건물임대차제도상 임차인 지위규정의 문제점과 임대차보호법의 민법규정과의 통합 가능성에 관한 연구 Study on problems of stipulating the status of a leaseholder under the building lease system and possibility on being integrated with civil code of Housing Lease Protection Act원문보기
자본주의의 발달은 필연적으로 빈익빈 부익부의 문제를 야기하고 있다. 이에 대한 반성으로 현대법학에서는 사회적 약자를 보호하는 입법들이 많이 이루어지고 있다. 특히 부동산 특히 건물의 임차권의 물권화 경향도 그 흐름 중의 하나이다. 우리의 경우도 이러한 흐름 속에서 서민들의 주택문제를 해결하여 주거생활의 안정을 꾀한 다는 목적으로 제정된 것이 주임법과 경제적 약자인 상가임차인을 보호하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상임법을 제정하여 시행하고 있다. 이러한 주임법과 상임법의 법제는 판례의 논의를 중심으로 체계적으로 정리되어 발전하여 왔다는 점에서 주요 외국의 관행 또는 입법례에서 거의 볼 수 없는 특유 한 법률이라고 할 수 있다. 그런데 경제적 약자 보호라는 관점에서 임대차보호법은 꾸준히 개정이 되어 오고 있지만, 여전히 미진한 부분이 있는 것 또한 사실이며, 이 부분에 대하여는 입법적인 조치가 필요하다고 본다. 대항력의 효력발생시에서, 주택/상가의 인도와 주민등록/사업자등록이라는 두 요 건이 구비되어도 ‘즉시’ 대항력의 효력이 발생하지 않아 ...
자본주의의 발달은 필연적으로 빈익빈 부익부의 문제를 야기하고 있다. 이에 대한 반성으로 현대법학에서는 사회적 약자를 보호하는 입법들이 많이 이루어지고 있다. 특히 부동산 특히 건물의 임차권의 물권화 경향도 그 흐름 중의 하나이다. 우리의 경우도 이러한 흐름 속에서 서민들의 주택문제를 해결하여 주거생활의 안정을 꾀한 다는 목적으로 제정된 것이 주임법과 경제적 약자인 상가임차인을 보호하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상임법을 제정하여 시행하고 있다. 이러한 주임법과 상임법의 법제는 판례의 논의를 중심으로 체계적으로 정리되어 발전하여 왔다는 점에서 주요 외국의 관행 또는 입법례에서 거의 볼 수 없는 특유 한 법률이라고 할 수 있다. 그런데 경제적 약자 보호라는 관점에서 임대차보호법은 꾸준히 개정이 되어 오고 있지만, 여전히 미진한 부분이 있는 것 또한 사실이며, 이 부분에 대하여는 입법적인 조치가 필요하다고 본다. 대항력의 효력발생시에서, 주택/상가의 인도와 주민등록/사업자등록이라는 두 요 건이 구비되어도 ‘즉시’ 대항력의 효력이 발생하지 않아 임차인이 경제적․사회적으 로 피해를 입는 경우가 많은 것이 현실이므로 위 조항의 ‘그 다음날’이라는 규정은 삭제되어야 할 것이다. 또한 상임법에 규정되어 있는 계약갱신요구권을 주임법에도 도입되어야 할 것이다. 또한 임차인에게 더 이상 계약관계를 지속시킬 수 없을 정도 의 결함이 있는 경우를 제외하고는 계약갱신을 거절할 수 없도록 하는 장치 또한 필요할 것이다. 임차인들 중 대항력이 없는 후순위 임차인이 확정일자를 받지 못했거나, 배당요구 종기일까지 배당신청을 못했을 경우 보증금을 받지 못하는 문제가 발생하지 않도록 서 임차인들의 전입신고/사업자등록 시 보증금액과 확정일자를 기록을 의무화하여 야 할 것이다. 또한 임차인들 중 대항력이 없는 후순위 임차인에 한해 전입과 확정 일자를 갖추었다면 배당요구 신청을 하지 않더라도 배당신청을 한 것으로 인정해야 할 것이다. (3) 일반법을 특별법이 보충한다고 하여도 민법의 일반 원칙에 대하여 너무 넓은 예외를 허용하거나 민법의 원칙에 너무 벗어나는 특별법을 제정하는 것은 바람직한 것은 아니다. 그런 면에서는 현재 시행되고 있는 주임법과 상임법은, 채권의 성질을 가지고 있는 임차권이 물권화 되어 가는 경향을 민법상 임대차법이 가지고 있다고 하더라도, 민법의 일반 원칙에서 벗어나 있다는 문제점은 있어서 임대보호법의 조항 들을 민법전에의 편입 내지 통합할 필요성이 있다고 본다. 그런데 임대차보호법을 어떻게 민법전으로 끌어들이는 방법은 2가지가 있을 수 있다. 임대차보호법의 모든 규정을 민법전으로 통합시키는 방법과, 임대차보호법 규정 중에서 일부만을 민법전 으로 편입시키는 방법이다. 전자는 민법의 사적자치의 원칙에 크게 훼손될 가능성이 있어서 모든 규정을 통합시키는 것은 무리가 있다고 본다. 따라서 후자와 같은 방법 이 바람직하다고 보여지며, 이의 편입 기준으로는 독일의 입법례와 같이 공법적 성 격을 갖고 있는 규정은 제외하고 사법적 성격의 규정만을 민법전으로 편입시키는 것이 좋을 듯하다. 임대차보호법 중에서 공법적 요소를 갖는 규정들을 제외하고 민 법전에 편입되어도 크게 문제가 되지 않는 규정들을 중심으로 편입 가능성을 검토 하였다. ① 대항력, ② 보증금의 회수, ③ 존속기간, ④ 계약의 갱신, ⑤ 차임증감청 구권, ⑥ 임차권의 승계 등에서 가능할 것이라 본다. 이에 대한 각각의 검토를 하였 다. 또한 민법전에 편입되고 남은 규정들을 주임법이나 상임법으로 존속시킬 필요 없다고 본다. 일본의 차지차가법과 같이 하나의 임대차보호법으로 통일하는 것이 좋 다고 본다.
자본주의의 발달은 필연적으로 빈익빈 부익부의 문제를 야기하고 있다. 이에 대한 반성으로 현대법학에서는 사회적 약자를 보호하는 입법들이 많이 이루어지고 있다. 특히 부동산 특히 건물의 임차권의 물권화 경향도 그 흐름 중의 하나이다. 우리의 경우도 이러한 흐름 속에서 서민들의 주택문제를 해결하여 주거생활의 안정을 꾀한 다는 목적으로 제정된 것이 주임법과 경제적 약자인 상가임차인을 보호하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상임법을 제정하여 시행하고 있다. 이러한 주임법과 상임법의 법제는 판례의 논의를 중심으로 체계적으로 정리되어 발전하여 왔다는 점에서 주요 외국의 관행 또는 입법례에서 거의 볼 수 없는 특유 한 법률이라고 할 수 있다. 그런데 경제적 약자 보호라는 관점에서 임대차보호법은 꾸준히 개정이 되어 오고 있지만, 여전히 미진한 부분이 있는 것 또한 사실이며, 이 부분에 대하여는 입법적인 조치가 필요하다고 본다. 대항력의 효력발생시에서, 주택/상가의 인도와 주민등록/사업자등록이라는 두 요 건이 구비되어도 ‘즉시’ 대항력의 효력이 발생하지 않아 임차인이 경제적․사회적으 로 피해를 입는 경우가 많은 것이 현실이므로 위 조항의 ‘그 다음날’이라는 규정은 삭제되어야 할 것이다. 또한 상임법에 규정되어 있는 계약갱신요구권을 주임법에도 도입되어야 할 것이다. 또한 임차인에게 더 이상 계약관계를 지속시킬 수 없을 정도 의 결함이 있는 경우를 제외하고는 계약갱신을 거절할 수 없도록 하는 장치 또한 필요할 것이다. 임차인들 중 대항력이 없는 후순위 임차인이 확정일자를 받지 못했거나, 배당요구 종기일까지 배당신청을 못했을 경우 보증금을 받지 못하는 문제가 발생하지 않도록 서 임차인들의 전입신고/사업자등록 시 보증금액과 확정일자를 기록을 의무화하여 야 할 것이다. 또한 임차인들 중 대항력이 없는 후순위 임차인에 한해 전입과 확정 일자를 갖추었다면 배당요구 신청을 하지 않더라도 배당신청을 한 것으로 인정해야 할 것이다. (3) 일반법을 특별법이 보충한다고 하여도 민법의 일반 원칙에 대하여 너무 넓은 예외를 허용하거나 민법의 원칙에 너무 벗어나는 특별법을 제정하는 것은 바람직한 것은 아니다. 그런 면에서는 현재 시행되고 있는 주임법과 상임법은, 채권의 성질을 가지고 있는 임차권이 물권화 되어 가는 경향을 민법상 임대차법이 가지고 있다고 하더라도, 민법의 일반 원칙에서 벗어나 있다는 문제점은 있어서 임대보호법의 조항 들을 민법전에의 편입 내지 통합할 필요성이 있다고 본다. 그런데 임대차보호법을 어떻게 민법전으로 끌어들이는 방법은 2가지가 있을 수 있다. 임대차보호법의 모든 규정을 민법전으로 통합시키는 방법과, 임대차보호법 규정 중에서 일부만을 민법전 으로 편입시키는 방법이다. 전자는 민법의 사적자치의 원칙에 크게 훼손될 가능성이 있어서 모든 규정을 통합시키는 것은 무리가 있다고 본다. 따라서 후자와 같은 방법 이 바람직하다고 보여지며, 이의 편입 기준으로는 독일의 입법례와 같이 공법적 성 격을 갖고 있는 규정은 제외하고 사법적 성격의 규정만을 민법전으로 편입시키는 것이 좋을 듯하다. 임대차보호법 중에서 공법적 요소를 갖는 규정들을 제외하고 민 법전에 편입되어도 크게 문제가 되지 않는 규정들을 중심으로 편입 가능성을 검토 하였다. ① 대항력, ② 보증금의 회수, ③ 존속기간, ④ 계약의 갱신, ⑤ 차임증감청 구권, ⑥ 임차권의 승계 등에서 가능할 것이라 본다. 이에 대한 각각의 검토를 하였 다. 또한 민법전에 편입되고 남은 규정들을 주임법이나 상임법으로 존속시킬 필요 없다고 본다. 일본의 차지차가법과 같이 하나의 임대차보호법으로 통일하는 것이 좋 다고 본다.
Development of capitalism has inevitably caused the problems of the rich-get-richer and the poor-get poorer. In retrospect of this situation, modern law has legislated various laws that protect disadvantaged groups. The best case in point is the tendency on granting a real right to real ...
Development of capitalism has inevitably caused the problems of the rich-get-richer and the poor-get poorer. In retrospect of this situation, modern law has legislated various laws that protect disadvantaged groups. The best case in point is the tendency on granting a real right to real estate, especially building lease. In line with this trend, Korea also has enacted and enforced the Housing Lease Protection Act under the purpose of stabilizing housing lifes by resolving housing issue of ordinary persons as well as the Commercial Building Lease Protection Act under the purpose of guaranteeing the stability for the public to do economic activities by protecting commercial tenants who are economically vulnerable. The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act have systematically arranged and developed based on discussions of precedents which create uniqueness that cannot be found in overseas practices or legislation cases. However, even though the Housing Lease Protection Act has continuously revised in terms of protecting the socially disadvantaged, it is true that there are still many loose ends and it seems to be needed to take legislative measure correspondingly. When it comes to take effect of tenant’s opposing power, in spite of being equipped with two requirements, delivery of a house/commercial store and resident registration/business registration, the opposing power does not come into force immediately so in reality, there are cases that a tenant is socially and economically damaged. Accordingly, the word, ‘Next Day’ in the provision should be deleted. In addition, the right of requiring contract renewal specified in the Commercial Building Lease Protection Act should be introduced to the Housing Lease Protection Act. Moreover, except the case that the tenant holds a grave fault that is unable to continue the contract anymore, it is needed to take a measure, not to reject the contract renewal. When the subordinated tenant who does not have the opposing power among tenants is failed to get the fixed date or to apply the dividend by the end of a dividend distribution application, there could be a problem of being failed to receive the deposit: to prevent this problem in advance, deposit amount and fixed date should be obligatory recorded when a tenant does moving-in notification or registers business. Furthermore, if subordinated tenants who do not have the opposing power among tenants prepares for moving-in and fixed date, it should be recognized that the dividend is applied despite that the dividend distribution is not requested. (3) Even if the general act compensates a special act, it is not desirable to enact a special act accepting exceptions too broadly for general principles of the general act or going against the principle of civil law. In this aspect, under the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, although lease acts under the civil law have a tendency of granting a real right to the right of lease holding a character of a bond, there is a problem that it goes against the general principle of civil law. Accordingly, it seems to be needed to include or integrate the lease protection act in/into the civil law. There will be two ways to integrate the lease protection act into the civil code. First, all regulations under the special act on housing/commercial building lease are integrated into the civil code. Second, part of regulations under the lease protections acts is transferred to the civil code. The former has a possibility of damaging the principle of private autonomy so it is evaluated that integrating all regulations like the first is impracticable. As a criterium for transfer, like German legislation case, it should transfer regulations with judicial character excluding regulations holding public character. Among lease protection acts, when reviewing the transfer possibility based on regulations that will not cause any problems even after being transferred to the civil code except regulations holding public aspects, it will be ① opposing power, ② withdrawing deposit, ③ term of existence, ④ contract renewal, ⑤ Claim for decrease of lease, and ⑥ succession to right of lease and this study reviewed. In addition, the remaining regulations which are not transferred to the civil code should not be subsisted in The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act. It will be better to have one general lease protection act like Housing and Land Lease Law in Japan.
Development of capitalism has inevitably caused the problems of the rich-get-richer and the poor-get poorer. In retrospect of this situation, modern law has legislated various laws that protect disadvantaged groups. The best case in point is the tendency on granting a real right to real estate, especially building lease. In line with this trend, Korea also has enacted and enforced the Housing Lease Protection Act under the purpose of stabilizing housing lifes by resolving housing issue of ordinary persons as well as the Commercial Building Lease Protection Act under the purpose of guaranteeing the stability for the public to do economic activities by protecting commercial tenants who are economically vulnerable. The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act have systematically arranged and developed based on discussions of precedents which create uniqueness that cannot be found in overseas practices or legislation cases. However, even though the Housing Lease Protection Act has continuously revised in terms of protecting the socially disadvantaged, it is true that there are still many loose ends and it seems to be needed to take legislative measure correspondingly. When it comes to take effect of tenant’s opposing power, in spite of being equipped with two requirements, delivery of a house/commercial store and resident registration/business registration, the opposing power does not come into force immediately so in reality, there are cases that a tenant is socially and economically damaged. Accordingly, the word, ‘Next Day’ in the provision should be deleted. In addition, the right of requiring contract renewal specified in the Commercial Building Lease Protection Act should be introduced to the Housing Lease Protection Act. Moreover, except the case that the tenant holds a grave fault that is unable to continue the contract anymore, it is needed to take a measure, not to reject the contract renewal. When the subordinated tenant who does not have the opposing power among tenants is failed to get the fixed date or to apply the dividend by the end of a dividend distribution application, there could be a problem of being failed to receive the deposit: to prevent this problem in advance, deposit amount and fixed date should be obligatory recorded when a tenant does moving-in notification or registers business. Furthermore, if subordinated tenants who do not have the opposing power among tenants prepares for moving-in and fixed date, it should be recognized that the dividend is applied despite that the dividend distribution is not requested. (3) Even if the general act compensates a special act, it is not desirable to enact a special act accepting exceptions too broadly for general principles of the general act or going against the principle of civil law. In this aspect, under the Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act, although lease acts under the civil law have a tendency of granting a real right to the right of lease holding a character of a bond, there is a problem that it goes against the general principle of civil law. Accordingly, it seems to be needed to include or integrate the lease protection act in/into the civil law. There will be two ways to integrate the lease protection act into the civil code. First, all regulations under the special act on housing/commercial building lease are integrated into the civil code. Second, part of regulations under the lease protections acts is transferred to the civil code. The former has a possibility of damaging the principle of private autonomy so it is evaluated that integrating all regulations like the first is impracticable. As a criterium for transfer, like German legislation case, it should transfer regulations with judicial character excluding regulations holding public character. Among lease protection acts, when reviewing the transfer possibility based on regulations that will not cause any problems even after being transferred to the civil code except regulations holding public aspects, it will be ① opposing power, ② withdrawing deposit, ③ term of existence, ④ contract renewal, ⑤ Claim for decrease of lease, and ⑥ succession to right of lease and this study reviewed. In addition, the remaining regulations which are not transferred to the civil code should not be subsisted in The Housing Lease Protection Act and the Commercial Building Lease Protection Act. It will be better to have one general lease protection act like Housing and Land Lease Law in Japan.
주제어
#주택임대차보호법 상가건물임대차보호법 대항력 건물임대차제도 민법 Housing Leasw Protection Act Commercial Building Leasw
학위논문 정보
저자
단소적
학위수여기관
세명대학교 대학원
학위구분
국내석사
학과
글로벌부동산학과
지도교수
김상진
발행연도
2018
총페이지
76
키워드
주택임대차보호법 상가건물임대차보호법 대항력 건물임대차제도 민법 Housing Leasw Protection Act Commercial Building Leasw
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