수도권 물류창고 가격결정요인에 관한 연구 : 구매자의 업종을 중심으로 A study on the price decision factors of warehouse in capital region: focusing on the purchaser business type원문보기
최근 「부동산투자회사법」 및 「간접투자자산운용법」에 의거하여 상업용 부동산을 대상으로 투자가 본격화 되었고, 오피스빌딩에 대한 경쟁력이 약화되면서 갈수록 물류창고에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 이러한 투자패턴과 관심에 비해서 물류창고에 대한 연구는 제한적으로 이루어졌다. 특히 가격결정요인에 관한 연구는 대부분 오피스빌딩 및 리테일에 초점을 두고 진행되면서 물류창고를 대상으로 한 연구가 부족한 현실이다. 이에 본 연구에서는 국내 물류창고의 40% 이상이 집중되어 있는 수도권(서울·경기도·인천) 물류창고를 대상으로 2007년부터 2013년까지 거래된 총 124건의 실거래사례에 대해서 실증분석하였다. 물리적 특성, 공법적 제한, 구매자 업종특성, 시간적 요인 등 크게 4가지로 분류하여 물류창고 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 헤도닉 가격결정모형을 활용하여 물류창고 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 대지면적, 지하층 유무, 물류창고 주건물의 단독건물 여부, 공시지가, 준공업지역 내 입지여부, 금융업종의 구매여부, 제조업종의 구매여부, 도매 및 소매업종의 구매여부, 거래년도 2012년이 물류창고 단위연면적 당 매매가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. ...
최근 「부동산투자회사법」 및 「간접투자자산운용법」에 의거하여 상업용 부동산을 대상으로 투자가 본격화 되었고, 오피스빌딩에 대한 경쟁력이 약화되면서 갈수록 물류창고에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 이러한 투자패턴과 관심에 비해서 물류창고에 대한 연구는 제한적으로 이루어졌다. 특히 가격결정요인에 관한 연구는 대부분 오피스빌딩 및 리테일에 초점을 두고 진행되면서 물류창고를 대상으로 한 연구가 부족한 현실이다. 이에 본 연구에서는 국내 물류창고의 40% 이상이 집중되어 있는 수도권(서울·경기도·인천) 물류창고를 대상으로 2007년부터 2013년까지 거래된 총 124건의 실거래사례에 대해서 실증분석하였다. 물리적 특성, 공법적 제한, 구매자 업종특성, 시간적 요인 등 크게 4가지로 분류하여 물류창고 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 헤도닉 가격결정모형을 활용하여 물류창고 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 대지면적, 지하층 유무, 물류창고 주건물의 단독건물 여부, 공시지가, 준공업지역 내 입지여부, 금융업종의 구매여부, 제조업종의 구매여부, 도매 및 소매업종의 구매여부, 거래년도 2012년이 물류창고 단위연면적 당 매매가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 경과년수, 계획관리지역 입지여부, 공장용지 및 창고용지 내 입지여부는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지금까지 제한적이었던 물류창고 가격결정요인을 실거래자료를 바탕으로 분석하였다는 점에서 본 논문의 의의가 있다. 특히 물류창고가 간접투자상품으로 새롭게 부상하고 있는 시대적 흐름 속에서 구매자 업종에 따라 물류창고의 주용도가 다르고, 그 차이점이 물류창고 매매가격에 주는 영향력의 차이를 분석하였다는 점에서 본 논문이 차별성을 갖는다고 할 수 있다.
최근 「부동산투자회사법」 및 「간접투자자산운용법」에 의거하여 상업용 부동산을 대상으로 투자가 본격화 되었고, 오피스빌딩에 대한 경쟁력이 약화되면서 갈수록 물류창고에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 이러한 투자패턴과 관심에 비해서 물류창고에 대한 연구는 제한적으로 이루어졌다. 특히 가격결정요인에 관한 연구는 대부분 오피스빌딩 및 리테일에 초점을 두고 진행되면서 물류창고를 대상으로 한 연구가 부족한 현실이다. 이에 본 연구에서는 국내 물류창고의 40% 이상이 집중되어 있는 수도권(서울·경기도·인천) 물류창고를 대상으로 2007년부터 2013년까지 거래된 총 124건의 실거래사례에 대해서 실증분석하였다. 물리적 특성, 공법적 제한, 구매자 업종특성, 시간적 요인 등 크게 4가지로 분류하여 물류창고 가격형성에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 헤도닉 가격결정모형을 활용하여 물류창고 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 대지면적, 지하층 유무, 물류창고 주건물의 단독건물 여부, 공시지가, 준공업지역 내 입지여부, 금융업종의 구매여부, 제조업종의 구매여부, 도매 및 소매업종의 구매여부, 거래년도 2012년이 물류창고 단위연면적 당 매매가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연면적, 경과년수, 계획관리지역 입지여부, 공장용지 및 창고용지 내 입지여부는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 지금까지 제한적이었던 물류창고 가격결정요인을 실거래자료를 바탕으로 분석하였다는 점에서 본 논문의 의의가 있다. 특히 물류창고가 간접투자상품으로 새롭게 부상하고 있는 시대적 흐름 속에서 구매자 업종에 따라 물류창고의 주용도가 다르고, 그 차이점이 물류창고 매매가격에 주는 영향력의 차이를 분석하였다는 점에서 본 논문이 차별성을 갖는다고 할 수 있다.
According to the data announced by the Korea Association of Real Estate Investment Trusts(REITs), corporate restructuring·consigned administration REITs that is investing showed investment earnings rate on warehouses of the 1st quarter of 2015 to be 11.2% which is 4.6% higher than office buildings w...
According to the data announced by the Korea Association of Real Estate Investment Trusts(REITs), corporate restructuring·consigned administration REITs that is investing showed investment earnings rate on warehouses of the 1st quarter of 2015 to be 11.2% which is 4.6% higher than office buildings which is 6.6%. Investment on commercial real estates has become regularized in accordance to recent real estate investment corporate laws and indirect investment asset management laws in which the interest on warehouses is continuously increasing as the competitiveness of office buildings is weakening. However, research on warehouses have been limitedly conducted compared to the previously mentioned topics. Research on price decision factors especially mostly focus on office buildings and retails in which research on warehouses is currently lacked. In this study, empirical analysis was conducted on a total of 124 actual business cases between 2007 and 2013 on warehouses in Seoul and capital region(Gyeonggi-do·Incheon) where more than 40% of domestic warehouses are concentrated. Factors that influence price formation of warehouses were analyzed by classification by physical characteristics, public law restriction, characteristics of purchaser business type, and time factors. The influence of characteristics of purchaser business type on the influence of sale price of warehouses was especially investigated to reveal that main aspects of selection can vary depending on the purchase purpose of warehouses. As result of analyzing the factors that influence sale price of warehouses using the hedonic model, it was shown that plottage, existence of basements, isolate building of warehouse main building, official land value, positioning of semi-industrial area, purchase of financial business type, purchase of manufacturing business type, purchase of wholesale and retail business type, and business year 2012 had positive influence on the sale price per unit area of warehouses. It was shown that total area, aged years, positioning of plan management area, and positioning of factory site or warehouse site had negative influence. This paper has meaning at the fact that price decision factors of warehouses which was limited until now were analyzed based on actual business data. This paper also has meaning at the fact that the main usage of warehouses varies depending on the purchaser business type in the periodical flor where warehouses are newly rising as indirect investment products in which the influence of that difference on the sale price of warehouses was analyzed.
According to the data announced by the Korea Association of Real Estate Investment Trusts(REITs), corporate restructuring·consigned administration REITs that is investing showed investment earnings rate on warehouses of the 1st quarter of 2015 to be 11.2% which is 4.6% higher than office buildings which is 6.6%. Investment on commercial real estates has become regularized in accordance to recent real estate investment corporate laws and indirect investment asset management laws in which the interest on warehouses is continuously increasing as the competitiveness of office buildings is weakening. However, research on warehouses have been limitedly conducted compared to the previously mentioned topics. Research on price decision factors especially mostly focus on office buildings and retails in which research on warehouses is currently lacked. In this study, empirical analysis was conducted on a total of 124 actual business cases between 2007 and 2013 on warehouses in Seoul and capital region(Gyeonggi-do·Incheon) where more than 40% of domestic warehouses are concentrated. Factors that influence price formation of warehouses were analyzed by classification by physical characteristics, public law restriction, characteristics of purchaser business type, and time factors. The influence of characteristics of purchaser business type on the influence of sale price of warehouses was especially investigated to reveal that main aspects of selection can vary depending on the purchase purpose of warehouses. As result of analyzing the factors that influence sale price of warehouses using the hedonic model, it was shown that plottage, existence of basements, isolate building of warehouse main building, official land value, positioning of semi-industrial area, purchase of financial business type, purchase of manufacturing business type, purchase of wholesale and retail business type, and business year 2012 had positive influence on the sale price per unit area of warehouses. It was shown that total area, aged years, positioning of plan management area, and positioning of factory site or warehouse site had negative influence. This paper has meaning at the fact that price decision factors of warehouses which was limited until now were analyzed based on actual business data. This paper also has meaning at the fact that the main usage of warehouses varies depending on the purchaser business type in the periodical flor where warehouses are newly rising as indirect investment products in which the influence of that difference on the sale price of warehouses was analyzed.
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