[학위논문]공동주택 장기수선계획 및 장기수선충당금 집행 관련 법규정 변천 및 사례연구를 통한 제도적 개선방안 Political Improvement Suggestion on the Long-term Repair Plan and the Execution of the Reserve of Multi-family Housing Complexes through Analysis of Law Changes and a Case Study원문보기
공동주택은 거주자의 안전, 시설물의 효율증대 등을 위해서 장기수선계획에 따라 시설물을 유지관리하여야 한다. 그러나 장기수선계획의 불합리한 법규로 인해 공동주택관리 현장의 장기수선 업무는 괴리감이 있으며 공동주택 시설특성과 관리여건을 반영하지 못하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 분양 공동주택에 대한 장기수선계획의 수립·검토·조정과 장기수선충당금의 적립 및 집행에 대한 문제점에 대해 논의하고 이에 대한 제도적 개선방안을 제시하는 것이다. 연구방법은 2단계로 진행하였다. 1단계는 문헌연구로 「공동주택관리령」 「주택법」, 「공동주택관리법」의 변천과정에서 장기수선계획의 수립·검토·조정과정에 적용되는 수선공종 수와 수선주기, 수선방법과 수선율이 장기수선계획 금액에 미치는 영향과 법규정 위반에 따른 처벌규정을 내용분석하였다. 장기수선계획 기간을 50년으로 하여 73개 수선공종에 대해 수선주기에 따른 수선횟수와 수선방법을 비교하였으며, 이에 대한 빈도, %를 산출하였다. 2단계는 「공동주택관리법」의 장기수선계획 의무대상 분양아파트 단지 ...
공동주택은 거주자의 안전, 시설물의 효율증대 등을 위해서 장기수선계획에 따라 시설물을 유지관리하여야 한다. 그러나 장기수선계획의 불합리한 법규로 인해 공동주택관리 현장의 장기수선 업무는 괴리감이 있으며 공동주택 시설특성과 관리여건을 반영하지 못하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 분양 공동주택에 대한 장기수선계획의 수립·검토·조정과 장기수선충당금의 적립 및 집행에 대한 문제점에 대해 논의하고 이에 대한 제도적 개선방안을 제시하는 것이다. 연구방법은 2단계로 진행하였다. 1단계는 문헌연구로 「공동주택관리령」 「주택법」, 「공동주택관리법」의 변천과정에서 장기수선계획의 수립·검토·조정과정에 적용되는 수선공종 수와 수선주기, 수선방법과 수선율이 장기수선계획 금액에 미치는 영향과 법규정 위반에 따른 처벌규정을 내용분석하였다. 장기수선계획 기간을 50년으로 하여 73개 수선공종에 대해 수선주기에 따른 수선횟수와 수선방법을 비교하였으며, 이에 대한 빈도, %를 산출하였다. 2단계는 「공동주택관리법」의 장기수선계획 의무대상 분양아파트 단지 사례연구로, 청주시 상당구 A아파트의 1994년 사용승인 시점부터 2017년까지의 장기수선계획에 따른 장기수선충금의 적립과 집행에 대한 내용을 시계열분석하였으며 빈도, 비율(%)을 산출하였다. 장기수선충당금은 국토교통부가 제시한 장기수선충당금 산출방식 2가지와 조사대상 단지 산정방식 1가지로 계산하였다. 산출된 장기수선충당금은 국토교통부의 실태조사를 통해 제시된 금액과 공동주택관리정보시스템(k-apt)에 등록된 장기수선충당금 전국평균과 단지평균을 상호 비교하였다. 장기수선계획의 법규정 변천과 사례조사 단지에 대해 결과를 분석하고 종합적으로 논의한 결과, 장기수선계획의 법규정 변천에 따른 문제점은, (1) 장기수선계획의 수립기준에서 수선공종 수의 단순화로 인해 관리주체의 수선항목에 없는 수선공종의 집행 혼란, (2) 수선방법의 전체교체와 부분교체에 대한 구분 및 수선율의 불명확성, (3) 30년차 수선주기에 수선공종의 집중, (4) 장기수선충당금 적립 시점 불합리, (5) 장기수선계획 위반시 과중한 처벌조항 등이었다. 사례조사 단지의 장기수선계획의 문제점은, (1) 사업주체가 수선공종을 소수 반영하여 미흡한 장기수선계획 수립, (2) 「공동주택관리령」에 관리비 중 일부 항목에 대해 3∼20%이내로 장기수선충당금을 적립하도록 함으로써 장기수선충당금의 과소적립, (3) 장기수선계획 검토·조정과정에서의 입주자 과반수 동의절차의 어려움, (4) 공동주택관리정보시스템(k-apt)의 장기수선계획과 장기수선충당금에 관련된 면적기준이 통일되지 않은 문제점 등이었다. 이로 인해 장기수선계획에 의한 적립요율로 장기수선충당금을 적립하는 점과 수선주기가 도래하였을 때 검토·조정하는 절차가 가장 큰 문제점이었고, 공동주택관리 현장에서 장기수선계획은 검토와 조정기간이 3년인 단기수선계획이 되었다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 제도적 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 국토교통부가 표준화된 장기수선계획을 사업주체용과 관리주체용으로 이원화하여 보급해야 한다. 둘째, 「공동주택관리법」으로 정한 장기수선계획의 수선주기를 최소주기로 정하고 50%를 가산한 기간을 입주자대표회의와 관리주체가 탄력적으로 적용하도록 한다. 셋째, 장기수선계획은 물가상승률을 반영하여 매년 검토하고 조정하도록 한다. 넷째, 장기수선계획 수선공종에 시설물 안전점검비와 설계·감리비가 반영되도록 한다. 다섯째, 공동주택관리정보시스템(k-apt)은 장기수선계획 관련 자료 제공과 시설물 유지보수 이력 등록이 가능하도록 한다. 여섯째, 국토교통부 장관은 장기수선충당금 최소금액을 정하여 매년 고시한다. 일곱째, 장기수선충당금은 사용승인일이 속한 달부터 적립하도록 한다.
공동주택은 거주자의 안전, 시설물의 효율증대 등을 위해서 장기수선계획에 따라 시설물을 유지관리하여야 한다. 그러나 장기수선계획의 불합리한 법규로 인해 공동주택관리 현장의 장기수선 업무는 괴리감이 있으며 공동주택 시설특성과 관리여건을 반영하지 못하고 있다. 따라서 본 연구의 목적은 분양 공동주택에 대한 장기수선계획의 수립·검토·조정과 장기수선충당금의 적립 및 집행에 대한 문제점에 대해 논의하고 이에 대한 제도적 개선방안을 제시하는 것이다. 연구방법은 2단계로 진행하였다. 1단계는 문헌연구로 「공동주택관리령」 「주택법」, 「공동주택관리법」의 변천과정에서 장기수선계획의 수립·검토·조정과정에 적용되는 수선공종 수와 수선주기, 수선방법과 수선율이 장기수선계획 금액에 미치는 영향과 법규정 위반에 따른 처벌규정을 내용분석하였다. 장기수선계획 기간을 50년으로 하여 73개 수선공종에 대해 수선주기에 따른 수선횟수와 수선방법을 비교하였으며, 이에 대한 빈도, %를 산출하였다. 2단계는 「공동주택관리법」의 장기수선계획 의무대상 분양아파트 단지 사례연구로, 청주시 상당구 A아파트의 1994년 사용승인 시점부터 2017년까지의 장기수선계획에 따른 장기수선충금의 적립과 집행에 대한 내용을 시계열분석하였으며 빈도, 비율(%)을 산출하였다. 장기수선충당금은 국토교통부가 제시한 장기수선충당금 산출방식 2가지와 조사대상 단지 산정방식 1가지로 계산하였다. 산출된 장기수선충당금은 국토교통부의 실태조사를 통해 제시된 금액과 공동주택관리정보시스템(k-apt)에 등록된 장기수선충당금 전국평균과 단지평균을 상호 비교하였다. 장기수선계획의 법규정 변천과 사례조사 단지에 대해 결과를 분석하고 종합적으로 논의한 결과, 장기수선계획의 법규정 변천에 따른 문제점은, (1) 장기수선계획의 수립기준에서 수선공종 수의 단순화로 인해 관리주체의 수선항목에 없는 수선공종의 집행 혼란, (2) 수선방법의 전체교체와 부분교체에 대한 구분 및 수선율의 불명확성, (3) 30년차 수선주기에 수선공종의 집중, (4) 장기수선충당금 적립 시점 불합리, (5) 장기수선계획 위반시 과중한 처벌조항 등이었다. 사례조사 단지의 장기수선계획의 문제점은, (1) 사업주체가 수선공종을 소수 반영하여 미흡한 장기수선계획 수립, (2) 「공동주택관리령」에 관리비 중 일부 항목에 대해 3∼20%이내로 장기수선충당금을 적립하도록 함으로써 장기수선충당금의 과소적립, (3) 장기수선계획 검토·조정과정에서의 입주자 과반수 동의절차의 어려움, (4) 공동주택관리정보시스템(k-apt)의 장기수선계획과 장기수선충당금에 관련된 면적기준이 통일되지 않은 문제점 등이었다. 이로 인해 장기수선계획에 의한 적립요율로 장기수선충당금을 적립하는 점과 수선주기가 도래하였을 때 검토·조정하는 절차가 가장 큰 문제점이었고, 공동주택관리 현장에서 장기수선계획은 검토와 조정기간이 3년인 단기수선계획이 되었다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 제도적 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 국토교통부가 표준화된 장기수선계획을 사업주체용과 관리주체용으로 이원화하여 보급해야 한다. 둘째, 「공동주택관리법」으로 정한 장기수선계획의 수선주기를 최소주기로 정하고 50%를 가산한 기간을 입주자대표회의와 관리주체가 탄력적으로 적용하도록 한다. 셋째, 장기수선계획은 물가상승률을 반영하여 매년 검토하고 조정하도록 한다. 넷째, 장기수선계획 수선공종에 시설물 안전점검비와 설계·감리비가 반영되도록 한다. 다섯째, 공동주택관리정보시스템(k-apt)은 장기수선계획 관련 자료 제공과 시설물 유지보수 이력 등록이 가능하도록 한다. 여섯째, 국토교통부 장관은 장기수선충당금 최소금액을 정하여 매년 고시한다. 일곱째, 장기수선충당금은 사용승인일이 속한 달부터 적립하도록 한다.
The multi-family housing complex should make its facilities maintained in accordance with the long-term repair plan for the safety of residents and the efficiency of facilities. However, due to improper regulations, the long-term repair works remain disturbed and do not reflect the characteristics o...
The multi-family housing complex should make its facilities maintained in accordance with the long-term repair plan for the safety of residents and the efficiency of facilities. However, due to improper regulations, the long-term repair works remain disturbed and do not reflect the characteristics of multi-family housing complexes and management conditions. The purpose of this study, in this context, is to give political improvement suggestions for the long-term repair plan, in respect of the establishment, review, coordination of the plan and the accumulation and execution of the reserve. This study took 2 steps. The 1st step, document study, reviewed the influence of work type, period, method and rate of repair on the amount of long-term repair plan, and the penalty regulations, which has altered upon the long-term repair plan changes by the Enforcement Decree of the Multi-family Housing Management, Multi-family Housing Management Act and Housing Act. Letting the repair period be 50 years, the repair cycle and repair method of 73 repair work types were compared by their repair cycle, which was analyzed by frequency and percentage. The 2nd step was case study on an apartment complex in Sangdang-gu, Cheongju, with obligatory long-term repair plan by the Multi-family Housing Management Act for the period of 1994 of construction to 2017. The reservation and execution of the long-term repair reserve of this complex were analyzed by the time series method for frequency and percentage. The long-term repair reserve was calculated by 2ways suggested by Ministry of Land, Infrastructure and Transport(MOLIT), and by the 'Review Object Selection' method. The calculated figures were compared with that of MOLIT's field survey and the national/complex average figures of K-APT(Apartment Management Information System). The analysis on the regulation changes of the long-term repair plan and the case affected by the changes showed these problems; (1) simplified repair work type regulated by the plan let some work types unidentified, which caused confusion to the execution, (2) ambiguous classification between whole repair and partial repair consequently entailed ambiguous repair rate, (3) work types are concentrated at 30th year from construction, 4) late start time to accumulate the repair reserve, (5) penalties are too heavy on the violation of long-term repair plan. The case study showed these problems; (1) missed work types at the stage of the establishment of the long-term repair plan, (2) insufficient accumulation of the repair reserve caused by the regulation making it possible to start after 1 year from the construction and limiting it in the range of 3 to 20% to some work types by Multi-family Housing Management Act, (3) difficulty of more than 50% consent of residents in the course of the review and coordination of the repair plan, (4) no unified area standard for the long-term repair plan and reserve of K-APT, which altered the long-term plan into the short-term plan with 3 years of review and coordination in field application. The political improvement suggestions of this study are, (1) The MOLIT is recommended to make a new standard long-term repair plan program. (2) The Multi-family Housing Management Act is recommended to stipulate that the execution of the repair reserve to be permitted flexibly within the regulated minimum repair period, and that the repair plan to be adjusted according to the consumer price index change. (3) The minister of MOLIT is recommended to announce the minimum amount of the long-term reserve annually.
The multi-family housing complex should make its facilities maintained in accordance with the long-term repair plan for the safety of residents and the efficiency of facilities. However, due to improper regulations, the long-term repair works remain disturbed and do not reflect the characteristics of multi-family housing complexes and management conditions. The purpose of this study, in this context, is to give political improvement suggestions for the long-term repair plan, in respect of the establishment, review, coordination of the plan and the accumulation and execution of the reserve. This study took 2 steps. The 1st step, document study, reviewed the influence of work type, period, method and rate of repair on the amount of long-term repair plan, and the penalty regulations, which has altered upon the long-term repair plan changes by the Enforcement Decree of the Multi-family Housing Management, Multi-family Housing Management Act and Housing Act. Letting the repair period be 50 years, the repair cycle and repair method of 73 repair work types were compared by their repair cycle, which was analyzed by frequency and percentage. The 2nd step was case study on an apartment complex in Sangdang-gu, Cheongju, with obligatory long-term repair plan by the Multi-family Housing Management Act for the period of 1994 of construction to 2017. The reservation and execution of the long-term repair reserve of this complex were analyzed by the time series method for frequency and percentage. The long-term repair reserve was calculated by 2ways suggested by Ministry of Land, Infrastructure and Transport(MOLIT), and by the 'Review Object Selection' method. The calculated figures were compared with that of MOLIT's field survey and the national/complex average figures of K-APT(Apartment Management Information System). The analysis on the regulation changes of the long-term repair plan and the case affected by the changes showed these problems; (1) simplified repair work type regulated by the plan let some work types unidentified, which caused confusion to the execution, (2) ambiguous classification between whole repair and partial repair consequently entailed ambiguous repair rate, (3) work types are concentrated at 30th year from construction, 4) late start time to accumulate the repair reserve, (5) penalties are too heavy on the violation of long-term repair plan. The case study showed these problems; (1) missed work types at the stage of the establishment of the long-term repair plan, (2) insufficient accumulation of the repair reserve caused by the regulation making it possible to start after 1 year from the construction and limiting it in the range of 3 to 20% to some work types by Multi-family Housing Management Act, (3) difficulty of more than 50% consent of residents in the course of the review and coordination of the repair plan, (4) no unified area standard for the long-term repair plan and reserve of K-APT, which altered the long-term plan into the short-term plan with 3 years of review and coordination in field application. The political improvement suggestions of this study are, (1) The MOLIT is recommended to make a new standard long-term repair plan program. (2) The Multi-family Housing Management Act is recommended to stipulate that the execution of the repair reserve to be permitted flexibly within the regulated minimum repair period, and that the repair plan to be adjusted according to the consumer price index change. (3) The minister of MOLIT is recommended to announce the minimum amount of the long-term reserve annually.
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