초록 ▼

Ⅰ. 연구의 목적 및 방식
우리나라의 리츠(REITs)는 2001년 제도가 도입된 이후 2015년 11월말 현재 약 18조원 규모의 금융부문으로 성장하였다. 1990년대 말의 외환위기 이후 부동산의 유동화를 통하여 기업의 건전성 제고에 기여하였고, 프라임 오피스빌딩 등 국내 상업용 부동산시장의 선진화에도 괄목할만한 성과가 있었다. 그러나 현재 영세한 규모의 비상장 리츠가 대다수를 차지하고 있고, 대부분 폐쇄형·기간한정형·1물1사형으로 운영됨으로써 경영 및 거버넌스 측면에서 효율성·투명성 제고를 위한 다양한 과제를 안고

Ⅰ. 연구의 목적 및 방식
우리나라의 리츠(REITs)는 2001년 제도가 도입된 이후 2015년 11월말 현재 약 18조원 규모의 금융부문으로 성장하였다. 1990년대 말의 외환위기 이후 부동산의 유동화를 통하여 기업의 건전성 제고에 기여하였고, 프라임 오피스빌딩 등 국내 상업용 부동산시장의 선진화에도 괄목할만한 성과가 있었다. 그러나 현재 영세한 규모의 비상장 리츠가 대다수를 차지하고 있고, 대부분 폐쇄형·기간한정형·1물1사형으로 운영됨으로써 경영 및 거버넌스 측면에서 효율성·투명성 제고를 위한 다양한 과제를 안고 있다. 또한 리츠 본연의 사회적 책무라고 할 수 있는 일반 소액투자자의 참여도 매우 저조하여 이를 위한 개선책의 마련도 필요한 상황이다.
본 연구는 우리나라 리츠 부문의 현황 및 문제점을 진단하고, 이의 개선을 위한 장기적인 정책과제를 도출하는데 그 목적이 있다. 구체적으로, 참여 연구진은 ‘공모활성화’와 ‘(리츠)상품다각화’의 두 가지 연계된 연구주제를 설정하여 관련 자료 및 국내·국외 문헌의 분석, 그리고 세계 4대 리츠 시장을 보유하고 있는 미국·호주·일본·싱가포르의 다양한 사례를 연구함으로써, 우리나라의 시장 여건에 부합하고, 운영에 있어서 더욱 효율적이며, 또한 장기적으로 사회적 가치를 극대화할 수 있는 리츠 부문의 구축을 위한 구체적인 정책과제를 도출하고자 한다.
상기 4개국은 리츠를 통하여 부동산의 개발·운영을 위한 자금조달에 있어서 패러다임의 변화를 실현하고 있다. 즉, 기존의 은행대출, 이의 유동화, 또는 파트너쉽과 같은 사적 자본시장을 통한 자금조달에서, 상장 리츠를 통한 공적 자본시장으로부터의 자금조달 체계를 구축함으로서 대형 부동산의 운영에 있어서 효율성·투명성을 획기적으로 증대시켰고, 일반 소액투자자의 참여도 확대하여 이들에게 안정적인 투자처를 제공함으로써 사회복지의 증진에도 크게 기여하였다. 그러나 이들 국가에서 리츠의 발전과정은 상이한 궤적을 통하여 이루어 졌고, 각각 다른 선진 리츠모델을 제시하고 있다. 따라서 우리나라 리츠 부문의 장기적인 발전을 위해서는 이들 국가의 경험으로부터 유용한 교훈을 도출·정리하고 이를 우리나라에 접목할 수 있는 방안을 고민할 필요가 있다.
미국·호주의 경우에는 자본시장 주도의 리츠모델을 제시하고 있다. 즉, 이들 국가들은 비상장·위탁관리형 위주의 리츠산업츠로 출발하였으나 (미국은 1961, 호주는 1971년부터), 1990년대 초 이후 IPO 및 M&A를 통하여 리츠산업의 구조가 자기관리형 대형 상장사 위주로 변하였다. 이후 리츠의 상장여부, 레버리지 정도, 거버넌스 형태 등이 정부규제가 아닌 자본시장의 선호에 따라 결정되었고, 이를 통화여 자본시장을 통한 대규모의 유동성 공급이 가능하게 된다 (미국의 경우 시가총액 기준 1990년 87억 달러 수준에서 2014년 9,070억 달러 규모로 크게 성장). 결과적으로 미국·호주의 리츠 부문은 운영에 있어서 규모의 경제를 증대시키는 동시에, M&A 및 투자자의 모니터링을 통하여 시장의 규율이 강화되었다. 이는 개별 리츠사의 운영에 있어서 뿐만 아니라 부동산자산의 거시적인 운영 측면에서도 투명성·건전성이 크게 개선된 것으로 평가된다.
싱가포르·일본의 경우 ‘스폰서’ 주도의 리츠모델을 제시하고 있다. 이들 국가에서는 주식시장으로부터 인정받는 공신력있는 거래당사자(즉, 스폰서)가 개별 리츠의 상장을 주도하고, 상장 이후에도 AMC 및 PMC를 설립하여 리츠의 운영에도 관여하고 있다. 싱가포르의 경우 정부관련업체(GLC, Government Linked Corporation)들이 제도 도입 초기부터 ‘스폰서’로서 적극 참여하여 제도를 조기에 정착시켰고, 현재 30여개의 리츠가 모두 상장사로 운영되고 있다. 일본의 경우에는 싱가포르와 달리 ‘계열사(keiretsu, the bank-centered business group)’ 위주의 스폰서시스템이 정착되었고, 도입의 초기부터 미츠이, 미츠비시 등이 이 역할을 수행하고 있다. 특별히, 싱가포르는 우리나라와 유사한 2002년 제도를 도입하였으나, 자산규모 면에서 우리나라 리츠의 약 5배를 상회하고 있고 (리츠 자산규모 기준), 중국·인도·말레이지아·인도네시아 등 주변국에 적극 진출하여 외화를 벌어들임으로서 국가 성장산업로 인정받고 있다. 또한 소액투자자의 시장참여에 있어서도 매우 모범적인 제도로 발전하였고 (S-REITs의 싱가포르 주식시장에서의 비중은 시가총액기준 8.3%인데 반하여 미국 3%, 캐나다 2.1%, 일본 1.2% 수준), 이의 배경에는 배당수입에 대한 소득세 감면, ATM을 이용한 리츠 주식의 구매 등을 통한 소액투자자의 접근성을 제고 등이 있다. 싱가포르·일본 사례의 주요 시사점은 ‘스폰서’를 통하여 자본시장의 국내·국외 투자자로부터 신뢰성 있는 거래당사자를 설정하여 경쟁력있는 투자상품을 만들 수 있었고 (즉, 스폰서를 통한 “capital market acceptance’를 이룸), 동시에 스폰서·리츠·AMC·PMC 간의 내부거래 등 투명성 저해요인 에 대한 지속적인 건전성 규제를 기초로 하여 (정보공시, 물건에 대한 감정 기준, 독립이사 비율 등을 통하여) 이루어졌다고 할 수 있다.
본 연구에서는 상기 선진 리츠모델을 다양한 각도에서 분석하고 이를 기초로 우리나라 리츠 부문의 발전방향 및 정책과제를 도출하고자 한다. 이를 위해서는 우리나라의 시장 여건 및 규제 환경에 부합하는 최적의 리츠 모델은 과연 무엇이고 (즉, “where we want to be" 설정의 문제), 이의 실현을 위한 정책방향 및 과제는 무엇인가에 (즉, ”how to get there“ 설정의 문제) 대한 논의가 함께 있어야 것으로 여겨진다.

목차 Contents

• 표지 ... 1
• 목차 ... 2
• 표목차 ... 6
• 그림목차 ... 8
• Ⅰ. 연구의 목적 및 방식 ... 11
• Ⅱ. 부동산투자시장 현황 및 문제점 분석 ... 14
• 1. 국내리츠시장의 현황과 성과 ... 14
• 2. 부동산펀드와의 비교분석 ... 18
• 3. 리츠의 문제점과 연구의 과제 ... 24
• Ⅲ. 리츠제도 도입국가의 사례검토 ... 27
• 1. 싱가포르 리츠(Singapore REITs)의 사례 ... 27
• 1) 싱가포르 REITs or Business Trust ... 27
• 2) Business Trust와 REITs의 비교 ... 28
• 3) 싱가포르REITs의 활성화와 경제적 효과 ... 29
• 4) 싱가포르리츠의 성장요인 ... 30
• 5) 싱가포르 RIETs의 성공요인에 대한 시사점 ... 34
• 2. 일본리츠(J-REITs)의 사례 ... 35
• 1) 발전과정과 현재의 위상 ... 35
• 2) 세제혜택 ... 42
• 3) 리츠 스폰서 ... 43
• 4) 상장 리츠, 사모 리츠, 부동산펀드 ... 44
• 5) 일본리츠의 해외투자 ... 45
• 3. 홍콩리츠(Hong Kong REITs)의 사례 ... 46
• 1) 홍콩리츠의 활성화와 경제적 효과 ... 46
• 2) 홍콩리츠: The Link-REIT 사례 ... 46
• Ⅳ. 우리나라 리츠제도 발전의 기본방향과 전략 ... 53
• 1. 기본방향 설정 ... 53
• 1) 개요 ... 53
• 2) 투명성 제고 ... 55
• 3) 신뢰성 제고 ... 58
• 4) 투자자보호 강화 ... 60
• 5) 세제혜택 원칙 ... 61
• 2. 리츠 공모활성화 전략 ... 62
• 1) 기존 리츠의 공모활성화 전략 ... 62
• 2) 신규 리츠의 공모활성화 전략 ... 66
• 3) 리츠상장과 예상수익 분석 ... 67
• 4) 리츠상장 활성화와 개인소액투자 확대 ... 70
• 3. 리츠 투자상품 다각화 전략: 스폰서 리츠(Sponsor-Backed REITs) ... 73
• 1) 개요 ... 73
• 2) 스폰서의 역할 ... 74
• 3) 스폰서리츠의 일반적 구조 ... 74
• 4) 스폰스리츠의 유형: 적용사례 ... 75
• 5) 검토사항 ... 83
• Ⅳ. 리츠투자자산 다각화 방안 ... 86
• 1. 리츠시장의 현황 ... 86
• 1) 국내 리츠시장 현황 ... 86
• 2) 미국 리츠시장 현황 ... 88
• 3) 싱가포르 리츠시장 현황 ... 92
• 4) 일본 리츠시장 현황 ... 93
• 5) 국가별 리츠시장 분포의 비교 ... 96
• 2. 물류/공장(지식산업센터)리츠 ... 98
• 1) 현황 ... 98
• 2) 문제점 ... 115
• 3) 활용방안 ... 115
• 3. 공장: 지식산업센터(구. 아파트형공장)리츠 ... 117
• 1) 현황 ... 117
• 2) 문제점 ... 124
• 3) 활용방안 ... 125
• 4. 사회기반시설사업(SOC) 리츠 ... 128
• 1) 현황 ... 128
• 2) 문제점 ... 137
• 3) 활용방안 ... 139
• 5. 호텔 리츠 ... 143
• 1) 현황 ... 143
• 2) 문제점 ... 148
• 3) 활용방안 ... 149
• 5. 헬스캐어(Healthcare)리츠 ... 152
• 1) 현황 ... 152
• 2) 문제점 ... 160
• 3) 활용방안 ... 161
• Ⅴ. 정책 과제 및 개선방안 제언 ... 164
• 1. 정책과제 개선방안 요약 ... 164
• 2. 규제개혁 ... 167
• 1) 상장기준 개선 ... 167
• 2) M&A 원활화를 위한 제도 개선 ... 168
• 3. 세제혜택 ... 175
• 1) 배당소득세 감면 ... 175
• 2) 양도소득세 감면 ... 177
• 3) 법인소득세 감면 ... 178
• 4) 부동산관련세금 감면 ... 179
• 4. 앵커리츠 육성방안 ... 181
• 1) 공기업 및 공적 기금 역할 (LH, SH, 주택도시기금, 연기금) ... 181
• 2) 참여기업 인센티브 ... 182
• 3) AMC의 역할 강화 및 기업지배구조 개선 ... 184
• 4) 투자정보구축 및 투자 투명성 제고 ... 184
• 5. 장단기 추진전략 ... 189
• 참고문헌 ... 190
• 끝페이지 ... 192