부동산 경매시장에서 낙찰가율은 시세대비 낙찰가격으로서 중요한 지표로 활용되고 있다. 하지만 낙찰가율은 시장의 상황을 왜곡하고 있다. 그것은 낙찰 후 인수해야 하는 권리 즉, 리스크 프리미엄이 배제되었기 때문이다. 낙찰자가 낙찰 후 온전한 소유권을 얻기 위해서는 인수되는 권리를 해결하여야 한다. 인수되는 권리는 임대차 보증금, 전세권, 관리비체납금액 등이 있으며 낙찰자는 이러한 추가적인 비용을 고려하여 입찰에 참여하기 때문에 낙찰가율은 떨어지게 된다. 이렇게 낮게 형성된 낙찰가율은 경매투자자들에게 혼란을 주고 투자결정을 방해하는 요소로 작용되고 있다. 따라서, 본 연구는 이러한 왜곡현상을 조정하여 실질적인 낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 본 연구의 대상은 2016년 입찰경쟁률 3.48명으로 가장 높았던 경기도지역을 대상으로 연구를 진행하였다. 종속변수로는 낙찰가에 인수되는 비용을 합한 후 감정가액으로 나눈 ‘실질적 낙찰가율’을 사용하였다. 실질적 낙찰가율은 338건의 물건을 전부 권리분석을 후 인수되는 권리의 금액을 도출하였다. 독립변수로는 상권특성, 점포특성, 상가유형, 개발특성, 경매특성으로 나누어 ...
부동산 경매시장에서 낙찰가율은 시세대비 낙찰가격으로서 중요한 지표로 활용되고 있다. 하지만 낙찰가율은 시장의 상황을 왜곡하고 있다. 그것은 낙찰 후 인수해야 하는 권리 즉, 리스크 프리미엄이 배제되었기 때문이다. 낙찰자가 낙찰 후 온전한 소유권을 얻기 위해서는 인수되는 권리를 해결하여야 한다. 인수되는 권리는 임대차 보증금, 전세권, 관리비체납금액 등이 있으며 낙찰자는 이러한 추가적인 비용을 고려하여 입찰에 참여하기 때문에 낙찰가율은 떨어지게 된다. 이렇게 낮게 형성된 낙찰가율은 경매투자자들에게 혼란을 주고 투자결정을 방해하는 요소로 작용되고 있다. 따라서, 본 연구는 이러한 왜곡현상을 조정하여 실질적인 낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 본 연구의 대상은 2016년 입찰경쟁률 3.48명으로 가장 높았던 경기도지역을 대상으로 연구를 진행하였다. 종속변수로는 낙찰가에 인수되는 비용을 합한 후 감정가액으로 나눈 ‘실질적 낙찰가율’을 사용하였다. 실질적 낙찰가율은 338건의 물건을 전부 권리분석을 후 인수되는 권리의 금액을 도출하였다. 독립변수로는 상권특성, 점포특성, 상가유형, 개발특성, 경매특성으로 나누어 헤도닉 가격 모형을 구축하여 상가경매 낙찰가율 결정요인을 분석하였다. 변수 중 신도시와 개발특성변수는 그동안 선행 연구에서 진행되지 않았던 변수로서 경기도 지역의 특성을 잘 반영한다는 점에서 의미가 있다. 경기도지역은 서울의 대체 주거지로서 분당, 일산, 광교 등 개발지역 혹은 개발예정지역이 다수 존재하는데 이러한 지역은 개발이 되지 않은 지역보다 개발이익에 대한 기대감으로 낙찰가율이 더 높게 형성되는 모습을 보여주었다. 분석결과로는 신도시, 역세권, 건물의 대지면적, 개발예정지역내 상가, 개발예정지 인근 상가는 ‘실질적 낙찰가율’에 양(+)의 영향을 주었고 지하, 단지내 상가, 유찰횟수는 음(-)의 영향을 주었다. 본 연구는 경기도지역의 근린상가 낙찰가율 결정요인을 분석을 통해 그동안 진행되지 않았던 경기도 지역의 상가경매 투자자에게 합리적인 투자방향성을 제시하고자 한다.
부동산 경매시장에서 낙찰가율은 시세대비 낙찰가격으로서 중요한 지표로 활용되고 있다. 하지만 낙찰가율은 시장의 상황을 왜곡하고 있다. 그것은 낙찰 후 인수해야 하는 권리 즉, 리스크 프리미엄이 배제되었기 때문이다. 낙찰자가 낙찰 후 온전한 소유권을 얻기 위해서는 인수되는 권리를 해결하여야 한다. 인수되는 권리는 임대차 보증금, 전세권, 관리비체납금액 등이 있으며 낙찰자는 이러한 추가적인 비용을 고려하여 입찰에 참여하기 때문에 낙찰가율은 떨어지게 된다. 이렇게 낮게 형성된 낙찰가율은 경매투자자들에게 혼란을 주고 투자결정을 방해하는 요소로 작용되고 있다. 따라서, 본 연구는 이러한 왜곡현상을 조정하여 실질적인 낙찰가율에 영향을 미치는 요인에 대해 분석하였다. 본 연구의 대상은 2016년 입찰경쟁률 3.48명으로 가장 높았던 경기도지역을 대상으로 연구를 진행하였다. 종속변수로는 낙찰가에 인수되는 비용을 합한 후 감정가액으로 나눈 ‘실질적 낙찰가율’을 사용하였다. 실질적 낙찰가율은 338건의 물건을 전부 권리분석을 후 인수되는 권리의 금액을 도출하였다. 독립변수로는 상권특성, 점포특성, 상가유형, 개발특성, 경매특성으로 나누어 헤도닉 가격 모형을 구축하여 상가경매 낙찰가율 결정요인을 분석하였다. 변수 중 신도시와 개발특성변수는 그동안 선행 연구에서 진행되지 않았던 변수로서 경기도 지역의 특성을 잘 반영한다는 점에서 의미가 있다. 경기도지역은 서울의 대체 주거지로서 분당, 일산, 광교 등 개발지역 혹은 개발예정지역이 다수 존재하는데 이러한 지역은 개발이 되지 않은 지역보다 개발이익에 대한 기대감으로 낙찰가율이 더 높게 형성되는 모습을 보여주었다. 분석결과로는 신도시, 역세권, 건물의 대지면적, 개발예정지역내 상가, 개발예정지 인근 상가는 ‘실질적 낙찰가율’에 양(+)의 영향을 주었고 지하, 단지내 상가, 유찰횟수는 음(-)의 영향을 주었다. 본 연구는 경기도지역의 근린상가 낙찰가율 결정요인을 분석을 통해 그동안 진행되지 않았던 경기도 지역의 상가경매 투자자에게 합리적인 투자방향성을 제시하고자 한다.
The bid price rate, or real transaction price-to-successful bid price ratio, is a significant indicator in the real estate auction market. However, the bid price rate could distort the market outlook as it does not reflect the risk premium. Successful bidders should fully examine the title of the pr...
The bid price rate, or real transaction price-to-successful bid price ratio, is a significant indicator in the real estate auction market. However, the bid price rate could distort the market outlook as it does not reflect the risk premium. Successful bidders should fully examine the title of the property to obtain full ownership. The title of the property transferred to the buyer includes lease deposits, a right to lease, and accrued late payments. Bidders take into account these factors, which in turn lowers the bid price rate. An undervalued bid price rate could serve as an impediment to investment decision. This study aims at analyzing factors that have a decisive effect on the actual bid price rate by adjusting factors that could distort the outcome. This study uses the data on auctions in Gyeonggi-do where it showed the highest level of competition (3.48) in 2016. The actual bid price rate, or assessed value-to-successful bid price ratio, was used as a dependent variable. The study conducted a title examination on 338 properties and calculated premiums accordingly. Independent variables include the characteristics of retail markets and stores, the type of stores, the characteristics of development projects, auction characteristics. This study analyzed variables that affect the decision of bid prices for commercial buildings through Hedonic price models. Variables like new town projects and development-specific factors were not taken into account in previous studies. Therefore, the meaning of this study could be sought in the aspect of having conducted the analysis of the regional characteristic of Gyeonggi-do. In Gyeonggi-do, there are several areas that are developed or planned to be developed such as Bundang, Ilsan and Gwanggyo. The bid price rate was generally set higher in these areas with high expectations of development profits. According to the analysis, factors like new towns, subway catchment areas, the area of land and commercial buildings in or near the area to be developed have a positive effect on the actual bid price rate. Commercial buildings in the apartment complex and a number of failed bid have a negative effect on the actual bid price rate. This study looked at determinant factors on the bid price rate for neighborhood commercial buildings in Gyeonggi-do. The analysis would be able to offer insight to decision makers who wish to bid on commercial buildings in the province.
The bid price rate, or real transaction price-to-successful bid price ratio, is a significant indicator in the real estate auction market. However, the bid price rate could distort the market outlook as it does not reflect the risk premium. Successful bidders should fully examine the title of the property to obtain full ownership. The title of the property transferred to the buyer includes lease deposits, a right to lease, and accrued late payments. Bidders take into account these factors, which in turn lowers the bid price rate. An undervalued bid price rate could serve as an impediment to investment decision. This study aims at analyzing factors that have a decisive effect on the actual bid price rate by adjusting factors that could distort the outcome. This study uses the data on auctions in Gyeonggi-do where it showed the highest level of competition (3.48) in 2016. The actual bid price rate, or assessed value-to-successful bid price ratio, was used as a dependent variable. The study conducted a title examination on 338 properties and calculated premiums accordingly. Independent variables include the characteristics of retail markets and stores, the type of stores, the characteristics of development projects, auction characteristics. This study analyzed variables that affect the decision of bid prices for commercial buildings through Hedonic price models. Variables like new town projects and development-specific factors were not taken into account in previous studies. Therefore, the meaning of this study could be sought in the aspect of having conducted the analysis of the regional characteristic of Gyeonggi-do. In Gyeonggi-do, there are several areas that are developed or planned to be developed such as Bundang, Ilsan and Gwanggyo. The bid price rate was generally set higher in these areas with high expectations of development profits. According to the analysis, factors like new towns, subway catchment areas, the area of land and commercial buildings in or near the area to be developed have a positive effect on the actual bid price rate. Commercial buildings in the apartment complex and a number of failed bid have a negative effect on the actual bid price rate. This study looked at determinant factors on the bid price rate for neighborhood commercial buildings in Gyeonggi-do. The analysis would be able to offer insight to decision makers who wish to bid on commercial buildings in the province.
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