sense. And this study subdivided the real estate characteristic into the external factor and the internal factor, the residential environment characteristic into the environmental factor and the educational factor, the social characteristic into the stability factor and the social factor, and the economic characteristic into the purchase factor and the profit factor in terms of satisfaction and importance. In relation to the condition-relaxation characteristic, this study structured residents' satisfaction and importance about the abolition of intermediate payment, the deposit system, the flat-sum downpayment system, installment-basis sale and the balance grace conditional on prepayment which are acting to resolve unsold apartment houses in the system and marketing fields. The dependent variable and the mediating variable included residential satisfaction showing the overall satisfaction with residing in the unsold apartment house and the intention to repurchase consequent on purchase satisfaction. This study suggests that there should be a need to improve policy and system at the governmental level and to make efforts to change on the part of civil-sector housing suppliers so as to resolve the cumulative quantities of unsold apartment housing in a broad sense. First, there is a need to improve the policy that can consider the characteristics of the region where unsold apartment houses are located. The spatial scope of this study was confined to the metropolitan area but the questionnaire research showed that there was a difference in residents' characteristics according to the locational characteristic of the apartment complex. The existing policy for resolving unsold apartment housing has some limitation in that it has focused on the policy of national government such as financial deregulation and the easing of tax burden and it has failed to give differential consideration to the economic environment of the region in which apartment housing has poorly been sold. And it is verified through the review of previous studies. Analysis for its purpose shows that there is a need to introduce into housing policy the difference in apartment consumers' needs existing according to regions and apartment complexes. Second, there is a need to put a differential sale price on apartment housing according to it view, layout, accessibility to the traffic and school district. The major cause for the occurrence of unsold apartment housing is low demand compared to supply. In particular, apartment houses, which have the same physical condition and are sold at the same price but has unfavorable conditions such as floor, view, direction, accessibility and the like form relatively low demand and at length are likely to lead to being unsold. The apartment complex in which some apartment houses have been unsold due to these problems has resolved them by providing their residents with the benefits of condition relaxation such as discounting the selling price and so on according to conditions. Accordingly, it is judged that it is possible to prevent apartment houses from being unsold through differential pricing according to conditions as well as regional differentiation of the policy and to reduce the cumulative quantities of unsold apartment housing through the relaxation of conditions after its occurrence. Third, to reduce the cumulative quantities of unsold apartment houses that have occurred, there is a need to grasp housing consumers' needs preferentially and to make active use of the marketing strategy as the auxiliary means for attracting demand. The socio-economic problem consequent on the long-term accumulation of unsold apartment houses arises from the unbalanced demand and supply of the housing market, in which the proper adjustment of demand and supply by supply entities such as construction firms and public agencies performs an important role. But there exists some limitation due to the action of diverse factors in resolving unsold apartment houses through the clear adjustment of demand and supply. In particular, the price strategy can be actively used as the means for complementing the systematic limit. Accordingly, it is thought that it is possible to induce unsold apartment houses to be reduced by applying diverse condition-relaxation benefits to them. Fourth, as the matter of improvement common in government policy and civil-sector supply method, there is a need to make an active examination of the introduction of the post-sale system as the scheme for preventing the quantities of unsold apartment houses from occurring. The housing presale system was implemented to resolve housing shortage over the period of rapid economic growth in Korea but now real estate products like ordinary goods also should valued with the finished product as a standard. The unstable distribution structure of real estate products due to presale is the supplier-centered distribution structure and acts as the cause for occurrence of unsold apartment houses. Accordingly, there is a need to consider medium-to long-term economic benefits such as consumer protection, speculation eradication, prevention of shoddy and fault construction and so on through an active examination of the introduction of the apartment post-sale system without attaching importance to housing presale and development and the supply-centered short-term value.
This study is intended to suggest the efficient scheme for resolving the cumulative quantities of unsold apartment houses. For this purpose, it attempts to discuss the residential characteristic and purchase characteristics factors of the residents of unsold apartment houses and to grasp the factors to be preferentially considered in occupying unsold apartment houses among them. And it attempts to grasp the effect of their residents' residential characteristics on the intention to repurchase with residential satisfaction as the medium and the influential structure between the intention to repurchase and the purchase characteristic. To identify the characteristic factors of the residents of unsold apartment houses, this study extracted the physical, environmental, social and economic characteristics of real estate from previous studies and discussed the characteristic factors appropriate for its purpose through the FGI of the group of real estate specialists. Residents' characteristics were divided into the real estate characteristic, the residential environment characteristic, the social characteristic, the economic characteristic and the condition-relaxation characteristic in a broad sense. And this study subdivided the real estate characteristic into the external factor and the internal factor, the residential environment characteristic into the environmental factor and the educational factor, the social characteristic into the stability factor and the social factor, and the economic characteristic into the purchase factor and the profit factor in terms of satisfaction and importance. In relation to the condition-relaxation characteristic, this study structured residents' satisfaction and importance about the abolition of intermediate payment, the deposit system, the flat-sum downpayment system, installment-basis sale and the balance grace conditional on prepayment which are acting to resolve unsold apartment houses in the system and marketing fields. The dependent variable and the mediating variable included residential satisfaction showing the overall satisfaction with residing in the unsold apartment house and the intention to repurchase consequent on purchase satisfaction. This study suggests that there should be a need to improve policy and system at the governmental level and to make efforts to change on the part of civil-sector housing suppliers so as to resolve the cumulative quantities of unsold apartment housing in a broad sense. First, there is a need to improve the policy that can consider the characteristics of the region where unsold apartment houses are located. The spatial scope of this study was confined to the metropolitan area but the questionnaire research showed that there was a difference in residents' characteristics according to the locational characteristic of the apartment complex. The existing policy for resolving unsold apartment housing has some limitation in that it has focused on the policy of national government such as financial deregulation and the easing of tax burden and it has failed to give differential consideration to the economic environment of the region in which apartment housing has poorly been sold. And it is verified through the review of previous studies. Analysis for its purpose shows that there is a need to introduce into housing policy the difference in apartment consumers' needs existing according to regions and apartment complexes. Second, there is a need to put a differential sale price on apartment housing according to it view, layout, accessibility to the traffic and school district. The major cause for the occurrence of unsold apartment housing is low demand compared to supply. In particular, apartment houses, which have the same physical condition and are sold at the same price but has unfavorable conditions such as floor, view, direction, accessibility and the like form relatively low demand and at length are likely to lead to being unsold. The apartment complex in which some apartment houses have been unsold due to these problems has resolved them by providing their residents with the benefits of condition relaxation such as discounting the selling price and so on according to conditions. Accordingly, it is judged that it is possible to prevent apartment houses from being unsold through differential pricing according to conditions as well as regional differentiation of the policy and to reduce the cumulative quantities of unsold apartment housing through the relaxation of conditions after its occurrence. Third, to reduce the cumulative quantities of unsold apartment houses that have occurred, there is a need to grasp housing consumers' needs preferentially and to make active use of the marketing strategy as the auxiliary means for attracting demand. The socio-economic problem consequent on the long-term accumulation of unsold apartment houses arises from the unbalanced demand and supply of the housing market, in which the proper adjustment of demand and supply by supply entities such as construction firms and public agencies performs an important role. But there exists some limitation due to the action of diverse factors in resolving unsold apartment houses through the clear adjustment of demand and supply. In particular, the price strategy can be actively used as the means for complementing the systematic limit. Accordingly, it is thought that it is possible to induce unsold apartment houses to be reduced by applying diverse condition-relaxation benefits to them. Fourth, as the matter of improvement common in government policy and civil-sector supply method, there is a need to make an active examination of the introduction of the post-sale system as the scheme for preventing the quantities of unsold apartment houses from occurring. The housing presale system was implemented to resolve housing shortage over the period of rapid economic growth in Korea but now real estate products like ordinary goods also should valued with the finished product as a standard. The unstable distribution structure of real estate products due to presale is the supplier-centered distribution structure and acts as the cause for occurrence of unsold apartment houses. Accordingly, there is a need to consider medium-to long-term economic benefits such as consumer protection, speculation eradication, prevention of shoddy and fault construction and so on through an active examination of the introduction of the apartment post-sale system without attaching importance to housing presale and development and the supply-centered short-term value.
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