최근 부동산 경기 침체에도 불구하고, 부동산 PF(Project Financing)시장은 대규모 프로젝트를 수주하기 위한 경쟁이 매우 치열하다. 부동산 PF사업은 사업성공 시 높은 수익률을 보장하지만, 사업초기단계부터 사업을 위협하는 많은 리스크가 존재한다. 부동산 PF사업 리스크에는 금융리스크, 건설리스크, 법적리스크, 기타리스크가 있으며, 각 항목별 발생 가능한 리스크 요인을 파악 후, 각 요인에 따른 관리 방안을 강구해야 한다. 본 연구는 각 항목별 리스크 요인을 도출하기 위해서 부동산 PF 사업에 참여하는 시행사, 건설회사, 금융기관의 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였고, 각 요인에 따른 리스크 관리 방안을 제시하였다. 주요 관리 방안은 사업의 적정수익률 확보와 차입금 상환에 대한 조치이고, 사례연구를 통해 주요 관리 방안의 적합성을 검증하였다. 본 연구에서 제시된 리스크 요인과 관리방안은 부동산 PF 사업 수행 시 발생하는 리스크를 관리하는데 도움을 줄 것으로 기대된다.
최근 부동산 경기 침체에도 불구하고, 부동산 PF(Project Financing)시장은 대규모 프로젝트를 수주하기 위한 경쟁이 매우 치열하다. 부동산 PF사업은 사업성공 시 높은 수익률을 보장하지만, 사업초기단계부터 사업을 위협하는 많은 리스크가 존재한다. 부동산 PF사업 리스크에는 금융리스크, 건설리스크, 법적리스크, 기타리스크가 있으며, 각 항목별 발생 가능한 리스크 요인을 파악 후, 각 요인에 따른 관리 방안을 강구해야 한다. 본 연구는 각 항목별 리스크 요인을 도출하기 위해서 부동산 PF 사업에 참여하는 시행사, 건설회사, 금융기관의 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였고, 각 요인에 따른 리스크 관리 방안을 제시하였다. 주요 관리 방안은 사업의 적정수익률 확보와 차입금 상환에 대한 조치이고, 사례연구를 통해 주요 관리 방안의 적합성을 검증하였다. 본 연구에서 제시된 리스크 요인과 관리방안은 부동산 PF 사업 수행 시 발생하는 리스크를 관리하는데 도움을 줄 것으로 기대된다.
In spite of economic slump, the Real Estate PF(project financing) market competes for receiving large project orders. While the project is successful, the Real Estate PF still guarantees a high benefit ratio. But the initial stage of the project involves many risks. There are many financial, constru...
In spite of economic slump, the Real Estate PF(project financing) market competes for receiving large project orders. While the project is successful, the Real Estate PF still guarantees a high benefit ratio. But the initial stage of the project involves many risks. There are many financial, constructional, legal, and other risks. After searching for possible risks, we must consider a management plan. This study executed a question investigating risk factors and management plans. Those who have studied for 3 or more years have concluded that the question objects are developer, construction company, and financial institution staff. The main management plans take actions for proper benefit rate security and loan repayment. This study has also been verified through the actual case. The study results will help solve the Real Estate PF project's risks.
In spite of economic slump, the Real Estate PF(project financing) market competes for receiving large project orders. While the project is successful, the Real Estate PF still guarantees a high benefit ratio. But the initial stage of the project involves many risks. There are many financial, constructional, legal, and other risks. After searching for possible risks, we must consider a management plan. This study executed a question investigating risk factors and management plans. Those who have studied for 3 or more years have concluded that the question objects are developer, construction company, and financial institution staff. The main management plans take actions for proper benefit rate security and loan repayment. This study has also been verified through the actual case. The study results will help solve the Real Estate PF project's risks.
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문제 정의
본 연구결과를 실제로 진행되고 있는 부동산 PF 사업의 리스크 관리방안과 비교를 통해 도출된 관리방안의 적합성을 검토하였다.
리스크에는 금융 리스크, 건설 리스크, 법적 리스크, 기타 리스크 등이 있는데, 성공적인 사업수행을 위해 각 항목에 대한 리스크 위협요인을 파악하고, 관리 방안을 강구해야 한다. 본 연구는 각 항목별 리스크 요인을 도출하기 위해 부동산 PF사업에 참여하는 시행사, 건설사, 금융기관의 실무자를 대상으로 설문을 실시했다. 그리고 각 항목별 리스크 관리 방안도 함께 제시하였다.
본 연구를 위해 기존 부동산 개발 및 PF(프로젝트 금융) 의 리스크에 관한 연구문헌을 검토하였다. 부동산 PF 사업은 일반적인 부동산 개발사업의 리스크를 가지고 있다.
본 연구의 목적은 부동산 PF사업의 주요 리스크를 파악하고 리스크를 효율적으로 관리 할 수 있는 방안을 강구하고자 한다.
앞서 제시한 부동산 PF사업의 리스크 및 관리방안과 실제 사례 비교를 통해 관리방안의 적정성을 검증하고자 한다. 사례현장은 L사가 시행사이고, K사가 재무 투자자(FD 로, S건설사 컨소시엄으로 구성된 현재 진행 중인 복합개발 공모형 PF사업이다.
제안 방법
각 항목의 주요 리스크 요인은 김민형(2005)의 '부동산개발사업의 단계별 리스크 요인' 과 정대석(2004)의 '부동산 프로젝트 금융의 사업성 검토'에 미치는 리스크를 참고하여부동산 PF사업에서 발생 가능한 리스크 요인을 재구성하였다. 표 1은 발생 가능한 리스크 요인을 정리한 것이다.
건설 리스크는 표 3에 제시된 개발 계획에 대한 주민의 반대 등 총 9개 항목에 대해 위협정도와 발생가능성에 대해 조사하였다. 위협정도는 경제 환경 변화에 따른 예상 수요와 실제 수요의 불일치(4.
그리고 5점 척도의 평균점수로 위협정도와 발생 가능성을 분석하였다.
본 연구는 각 항목별 리스크 요인을 도출하기 위해 부동산 PF사업에 참여하는 시행사, 건설사, 금융기관의 실무자를 대상으로 설문을 실시했다. 그리고 각 항목별 리스크 관리 방안도 함께 제시하였다.
부동산 PF사업 추진 과정에 발생할 수 있는 리스크에 초점을 맞추어 금융 리스크, 건설 리스크, 법적 리스크, 기타 리스크로 구분하였다. 그리고 그에 따른 리스크 위협요인과 관리방안을 제시하였다. 위협요인과 관리방안을 파악하기 위하여 문헌연구와 부동산 PF 사업에 관련된 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였다
금융 리스크는 표 2에 '제시된 차입금 상환 계획의 적정성 둥 총 8개 항목에 대해 위협정도와 발생가능성을 조사하였다. 위협정도는 분양가(주거, 상업시설)책정의 적정성 (4.
기타 리스크는 표 5에 제시된 거주자 편의여건 미비 등 총 3개 항목에 대해 위협정도와 발생가능성에 대해 조사하였다. 대체적으로 리스크요인이 부동산 PF사업에 있어서 크게 작용하지 않는 것으로 나타났다.
법적 리스크는 표 4에 제시된 개발관련 인허가의 지연 등 총 4개 항목에 대해 위협정도와 발생가능성에 대해 조사 하였다. 위협정도는 세제 및 금리 정책의 변화에 따른 불안정성(3.
한정하였다. 부동산 PF사업 추진 과정에 발생할 수 있는 리스크에 초점을 맞추어 금융 리스크, 건설 리스크, 법적 리스크, 기타 리스크로 구분하였다. 그리고 그에 따른 리스크 위협요인과 관리방안을 제시하였다.
설문응답자는 총48명으로 시행사 15명, 건설사 17 명, 금융기관 16명이다. 부동산 PF사업에 참여하는 사업 주체의 고른 분포 인원에 대해 설문을 실시하였다.
설문내용은 표 1에 제시된 총 24개 설문항목에 대해 리스크 위협정도와 발생가능성에 대해 5점 척도로 설문하였다. 그리고 5점 척도의 평균점수로 위협정도와 발생 가능성을 분석하였다.
대상 데이터
본 설문조사는 시행사, 건설사, 금융기관에서 부동산 PF 관련 3년 이상의 실무경력을 가진 실무자를 대상으로 수행되었다. 설문응답자는 총48명으로 시행사 15명, 건설사 17 명, 금융기관 16명이다.
본 연구는 PF사업 중에서 부동산 PF사업으로 연구범위를 한정하였다. 부동산 PF사업 추진 과정에 발생할 수 있는 리스크에 초점을 맞추어 금융 리스크, 건설 리스크, 법적 리스크, 기타 리스크로 구분하였다.
사례현장은 L사가 시행사이고, K사가 재무 투자자(FD 로, S건설사 컨소시엄으로 구성된 현재 진행 중인 복합개발 공모형 PF사업이다.
설문응답자는 총48명으로 시행사 15명, 건설사 17 명, 금융기관 16명이다. 부동산 PF사업에 참여하는 사업 주체의 고른 분포 인원에 대해 설문을 실시하였다.
그리고 그에 따른 리스크 위협요인과 관리방안을 제시하였다. 위협요인과 관리방안을 파악하기 위하여 문헌연구와 부동산 PF 사업에 관련된 실무자를 대상으로 설문조사를 실시하였다
성능/효과
부동산 PF 사업의 건설공사 수행 시 경제 환경 변화에 따른 예상수요와 실제수요의 불일치 (미분양)가 가장 큰 리스크로 실제수요 예측이 절실히 요구된다. 건설 리스크의 눈여겨 볼 것은 대체적으로 위협 정도에 비해 리스크 발생가능성은 다소 적은 것으로 나타났다.
사전조사를 통한 예상수익률 산정과 보증 및 보험으로 리스크를 해결하는 것으로 제시되었다. 건설리스크 관리방안으로 분양지연 및 미분양 리스크를 해결하기 위해 분양 시세 조사와 사업수행경험이 있는 검증된 기관에 사업을 진행시키는 것으로 나타났다. 인허가 리스크 관리방안으로 검증된 시행사의 주관과 해당관청의 적극적인 지원이 필요함을 제시하였다.
금융 리스크의 주요위협 요인은 분양가 책정의 적정성, 초기분양률의 적정성, 사업현금 흐름의 적정성이 주요 위협요인으로 분석됐고, 건설 리스크는 토지 계약 및 매입과정에서 발생하는 합의 형성의 지연, 경제 환경의 변화에 따른 예상 수요와 실제수요와의 불일치로 분석됐다. 법적 리스크는 개발 인허가 지연이 주요 위협요인으로 분석됐고, 기타리스크로는 개발 후 예상되는 거주자 편의시설 미비가 분양성에 영향을 주는 것이 주요 위협 요인으로 분석 됐다.
대체적으로 리스크요인이 부동산 PF사업에 있어서 크게 작용하지 않는 것으로 나타났다. 하지만, 거주자 편의 여건의 미비에 대한 대책 수립은 반드시 대비해야 할 것으로 요구된다.
53)이 높게 나타났다. 발생 가능성은 경제 환경 변화에 따른 예상 수요와 실제 수요의 불일치(4.11), 합의 형성의 지연(3.39), 브랜드 경쟁력 (3.33)이 높게 나타났다. 부동산 PF 사업의 건설공사 수행 시 경제 환경 변화에 따른 예상수요와 실제수요의 불일치 (미분양)가 가장 큰 리스크로 실제수요 예측이 절실히 요구된다.
11) 이 높게 나타났다. 발생가능성은 초기분양률의 적정성(4.00), 분양가(주거, 상업시설)책정의 적정성(3.89), 차입금 상환 계획의 적정성과 환율 및 금리의 변동(3.72)이 높게 나타났다. 분양가(주거, 상업시설)책정의 적정성은 위협 정도와 발생가능성이 모두 높게 나타났다.
제시하였다. 본 연구와 비교해 보면, 가장 리스크가 높은 분양가(주거, 상업시설)책정의 적정성, 사업 현금흐름의 적정성 리스크 관리 방안과 매우 유사한 것으로 나타났다. 사전조사를 통한 예상수익률 산정과 보증 및 보험으로 리스크를 해결하는 것으로 제시되었다.
72)이 높게 나타났다. 분양가(주거, 상업시설)책정의 적정성은 위협 정도와 발생가능성이 모두 높게 나타났다. 사업초기 분양가책정이 적정한가에 대한 신중한 검토가 요구된다.
법적 리스크는 개발 인허가 지연이 주요 위협요인으로 분석됐고, 기타리스크로는 개발 후 예상되는 거주자 편의시설 미비가 분양성에 영향을 주는 것이 주요 위협 요인으로 분석 됐다. 제시된 주요 위협 요인은 발생가능성도 높은 것으로 분석되었다.
철저한 사전조사와 예측 가능한 수익률을 바탕으로 안정적인 대출금 상환에 초점이 맞추어져 있는 것이다. 철저한 분양 수요 조사, 보증, 목표 분양률 미달 시 공사비 지급 유보, 연대시공보증, 인허가 전제 대출 등의 관리방안은 적정 수익률과 대출금 상환 안정성이 보장된 가운데 부동산 PF사업을 진행시키는 것으로 분석 되었다.
후속연구
사업초기 분양가책정이 적정한가에 대한 신중한 검토가 요구된다. 또한 사업 현금흐름과 차입금 상환에 대한 구체적 계획과 환율 및 금리 변동에 신중을 기해야 할 것으로 고려된다.
본 연구는 최근 증가하고 있는 부동산 PF사업에서 발생 가능한 리스크 관리방안을 제시함으로써 향후 수행될 부동산 PF사업을 성공적으로 이끌어 낼 수 있을 것으로 기대한다.
본 연구에서 제시된 금융, 건설, 법적, 기타 리스크의 주요 관리방안은 각 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필요한 것으로 나타났다. 그리고 PF대출에 따른 자금 회수를 고려한 철저한 분양 수요 조사, 보증, 목표 분양률 미달 시 공사비 지급 유보, 연대시공보증, 인허가 전제대출이 주요 관리 방안으로 제시되었다.
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