정부에서 발표하는 국토종합계획에 따라서 지역의 개발계획을 예상 할 수 있고, 주택, 도로, 지하철, 철도 및 기반시설 등의 건설을 통한 지역의 개발로 새로운 상권이 탄생하고, 또는 상권이 확장·이동을 한다. 이 상권의 탄생과 확장은 인근 ...
소규모재건축 활성화 방안에 대한 연구 - 구분상가(근린상가) 재건축사업을 중심으로 -
기 동 원 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 권 대 중
정부에서 발표하는 국토종합계획에 따라서 지역의 개발계획을 예상 할 수 있고, 주택, 도로, 지하철, 철도 및 기반시설 등의 건설을 통한 지역의 개발로 새로운 상권이 탄생하고, 또는 상권이 확장·이동을 한다. 이 상권의 탄생과 확장은 인근 주거지역과 유동인구의 변화에 의하여 커다란 작용을 받는다. 이러한 상권에 개발되는 근린생활시설은 유동인구와 인근지역에 거주하는 주민의 편익을 위하여 역세권이나 대중교통이 편리한 버스정거장 주변으로 필요에 따라 건설·개발 되었다. 특히, 이러한 근린생활시설 중 소규모 구분상가는 상권이 발달되고, 유동인구가 활발히 통행하는 위치에 부동산개발업자들의 수익사업을 목적으로 적극 개발건축되었다. 소규모 근린생활시설(근린상가)는 단독소유 건축물, 또는 구분소유 건축물로 그 필요에 의하여 다양한 소유형태로 건축공급 되어졌으며, 급격한 도시발전과 인구의 집중으로 필요에 따라 건축되었다. 근린생활시설인 근린상가는 시간의 흐름에 따른 건물의 노후화, 개인의 소득증가에 따른 소비성향변화, 상권의 이동, 건축물의 노후도에 의한 안전문제, 그에 따른 이용상의 불편, 유지 보수비 증대로 인한 상가 소유주의 사용가치와 수익가치의 악화가 나타났다. 이러한 문제로 대부분의 단독소유의 근린상가는 소비자의 트랜드와 그 지역 개발속도에 맞추어 부동산의 최유효이용에 적합한 건축물로 시장상황에 맞게 재건축이나 리모델링을 통하여, 소유주의 소유목적과 주변상권의 변화를 선도하는 건축물과 근린생활시설의 이용의 편의성을 찾는 유동인구와 인근 주민에게 적합한 건축물로 재탄생 되었다. 하지만 구분소유가 가능한 “집합건물”인 소규모 구분상가는 다수의 소유자의 이해관계가 연결되어 있고, 층별 호수별 소유자의 상가이용에 대한 차이가 분명하고, 거기에 따르는 경제적 이익도 개별로 소유하고 있는 위치에 따라서 많은 차이가 존재하는바, 구분소유자의 개인적인 이해가 많은 영향을 미치게 된다. 이러한 이유로 구분상가의 재건축이 활성화되기에는 많은 어려움이 있다. 또한, 소규모 구분상가는 집합건물로써 층별, 호수별로 그 소유자가 상이함으로, 어떤 행위에 있어서 상호간의 행위에는 사법적 관계의 규율에 초점이 맞추어져 있으며, 그 규율대상에 있어서도 상가의 관리규약에 의하여 제약을 받는다. 소규모구분상가의 재건축은 「건축법」,「도시 및 주거환경 정비법」,「집합건물 소유 및 관리에 관한법률」에 의하여 재건축을 진행 할 수 있으며, 「집합건물 소유 및 관리에 관한법률(이하 ‘집합건물법’ 이라 한다)」의 제4절 제23조의 관리단의 재건축결의에 의하여 진행 할 수 있다. 소규모 구분상가의 재건축은 재건축정비구역의 아파트 재건축과 같이 수백, 수천세대의 토지등소유자가 부동산을 소유하는 것은 아니나, 소규모 구분상가 역시 집합건물이므로, 재건축시 관리단의 재건축동의, 결의 절차를 요식행위로 진행방식은 일반적 재건축과동일한 방법 또는 “토지등 소유자” 합의에 의하여 재건축을 할 수 있다. 소규모 구분상가는 집합건물로써 「집합건물법」의 절차와 요건을 갖추어 구분소유자의 5분의4 이상 및 의결권의 각 5분의4 이상의 다수에 의한 재건축결의에 의한다. 또한 본 연구의 배경인 집합건물인 구분상가는 「집합건물법」에 의함 요건에 의하여 재건축이 진행 되는바 구분 소유자들은 법의 규정, 내용과 절차를 충분히 이해하여야 한다. 또한, 소규모 구분건물의 재건축에 대하여 관리단의 재건축결의를 통과하였다 하여도, 대규모 정비구역의 재건축과 동일한 문제인 구분소유주의 이해관계와 갈등으로 사업규모와 관계없이 많은 소규모 구분상가재건축 역시 추진 시 문제점들이 나타나고 있다. 2017년 2월 9일 제정된「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다)」이 2018년 2월9일 시행된다. 새롭게 시행되는 제도의 취지는 지금까지 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다)」은 대규모 정비사업을 위주로 법안이 구성되어, 가로구역 정비사업과 같이 소규모의 정비제도의 지원과 규정이 미흡한 것 이었기에, 본 법안의 제정으로 소규모정비사업에 법적 근거를 마련, 지원하여 소규모 재건축의 활성화를 위한 취지를 가지고 있다. 또한 2017년 12월 9일「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」의 개정으로 “소규모주택정비사업”도 2018년 6월부터 도시재생사업의 한 부분으로 개정되었다. 소규모 주택정비사업은 국가적으로 시행하는 도시재생사업의 재건축의 활성화를 위하여 재건축 단계를 간소화의 필요성에 의하여 새로운 법과 제도를 개정한 것이다. 위의 개정법에 따라서 구분소유자들이 재건축사업을 추진시 재건축사업 필요한 절차적 요건을 충분히 이해하여야 하고, 갈등의 요소를 제거하고 신뢰할만한 전문가가 필요하면, 지방자치단체의 도시재생 관련 부서의 재건축에 대한 적극적인 상담 및 컨설팅지원을 바탕으로 진행도 필요한 것이다. 도시재생의 한부분인 「도시 및 주거환경정비법」, 「집합건물 소유에 관한 특별법」,「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법」등 재건축의 주체인 “토지 등 소유자”들은 재건축에 대한 법률규정과 재건축절차에 대한 기본적인 상식과 이해가 있어야만, 재건축사업 진행에 있어 구분소유자들의 갈등을 최소화하고, 관리처분 및 협력업체의 결정을 신속하게 진행하여 결과적으로 본 논문의 연구목적인 소규모재건축의 활성화를 만들어 나아갈 수 있을 것이다.
소규모재건축 활성화 방안에 대한 연구 - 구분상가(근린상가) 재건축사업을 중심으로 -
기 동 원 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 권 대 중
정부에서 발표하는 국토종합계획에 따라서 지역의 개발계획을 예상 할 수 있고, 주택, 도로, 지하철, 철도 및 기반시설 등의 건설을 통한 지역의 개발로 새로운 상권이 탄생하고, 또는 상권이 확장·이동을 한다. 이 상권의 탄생과 확장은 인근 주거지역과 유동인구의 변화에 의하여 커다란 작용을 받는다. 이러한 상권에 개발되는 근린생활시설은 유동인구와 인근지역에 거주하는 주민의 편익을 위하여 역세권이나 대중교통이 편리한 버스정거장 주변으로 필요에 따라 건설·개발 되었다. 특히, 이러한 근린생활시설 중 소규모 구분상가는 상권이 발달되고, 유동인구가 활발히 통행하는 위치에 부동산개발업자들의 수익사업을 목적으로 적극 개발건축되었다. 소규모 근린생활시설(근린상가)는 단독소유 건축물, 또는 구분소유 건축물로 그 필요에 의하여 다양한 소유형태로 건축공급 되어졌으며, 급격한 도시발전과 인구의 집중으로 필요에 따라 건축되었다. 근린생활시설인 근린상가는 시간의 흐름에 따른 건물의 노후화, 개인의 소득증가에 따른 소비성향변화, 상권의 이동, 건축물의 노후도에 의한 안전문제, 그에 따른 이용상의 불편, 유지 보수비 증대로 인한 상가 소유주의 사용가치와 수익가치의 악화가 나타났다. 이러한 문제로 대부분의 단독소유의 근린상가는 소비자의 트랜드와 그 지역 개발속도에 맞추어 부동산의 최유효이용에 적합한 건축물로 시장상황에 맞게 재건축이나 리모델링을 통하여, 소유주의 소유목적과 주변상권의 변화를 선도하는 건축물과 근린생활시설의 이용의 편의성을 찾는 유동인구와 인근 주민에게 적합한 건축물로 재탄생 되었다. 하지만 구분소유가 가능한 “집합건물”인 소규모 구분상가는 다수의 소유자의 이해관계가 연결되어 있고, 층별 호수별 소유자의 상가이용에 대한 차이가 분명하고, 거기에 따르는 경제적 이익도 개별로 소유하고 있는 위치에 따라서 많은 차이가 존재하는바, 구분소유자의 개인적인 이해가 많은 영향을 미치게 된다. 이러한 이유로 구분상가의 재건축이 활성화되기에는 많은 어려움이 있다. 또한, 소규모 구분상가는 집합건물로써 층별, 호수별로 그 소유자가 상이함으로, 어떤 행위에 있어서 상호간의 행위에는 사법적 관계의 규율에 초점이 맞추어져 있으며, 그 규율대상에 있어서도 상가의 관리규약에 의하여 제약을 받는다. 소규모구분상가의 재건축은 「건축법」,「도시 및 주거환경 정비법」,「집합건물 소유 및 관리에 관한법률」에 의하여 재건축을 진행 할 수 있으며, 「집합건물 소유 및 관리에 관한법률(이하 ‘집합건물법’ 이라 한다)」의 제4절 제23조의 관리단의 재건축결의에 의하여 진행 할 수 있다. 소규모 구분상가의 재건축은 재건축정비구역의 아파트 재건축과 같이 수백, 수천세대의 토지등소유자가 부동산을 소유하는 것은 아니나, 소규모 구분상가 역시 집합건물이므로, 재건축시 관리단의 재건축동의, 결의 절차를 요식행위로 진행방식은 일반적 재건축과동일한 방법 또는 “토지등 소유자” 합의에 의하여 재건축을 할 수 있다. 소규모 구분상가는 집합건물로써 「집합건물법」의 절차와 요건을 갖추어 구분소유자의 5분의4 이상 및 의결권의 각 5분의4 이상의 다수에 의한 재건축결의에 의한다. 또한 본 연구의 배경인 집합건물인 구분상가는 「집합건물법」에 의함 요건에 의하여 재건축이 진행 되는바 구분 소유자들은 법의 규정, 내용과 절차를 충분히 이해하여야 한다. 또한, 소규모 구분건물의 재건축에 대하여 관리단의 재건축결의를 통과하였다 하여도, 대규모 정비구역의 재건축과 동일한 문제인 구분소유주의 이해관계와 갈등으로 사업규모와 관계없이 많은 소규모 구분상가재건축 역시 추진 시 문제점들이 나타나고 있다. 2017년 2월 9일 제정된「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법(이하 ‘소규모주택정비법’이라 한다)」이 2018년 2월9일 시행된다. 새롭게 시행되는 제도의 취지는 지금까지 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라 한다)」은 대규모 정비사업을 위주로 법안이 구성되어, 가로구역 정비사업과 같이 소규모의 정비제도의 지원과 규정이 미흡한 것 이었기에, 본 법안의 제정으로 소규모정비사업에 법적 근거를 마련, 지원하여 소규모 재건축의 활성화를 위한 취지를 가지고 있다. 또한 2017년 12월 9일「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」의 개정으로 “소규모주택정비사업”도 2018년 6월부터 도시재생사업의 한 부분으로 개정되었다. 소규모 주택정비사업은 국가적으로 시행하는 도시재생사업의 재건축의 활성화를 위하여 재건축 단계를 간소화의 필요성에 의하여 새로운 법과 제도를 개정한 것이다. 위의 개정법에 따라서 구분소유자들이 재건축사업을 추진시 재건축사업 필요한 절차적 요건을 충분히 이해하여야 하고, 갈등의 요소를 제거하고 신뢰할만한 전문가가 필요하면, 지방자치단체의 도시재생 관련 부서의 재건축에 대한 적극적인 상담 및 컨설팅지원을 바탕으로 진행도 필요한 것이다. 도시재생의 한부분인 「도시 및 주거환경정비법」, 「집합건물 소유에 관한 특별법」,「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법」등 재건축의 주체인 “토지 등 소유자”들은 재건축에 대한 법률규정과 재건축절차에 대한 기본적인 상식과 이해가 있어야만, 재건축사업 진행에 있어 구분소유자들의 갈등을 최소화하고, 관리처분 및 협력업체의 결정을 신속하게 진행하여 결과적으로 본 논문의 연구목적인 소규모재건축의 활성화를 만들어 나아갈 수 있을 것이다.
A Study on the Revitalization Plan of Small Scale Reconstruction - A Study on the Reconstruction Projects of a Departmental Shopping Center -
Ki Dong-won Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kwon Dae-jung ...
A Study on the Revitalization Plan of Small Scale Reconstruction - A Study on the Reconstruction Projects of a Departmental Shopping Center -
Ki Dong-won Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kwon Dae-jung
According to the national comprehensive plan announced by the government, local development plans can be anticipated and new commercial areas are created by the development of the area through the construction of houses, roads, subways, railways and infrastructure. The birth and expansion of this commercial area is greatly affected by the change of the nearby residential area and the floating population. Neighborhood facilities developed in these commercial areas were constructed and developed as needed around the bus station, which is convenient for station area or public transportation, for the convenience of residents living in the floating population and the neighboring areas. Particularly, among these neighborhood living facilities, the small-scale shopping mall was actively developed and built for the purpose of profit-making business of real estate developers in the market where the commercial area is developed and the floating population is active. Small-scale living facilities (neighboring houses) were constructed as separate ownership buildings or separated ownership buildings in various forms of ownership according to their needs, and were constructed according to needs as a result of rapid urban development and population concentration. Neighborhood shopping mall, which is a neighborhood living facility, has a tendency to be affected by the deterioration of buildings due to the passage of time, the change of consumption tendency due to the increase of individual income, the shift of commercial market, safety problems due to aging of buildings, The use value and the profit value of the owner of the shop have deteriorated. Because of this problem, most single-owned neighborhood shopping malls are suitable for the most effective use of real estate in accordance with the trend of the consumer and the development speed of the area. Through the reconstruction and remodeling according to the market situation, It was rebuilt as a suitable building for the floating population and the nearby residents who are looking for convenience of using the leading buildings and neighborhood living facilities. However, small-scale malls that are classified as "collective buildings" have a large number of owners' interests, and there is a clear difference in the use of motels by the lakeside by floor, There are many differences depending on the location, and the individual understanding of the classification owner has a great influence. For this reason, there are many difficulties in revitalizing the commercial districts. In addition, the small-scale shopping mall is a collective building, and its owner is different according to the floor and the lake. Therefore, the mutual action in any action is focused on the discipline of the judicial relation, and in the case of the discipline, Restricted. The reconstruction of the small-scale malls can be reconstructed according to the 「Building Act」, 「Urban and Residential Environment Improvement Act」, 「Law on Ownership and Management of Settlement Building」, Article 4 of the Constitution of the Republic of Korea, hereinafter referred to as the "Building Act"). Reconstruction of a small-scale shopping mall is not limited to the owner's ownership of the property, such as the reconstruction of apartments in reconstruction and maintenance areas, such as the land of hundreds or thousands of households, but since the small-scale shopping mall is also a collective building, Can be reconstructed in the same way as the general reconstruction or in agreement with the "land owner" agreement. Small scale mall is gathered building with procedure and requirements of "set building law" and is based on reconstruction decision by four-fifths or more of division owner and four-fifths or more each of voting right. In addition, as a result of the reconstruction process, the division owners who are collective buildings are required to fully comprehend the regulations, contents and procedures of the law. In addition, even if the reconstruction of a small-scale division building has passed the reconstruction of the management team, there are problems in the reconstruction of a large-scale maintenance area due to the conflict of interests of the division owner. The Special Act on Empty Houses and Small House Maintenance (hereinafter referred to as the "Small House Maintenance Act") enacted on February 9, 2017 will be implemented on February 9, 2018. The purpose of the newly enforced system is as follows: "Urban and residential environment improvement law (hereinafter referred to as the" Provincial Law ") is composed of a large-scale maintenance project, and the support and regulations of a small- Because it was insufficient, it has the purpose of activating small scale rebuilding by establishing and supporting legal basis for small scale maintenance business with the enactment of this measure. In addition, as of December 9, 2017, the "Small House Improvement Project" was revised as part of the Urban Regeneration Project since June 2018, with the amendment of the "Special Act on Urban Regeneration and Support". The small-scale housing development project was a revision of the new law and system by the necessity of streamlining the reconstruction stage in order to revitalize the reconstruction of the national urban regeneration project. In accordance with the above revised law, if the owners of the division need to fully understand the procedural requirements necessary for the reconstruction project, to eliminate the elements of conflict and to have credible experts, Progressive consultation and consulting support will be necessary. The owner of land, which is the subject of rebuilding such as "Urban and residential environment maintenance law", "Special law on ownership of assembly buildings", "Special law on empty houses and small houses", which is a part of urban regeneration, As long as there is basic understanding and understanding about the reconstruction procedure, it is necessary to minimize the conflict of the division owners in the progress of the reconstruction project and to promptly make the decision of the management disposal and the cooperation company. As a result, It will be possible.
A Study on the Revitalization Plan of Small Scale Reconstruction - A Study on the Reconstruction Projects of a Departmental Shopping Center -
Ki Dong-won Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Kwon Dae-jung
According to the national comprehensive plan announced by the government, local development plans can be anticipated and new commercial areas are created by the development of the area through the construction of houses, roads, subways, railways and infrastructure. The birth and expansion of this commercial area is greatly affected by the change of the nearby residential area and the floating population. Neighborhood facilities developed in these commercial areas were constructed and developed as needed around the bus station, which is convenient for station area or public transportation, for the convenience of residents living in the floating population and the neighboring areas. Particularly, among these neighborhood living facilities, the small-scale shopping mall was actively developed and built for the purpose of profit-making business of real estate developers in the market where the commercial area is developed and the floating population is active. Small-scale living facilities (neighboring houses) were constructed as separate ownership buildings or separated ownership buildings in various forms of ownership according to their needs, and were constructed according to needs as a result of rapid urban development and population concentration. Neighborhood shopping mall, which is a neighborhood living facility, has a tendency to be affected by the deterioration of buildings due to the passage of time, the change of consumption tendency due to the increase of individual income, the shift of commercial market, safety problems due to aging of buildings, The use value and the profit value of the owner of the shop have deteriorated. Because of this problem, most single-owned neighborhood shopping malls are suitable for the most effective use of real estate in accordance with the trend of the consumer and the development speed of the area. Through the reconstruction and remodeling according to the market situation, It was rebuilt as a suitable building for the floating population and the nearby residents who are looking for convenience of using the leading buildings and neighborhood living facilities. However, small-scale malls that are classified as "collective buildings" have a large number of owners' interests, and there is a clear difference in the use of motels by the lakeside by floor, There are many differences depending on the location, and the individual understanding of the classification owner has a great influence. For this reason, there are many difficulties in revitalizing the commercial districts. In addition, the small-scale shopping mall is a collective building, and its owner is different according to the floor and the lake. Therefore, the mutual action in any action is focused on the discipline of the judicial relation, and in the case of the discipline, Restricted. The reconstruction of the small-scale malls can be reconstructed according to the 「Building Act」, 「Urban and Residential Environment Improvement Act」, 「Law on Ownership and Management of Settlement Building」, Article 4 of the Constitution of the Republic of Korea, hereinafter referred to as the "Building Act"). Reconstruction of a small-scale shopping mall is not limited to the owner's ownership of the property, such as the reconstruction of apartments in reconstruction and maintenance areas, such as the land of hundreds or thousands of households, but since the small-scale shopping mall is also a collective building, Can be reconstructed in the same way as the general reconstruction or in agreement with the "land owner" agreement. Small scale mall is gathered building with procedure and requirements of "set building law" and is based on reconstruction decision by four-fifths or more of division owner and four-fifths or more each of voting right. In addition, as a result of the reconstruction process, the division owners who are collective buildings are required to fully comprehend the regulations, contents and procedures of the law. In addition, even if the reconstruction of a small-scale division building has passed the reconstruction of the management team, there are problems in the reconstruction of a large-scale maintenance area due to the conflict of interests of the division owner. The Special Act on Empty Houses and Small House Maintenance (hereinafter referred to as the "Small House Maintenance Act") enacted on February 9, 2017 will be implemented on February 9, 2018. The purpose of the newly enforced system is as follows: "Urban and residential environment improvement law (hereinafter referred to as the" Provincial Law ") is composed of a large-scale maintenance project, and the support and regulations of a small- Because it was insufficient, it has the purpose of activating small scale rebuilding by establishing and supporting legal basis for small scale maintenance business with the enactment of this measure. In addition, as of December 9, 2017, the "Small House Improvement Project" was revised as part of the Urban Regeneration Project since June 2018, with the amendment of the "Special Act on Urban Regeneration and Support". The small-scale housing development project was a revision of the new law and system by the necessity of streamlining the reconstruction stage in order to revitalize the reconstruction of the national urban regeneration project. In accordance with the above revised law, if the owners of the division need to fully understand the procedural requirements necessary for the reconstruction project, to eliminate the elements of conflict and to have credible experts, Progressive consultation and consulting support will be necessary. The owner of land, which is the subject of rebuilding such as "Urban and residential environment maintenance law", "Special law on ownership of assembly buildings", "Special law on empty houses and small houses", which is a part of urban regeneration, As long as there is basic understanding and understanding about the reconstruction procedure, it is necessary to minimize the conflict of the division owners in the progress of the reconstruction project and to promptly make the decision of the management disposal and the cooperation company. As a result, It will be possible.
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