조합을 설립하여 주택의 공급자이자 수요자 역할을 하고 있는 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합으로 구분하고 있고, 「주택법」에 의한 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분하고 있다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합과 「주택법」에 의한 주택조합이 각각의 법률에 따른 절차 및 규제의 차이는 있지만, 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이란 측면에서는 그 맥락을 같이한다. 그러나 「주택법」에 의한 주택조합은 「도시 및...
조합을 설립하여 주택의 공급자이자 수요자 역할을 하고 있는 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합으로 구분하고 있고, 「주택법」에 의한 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분하고 있다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합과 「주택법」에 의한 주택조합이 각각의 법률에 따른 절차 및 규제의 차이는 있지만, 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이란 측면에서는 그 맥락을 같이한다. 그러나 「주택법」에 의한 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합 보다 법률적 규제가 많을 뿐만 아니라 구성원인 조합원이 지위와 권리의 보호를 받지 못하고 있다. 1977년 「주택건설촉진법」에서 주택건설의 사업주체로 직장주택조합을 인정하면서 주택조합제도가 마련되었다. 「주택건설촉진법」이 제정될 당시와 현재의 상황을 볼 때 주택에 대한 수요가 달라지고 있다. 주택이 절대적으로 부족할 당시에는 주택이 투기의 목적물로 여겨졌으나 1997년도말 IMF이후 국제적 금융위기와 2008년 미국의 리먼브라더스 사태를 겪으면서 국내에서도 주택에 대한 인식의 변화가 왔다. 결국 주택에 대한 개념이 투자 내지 투기의 대상에서 실소유 내지 실거주의 개념으로 변화하고 있으며 이는 아파트 규모에도 영향을 주어 중·대형아파트 위주에서 중·소형아파트 공급위주로 변화하고 있다. 주택조합제도는 실소유자를 대상으로 중·소형아파트의 공급을 위해 만들어진 제도인 만큼 제도의 활성화를 위해 규제 완화의 필요성이 제기되고 있다. 그러나 관련 제도가 개정되는 과정에서 주택조합제도가 도입 될 당시보다 오히려 규제를 강화한 측면이 있으며, 사업의 시행 과정에서도 일반개발사업과 도시정비사업에 비해 활성화를 저해하는 요인은 다음과 같다. 첫째, 도시정비사업에서는 의무적으로 구성하여야 할 추진위원회가 지역·직장주택조합에서는 별도의 규정이 없어 조합설립인가를 받기 전까지는 조합원의 지위에 대하여 아무런 제도적 보호 장치가 없다. 둘째, 사업계획승인 신청 시 필요한 사업부지의 소유권확보 요건이 일반 개발사업에 비해 과도하며, 등록사업자가 소유한 토지를 지역·직장주택조합의 사업부지로 사용할 수 없다고 한 것은 과도한 규제일 뿐만 아니라 사업유형간의 형평성이 결여된 것이다. 셋째, 조합을 구성하고 토지의 계약을 주관하고 있는 업무대행사를 법령에서는 인정하고 있지 않아 현실과 법령이 따로 움직이고 있다. 넷째, 자금관리가 조합에 의해 관리 되면서 투명성과 안전성이 결여되어 있다. 다섯째, 조합원의 자격 요건이 지나치게 제한되어 있어 조합원을 모집하거나 변경할 때 조합원의 대상범위가 좁다는 것이다 따라서 본 연구에서는 이러한 문제점을 해결하고 지역·직장주택조합제도에 의한 주택공급을 활성화하고 조합원을 보호할 수 있도록 다음과 같은 방안을 제시하였다. 첫째, 지역주택조합을 구성하기 위한 추진위원회 제도의 명문화가 필요하다. 「도시 및 주거환경정비법」의 추진위원회 제도를 「주택법」에 도입할 경우 조합설립인가 시에 확인 가능한 사업부지의 사업추진 가능여부에 대한 검증이 사업초기에 확인될 수 있을 뿐만 아니라 사업추진에 필요한 협력업체 선정도 추진위원회에서 할 수 있게 하여 조합의 비 전문성을 보완할 수 있다. 둘째, 사업계획승인 신청 시 필요한 토지확보 요건을 일반 개발사업과 동일하게 토지사용권원의 80%이상 확보로 변경하여 현재의 차별적인 요건을 형평성에 맞춰주어야 하며,「주택법 시행령」제40조에 의해 등록사업자소유 토지를 경매 또는 공매로 매입하는 경우 외에는 주택건설대지로 사용할 수 없도록 한 법령은 오히려 조합이 제3자를 경유한 전매를 하게 함으로써 조합에 비용만 증가시키는 결과를 초래하기 때문에 이 조항은 폐지되어야 한다. 셋째, 비전문가인 조합(추진위원회 포함)의 업무를 지원하기 위하여「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 “정비사업전문관리업”제도와 같이 지역·직장주택조합사업에서도 “개발사업전문관리업”제도를 제정하여 음성적으로 시행되고 있는 개발사업자의 업무대행을 제도권으로 양성화하여 ‘개발사업전문관리업체’를 신설하거나 ‘주택건설사업자’ 또는 ‘부동산개발업자’가 지역·직장주택조합의 업무를 대행 할 수 있도록 관련 규정이 변경되어야 한다. 넷째, 조합의 자금관리를 투명하게 하고, 사업에 대한 조합원의 심리적 안정성 제고를 위하여 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 신탁업자와의 자금관리 대리사무계약 또는 토지신탁을 계약을 체결하는 의무 조항을 「주택법」에 명문화하는 것이 필요하다. 다섯째, 조합원의 자격요건을 확대하여 조합원모집 및 충원 시 원활한 모집이 될 수 있도록 하여야 한다. 현재 무주택 또는 소형주택(60㎡이하 주택) 1세대 소유자로 한정한 조합원의 자격을 무주택 또는 국민주택규모(85㎡이하 주택) 1세대 소유자로 변경하여야 하며, 사업부지 내 토지등소유자에게는 주택의 소유 유·무와 관계없이 조합원의 자격을 부여하여 부지의 확보를 용이하게 할 필요가 있다. 또한 사업계획승인 후 조합원 결원으로 인한 조합원 충원 시 조합원의 자격요건을 조합설립인가 시점에서 충원하는 현재 시점으로 변경되어야 한다. 주택 공급의 한 축을 담당하고 있는 지역·직장주택조합제도가 활성화되기 위해서는 조합원의 자격 요건은 완화하고 조합원들의 경제적 부담을 줄여줄 수 있도록 하여야 하며 조합원이 안심하고 참여할 수 있은 제도적 보안장치가 필요하다. 앞에서 제시한 제도 개선 방안을 통하여 지역·직장주택조합제도가 발전되고 활성화되기를 기대한다.
조합을 설립하여 주택의 공급자이자 수요자 역할을 하고 있는 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합으로 구분하고 있고, 「주택법」에 의한 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 구분하고 있다. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합과 「주택법」에 의한 주택조합이 각각의 법률에 따른 절차 및 규제의 차이는 있지만, 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이란 측면에서는 그 맥락을 같이한다. 그러나 「주택법」에 의한 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합 보다 법률적 규제가 많을 뿐만 아니라 구성원인 조합원이 지위와 권리의 보호를 받지 못하고 있다. 1977년 「주택건설촉진법」에서 주택건설의 사업주체로 직장주택조합을 인정하면서 주택조합제도가 마련되었다. 「주택건설촉진법」이 제정될 당시와 현재의 상황을 볼 때 주택에 대한 수요가 달라지고 있다. 주택이 절대적으로 부족할 당시에는 주택이 투기의 목적물로 여겨졌으나 1997년도말 IMF이후 국제적 금융위기와 2008년 미국의 리먼브라더스 사태를 겪으면서 국내에서도 주택에 대한 인식의 변화가 왔다. 결국 주택에 대한 개념이 투자 내지 투기의 대상에서 실소유 내지 실거주의 개념으로 변화하고 있으며 이는 아파트 규모에도 영향을 주어 중·대형아파트 위주에서 중·소형아파트 공급위주로 변화하고 있다. 주택조합제도는 실소유자를 대상으로 중·소형아파트의 공급을 위해 만들어진 제도인 만큼 제도의 활성화를 위해 규제 완화의 필요성이 제기되고 있다. 그러나 관련 제도가 개정되는 과정에서 주택조합제도가 도입 될 당시보다 오히려 규제를 강화한 측면이 있으며, 사업의 시행 과정에서도 일반개발사업과 도시정비사업에 비해 활성화를 저해하는 요인은 다음과 같다. 첫째, 도시정비사업에서는 의무적으로 구성하여야 할 추진위원회가 지역·직장주택조합에서는 별도의 규정이 없어 조합설립인가를 받기 전까지는 조합원의 지위에 대하여 아무런 제도적 보호 장치가 없다. 둘째, 사업계획승인 신청 시 필요한 사업부지의 소유권확보 요건이 일반 개발사업에 비해 과도하며, 등록사업자가 소유한 토지를 지역·직장주택조합의 사업부지로 사용할 수 없다고 한 것은 과도한 규제일 뿐만 아니라 사업유형간의 형평성이 결여된 것이다. 셋째, 조합을 구성하고 토지의 계약을 주관하고 있는 업무대행사를 법령에서는 인정하고 있지 않아 현실과 법령이 따로 움직이고 있다. 넷째, 자금관리가 조합에 의해 관리 되면서 투명성과 안전성이 결여되어 있다. 다섯째, 조합원의 자격 요건이 지나치게 제한되어 있어 조합원을 모집하거나 변경할 때 조합원의 대상범위가 좁다는 것이다 따라서 본 연구에서는 이러한 문제점을 해결하고 지역·직장주택조합제도에 의한 주택공급을 활성화하고 조합원을 보호할 수 있도록 다음과 같은 방안을 제시하였다. 첫째, 지역주택조합을 구성하기 위한 추진위원회 제도의 명문화가 필요하다. 「도시 및 주거환경정비법」의 추진위원회 제도를 「주택법」에 도입할 경우 조합설립인가 시에 확인 가능한 사업부지의 사업추진 가능여부에 대한 검증이 사업초기에 확인될 수 있을 뿐만 아니라 사업추진에 필요한 협력업체 선정도 추진위원회에서 할 수 있게 하여 조합의 비 전문성을 보완할 수 있다. 둘째, 사업계획승인 신청 시 필요한 토지확보 요건을 일반 개발사업과 동일하게 토지사용권원의 80%이상 확보로 변경하여 현재의 차별적인 요건을 형평성에 맞춰주어야 하며,「주택법 시행령」제40조에 의해 등록사업자소유 토지를 경매 또는 공매로 매입하는 경우 외에는 주택건설대지로 사용할 수 없도록 한 법령은 오히려 조합이 제3자를 경유한 전매를 하게 함으로써 조합에 비용만 증가시키는 결과를 초래하기 때문에 이 조항은 폐지되어야 한다. 셋째, 비전문가인 조합(추진위원회 포함)의 업무를 지원하기 위하여「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 “정비사업전문관리업”제도와 같이 지역·직장주택조합사업에서도 “개발사업전문관리업”제도를 제정하여 음성적으로 시행되고 있는 개발사업자의 업무대행을 제도권으로 양성화하여 ‘개발사업전문관리업체’를 신설하거나 ‘주택건설사업자’ 또는 ‘부동산개발업자’가 지역·직장주택조합의 업무를 대행 할 수 있도록 관련 규정이 변경되어야 한다. 넷째, 조합의 자금관리를 투명하게 하고, 사업에 대한 조합원의 심리적 안정성 제고를 위하여 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 신탁업자와의 자금관리 대리사무계약 또는 토지신탁을 계약을 체결하는 의무 조항을 「주택법」에 명문화하는 것이 필요하다. 다섯째, 조합원의 자격요건을 확대하여 조합원모집 및 충원 시 원활한 모집이 될 수 있도록 하여야 한다. 현재 무주택 또는 소형주택(60㎡이하 주택) 1세대 소유자로 한정한 조합원의 자격을 무주택 또는 국민주택규모(85㎡이하 주택) 1세대 소유자로 변경하여야 하며, 사업부지 내 토지등소유자에게는 주택의 소유 유·무와 관계없이 조합원의 자격을 부여하여 부지의 확보를 용이하게 할 필요가 있다. 또한 사업계획승인 후 조합원 결원으로 인한 조합원 충원 시 조합원의 자격요건을 조합설립인가 시점에서 충원하는 현재 시점으로 변경되어야 한다. 주택 공급의 한 축을 담당하고 있는 지역·직장주택조합제도가 활성화되기 위해서는 조합원의 자격 요건은 완화하고 조합원들의 경제적 부담을 줄여줄 수 있도록 하여야 하며 조합원이 안심하고 참여할 수 있은 제도적 보안장치가 필요하다. 앞에서 제시한 제도 개선 방안을 통하여 지역·직장주택조합제도가 발전되고 활성화되기를 기대한다.
This study attempted to elicit the problems arising from the promotion of the「regional · workplace housing association project through case study and analyze its revitalization scheme based on the characteristics of the respondents in the questionnaire research of male and female persons aged above ...
This study attempted to elicit the problems arising from the promotion of the「regional · workplace housing association project through case study and analyze its revitalization scheme based on the characteristics of the respondents in the questionnaire research of male and female persons aged above 20 years living in Seoul, Gyeongnam and Jeonbuk areas for the improvement scheme of the regional and workplace housing association system. As a result, the following conclusion was drawn: First, it is necessary to stipulate the regional and workplace housing association promotion committee system. Second, it is necessary to change the requirements for securing land necessary to apply for the approval of the project plan into those for securing more than 80s% of titles to land use. Third, it is necessary to establish the development project management firm or enable the housing constructor or real estate developer to conduct agency business for it by legislating agency service. Fourth, it is necessary to obligate the money manager to participate in the project to make the fund management of the housing association transparent. Fifth, it is necessary to extend the requirements for qualification of the association member to the homeless or the owner of the house with the area for exclusive use of less than 85㎡, give the qualification for the association member to the landowner of the project site and change the point in time of the qualifying requirement for changed or reinforced association member to the current point in time. Key words : housing association, regional housing association, workplace housing association, development project management business
This study attempted to elicit the problems arising from the promotion of the「regional · workplace housing association project through case study and analyze its revitalization scheme based on the characteristics of the respondents in the questionnaire research of male and female persons aged above 20 years living in Seoul, Gyeongnam and Jeonbuk areas for the improvement scheme of the regional and workplace housing association system. As a result, the following conclusion was drawn: First, it is necessary to stipulate the regional and workplace housing association promotion committee system. Second, it is necessary to change the requirements for securing land necessary to apply for the approval of the project plan into those for securing more than 80s% of titles to land use. Third, it is necessary to establish the development project management firm or enable the housing constructor or real estate developer to conduct agency business for it by legislating agency service. Fourth, it is necessary to obligate the money manager to participate in the project to make the fund management of the housing association transparent. Fifth, it is necessary to extend the requirements for qualification of the association member to the homeless or the owner of the house with the area for exclusive use of less than 85㎡, give the qualification for the association member to the landowner of the project site and change the point in time of the qualifying requirement for changed or reinforced association member to the current point in time. Key words : housing association, regional housing association, workplace housing association, development project management business
주제어
#주택조합 지역주택조합 직장주택조합 도시 및 주거환경정비법 개발사업전문관리업 정비사업전문관리업
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