[논문]수선필요도와 비용부담도 평가를 통한 공동주택 수선공사 핵심항목 도출방안

송상훈; 이석제; 박성식

doi:10.12813/kieae.2016.16.4.079

문제 정의

기존 연구는 수선공사 주요 항목 도출에 적용한 평가기준에 있어 다양성이 다소 떨어지고, 이를 충당금 적립과 연계하지 못했다는 점에서 다소 미흡하였으며, 본 연구에서는 문헌분석, 실제 사례 수집, 전문가 설문을 통해 이를 보완하고자 하였다.
본 연구에서는 공동주택 계획수선에 있어 최우선적으로 관심을 가져야 하는 수선공사 항목을 파악하고자 하였다. 즉 핵심항목 위주로 간소화된 수선 대상 공사 목록을 장기수선계획 운영을 담당하는 실무자에게 전달함으로써 업무상의 혼란과 불필요한노력을 줄이고, 조정된 목록에 따라 생애주기 수선공사비를 산정하여 충당금 적립에 있어 소유자의 부담을 줄일 수 있는 대안을 제시하고자 한다.
본 연구에서는 공동주택 유지관리에 필수적인 수선공사 항목을 정의하고자 하였으며, 주요 내용은 다음과 같다.
본 연구에서는 주요 수선항목 정의, 유지관리 효과와 목적 등을 다룬 문헌으로부터 수선공사 항목 가운데 핵심적인 공사종별을 파악하기 위한 평가요소를 정리하였다. 우선 박은철 등(2013)은 유지관리의 목적 및 효과를 노후화 방지, 안전성 증진, 쾌적성 증진, 이용효율성 증진, 미적가치 상승, 자산가치 상승 등으로 요약하여 제시하였다.
그 중 임광영(2011)은 전문가 설문을 통해 주요 항목을 도출하였으며, 유지관리 계획의 목적을 다음의 여섯 가지로 정리하였다: ①건물사용자의 편리성, 쾌적성, 안전성 제공; ②법적의무와 규제준수; ③건물수명의 유지연장; ④긴급사항의 대응; ⑤건물의 미관유지; ⑥유지비의 증대방지. 이러한 목적은 핵심 수선공사 항목을 도출함에 있어 고려해야 할 판단근거 수립에 참고할 수 있다.
③ 사례 데이터 활용 : 각 수선공사 항목의 비용 측면 부담 수준은 실제 단지에서 운영되는 장기수선계획으로부터 파악하였다. 이에 단지규모로 구분한 3개 대표범주에 대해 수선공사 금액이 포함된 특정 단지의 장기수선계획을 입수하고, 이를 바탕으로 충당금 적립이 이루어져야 하는 대규모공사를 검토하였다.
본 연구에서는 공동주택 계획수선에 있어 최우선적으로 관심을 가져야 하는 수선공사 항목을 파악하고자 하였다. 즉 핵심항목 위주로 간소화된 수선 대상 공사 목록을 장기수선계획 운영을 담당하는 실무자에게 전달함으로써 업무상의 혼란과 불필요한노력을 줄이고, 조정된 목록에 따라 생애주기 수선공사비를 산정하여 충당금 적립에 있어 소유자의 부담을 줄일 수 있는 대안을 제시하고자 한다.

제안 방법

1) 전문가 설문을 통해 생활상 영향, 안전상 영향, 미관상 영향을 중심으로 ‘수선필요도’를 산정하였다.
3) 각 수선항목에서 발생하는 공사비는 당초 장기수선계획서에 있는 공사비를 그대로 적용하였다.
3) 수선필요도와 비용부담도 평가 각 항목의 수선필요도(NRW_i)를 설문조사 결과로 정리된 항목별 생활상 영향도(L_i), 안전상 영향도(S_i), 미관상 영향도(A_i)와 영향도별 가중치를 조합하여 계산하였다.
3) 적립요구도(AD, degree of accumulation demand forrepair allowance) : 적립된 충당금의 부족으로 적시에 공사가 제대로 이루어지지 않고 있다는 실태를 고려하여, 위에서 평가된 수선필요도와 비용부담도를 조합함으로써 해당 항목 수선공사비가 충당금으로 적립이 필요한 정도를 나타내도록 하였다.
6개 공사분야의 수선공사가 가져오는 영향을 생활상 영향도, 안전상 영향도, 미관상 영향도로 구분하여 살펴보았다(그림 2 참조).
① 선행연구 등 문헌 분석 : 문헌을 통해 공동주택의 장기수선계획, 장기수선충당금과 관련된 법적 규정, 실제 운영 실태, 선행 연구의 개선방안 등을 종합적으로 살펴보았다.
② 각 항목의 생활상 영향도, 안전상 영향도, 미관상 영향도에 앞서 계산한 영향도 영역별 중요도를 적용하여 조합함으로써 수선필요도(NRW)를 계산하였다.
② 전문가 의견 반영 : 공동주택 계획수선과 실무에 풍부한 경험과 지식을 보유한 전문가를 대상으로 설문을 실시하여 핵심항목을 도출에 필요한 항목별 영향도를 평가하도록 하고, AHP를 통해 설정된 지표의 중요도를 파악하였다.
③ 사례 데이터 활용 : 각 수선공사 항목의 비용 측면 부담 수준은 실제 단지에서 운영되는 장기수선계획으로부터 파악하였다. 이에 단지규모로 구분한 3개 대표범주에 대해 수선공사 금액이 포함된 특정 단지의 장기수선계획을 입수하고, 이를 바탕으로 충당금 적립이 이루어져야 하는 대규모공사를 검토하였다.
③ 적립요구액 변동 확인 : 수선공사 핵심항목에 따라 계획기간 동안의 수선공사비를 산정하고, 이들을 당초 장기수선계획에 근거한 수선공사비 및 월별 적립액 규모와 상호 비교하였다.
각 항목의 적립요구도(AD_i)는 수선필요도(NRW_i)와 비용부담도(BRC_i)에 중요도를 반영하여 계산하였다.
개별 수선공사 항목에 대해 생활상 영향도, 안전상 영향도, 미관상 영향도를 조사하고, 가중합을 통해 수선필요도를 계산하였다. 표 3은 항목이 속한 6개 공사분야와 하위 분류를 기준으로 영향도와 수선필요도를 평균한 점수를 보여준다.
① 유지관리 개요와 실태 검토 : 공동주택은 다수가 이용하는 시설물로서 공용부분을 중심으로 적정한 계획수선이 필수적이다. 공동주택의 유지관리, 장기수선계획, 충당금 등 수선공사와 연계되는 사항을 살펴보고, 실제 운영 현황을 검토하였다.
이에 따라 핵심항목의 요건을 ①해당 항목의 계획수선이 적절히 이루어지지 않아 발생하는 영향이 타 항목보다 크고, ②수선공사에 상대적으로 많은 비용이 투입된다는 2가지로 크게 분류하였다. 나아가 부적절한 계획수선에 따른 영향은 상기 문헌 분석결과에 주거시설이 기본적으로 제공해야 하는 기능적 속성, 구조적 속성, 심미적 속성을 고려하여, 생활상 영향, 안전상 영향, 미관상 영향으로 세분화하였다. 이러한 요소들을 구조화하여 정의하면 아래와 같다.
개별 항목 수준에서 정해지는 수선필요도와는 달리 비용부담도는 실제 아파트에 설치된 주요시설의 유형과 그 수량에 따라 단지마다 차이가 생길 수밖에 없다. 따라서 세대수를 기준으로 3개의 범주를 설정하고 범주별로 특정 단지의 장기수선계획을 수집하여 비용부담도를 계산해 보았다.
② 공동주택 수선공사 핵심항목 도출 : 공동주택의 실제 수선공사 항목은 아파트에 적용된 재료와 공법을 반영하여 정해짐에 따라 단지별로 차이가 있다. 따라서 일반적으로 통용되는 수선공사 항목을 주택법 시행규칙의 장기수선계획 수립기준과 장기수선계획 사례를 검토하여 정리하였다. 또한 이러한 항목들의 수선 요구수준을 측정할 수 있는 지표를 설정하고, 전문가 의견을 통해 평가함으로써 핵심항목을 도출하였다.
또한 비용부담도의 경우는 공동주택 단지마다 설치된 시설의 유형과 수량에 차이가 있어 동일한 기준으로 평가하기 어려우므로, 일정 범주를 주고 실제 3개 단지에서 운영 중인 장기수선계획을 수집하여 항목별 비용을 분석하여 부담도 점수(BRCi)를 산정하였다.
또한 실제 장기수선계획의 사례를 수집하여,⁴⁾ 평가대상으로 추가해야 하는 항목을 검토하였다. 그 결과로서 지붕에 설치하는 아스팔트슁글과 금속기와 잇기 공사, 지하주차장 바닥에 시공하는 에폭시마감 위주의 도장 공사, 주동을 출입하는 자동문, 소화설비 중 소화수관, 난방․급탕설비의 열교환기 등 6개 항목을 추가하였다(송상훈 등, 2016).
따라서 일반적으로 통용되는 수선공사 항목을 주택법 시행규칙의 장기수선계획 수립기준과 장기수선계획 사례를 검토하여 정리하였다. 또한 이러한 항목들의 수선 요구수준을 측정할 수 있는 지표를 설정하고, 전문가 의견을 통해 평가함으로써 핵심항목을 도출하였다.
범주를 구분함에 있어서는 수선공사비가 단지규모에 따라 변동이 되는 양상을 보이므로, 세대수를 기준으로 300세대 미만, 500~1,000세대, 1,000세대 이상 등 3개 범주를 두고 각 단지를선정하였다⁷⁾. 표 5의 단지 개요에서 보는 바와 같이 수집된 단지는 계단실 형식의 코어와 개별난방방식을 적용하고 있으며, 고가수조방식 또는 부스터방식으로 급수가 이루어진다.
본 연구에서는 공동주택 유지관리 분야의 연구와 실무에 있어충분한 경험과 지식을 보유한 전문가를 대상으로 2회에 걸쳐 표2와 같이 설문조사를 실시하였다. 결과의 신뢰도를 고려하여 해당 분야 연구 또는 실무 경력이 5년 이상 갖춘 응답자의 조사결과32부를 분석에 반영하였으며, 이 때 응답자의 평균 경력연수는14년 9개월이었다.
장기수선계획은 공동주택의 내구연한 동안 시설물의 성능을 유지하기 위해 필요한 공사를 연단위로 나열한 것이다. 본 연구에서는 기본적으로 국내 아파트 단지에서 이러한 장기수선계획 수립 시 참고하는 시행규칙 별표 장기수선계획 수립기준에 있는 항목을 핵심항목의 후보군으로 하였다.
본 연구에서는 범주별로 수집된 3개 단지에 대해 생애주기 동안의 수선공사비를 산정하되, 운영 중인 장기수선계획 상의 항목이 모두 반영된 공사비, 핵심항목만을 반영한 공사비, 필수항목만을 반영한 공사비 등 3가지 수선공사비를 계산하여 상호비교하였다.
적립요구도(AD)는 3.3절과 3.4절에서 계산한 각 항목의 수선필요도와 비용부담도 값에 3.2절에서 산정한 각각의 가중치0.611과 0.389를 적용하여 가중합으로 구하였다.
적립요구도가 수선필요도와 비용부담도로 구분되고, 수선필요도 하위에는 생활상 영향도, 안전상 영향도, 미관상 영향도로 세분화되는 위계를 감안하여, AHP의 기본개념에 따라 중요도를 계산하였다. 그 결과 적립요구도를 구성하는 수선필요도와 비용부담도 사이의 비중은 0.
수선공사에 있어 주요항목은 핵심항목과 필수항목으로 구분하여 정의하였다. 적립요구도를 기준으로 하되 IPA의 개념을 차용하여 수선필요도와 비용부담도가 동시에 높은 수준에 있는 것을 필수항목으로 이를 포함하여 최저 수준의 필수항목까지의 모든 항목을 핵심항목으로 하였다.
평가대상 수선항목은 장기수선계획 수립기준을 중심으로 하되 최근 대부분 단지에서 채택하는 항목을 추가하였다.
항목별 비용부담도는 계획기간 동안 각 항목의 예상 수선공사비용을 사용하여 계산하였다. 비용부담도는 각 아파트 단지에서 운영하는 장기수선계획으로부터 전체소요비용 대비 항목별 비용의 비중(%)을 산정하고, 가장 높은 비중의 항목 점수를 기준(100)으로 하였을 때의 상대 점수를 환산함으로써 계산하였다.

대상 데이터

본 연구에서는 공동주택 유지관리 분야의 연구와 실무에 있어충분한 경험과 지식을 보유한 전문가를 대상으로 2회에 걸쳐 표2와 같이 설문조사를 실시하였다. 결과의 신뢰도를 고려하여 해당 분야 연구 또는 실무 경력이 5년 이상 갖춘 응답자의 조사결과32부를 분석에 반영하였으며, 이 때 응답자의 평균 경력연수는14년 9개월이었다. 또한 영역별 중요도 산출을 위한 AHP 응답의 경우 개별 설문의 일관성지수 0.
결과의 신뢰도를 고려하여 해당 분야 연구 또는 실무 경력이 5년 이상 갖춘 응답자의 조사결과32부를 분석에 반영하였으며, 이 때 응답자의 평균 경력연수는14년 9개월이었다. 또한 영역별 중요도 산출을 위한 AHP 응답의 경우 개별 설문의 일관성지수 0.1 이상인 설문 29부만 반영하였다.
이에 따라 당초 수립기준에 있던 153개 항목⁵⁾에 6개 항목을 추가하여 총 159개 항목을 평가 대상으로 하였다.

데이터처리

항목별 비용부담도는 계획기간 동안 각 항목의 예상 수선공사비용을 사용하여 계산하였다. 비용부담도는 각 아파트 단지에서 운영하는 장기수선계획으로부터 전체소요비용 대비 항목별 비용의 비중(%)을 산정하고, 가장 높은 비중의 항목 점수를 기준(100)으로 하였을 때의 상대 점수를 환산함으로써 계산하였다.

성능/효과

2) 동일 항목에 대해 특정 연차에 부분수선 주기와 전면수선주기가 겹치는 경우에는 전면수선만 이루어지는 것으로 하였다.
4%로 지속적으로 상승하고 있다.²⁾이러한 추세에 따라 아파트의 적절한 유지관리는 국민 삶의 질과 보다 밀접한 연관성을 지니게 되었다. 특히 2014년 말 기준으로 경과 년수가 20년 이상인 아파트가 전체의 30%에 달하고 있어, 노후화에 대한 부실한 대처, 리모델링과 재건축 추진여부 등이 사회적으로 이슈가 되고 있다.
2) 장기수선계획 상의 공사비를 고려한 ‘비용부담도’를 계산하여, 비용 측면에서 적립이 필요한 요소를 규명하였다.
4) 핵심항목과 필수항목의 수선에 요구되는 비용을 산출한 결과, 기존 장기수선계획에 근거한 공사비의 65~85%, 35~45% 수준에 해당되었고, 적정한 수선공사 수행을 위해서는 현재 충당금 적립수준의 상향조정이 필요한 것으로 판단되었다.
분양주택의 경우 표준건축비에 대신하여 분양가상한제 적용 주택에 대해 발표되는 기본형건축비 대비 비율을 확인해 볼 수 있을 것이다. 각 단지 평형별 전용면적과 층수를 고려하여 산출해 본 결과, Type-A에서는 1만분의 1.67, 1.42, 0.75 정도로 계산되었고, Type-B에서는1만분의 2.07, 1.35, 0.83으로 계산되었으며, Type-C에서는2.33, 1.53, 0.83이라는 수치를 얻었으며, 이는 공공임대주택에서 적립하는 비율에는 아직 부족한 수준인 것으로 판단되었다¹⁰⁾.
3) 수선필요도와 비용부담도를 조합하여 ‘적립요구도’를 계산하고, 계획수선에서 우선적으로 고려해야 하는 핵심항목을 정의하였다. 그 결과 3개 단지에서 공통적으로 승강기 구성요소들, 내외부 수성페인트칠, 어린이놀이시설, CCTV 등이 핵심항목에 해당하였다.
적립요구도가 수선필요도와 비용부담도로 구분되고, 수선필요도 하위에는 생활상 영향도, 안전상 영향도, 미관상 영향도로 세분화되는 위계를 감안하여, AHP의 기본개념에 따라 중요도를 계산하였다. 그 결과 적립요구도를 구성하는 수선필요도와 비용부담도 사이의 비중은 0.611 : 0.389이었으며, 수선필요도하위의 생활측면, 안전측면, 미관측면 등의 영향도는 수선필요도를 기준으로 0.345, 0.431, 0.224로 나타났다. 이들을 부담도를 포함한 전체(100점)를 기준으로 환산하면 각각 21.
항목을 기준으로 할 때, 생활상 영향도가 큰 항목에는 어린이놀이시설, 승강기, 급수시설 등이 있었고, 안전상 영향도는 승강기 구성요소들이 가장 높았다. 미관상으로는 건축분야의 내외부 수성페인트칠, 지하주차장 바닥공사, 어린이놀이시설, 동출입문 등의 영향도가 높게 나타났다. 총괄적으로 영향도별 가중치가 반영된 수선필요도는 어린이놀이시설이 가장 높고, 승강기의 기계장치, 와이어로프/쉬브 등이 그 뒤를 이었다.
우선 생활상 영향도는 일상생활과 밀접한 관련성을 지닌 기계공사와 전기공사의 점수가 상대적으로 높아, 난방․급탕설비가72.77, 전기․정보통신공사가 71.37로 나타났다. 건축공사의 경우 외부와 내부 모두 평균(65.
1) 전문가 설문을 통해 생활상 영향, 안전상 영향, 미관상 영향을 중심으로 ‘수선필요도’를 산정하였다. 항목을 기준으로 할 때, 생활상 영향도가 큰 항목에는 어린이놀이시설, 승강기, 급수시설 등이 있었고, 안전상 영향도는 승강기 구성요소들이 가장 높았다. 미관상으로는 건축분야의 내외부 수성페인트칠, 지하주차장 바닥공사, 어린이놀이시설, 동출입문 등의 영향도가 높게 나타났다.

후속연구

아울러 핵심항목에 따라 산정된 수선공사비와 공급면적당 적립금액은 정부 차원에서 장기수선충당금의 최소 적립률을 정하거나 단지별로 관리규약 상의 적립요율을 정하고자 하는 경우 가이드라인으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 또한 향후에는 수선항목의 특성을 고려한 평가지표를 적용하여 수선공사 요구수준을 파악하는 추가적인 연구가 요구된다.
본 연구에서 논의하는 핵심항목은 향후 필요한 경우 현행 법령의 개정을 통해 단지의 관리주체와 입주자대표회의가 준수해야 하는 최소한의 법적기준으로서의 역할을 할 수도 있을 것이다. 아울러 핵심항목에 따라 산정된 수선공사비와 공급면적당 적립금액은 정부 차원에서 장기수선충당금의 최소 적립률을 정하거나 단지별로 관리규약 상의 적립요율을 정하고자 하는 경우 가이드라인으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
본 연구에서 논의하는 핵심항목은 향후 필요한 경우 현행 법령의 개정을 통해 단지의 관리주체와 입주자대표회의가 준수해야 하는 최소한의 법적기준으로서의 역할을 할 수도 있을 것이다. 아울러 핵심항목에 따라 산정된 수선공사비와 공급면적당 적립금액은 정부 차원에서 장기수선충당금의 최소 적립률을 정하거나 단지별로 관리규약 상의 적립요율을 정하고자 하는 경우 가이드라인으로 활용될 수 있을 것으로 판단된다. 또한 향후에는 수선항목의 특성을 고려한 평가지표를 적용하여 수선공사 요구수준을 파악하는 추가적인 연구가 요구된다.

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	민간부분의 공동주택의 수선공사 항목에는 어떤 것들이 있는가?	시설물의 물리적 측면에서 아파트 유지관리는 단지 내에 공동으로 거주하는 구분소유자들의 의사를 반영하여 진행된다. 일반적으로 민간부분의 공동주택에서 수선공사 항목은 공용부분의 건축공사, 기계설비, 전기설비, 전기통신설비, 토목공사, 조경시설물 등 여러 영역의 수선대상을 포괄하며, 구분소유자의 책임 하에 있는 전유부분은 포함되지 않는다.
	전국의 재고주택 중 아파트의 비중은 어떻게 변화하고 있는가?	전국의 재고주택을 유형별로 볼 때, 총 주택수 가운데 아파트가 자치하는 비중은 2000년 47.8%에서 2005년과 2010년을 거치면서 52.7%, 58.4%로 지속적으로 상승하고 있다.2) 이러한 추세에 따라 아파트의 적절한 유지관리는 국민 삶의 질과 보다 밀접한 연관성을 지니게 되었다.
	시설물의 수선공사를 통해 어떤 효과를 얻을 수 있는가?	장기적 관점에서 시설물의 가치를 일정 수준 이상으로 항목별 영향도 조사 유지하기 위해서는 수선공사를 계획적으로 시행하여야 한다. 이를 통해 시설물의 노후화를 방지하여 성능을 유지․향상시킬 수 있고, 사용자의 생활상 불편을 줄이면서 경제적 가치의 유지를 도모할 수 있다.

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