본 연구는 울산시의 주택시장이 남구를 중심으로 하는 물결효과(ripple effect)가 존재하는지를 실증분석을 하였다. 데이터는 울산시의 구별 아파트 매매가격지수로서 한국감정원에서 발표하는 월간 시계열 자료를 사용하였으며, X12-ARIMA로 계절 조정하였다. 분석 대상 지역은 울산시 중구, 남구, ...
본 연구는 울산시의 주택시장이 남구를 중심으로 하는 물결효과(ripple effect)가 존재하는지를 실증분석을 하였다. 데이터는 울산시의 구별 아파트 매매가격지수로서 한국감정원에서 발표하는 월간 시계열 자료를 사용하였으며, X12-ARIMA로 계절 조정하였다. 분석 대상 지역은 울산시 중구, 남구, 동구, 북구, 울주군 등 5개 지역이다. 분석 기간은 2006년 1월부터 2016년 11월까지 119개월이다. 분석방법으로는 단위근 검정, 교차상관관계 분석, 공적분 검정, 그랜저 인관관계 검정, Stock-Watson의 동적요인모형(dynamic factor model)의 방법을 이용하였다. 먼저 시계열 자료의 안정성을 검정하는 방법으로는 ADF 검정과 PP검정을 사용한 결과에서는 모든 수준변수에서 불안정적인 시계열로 확인되었다. 이러한 모든 데이터를 1차 차분하였으며, 각 구별 시계열은 안정적인 것으로 나타났다. 요한슨(Johansen)의 공적분 검정을 실시한 결과는 울산시의 각 구별 간의 아파트 매매가격이 장기적인 균형 관계가 존재하지 않는 것으로 나타났다. 교차상관관계 분석 결과에서는 남구의 아파트 매매가격은 중구, 북구, 울주군의 아파트 매매가격 보다 1개월 시차를 두고 선행하는 유의미한 상관관계를 나타났다. 5변수 VAR 모형을 이용한 그랜저 인과관계 검정 결과는 남구 아파트 매매가격 변동이 다른 모든 지역인 중구, 동구, 북구, 울주군의 아파트 매매가격 변동을 선도하는 것으로 나타났다. 이는 울산지역에서 남구를 중심으로 하는 물결효과가 존재한다는 것을 의미한다. 이러한 결과는 동적요인모형에서 추정된 결과는 남구의 경우 공통요인을 압도적으로 높게 갖고 있다는 점과 상호 연관성을 갖고 있다. 공통요인이라는 것은 전국적인 요인으로 주택정책, 이자율 등과 관련성이 있던지 혹은 울산 전체의 주택가격 변동요인으로 해석될 수 있다. 남구의 경우 공통요인의 비중이 압도적으로 높으며, 이를 바탕으로 남구의 주택가격 변동이 여타 구로 번져나가는 물결효과를 갖게 된다고 볼 수 있다. 울산에서 남구는 주택투자의 중심지라고 볼 수 있다. 남구는 경제적 비중이 가장 높은 지역으로서, 울산시청, 법원, 검찰청, 문화예술회관, 백화점 등이 입지하고 있다. 이러한 경제적 요인을 바탕으로 남구는 주택투자의 선도적 역할을 하며, 그 효과가 시간을 두고 주변의 구로 전이되는 물결효과를 갖는 것으로 생각된다. 정부의 부동산 정책에서는 이러한 물결효과를 감안하여 시행할 필요가 있다. 지역별 특징을 감안한 부동산 정책 방향과 대상은 달라질 수 있다. 울산의 경우 남구는 다른 지역의 아파트 매매가격에 영향을 주는 핵심 지역이다. 이 지역의 아파트 매매가격 상승 요인에 맞추어 정책을 시행하여 다른 지역의 아파트 매매가격을 안정화할 수 있을 것으로 판단되며, 이러한 지역적 관련성을 고려한 장기적인 차원에서의 종합 관리 대책이 필요하다고 여겨진다.
본 연구는 울산시의 주택시장이 남구를 중심으로 하는 물결효과(ripple effect)가 존재하는지를 실증분석을 하였다. 데이터는 울산시의 구별 아파트 매매가격지수로서 한국감정원에서 발표하는 월간 시계열 자료를 사용하였으며, X12-ARIMA로 계절 조정하였다. 분석 대상 지역은 울산시 중구, 남구, 동구, 북구, 울주군 등 5개 지역이다. 분석 기간은 2006년 1월부터 2016년 11월까지 119개월이다. 분석방법으로는 단위근 검정, 교차상관관계 분석, 공적분 검정, 그랜저 인관관계 검정, Stock-Watson의 동적요인모형(dynamic factor model)의 방법을 이용하였다. 먼저 시계열 자료의 안정성을 검정하는 방법으로는 ADF 검정과 PP검정을 사용한 결과에서는 모든 수준변수에서 불안정적인 시계열로 확인되었다. 이러한 모든 데이터를 1차 차분하였으며, 각 구별 시계열은 안정적인 것으로 나타났다. 요한슨(Johansen)의 공적분 검정을 실시한 결과는 울산시의 각 구별 간의 아파트 매매가격이 장기적인 균형 관계가 존재하지 않는 것으로 나타났다. 교차상관관계 분석 결과에서는 남구의 아파트 매매가격은 중구, 북구, 울주군의 아파트 매매가격 보다 1개월 시차를 두고 선행하는 유의미한 상관관계를 나타났다. 5변수 VAR 모형을 이용한 그랜저 인과관계 검정 결과는 남구 아파트 매매가격 변동이 다른 모든 지역인 중구, 동구, 북구, 울주군의 아파트 매매가격 변동을 선도하는 것으로 나타났다. 이는 울산지역에서 남구를 중심으로 하는 물결효과가 존재한다는 것을 의미한다. 이러한 결과는 동적요인모형에서 추정된 결과는 남구의 경우 공통요인을 압도적으로 높게 갖고 있다는 점과 상호 연관성을 갖고 있다. 공통요인이라는 것은 전국적인 요인으로 주택정책, 이자율 등과 관련성이 있던지 혹은 울산 전체의 주택가격 변동요인으로 해석될 수 있다. 남구의 경우 공통요인의 비중이 압도적으로 높으며, 이를 바탕으로 남구의 주택가격 변동이 여타 구로 번져나가는 물결효과를 갖게 된다고 볼 수 있다. 울산에서 남구는 주택투자의 중심지라고 볼 수 있다. 남구는 경제적 비중이 가장 높은 지역으로서, 울산시청, 법원, 검찰청, 문화예술회관, 백화점 등이 입지하고 있다. 이러한 경제적 요인을 바탕으로 남구는 주택투자의 선도적 역할을 하며, 그 효과가 시간을 두고 주변의 구로 전이되는 물결효과를 갖는 것으로 생각된다. 정부의 부동산 정책에서는 이러한 물결효과를 감안하여 시행할 필요가 있다. 지역별 특징을 감안한 부동산 정책 방향과 대상은 달라질 수 있다. 울산의 경우 남구는 다른 지역의 아파트 매매가격에 영향을 주는 핵심 지역이다. 이 지역의 아파트 매매가격 상승 요인에 맞추어 정책을 시행하여 다른 지역의 아파트 매매가격을 안정화할 수 있을 것으로 판단되며, 이러한 지역적 관련성을 고려한 장기적인 차원에서의 종합 관리 대책이 필요하다고 여겨진다.
In this study, an empirical analysis was performed as to whether there is a riffle effect in housing market of Ulsan Metropolitan City based on Namgu. As a data, monthly time series announced by KAB based on trading price index of each apartments was used and season adjustment was made by X12-ARIMA....
In this study, an empirical analysis was performed as to whether there is a riffle effect in housing market of Ulsan Metropolitan City based on Namgu. As a data, monthly time series announced by KAB based on trading price index of each apartments was used and season adjustment was made by X12-ARIMA. Analysis target area was 5 regions including Junggu, Nam-gu, Donggu, Bukgu of Ultan City and Uljugun and its period was extended from January 2006 to November, same year (total 119 months). As analysis method, unit root test, cross-correlation analysis, cointegration test, Granger causality test, dynamic factor model of Stock-Watson method were used. First, as a method of testing stability of time series data in a result of using ADF test and PP test, unstable time series was confirmed in all the level variables. All these data were primarily differentiated and time series by each borough was represented to be stable. As a result of performing co-integration test of Johanson, long-term balance relation did not exist in apartment trading price by each borough of Ulsan City. In an analysis result of cross-correlation, apartment trading price of Nam-gu showed a significant correlation of being preceded based on timer-lag of 1 month than apartment trading price of Junggu, Bukgu, Uljugun. In an analysis result of Granger causality test using 5 variable VAR model, trading price change of Nam-gu apartment was represented to lead that of all the other regions including Junggu, Donggu, Bukgu, Uljugun. This means that In Ulsan region, there is riffle effect based on Nam-gu. An estimated result of dynamic factor model of Nam-gu has mutual association in that it has dominantly high common factor. Common factor means nationwide factor and it has relevance with housing policy, interest rate or it could be interpreted as housing price fluctuation factor of overall Ulsan region. In case of Nam-gu, weight of common factor is dominantly high and based on this, it is considered that housing price fluctuation of Nam-gu spreads to other boroughs and it leads to riffle effect. Based on this economic factor, Nma-gu of Ulsan is considered to be central area for housing investment. Its economic weight is the highest and at this area, Ulsan City Hall, court, prosecutor's office, culture art hall, department stores are located. Based on this economic factor, Nam-gu plays a leading role in housing investment and its effect is considered to create a riffle effect being spread to neighboring boroughs over time. Real estate policy of the government is required to be implemented by considering this riffle effect. Real estate policy direction and target considering regional characteristics may be changed. In case of Ulsan, Nam-gu is a key region that affects apartment trading price of other region. Apartment trading price of other region could be stabilized by implementing a policy being matched with increasing factor of apartment trading price of Nam-gu and considering this regional relevance, general management policy would be required on a long-term basis.
In this study, an empirical analysis was performed as to whether there is a riffle effect in housing market of Ulsan Metropolitan City based on Namgu. As a data, monthly time series announced by KAB based on trading price index of each apartments was used and season adjustment was made by X12-ARIMA. Analysis target area was 5 regions including Junggu, Nam-gu, Donggu, Bukgu of Ultan City and Uljugun and its period was extended from January 2006 to November, same year (total 119 months). As analysis method, unit root test, cross-correlation analysis, cointegration test, Granger causality test, dynamic factor model of Stock-Watson method were used. First, as a method of testing stability of time series data in a result of using ADF test and PP test, unstable time series was confirmed in all the level variables. All these data were primarily differentiated and time series by each borough was represented to be stable. As a result of performing co-integration test of Johanson, long-term balance relation did not exist in apartment trading price by each borough of Ulsan City. In an analysis result of cross-correlation, apartment trading price of Nam-gu showed a significant correlation of being preceded based on timer-lag of 1 month than apartment trading price of Junggu, Bukgu, Uljugun. In an analysis result of Granger causality test using 5 variable VAR model, trading price change of Nam-gu apartment was represented to lead that of all the other regions including Junggu, Donggu, Bukgu, Uljugun. This means that In Ulsan region, there is riffle effect based on Nam-gu. An estimated result of dynamic factor model of Nam-gu has mutual association in that it has dominantly high common factor. Common factor means nationwide factor and it has relevance with housing policy, interest rate or it could be interpreted as housing price fluctuation factor of overall Ulsan region. In case of Nam-gu, weight of common factor is dominantly high and based on this, it is considered that housing price fluctuation of Nam-gu spreads to other boroughs and it leads to riffle effect. Based on this economic factor, Nma-gu of Ulsan is considered to be central area for housing investment. Its economic weight is the highest and at this area, Ulsan City Hall, court, prosecutor's office, culture art hall, department stores are located. Based on this economic factor, Nam-gu plays a leading role in housing investment and its effect is considered to create a riffle effect being spread to neighboring boroughs over time. Real estate policy of the government is required to be implemented by considering this riffle effect. Real estate policy direction and target considering regional characteristics may be changed. In case of Ulsan, Nam-gu is a key region that affects apartment trading price of other region. Apartment trading price of other region could be stabilized by implementing a policy being matched with increasing factor of apartment trading price of Nam-gu and considering this regional relevance, general management policy would be required on a long-term basis.
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