산업단지 프로젝트 파이낸싱 리스크 관리를 위한 평가지표 개발 연구 : - Fuzzy-AHP를 이용하여 - A Study on the Evaluation Index for the Risk Management of Industrial Complex Project Financing원문보기
일반적으로 산업용 부동산은 주거용ㆍ업무용 부동산보다 수요층이 특정되어 있고, 경기변동에 민감하다. 또한, 재무적으로는 개발사업자의 부채비율이 높고 개발 기간이 장기이기 때문에 고위험(High Risk)을 수반하는 속성을 가지고 있다. 따라서 금융기관은 산업단지 PF 대출시 더욱 철저하게 리스크를 관리하여야 한다. ...
일반적으로 산업용 부동산은 주거용ㆍ업무용 부동산보다 수요층이 특정되어 있고, 경기변동에 민감하다. 또한, 재무적으로는 개발사업자의 부채비율이 높고 개발 기간이 장기이기 때문에 고위험(High Risk)을 수반하는 속성을 가지고 있다. 따라서 금융기관은 산업단지 PF 대출시 더욱 철저하게 리스크를 관리하여야 한다. 부동산 PF 전문가 설문조사에서 부동산 PF에 관련된 리스크는 주거용ㆍ업무용ㆍ산업용 등 부동산개발사업의 유형에 따라 리스크요인이 다르고, 부동산개발회사ㆍ건설회사ㆍ금융기관 등 부동산개발사업에 참여하는 참여자에 따라 리스크요인의 중요도에 대한 인식에 차이가 있다는 것이 나타났다. 이는 부동산개발회사ㆍ건설회사와 금융기관은 각자 리스크 평가 목적에 부합하는 부동산개발사업 유형별 리스크(또는 사업성) 평가 시스템을 구축하는 것이 필요하다는 것을 의미한다. 대부분의 선행연구는 부동산 PF 리스크요인에 관하여 연구하였는데, 본 연구에서는 부동산 PF 중에서 산업단지 PF에서 발생할 수 있는 특수한 리스크요인을 도출하고, 리스크요인별로 중요도를 산정하여 이를 바탕으로 리스크 평가체계를 구축하는 연구라는 점에서 선행연구와 차별성이 있다. 본 연구의 최종적인 목적은 산업단지 등 부동산 PF에 참여하는 금융기관이 합리적이고 누구나 예측 가능한 의사결정을 할 수 있도록 표준화된 평가항목과 평가항목별 배점체계를 제시하는 것이다. 이를 위해서 본 연구에서는 전문가 FGI를 거쳐 산업단지 PF에서 발생할 수 있는 리스크 평가항목을 도출하고, AHP분석과 퍼지척도를 활용하여 리스크 평가항목에 대한 보정된 중요도를 산출하였다. 리스크 평가배점체계를 구축하기 위하여 각 평가항목별 보정된 중요도에 1,000을 곱하여 1,000점 만점으로 평가항목별 배점을 산정한 후, 리스크 평가항목별로 배분된 점수를 등급별로 부여할 수 있도록 A, B, C, D, E, F 6단계 등급산정 기준을 제시하고, 실제 산업단지 PF 대출 사례를 적용하여 평가기준을 검증하였다. 마지막으로 좀 더 신뢰성 있는 중요도를 산정하기 위하여, 먼저 AHP를 활용하여 상대적 중요도를 산출 것과 퍼지척도에 의하여 절대적 중요도를 산정하여 보정하였을 경우 중요도에 차이가 있는지 살펴보았다. 전반적으로 입지ㆍ개발가능성ㆍ행정지원 등 개발행위에 관련된 평가항목들은 보정결과 중요도가 감소한 평가항목이 많았으며, 채무상환능력ㆍ채권보전ㆍ사업참여자 재무능력 등 대출채권 회수와 관련된 평가항목들은 대부분 중요도가 증가하였다. 이는 금융기관에서 산업단지 PF 대출 심사 시 사업성 보다는 담보를 위주로 대출하는 관행과 일치한다고 볼 수 있다. 따라서 AHP 분석에 의한 상대적 중요도를 기준으로 리스크를 평가하는 것보다 퍼지척도에 의해 절대적 중요도를 산정하여 중요도를 보정하여 리스크를 평가하는 것이 좀 더 바람직한 리스크 평가방법으로 볼 수 있다. 본 연구는 산업단지에 특화된 리스크 평가기준으로서 주로 금융기관에서 사용할 수 있는 리스크 평가기준이다. 그러나 산업단지 개발사업을 시행하는 부동산개발회사에서도 이 평가기준을 응용하여 사업성을 평가할 수 있고, 다른 연구자들은 이를 응용하여 오피스텔이나 업무용부동산 등 다른 유형의 개발사업에 특화된 리스크 평가기준을 개발할 수 있을 것이다.
일반적으로 산업용 부동산은 주거용ㆍ업무용 부동산보다 수요층이 특정되어 있고, 경기변동에 민감하다. 또한, 재무적으로는 개발사업자의 부채비율이 높고 개발 기간이 장기이기 때문에 고위험(High Risk)을 수반하는 속성을 가지고 있다. 따라서 금융기관은 산업단지 PF 대출시 더욱 철저하게 리스크를 관리하여야 한다. 부동산 PF 전문가 설문조사에서 부동산 PF에 관련된 리스크는 주거용ㆍ업무용ㆍ산업용 등 부동산개발사업의 유형에 따라 리스크요인이 다르고, 부동산개발회사ㆍ건설회사ㆍ금융기관 등 부동산개발사업에 참여하는 참여자에 따라 리스크요인의 중요도에 대한 인식에 차이가 있다는 것이 나타났다. 이는 부동산개발회사ㆍ건설회사와 금융기관은 각자 리스크 평가 목적에 부합하는 부동산개발사업 유형별 리스크(또는 사업성) 평가 시스템을 구축하는 것이 필요하다는 것을 의미한다. 대부분의 선행연구는 부동산 PF 리스크요인에 관하여 연구하였는데, 본 연구에서는 부동산 PF 중에서 산업단지 PF에서 발생할 수 있는 특수한 리스크요인을 도출하고, 리스크요인별로 중요도를 산정하여 이를 바탕으로 리스크 평가체계를 구축하는 연구라는 점에서 선행연구와 차별성이 있다. 본 연구의 최종적인 목적은 산업단지 등 부동산 PF에 참여하는 금융기관이 합리적이고 누구나 예측 가능한 의사결정을 할 수 있도록 표준화된 평가항목과 평가항목별 배점체계를 제시하는 것이다. 이를 위해서 본 연구에서는 전문가 FGI를 거쳐 산업단지 PF에서 발생할 수 있는 리스크 평가항목을 도출하고, AHP분석과 퍼지척도를 활용하여 리스크 평가항목에 대한 보정된 중요도를 산출하였다. 리스크 평가배점체계를 구축하기 위하여 각 평가항목별 보정된 중요도에 1,000을 곱하여 1,000점 만점으로 평가항목별 배점을 산정한 후, 리스크 평가항목별로 배분된 점수를 등급별로 부여할 수 있도록 A, B, C, D, E, F 6단계 등급산정 기준을 제시하고, 실제 산업단지 PF 대출 사례를 적용하여 평가기준을 검증하였다. 마지막으로 좀 더 신뢰성 있는 중요도를 산정하기 위하여, 먼저 AHP를 활용하여 상대적 중요도를 산출 것과 퍼지척도에 의하여 절대적 중요도를 산정하여 보정하였을 경우 중요도에 차이가 있는지 살펴보았다. 전반적으로 입지ㆍ개발가능성ㆍ행정지원 등 개발행위에 관련된 평가항목들은 보정결과 중요도가 감소한 평가항목이 많았으며, 채무상환능력ㆍ채권보전ㆍ사업참여자 재무능력 등 대출채권 회수와 관련된 평가항목들은 대부분 중요도가 증가하였다. 이는 금융기관에서 산업단지 PF 대출 심사 시 사업성 보다는 담보를 위주로 대출하는 관행과 일치한다고 볼 수 있다. 따라서 AHP 분석에 의한 상대적 중요도를 기준으로 리스크를 평가하는 것보다 퍼지척도에 의해 절대적 중요도를 산정하여 중요도를 보정하여 리스크를 평가하는 것이 좀 더 바람직한 리스크 평가방법으로 볼 수 있다. 본 연구는 산업단지에 특화된 리스크 평가기준으로서 주로 금융기관에서 사용할 수 있는 리스크 평가기준이다. 그러나 산업단지 개발사업을 시행하는 부동산개발회사에서도 이 평가기준을 응용하여 사업성을 평가할 수 있고, 다른 연구자들은 이를 응용하여 오피스텔이나 업무용부동산 등 다른 유형의 개발사업에 특화된 리스크 평가기준을 개발할 수 있을 것이다.
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