지역주택조합 사업의 문제점을 통한 개선방안 연구: 통합 창원시를 중심으로 A Study on the Problems with Local Housing Association Business ane the Improvement Measures: Focusing on Integrated Changwon City원문보기
This research is to investigate the concept of Local Housing Association, and stepwise implementation procedure, through the theoretical consideration, and then to find out overall problems happening in the process of pushing ahead with Local Housing Association, including problems in the correspond...
This research is to investigate the concept of Local Housing Association, and stepwise implementation procedure, through the theoretical consideration, and then to find out overall problems happening in the process of pushing ahead with Local Housing Association, including problems in the corresponding business stage, based on the cases of Local Housing Association that have been appearing in Changwon areas, Gyeongnam, and to present legal and policy directions for solutions to it, based on it. First, regarding improvement measures at the stage of promotion committee, it is necessary to introduce the system to report the establishment of promotion committee to cities, provinces, and districts under the jurisdiction of the location of overall business, for the establishment of association. In order to secure the professionalism of promotion committee, it is necessary to enforce those members to receive education and training for a certain period, and improve the system to post on Website or through public notices. Second, regarding improvement measures at the stage of the approval of establishment, Local Housing Association have difficulties in replacing members and joining new memberships, after getting the approval of the establishment, which can put the brake on business operation. Finally, in order to prevent crime actions, such as embezzlement or breach of duty, in advance, it is necessary to establish the institutional system that allows every member to check details of business fund. It is expected that this research would minimize side effects incurred by Local Housing Association System and help Local Housing Association take full institutional responsibility and play an axis of housing supply policy.
This research is to investigate the concept of Local Housing Association, and stepwise implementation procedure, through the theoretical consideration, and then to find out overall problems happening in the process of pushing ahead with Local Housing Association, including problems in the corresponding business stage, based on the cases of Local Housing Association that have been appearing in Changwon areas, Gyeongnam, and to present legal and policy directions for solutions to it, based on it. First, regarding improvement measures at the stage of promotion committee, it is necessary to introduce the system to report the establishment of promotion committee to cities, provinces, and districts under the jurisdiction of the location of overall business, for the establishment of association. In order to secure the professionalism of promotion committee, it is necessary to enforce those members to receive education and training for a certain period, and improve the system to post on Website or through public notices. Second, regarding improvement measures at the stage of the approval of establishment, Local Housing Association have difficulties in replacing members and joining new memberships, after getting the approval of the establishment, which can put the brake on business operation. Finally, in order to prevent crime actions, such as embezzlement or breach of duty, in advance, it is necessary to establish the institutional system that allows every member to check details of business fund. It is expected that this research would minimize side effects incurred by Local Housing Association System and help Local Housing Association take full institutional responsibility and play an axis of housing supply policy.
이러한 문제점에 기인하여 지역주택조합 제도의 정확한 개념과 그 사업단계별 시행 절차를 검토한 후 지역주택조합의 추진과정에서 발생하고 있는 제반 문제점을 경남 창원지역에 진행 중인 지역주 택조합의 사례를 토대로 첫째, 추진위원회 단계의 현황 및 문제점, 둘째, 설립인가 단계의 현황 및 문제점, 셋째, 착공준비 단계의 현황 및 문제점, 사업의 추진 과정의 현황 및 문제점을 각 살펴본 후, 도출된 사업 단계에서의 문제점을 바탕으로 법적, 정책적 방향을 제시하기로 한다.
성능/효과
넷째, 지역주택조합 사업은 추진위원회 단계에서부터 업무대행사가 중심이 되어 조합원을 모집하고 각종 계약을 체결하는 등 사업 초기 절차를 진행하는 경우가 많은데 사업이 장기화 될 경우 사업비증가와 조합원에 대한 추가 분담금의 요구, 조합원 이탈 등의 문제가 발생하게 된다. 따라서 업무대행사나 시공사로 하여금 일정한 손해를 담보할 수 있는 보증제도를 도입하여 업무대행사 또는 시공사의 부도나 사업 지연에 따른 피해를 담보할 수 있는 제도의 개선이 필요하다고 본다.
둘째, 지역주택조합은 설립인가를 득한 후 조합원 교체와 신규가입이 어렵다. 지역주택조합이 조합원의 적극적인 참여가 있을 때 조합사업의 성공 가능성도 높아지므로 조합원의 자유의사에 의해 적극적 참여 의사를 가진 대체 가능한 조합원이 있을 경우 기존 조합원의 탈퇴와 동시에 분담금반환에 관한 제반 규정을 두어 조합원이 교체될 수 있도록 제반규정의 보완이 필요할 것으로 본다.
본 연구에서 살펴본 바와 같이 창원지역에 진행되고 있는 지역주택조합의 현황 및 문제점들은 결코, 특정 지역에 국한된 문제는 아니다. 전국에 진행되고 있는 지역주택조합이 추진위원회 단계, 조합설립인가 단계, 공사 착공 준비 단계, 공사 착 공단계에서 동일 또는 유사한 문제점을 노출하고 있으며 위 문제점들을 보완하지 않는 한 지역주택 조합의 부작용과 조합에 가입한 조합원들의 법적 분쟁은 계속해서 생겨날 수밖에 없을 것이다.
셋째, 주택건설사업계획 승인을 신청하기 위해서는 해당 지역주택조합 사업부지 95% 이상의 소유권을 확보해야 잔여 토지에 대한 매도청구권 행사를 할 수 있도록 되어 있다. 이로 인하여 토지 소유자의 과도한 토지매매대금의 요구와 투기꾼의 해당 사업장 부지의 선점으로 조합사업에 심각한 타격을 주는 문제점이 나타나고 있어서 위 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 완화하는 규정이 필요하다고 본다.
첫째, 조합설립을 위한 추진위원회 설립 전 사업장 소재지 관할 시·군·구에 추진위원회 설립 사실의 신고제를 도입하고, 추진위원회의 전문성 확보를 위하여 그 구성원들로 하여금 일정한 교육의 수료를 의무화하여 지방자치단체 홈페이지 또는 공보로 공시하는 제도의 개선이 필요하다고 본다
후속연구
넷째, 지역주택조합 사업은 추진위원회 단계에서부터 업무대행사가 중심이 되어 조합원을 모집하고 각종 계약을 체결하는 등 사업 초기 절차를 진행하는 경우가 많은데 사업이 장기화 될 경우 사업비증가와 조합원에 대한 추가 분담금의 요구, 조합원 이탈 등의 문제가 발생하게 된다. 따라서 업무대행사나 시공사로 하여금 일정한 손해를 담보할 수 있는 보증제도를 도입하여 업무대행사 또는 시공사의 부도나 사업 지연에 따른 피해를 담보할 수 있는 제도의 개선이 필요하다고 본다.
마지막으로 조합 임원과 이해관계인의 조합자산에 대한 횡령·배임 등 범죄행위를 사전에 차단하기 위하여 조합원 모두가 조합 사업자금의 집행 시 이를 실시간으로 확인할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 조합사업의 공정성과 자금집행의 투명성을 확보하기 위하여는 조합원이 총회에서 직접 선출한 외부 감사인 제도를 두어 조합의 외부감사가 조합운영과 조합자금의 지출에 대해 전반적인 감시·감독을 할 수 있도록 권한을 부여함이 타당하다고 본다.
셋째, 주택건설사업계획 승인을 신청하기 위해서는 해당 지역주택조합 사업부지 95% 이상의 소유권을 확보해야 잔여 토지에 대한 매도청구권 행사를 할 수 있도록 되어 있다. 이로 인하여 토지 소유자의 과도한 토지매매대금의 요구와 투기꾼의 해당 사업장 부지의 선점으로 조합사업에 심각한 타격을 주는 문제점이 나타나고 있어서 위 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 완화하는 규정이 필요하다고 본다.
둘째, 지역주택조합은 설립인가를 득한 후 조합원 교체와 신규가입이 어렵다. 지역주택조합이 조합원의 적극적인 참여가 있을 때 조합사업의 성공 가능성도 높아지므로 조합원의 자유의사에 의해 적극적 참여 의사를 가진 대체 가능한 조합원이 있을 경우 기존 조합원의 탈퇴와 동시에 분담금반환에 관한 제반 규정을 두어 조합원이 교체될 수 있도록 제반규정의 보완이 필요할 것으로 본다.
특히 추진위원회 설립 후 조합원을 모집하는 단계에서 허위·과장 광고를 막기 위하여 지방자치단체에 신고된 추진위원회에 한하여 미리 광고의 내용을 검증하여 광고하도록 하는 법제의 개선이 필요하다고 본다.
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