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저금리, 인구 고령화 등 사회경제적 변화로 리츠에 대한 관심이 증대되면서, 리츠제도를 운영하고 있는 국내외 주요국에서는 부동산 개발 및 운영형 리츠를 적극적으로 발굴 및 운영하고 있다. 이에 대하여 도시개발 및 도시재생 사업에 자금조달을 용이하게 하고 민간투자자의 참여를 유도하는 등의 긍정적인 효과가 기대되는 반면에 급격한 성장 및 변화가 가져오는 리스크의 확대에 대한 염려도 존재한다. 이러한 배경에서 본 연구는 리츠 수익률의 변동성을 분석함으로써 그 특성을 살펴보고 특히 자본시장 및 부동산시장의 변동성이 리츠 수익률의 변동성에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보았다.
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저금리, 인구 고령화 등 사회경제적 변화로 리츠에 대한 관심이 증대되면서, 리츠제도를 운영하고 있는 국내외 주요국에서는 부동산 개발 및 운영형 리츠를 적극적으로 발굴 및 운영하고 있다. 이에 대하여 도시개발 및 도시재생 사업에 자금조달을 용이하게 하고 민간투자자의 참여를 유도하는 등의 긍정적인 효과가 기대되는 반면에 급격한 성장 및 변화가 가져오는 리스크의 확대에 대한 염려도 존재한다. 이러한 배경에서 본 연구는 리츠 수익률의 변동성을 분석함으로써 그 특성을 살펴보고 특히 자본시장 및 부동산시장의 변동성이 리츠 수익률의 변동성에 어떠한 영향을 미치는지 살펴보았다.
분석대상은 2003년 후반기부터 2015년 말까지 한국거래소에서 거래된 18개의 리츠를 대상으로 하였으며, 주식시장, 채권시장, 부동산시장의 대리변수로 각각 KOSPI지수, 채권종합지수, 아파트매매가격지수를 활용하였다. 분석방법으로는 금융시계열 자료가 갖는 변동성 군집화 현상을 모형화한 자기회귀 조건부 이분산성 모형을 사용하였다. 자기회귀 조건부 이분산성 모형 중 가장 많이 활용되는 GARCH-M 모형과 함께 GARCH 모형이 갖는 한계를 보완한 EGARCH-M, TGARCH-M 모형을 사용하여 보다 효율적인 추정량을 얻을 수 있도록 하였다.
분석 결과는 다음의 네 가지 측면에서 살펴볼 수 있다. 첫째, 금융위기 이전에 비하여 금융위기 이후 리츠 초과수익률의 변동성에 주식 및 채권시장이 미치는 영향이 증대된 것으로 나타났다. 부동산시장의 경우 금융위기 이전에는 리츠 초과수익률의 변동성에 미치는 영향이 통계적으로 유의하지 않는 것으로 나타났으나 금융위기 이후 통계적으로 유의한 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 국내 리츠에는 위험 프리미엄이 존재하지 않는다는 결과가 도출되었다 이는 리츠가 중·저수익 추구형 투자대상일 수 있음을 암시하는 결과이다. 셋째, 리츠 시장에서 정보의 비대칭 효과를 확인하였다. 기대하지 못한 양(+)의 충격이 발생한 경우 금융위기 이전에는 음의 효과가, 금융위기 이후에는 양의 효과가 관측되었다. 반면에 기대하지 못한 음(-)의 충격이 발생한 경우는 모형에 따라 다른 결과가 도출되었는데, EGARCH-M모형에서는 금융위기 이후 음의 효과를 갖는 것으로 나타난 반면 TGARCH-M 모형에서는 양의 효과를 가지는 것으로 나타났다. 넷째, 리츠 초과수익률의 변동성에 대한 충격의 지속성은 상당히 긴 것으로 나타났으며, 금융위기 이전에 비하여 금융위기 이후 지속성이 더욱 길어진 것으로 분석되었다. 이는 리츠 투자에 있어 단기적인 투자보다는 중·장기적인 투자가 더욱 적합하며, 장기화되는 위험에 체계적으로 대처할 필요가 있음을 시사하고 있다.

Abstract ▼ AI-Helper

As socioeconomic changes such as low interest rates and population aging, interest in REITs is steadily increasing. This study analyzes the characteristics of REITs volatility using GARCH-M, EGARCH-M and TGARCH-M models. In particular, we examined how the volatility of the stock, bond and the real e...

As socioeconomic changes such as low interest rates and population aging, interest in REITs is steadily increasing. This study analyzes the characteristics of REITs volatility using GARCH-M, EGARCH-M and TGARCH-M models. In particular, we examined how the volatility of the stock, bond and the real estate markets affects the volatility of the REITs's return.
The object of analysis is all K-REITs traded on KRX from 2003 to 2015. The KOSPI index, the bond index, and the apartment sales price index were used as proxy variables for the stock market, the bond market, and the real estate market.
The main research findings of this study are as follows. Firstly, the effects of the volatility of stock and bond market after the financial crisis on REITs volatility increased compared to before the financial crisis. After the financial crisis the volatility of the real estate market has a significant effect on the REITs volatility, but not before the financial crisis. Secondly, there is no risk premium in K-REITs. This implies that REITs may be a medium or low-interest-seeking investment target. Thirdly, we confirmed the asymmetric effect of information in the REITs. In the event of an unexpected positive impact, negative effects were observed before the financial crisis. However when the unexpected negative impact occurred, different results were obtained depending on the model. Since the financial crisis, the negative effects on REITs volatility were observed in the EGARCH-M model while it was positive in the TGARCH-M model. Fourthly, the persistence of the impact on the REITs volatility is considerably long, and the persistence after the financial crisis is longer than before the financial crisis. These results suggest that it is mid or long-term investment is more appropriate than short-term investment in REITs and it is necessary to systematically respond to the prolonged risk.

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