‘경자유전’의 원칙은 “농지는 농민에게 분배하며, 분배의 방법, 소유의 한도, 소유권의 내용과 한계를 법률로 정한다.”고 규정하였다. 이를 근간으로「농지개혁법」에서 이러한 원칙이 구체화 되었다. 경자유전의 원칙이「헌법」에 명시적으로 나타난 것은 1987년 개정헌법으로 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지 된다”는 조항으로 표현되었다.
그러나 시대의 변화에 따라 현실과 ‘경자유전’의 원칙이 양립할 수 없는 상황이 도래되었다. 농지의 임대차를 금지하고 있지만 실제적으로 이루어지고 있으며, 급격한 고령화에 따라 농촌지역의 노동력 감소와 도시민의 귀농․귀촌으로 농지임대 수요가 증가하고 있다.
그러므로 변화된 농촌 현실을 반영하는 대안으로 농지 보전과 함께 이용의 효율성을 높이는 방향으로 농지소유 제도의 재검토가 요구된다.
현행「농지법」은 ‘경자유전’ 원칙에 따라 농지임차인을 보호하기 위한 다양한 대책이 있으나, 농업경쟁력의 저하에 따라 그 보호의 필요성이 약화되었다. 이러한 시대상을 반영하여 농지임차인 보호에 관한 여러 조항들을 폐지하고, 서면계약 원칙, 임대차의 기간 및 계약에 관한 조정, 묵시적 갱신, 임대인 지위의 승계 등의 규정만을 두고 있다. 반면에 일본이나 독일 등 외국에서는 농지임대차 법제를 마련하여 농지 ...
‘경자유전’의 원칙은 “농지는 농민에게 분배하며, 분배의 방법, 소유의 한도, 소유권의 내용과 한계를 법률로 정한다.”고 규정하였다. 이를 근간으로「농지개혁법」에서 이러한 원칙이 구체화 되었다. 경자유전의 원칙이「헌법」에 명시적으로 나타난 것은 1987년 개정헌법으로 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지 된다”는 조항으로 표현되었다.
그러나 시대의 변화에 따라 현실과 ‘경자유전’의 원칙이 양립할 수 없는 상황이 도래되었다. 농지의 임대차를 금지하고 있지만 실제적으로 이루어지고 있으며, 급격한 고령화에 따라 농촌지역의 노동력 감소와 도시민의 귀농․귀촌으로 농지임대 수요가 증가하고 있다.
그러므로 변화된 농촌 현실을 반영하는 대안으로 농지 보전과 함께 이용의 효율성을 높이는 방향으로 농지소유 제도의 재검토가 요구된다.
현행「농지법」은 ‘경자유전’ 원칙에 따라 농지임차인을 보호하기 위한 다양한 대책이 있으나, 농업경쟁력의 저하에 따라 그 보호의 필요성이 약화되었다. 이러한 시대상을 반영하여 농지임차인 보호에 관한 여러 조항들을 폐지하고, 서면계약 원칙, 임대차의 기간 및 계약에 관한 조정, 묵시적 갱신, 임대인 지위의 승계 등의 규정만을 두고 있다. 반면에 일본이나 독일 등 외국에서는 농지임대차 법제를 마련하여 농지 임차인 보호를 하고 있으나, 우리나라는 주택이나 상가건물과 상이하게 농지임대인의 보호에 대한 법제적 노력이 크게 부족하다.
따라서 본 연구의 목적은 현행 농지제도의 미흡으로 인해 발생되는 농지임대차의 문제점을 파악하고 이에 대한 현실적 대안을 제시하여 농지의 최적유효 활용에 기여하고자 한다.
연구의 방법으로 국내․외 논문, 학술지, 제반 법률, 정부연구자료, 보고서, 통계자료 등 문헌연구를 통하여 농지소유제도의 문제점을 도출하고, 문제점에 대한 대안으로 제시한 개선사항에 대하여 현재 농지를 소유하고 있는 농지경작자(본인 소유 농지 경작자, 외지인 소유 농지의 임차 경작자), 농지 전문중개업자 등을 대상으로 표적집단면접(FGI: Focus Group Interview)을 실시하여 의견을 반영하였다.
연구 결과에 따른 정책적 대안은 무엇보다도 우선하여, ‘농지취득자격증명원제도’에서 영농계획서를 ‘영농계획서 및 임대차 계획서’로 이를 보완하는 것이 선행되어야 한다. 즉 일정규모 까지는 외지인의 매수와 임대를 자유롭게 하여 본인소유 농지가 적은 농민, 도시로부터의 귀농인은 물론 귀촌베이비부머 세대가 규모의 경작을 통하여 윤택한 생활이 영위되도록 제도적 지원을 하는 것이 국가 복리후생 차원에서 바람직하다.
농지 소유자, 자신만이 영농을 하도록 강제하는 것은 농지 소유자에게 과도한 희생을 강요하는 것이다. 다시 말해 농지소유가 고된 노동을 수반하는 의무를 지니고 있다는 것은 재산권의 본질적 의미에서 불합리하다. 이러한 비합리성을 배제하기 위해서는 위탁경영을 자유롭게 할 수 있도록 허용하여야 한다.
농지의 임대차 영역에서도 전문가 조력의 확대가 법제화 될 필요가 있다. 이는 전문소양을 갖춘 부동산전문가의 개입으로 농지임대차상의 갈등과 분쟁 요소를 해소 및 최소화를 이룩할 수 있기 때문이다. 현행법상 농지임대차의 유일한 창구역할을 하는 농지은행의 제도적 접근보다는 일정부분 시장 원리에 입각한 자율적 임대차거래의 허용이 침체된 농촌 활성화에 바람직할 것으로 판단된다.
현행 법제화 된 농지임대차 계약기간 3년은 투자 자본을 회수하기에 짧은 기간인 점을 감안하여, 상가임대차와 같이 계약기간을 최소 5년으로 연장하는 것이 필요하다. 또한 고령자 농지운영의 간접 지원방식으로 시행되는 농지연금도 현재 부부 모두 65세 이상이 되어야 가입 할 수 있다. 이를 주택연금과 동일하게 60세로 가입연령을 하향조정하는 것이 농촌의 실태를 고려하였을 때 보다 바람직한 대안으로 판단된다.
이상과 같은 정책적 대안은 21세기 급격하게 변화되는 우리의 농촌 상황을 개선하는 씨앗이 되기를 기대한다.
‘경자유전’의 원칙은 “농지는 농민에게 분배하며, 분배의 방법, 소유의 한도, 소유권의 내용과 한계를 법률로 정한다.”고 규정하였다. 이를 근간으로「농지개혁법」에서 이러한 원칙이 구체화 되었다. 경자유전의 원칙이「헌법」에 명시적으로 나타난 것은 1987년 개정헌법으로 “국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지 된다”는 조항으로 표현되었다.
그러나 시대의 변화에 따라 현실과 ‘경자유전’의 원칙이 양립할 수 없는 상황이 도래되었다. 농지의 임대차를 금지하고 있지만 실제적으로 이루어지고 있으며, 급격한 고령화에 따라 농촌지역의 노동력 감소와 도시민의 귀농․귀촌으로 농지임대 수요가 증가하고 있다.
그러므로 변화된 농촌 현실을 반영하는 대안으로 농지 보전과 함께 이용의 효율성을 높이는 방향으로 농지소유 제도의 재검토가 요구된다.
현행「농지법」은 ‘경자유전’ 원칙에 따라 농지임차인을 보호하기 위한 다양한 대책이 있으나, 농업경쟁력의 저하에 따라 그 보호의 필요성이 약화되었다. 이러한 시대상을 반영하여 농지임차인 보호에 관한 여러 조항들을 폐지하고, 서면계약 원칙, 임대차의 기간 및 계약에 관한 조정, 묵시적 갱신, 임대인 지위의 승계 등의 규정만을 두고 있다. 반면에 일본이나 독일 등 외국에서는 농지임대차 법제를 마련하여 농지 임차인 보호를 하고 있으나, 우리나라는 주택이나 상가건물과 상이하게 농지임대인의 보호에 대한 법제적 노력이 크게 부족하다.
따라서 본 연구의 목적은 현행 농지제도의 미흡으로 인해 발생되는 농지임대차의 문제점을 파악하고 이에 대한 현실적 대안을 제시하여 농지의 최적유효 활용에 기여하고자 한다.
연구의 방법으로 국내․외 논문, 학술지, 제반 법률, 정부연구자료, 보고서, 통계자료 등 문헌연구를 통하여 농지소유제도의 문제점을 도출하고, 문제점에 대한 대안으로 제시한 개선사항에 대하여 현재 농지를 소유하고 있는 농지경작자(본인 소유 농지 경작자, 외지인 소유 농지의 임차 경작자), 농지 전문중개업자 등을 대상으로 표적집단면접(FGI: Focus Group Interview)을 실시하여 의견을 반영하였다.
연구 결과에 따른 정책적 대안은 무엇보다도 우선하여, ‘농지취득자격증명원제도’에서 영농계획서를 ‘영농계획서 및 임대차 계획서’로 이를 보완하는 것이 선행되어야 한다. 즉 일정규모 까지는 외지인의 매수와 임대를 자유롭게 하여 본인소유 농지가 적은 농민, 도시로부터의 귀농인은 물론 귀촌 베이비부머 세대가 규모의 경작을 통하여 윤택한 생활이 영위되도록 제도적 지원을 하는 것이 국가 복리후생 차원에서 바람직하다.
농지 소유자, 자신만이 영농을 하도록 강제하는 것은 농지 소유자에게 과도한 희생을 강요하는 것이다. 다시 말해 농지소유가 고된 노동을 수반하는 의무를 지니고 있다는 것은 재산권의 본질적 의미에서 불합리하다. 이러한 비합리성을 배제하기 위해서는 위탁경영을 자유롭게 할 수 있도록 허용하여야 한다.
농지의 임대차 영역에서도 전문가 조력의 확대가 법제화 될 필요가 있다. 이는 전문소양을 갖춘 부동산전문가의 개입으로 농지임대차상의 갈등과 분쟁 요소를 해소 및 최소화를 이룩할 수 있기 때문이다. 현행법상 농지임대차의 유일한 창구역할을 하는 농지은행의 제도적 접근보다는 일정부분 시장 원리에 입각한 자율적 임대차거래의 허용이 침체된 농촌 활성화에 바람직할 것으로 판단된다.
현행 법제화 된 농지임대차 계약기간 3년은 투자 자본을 회수하기에 짧은 기간인 점을 감안하여, 상가임대차와 같이 계약기간을 최소 5년으로 연장하는 것이 필요하다. 또한 고령자 농지운영의 간접 지원방식으로 시행되는 농지연금도 현재 부부 모두 65세 이상이 되어야 가입 할 수 있다. 이를 주택연금과 동일하게 60세로 가입연령을 하향조정하는 것이 농촌의 실태를 고려하였을 때 보다 바람직한 대안으로 판단된다.
이상과 같은 정책적 대안은 21세기 급격하게 변화되는 우리의 농촌 상황을 개선하는 씨앗이 되기를 기대한다.
The principle of ‘land-to-the-tiller’ defines that "farmland shall be distributed to farmers, and the ways of distribution, upper limit of farmland ownership, and contents and restrictions of ownership shall be decided by law." It forms the basis of the ‘Farmland Reform Act,’in which the said princi...
The principle of ‘land-to-the-tiller’ defines that "farmland shall be distributed to farmers, and the ways of distribution, upper limit of farmland ownership, and contents and restrictions of ownership shall be decided by law." It forms the basis of the ‘Farmland Reform Act,’in which the said principle was materialized.
In the revised Constitution in 1987, the ‘land-to-the-tiller principle’ was actually stipulated, stating that "the state must make effort to achieve the land-to-the-tiller principle with regards to farmland, and the tenant farming is prohibited."
As time changes, however, the time has arrived where it is difficult for the principle of ‘land-to-the-tiller’ and reality stand together. Farmland lease is prevalent even though it is prohibited, and demand for farmland lease is actually increasing due to the reduction of the labor force in rural areas caused by rapidly aging phenomenon, and the increasing number of urban-to-rural returners.
It is, therefore, necessary to reconsider farmland ownership system in the direction that can preserve the farmland and enhance efficiency of its use, as an alternative reflecting the changes in rural areas.
A variety of measures to protect farmland tenants in accordance with the principle of ‘land-to-the-tiller’ are included in the current "Farmland Act," however, the need to protect them has weakened as competitiveness of agricultural industry has lowered.
Reflecting these characteristics of the current time, a number of articles about protecting the farmland tenants have been abolished, and only some regulations are left, including rules of written contract, adjustment of rental period and contract, tacit agreement of renewal, succession of the status as landlords and etc.
While foreign countries such as Japan or Germany have arranged legislations regarding farmland lease to protect tenants of the farmland, South Korea is greatly in short of legislation to protect tenants of farmland unlike tenants of residences or retail buildings.
Therefore, the goal of this study is to identify problems of farmland lease that are generated due to inappropriate current farmland system, and contribute to the optimal use of the farmland by suggesting realistic measures.
As a method of this study, I drew the problems of farmland ownership system through research on literature such as national/international theses, scholarly journals, relevant laws, research data of government, reports, statistical data and etc., and then reflected the opinions drawn by conducting focus group interview with the farmers (farmers that cultivate the farm lands they own and other farmers that cultivate the farm lands others own) and real estate agents specializing in agricultural lands, with regards to the improvements proposed as measures to the problems.
Policy measure as a result of the study must be prioritized than anything else, and farming plans need to be enhanced to ‘farming plans and lease plans’ in the ‘certificate system of qualification to acquire farmland.’
In other words, it is desirable in terms of national welfare program to provide institutional support by enabling non-inhabitants to acquire the land or lease-out to certain extent so that farmers who own a small size of land, urban to rural returners, and the baby boomer generation of home returners can manage good life through cultivating sizable lands
Forcing only farmland owners to cultivate the farmland is like coercing them to make excessive sacrifice. Specifically, if owning farmland is accompanied by obligation doing hard labor, it will be absurd from the perspective of essential meaning of property rights. In order to eliminate such irrationality, trust management in a liberal way should be allowed.
As for the area of farmland lease, expansion of having assistance from specialists needs to be legalized. It is because that intervention of real estate experts who are equipped with professional knowledge may help relieve and minimize conflicts and disputes arising from farmland lease.
Instead of carrying out institutional approach by farmland bank that plays a role of contact point in the farmland lease, allowing voluntary lease business that meets market principle to some extent is judged desirable as it can vitalize rural areas that have been stagnant.
Considering that three-year, the contract term in the farmland lease which is legalized, is a short period of time to recollect invested funds, it is necessary to extend the contract term to five years just like retail lease contract.
In addition, current farmland pension, which is enforced as an indirect support method for seniors to manage farmland, is qualified only when the two people of the married couples are 65 years old or older than that. It is advisable that the qualification age should go down to 60 years old same as housing pension, taking current situation of rural areas into account.
It is expected that the policy measures stated above become seeds to improve situations of rapidly changing our rural areas in 21 century.
The principle of ‘land-to-the-tiller’ defines that "farmland shall be distributed to farmers, and the ways of distribution, upper limit of farmland ownership, and contents and restrictions of ownership shall be decided by law." It forms the basis of the ‘Farmland Reform Act,’in which the said principle was materialized.
In the revised Constitution in 1987, the ‘land-to-the-tiller principle’ was actually stipulated, stating that "the state must make effort to achieve the land-to-the-tiller principle with regards to farmland, and the tenant farming is prohibited."
As time changes, however, the time has arrived where it is difficult for the principle of ‘land-to-the-tiller’ and reality stand together. Farmland lease is prevalent even though it is prohibited, and demand for farmland lease is actually increasing due to the reduction of the labor force in rural areas caused by rapidly aging phenomenon, and the increasing number of urban-to-rural returners.
It is, therefore, necessary to reconsider farmland ownership system in the direction that can preserve the farmland and enhance efficiency of its use, as an alternative reflecting the changes in rural areas.
A variety of measures to protect farmland tenants in accordance with the principle of ‘land-to-the-tiller’ are included in the current "Farmland Act," however, the need to protect them has weakened as competitiveness of agricultural industry has lowered.
Reflecting these characteristics of the current time, a number of articles about protecting the farmland tenants have been abolished, and only some regulations are left, including rules of written contract, adjustment of rental period and contract, tacit agreement of renewal, succession of the status as landlords and etc.
While foreign countries such as Japan or Germany have arranged legislations regarding farmland lease to protect tenants of the farmland, South Korea is greatly in short of legislation to protect tenants of farmland unlike tenants of residences or retail buildings.
Therefore, the goal of this study is to identify problems of farmland lease that are generated due to inappropriate current farmland system, and contribute to the optimal use of the farmland by suggesting realistic measures.
As a method of this study, I drew the problems of farmland ownership system through research on literature such as national/international theses, scholarly journals, relevant laws, research data of government, reports, statistical data and etc., and then reflected the opinions drawn by conducting focus group interview with the farmers (farmers that cultivate the farm lands they own and other farmers that cultivate the farm lands others own) and real estate agents specializing in agricultural lands, with regards to the improvements proposed as measures to the problems.
Policy measure as a result of the study must be prioritized than anything else, and farming plans need to be enhanced to ‘farming plans and lease plans’ in the ‘certificate system of qualification to acquire farmland.’
In other words, it is desirable in terms of national welfare program to provide institutional support by enabling non-inhabitants to acquire the land or lease-out to certain extent so that farmers who own a small size of land, urban to rural returners, and the baby boomer generation of home returners can manage good life through cultivating sizable lands
Forcing only farmland owners to cultivate the farmland is like coercing them to make excessive sacrifice. Specifically, if owning farmland is accompanied by obligation doing hard labor, it will be absurd from the perspective of essential meaning of property rights. In order to eliminate such irrationality, trust management in a liberal way should be allowed.
As for the area of farmland lease, expansion of having assistance from specialists needs to be legalized. It is because that intervention of real estate experts who are equipped with professional knowledge may help relieve and minimize conflicts and disputes arising from farmland lease.
Instead of carrying out institutional approach by farmland bank that plays a role of contact point in the farmland lease, allowing voluntary lease business that meets market principle to some extent is judged desirable as it can vitalize rural areas that have been stagnant.
Considering that three-year, the contract term in the farmland lease which is legalized, is a short period of time to recollect invested funds, it is necessary to extend the contract term to five years just like retail lease contract.
In addition, current farmland pension, which is enforced as an indirect support method for seniors to manage farmland, is qualified only when the two people of the married couples are 65 years old or older than that. It is advisable that the qualification age should go down to 60 years old same as housing pension, taking current situation of rural areas into account.
It is expected that the policy measures stated above become seeds to improve situations of rapidly changing our rural areas in 21 century.
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