주한미군 반환기지의 개발이 주변 아파트가격과 상업지역 지가에 미치는 영향 연구 : 부산 캠프 하야리아 사례를 중심으로 Effects of former USFK base development upon neighborhood apartment price and commercial land price : the case of camp Hialeah in Busan원문보기
한국전쟁 이후 한반도 전역에 주둔하던 주한미군기지가 평택 등 소수 권역으로 통폐합되면서 다수의 미군기지가 반환되고 있다. 미군주둔으로 낙후된 주변지역의 경제 진흥과 주민복리 증진을 위해 2006년 정부는 ｢미군공여구역법｣을 제정하고, 해당 지자체는 종합계획을 수립하여 반환기지 개발사업을 추진하고 있다. 반세기 이상 미군에 의해 점유되었던 대규모의 반환기지 개발은 주변지역의 공간구조와 토지이용을 변화시키고 사회경제적 변화를 유발할 것으로 예상된다. 일반적인 이전적지 개발과는 달리 반환기지 개발은 ｢미군공여구역법｣에 근거하여 공공사업으로 간주됨에 따라, 지자체는 도심에 위치한 대규모 부지를 공익을 위해 활용할 수 있다. 한편, 주한미군기지 반환 과정에서 환경오염 정화 문제 등을 둘러싼 다차원·다자간 이해관계 대립은 반환기지 개발사업의 불확실성을 증가시키고 사업 자체를 좌초시키기도 하면서 경제적 손실과 사회적 갈등을 야기하고 있다. 그러나 반환기지 개발의 잠재력과 주변지역에 미치는 긍정적 또는 부정적 영향에 대한 연구가 매우 미흡한 실정이다. 이는 주한미군기지 반환시기의 지연 또는 반환기지 개발사업의 추진동력 부족 등으로 인해 대부분의 사업이 미진한 상태이기 때문이다. 따라서 반환기지 활용계획에 대한 재검토를 비롯하여 반환기지 개발의 파급효과에 대한 연구와 범사회적 관심이 필요하다. 장기간 출입이 금지되었고 주변지역의 재산권과 환경권에 제한적 요인으로 작용했던 주한미군기지의 반환과 반환기지 개발에 따른 유·무형적 변화는 도시의 형성 이래 전례가 매우 드문 대규모의 사건으로서, 해당 지자체의 입장에서는 도시계획적 도전이자 중요한 도시재생의 기회가 될 수 있기 때문이다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 지자체 활용대상인 26개 반환기지의 종합계획과 개발사업 추진현황을 1차 종합계획 종료 시점에서 전반적으로 분석하였다. 그리고 최초의 도심 근린공원으로 개발된 부산의 하야리아 반환기지를 대상으로 반환기지 개발이 주변지역에 미치는 영향을 실증분석하였다. 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부산시는 반환기지를 시민공원으로 조성하고 주변 노후 ...
한국전쟁 이후 한반도 전역에 주둔하던 주한미군기지가 평택 등 소수 권역으로 통폐합되면서 다수의 미군기지가 반환되고 있다. 미군주둔으로 낙후된 주변지역의 경제 진흥과 주민복리 증진을 위해 2006년 정부는 ｢미군공여구역법｣을 제정하고, 해당 지자체는 종합계획을 수립하여 반환기지 개발사업을 추진하고 있다. 반세기 이상 미군에 의해 점유되었던 대규모의 반환기지 개발은 주변지역의 공간구조와 토지이용을 변화시키고 사회경제적 변화를 유발할 것으로 예상된다. 일반적인 이전적지 개발과는 달리 반환기지 개발은 ｢미군공여구역법｣에 근거하여 공공사업으로 간주됨에 따라, 지자체는 도심에 위치한 대규모 부지를 공익을 위해 활용할 수 있다. 한편, 주한미군기지 반환 과정에서 환경오염 정화 문제 등을 둘러싼 다차원·다자간 이해관계 대립은 반환기지 개발사업의 불확실성을 증가시키고 사업 자체를 좌초시키기도 하면서 경제적 손실과 사회적 갈등을 야기하고 있다. 그러나 반환기지 개발의 잠재력과 주변지역에 미치는 긍정적 또는 부정적 영향에 대한 연구가 매우 미흡한 실정이다. 이는 주한미군기지 반환시기의 지연 또는 반환기지 개발사업의 추진동력 부족 등으로 인해 대부분의 사업이 미진한 상태이기 때문이다. 따라서 반환기지 활용계획에 대한 재검토를 비롯하여 반환기지 개발의 파급효과에 대한 연구와 범사회적 관심이 필요하다. 장기간 출입이 금지되었고 주변지역의 재산권과 환경권에 제한적 요인으로 작용했던 주한미군기지의 반환과 반환기지 개발에 따른 유·무형적 변화는 도시의 형성 이래 전례가 매우 드문 대규모의 사건으로서, 해당 지자체의 입장에서는 도시계획적 도전이자 중요한 도시재생의 기회가 될 수 있기 때문이다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 지자체 활용대상인 26개 반환기지의 종합계획과 개발사업 추진현황을 1차 종합계획 종료 시점에서 전반적으로 분석하였다. 그리고 최초의 도심 근린공원으로 개발된 부산의 하야리아 반환기지를 대상으로 반환기지 개발이 주변지역에 미치는 영향을 실증분석하였다. 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부산시는 반환기지를 시민공원으로 조성하고 주변 노후 주거지역에 재정비촉진사업을 추진하고 있으나, 시민공원이 대규모 정비구역에 의해 도시 맥락과 분리되어 있고 공공보행통로 계획이 미흡하여 시민공원 잠재력의 확산이 제한적이다. 특히, 사업의 장기화로 정비구역이 슬럼화 됨에 따라 반환기지 개발에 따른 도시환경 개선 효과가 반감되고 있다. 그리고 특화거리로 계획된 시민공원 인근의 송상현광장을 비롯한 주변 문화·여가공간과의 공간적·기능적 연계가 미흡한 것으로 나타났다. 둘째, 시민공원의 인접성이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 공원거리가 처음으로 5%의 유의수준에서 유의미한 변수로 분석된 것은 시민공원 조성계획이 결정된 다음 해인 2010년으로 나타났다. 그러나 시민공원 착공 시점인 2011년과 2012년 공원거리 변수의 유의확률이 0.05를 초과하였는데, 이는 하야리아 부지에 대한 토양오염 문제의 이슈화로 인해 아파트가격에 대한 시민공원의 긍정적 영향이 저감된 것으로 해석할 수 있다. 셋째, 시민공원 조성 과정에서 주변 아파트가격에 대한 시민공원 영향의 변화를 파악하기 위해 시간-거리구간 상호작용항을 생성하여 확장형 헤도닉가격모형을 설계하였다. 분석결과 주한미군 주둔 시점인 2006년에는 미군기지에 가까울수록 아파트가격에 대한 부(-)의 영향이 증가하는 것으로 나타났다. 그리고 시민공원으로부터 1,300m 내의 모든 구간에 대해 아파트가격에 정(+)의 영향을 미치는 첫 시점이 미군기지 폐쇄 후 11년이 지난 2017년으로 나타났다. 이는 반환기지가 타국 군대에 의해 장기간 점유되었던 오염된 부지라는 지역사회의 인식이 전환되기까지 매우 긴 시간이 소요됨을 의미한다. 넷째, 시민공원 조성이 주변 상업시설에 미치는 영향을 파악하기 위해 시민공원 주변가로 상업지역 필지의 지가변동률과 건축물 용도 변화를 분석하였다. 시민공원에 면한 북측가로의 평균 지가변동률은 공원 착공 후부터 지속적으로 증가하여 2016년 말 급증하였다. 최근 합필을 통한 공동주택 신축이 추진되고 있지만, 공원의 여가활동과 관련한 판매·근린생활시설로의 건축물 용도 변화는 미미한 것으로 나타났다. 한편, 시민공원 서측가로의 평균 지가변동률은 2016년 말 기준 북측가로의 절반 수준에 그쳤으며, 지가변동률 추이와 건축물 용도 변화도 시민공원 조성 과정과 무관한 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 도출된 시사점은 다음과 같다. 첫째, 반환기지 활용계획을 수립할 때 주변지역으로부터 접근성을 확보하고 사회, 문화, 경제적 주요거점과 유기적인 연계를 강화할 필요가 있다. 그리고 캠프 하야리아 사례와 같이 반환기지 주변에 정비사업을 추진할 경우 반환기지 개발에 따른 긍정적 파급효과가 확산되도록 구역계를 지정하고 연도별 사업계획을 수립하여야 한다. 반환기지 개발은 주한미군기지 반환이라는 공적 요인에 의해 발생하였으며 대규모 공적 자금이 투자된 공공사업이라는 점에서, 공공재 편익이 최대한 공유될 필요가 있다. 둘째, 반환기지를 개발할 때 환경오염 정화사업을 신속하고 투명하게 추진해야 한다. 하야리아 반환기지의 경우 시민공원 조성 과정에서 토양오염 정화 문제로 인해 주변 아파트가격에 대한 시민공원의 긍정적 영향이 저감된 것으로 나타났으며, 결과적으로 부지에 대한 지역사회의 인식 전환이 장기화 되었다. 이 결과는 반환기지 개발 과정에서 환경오염 정화의 중요성을 대변한다. 또한, 대부분의 미군기지가 오염된 상태로 반환되었다는 점에서 향후 개발사업 추진 시 오염 정화 문제는 주요 쟁점이 될 가능성이 높다. 하야리아 반환기지 사례를 교훈으로 삼아 오염 정화사업을 철저히 추진함으로써 사회경제적 손실을 방지하여야 한다. 셋째, 획일적인 개발방식을 지양하고 주변지역에 미치는 영향을 고려하여 사업방식을 결정할 필요가 있다. 하야리아 반환기지 전체를 도심 근린공원으로 조성하였음에도 불구하고 주변가로의 건축물 용도 변화에 미미한 영향을 미친 것으로 나타났다. 대규모 반환기지의 용도전환에 따른 주변지역의 토지이용을 보다 체계적으로 관리하기 위해 지구단위계획을 수립하고 전면철거뿐만 아니라 기존 도시 맥락을 고려하여 점진적으로 가로를 활성화 하는 방안 등을 복합적으로 활용하여야 한다. 군사기지 이전적지 개발의 파급효과는 기지와 도시에 따라 다양한 요인에 영향을 받아 일반화가 제한적이다. 그러나 사례에 대한 경험적 연구를 지속적으로 수행하여 사회적 논의를 활성화 하는 것이 중요하다. 특히, 향후 추진될 반환기지 개발사업을 대상으로 반환기지 개발용도와 환경오염 특성 등이 지역사회에 미치는 영향을 객관적으로 분석하여, 주한미군기지 반환절차를 개선하고 한·미간 협상전략 수립에 활용할 필요가 있다.
한국전쟁 이후 한반도 전역에 주둔하던 주한미군기지가 평택 등 소수 권역으로 통폐합되면서 다수의 미군기지가 반환되고 있다. 미군주둔으로 낙후된 주변지역의 경제 진흥과 주민복리 증진을 위해 2006년 정부는 ｢미군공여구역법｣을 제정하고, 해당 지자체는 종합계획을 수립하여 반환기지 개발사업을 추진하고 있다. 반세기 이상 미군에 의해 점유되었던 대규모의 반환기지 개발은 주변지역의 공간구조와 토지이용을 변화시키고 사회경제적 변화를 유발할 것으로 예상된다. 일반적인 이전적지 개발과는 달리 반환기지 개발은 ｢미군공여구역법｣에 근거하여 공공사업으로 간주됨에 따라, 지자체는 도심에 위치한 대규모 부지를 공익을 위해 활용할 수 있다. 한편, 주한미군기지 반환 과정에서 환경오염 정화 문제 등을 둘러싼 다차원·다자간 이해관계 대립은 반환기지 개발사업의 불확실성을 증가시키고 사업 자체를 좌초시키기도 하면서 경제적 손실과 사회적 갈등을 야기하고 있다. 그러나 반환기지 개발의 잠재력과 주변지역에 미치는 긍정적 또는 부정적 영향에 대한 연구가 매우 미흡한 실정이다. 이는 주한미군기지 반환시기의 지연 또는 반환기지 개발사업의 추진동력 부족 등으로 인해 대부분의 사업이 미진한 상태이기 때문이다. 따라서 반환기지 활용계획에 대한 재검토를 비롯하여 반환기지 개발의 파급효과에 대한 연구와 범사회적 관심이 필요하다. 장기간 출입이 금지되었고 주변지역의 재산권과 환경권에 제한적 요인으로 작용했던 주한미군기지의 반환과 반환기지 개발에 따른 유·무형적 변화는 도시의 형성 이래 전례가 매우 드문 대규모의 사건으로서, 해당 지자체의 입장에서는 도시계획적 도전이자 중요한 도시재생의 기회가 될 수 있기 때문이다. 이와 같은 배경에서 본 연구는 지자체 활용대상인 26개 반환기지의 종합계획과 개발사업 추진현황을 1차 종합계획 종료 시점에서 전반적으로 분석하였다. 그리고 최초의 도심 근린공원으로 개발된 부산의 하야리아 반환기지를 대상으로 반환기지 개발이 주변지역에 미치는 영향을 실증분석하였다. 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부산시는 반환기지를 시민공원으로 조성하고 주변 노후 주거지역에 재정비촉진사업을 추진하고 있으나, 시민공원이 대규모 정비구역에 의해 도시 맥락과 분리되어 있고 공공보행통로 계획이 미흡하여 시민공원 잠재력의 확산이 제한적이다. 특히, 사업의 장기화로 정비구역이 슬럼화 됨에 따라 반환기지 개발에 따른 도시환경 개선 효과가 반감되고 있다. 그리고 특화거리로 계획된 시민공원 인근의 송상현광장을 비롯한 주변 문화·여가공간과의 공간적·기능적 연계가 미흡한 것으로 나타났다. 둘째, 시민공원의 인접성이 주변 아파트가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 공원거리가 처음으로 5%의 유의수준에서 유의미한 변수로 분석된 것은 시민공원 조성계획이 결정된 다음 해인 2010년으로 나타났다. 그러나 시민공원 착공 시점인 2011년과 2012년 공원거리 변수의 유의확률이 0.05를 초과하였는데, 이는 하야리아 부지에 대한 토양오염 문제의 이슈화로 인해 아파트가격에 대한 시민공원의 긍정적 영향이 저감된 것으로 해석할 수 있다. 셋째, 시민공원 조성 과정에서 주변 아파트가격에 대한 시민공원 영향의 변화를 파악하기 위해 시간-거리구간 상호작용항을 생성하여 확장형 헤도닉가격모형을 설계하였다. 분석결과 주한미군 주둔 시점인 2006년에는 미군기지에 가까울수록 아파트가격에 대한 부(-)의 영향이 증가하는 것으로 나타났다. 그리고 시민공원으로부터 1,300m 내의 모든 구간에 대해 아파트가격에 정(+)의 영향을 미치는 첫 시점이 미군기지 폐쇄 후 11년이 지난 2017년으로 나타났다. 이는 반환기지가 타국 군대에 의해 장기간 점유되었던 오염된 부지라는 지역사회의 인식이 전환되기까지 매우 긴 시간이 소요됨을 의미한다. 넷째, 시민공원 조성이 주변 상업시설에 미치는 영향을 파악하기 위해 시민공원 주변가로 상업지역 필지의 지가변동률과 건축물 용도 변화를 분석하였다. 시민공원에 면한 북측가로의 평균 지가변동률은 공원 착공 후부터 지속적으로 증가하여 2016년 말 급증하였다. 최근 합필을 통한 공동주택 신축이 추진되고 있지만, 공원의 여가활동과 관련한 판매·근린생활시설로의 건축물 용도 변화는 미미한 것으로 나타났다. 한편, 시민공원 서측가로의 평균 지가변동률은 2016년 말 기준 북측가로의 절반 수준에 그쳤으며, 지가변동률 추이와 건축물 용도 변화도 시민공원 조성 과정과 무관한 것으로 나타났다. 본 연구를 통해 도출된 시사점은 다음과 같다. 첫째, 반환기지 활용계획을 수립할 때 주변지역으로부터 접근성을 확보하고 사회, 문화, 경제적 주요거점과 유기적인 연계를 강화할 필요가 있다. 그리고 캠프 하야리아 사례와 같이 반환기지 주변에 정비사업을 추진할 경우 반환기지 개발에 따른 긍정적 파급효과가 확산되도록 구역계를 지정하고 연도별 사업계획을 수립하여야 한다. 반환기지 개발은 주한미군기지 반환이라는 공적 요인에 의해 발생하였으며 대규모 공적 자금이 투자된 공공사업이라는 점에서, 공공재 편익이 최대한 공유될 필요가 있다. 둘째, 반환기지를 개발할 때 환경오염 정화사업을 신속하고 투명하게 추진해야 한다. 하야리아 반환기지의 경우 시민공원 조성 과정에서 토양오염 정화 문제로 인해 주변 아파트가격에 대한 시민공원의 긍정적 영향이 저감된 것으로 나타났으며, 결과적으로 부지에 대한 지역사회의 인식 전환이 장기화 되었다. 이 결과는 반환기지 개발 과정에서 환경오염 정화의 중요성을 대변한다. 또한, 대부분의 미군기지가 오염된 상태로 반환되었다는 점에서 향후 개발사업 추진 시 오염 정화 문제는 주요 쟁점이 될 가능성이 높다. 하야리아 반환기지 사례를 교훈으로 삼아 오염 정화사업을 철저히 추진함으로써 사회경제적 손실을 방지하여야 한다. 셋째, 획일적인 개발방식을 지양하고 주변지역에 미치는 영향을 고려하여 사업방식을 결정할 필요가 있다. 하야리아 반환기지 전체를 도심 근린공원으로 조성하였음에도 불구하고 주변가로의 건축물 용도 변화에 미미한 영향을 미친 것으로 나타났다. 대규모 반환기지의 용도전환에 따른 주변지역의 토지이용을 보다 체계적으로 관리하기 위해 지구단위계획을 수립하고 전면철거뿐만 아니라 기존 도시 맥락을 고려하여 점진적으로 가로를 활성화 하는 방안 등을 복합적으로 활용하여야 한다. 군사기지 이전적지 개발의 파급효과는 기지와 도시에 따라 다양한 요인에 영향을 받아 일반화가 제한적이다. 그러나 사례에 대한 경험적 연구를 지속적으로 수행하여 사회적 논의를 활성화 하는 것이 중요하다. 특히, 향후 추진될 반환기지 개발사업을 대상으로 반환기지 개발용도와 환경오염 특성 등이 지역사회에 미치는 영향을 객관적으로 분석하여, 주한미군기지 반환절차를 개선하고 한·미간 협상전략 수립에 활용할 필요가 있다.
The USFK bases stationed throughout the Korean peninsula are being consolidated into a minority area such as Pyeongtaek, and many bases are being returned. In order to promote economic growth of surrounding area of the USFK base and improve the welfare of residents, the municipalities have establish...
The USFK bases stationed throughout the Korean peninsula are being consolidated into a minority area such as Pyeongtaek, and many bases are being returned. In order to promote economic growth of surrounding area of the USFK base and improve the welfare of residents, the municipalities have established a comprehensive plan for the former USFK base development. However, most of the development projects have been prolonged due to delays in the return of the USFK base or the lack of driving force for the project. Developing the former USFK base for other purposes is expected to change the spatial structure and land use of surrounding area and cause socioeconomic change. Such a change is a huge event that has been unprecedented since the formation of the city, and can be not only an urban planning challenge but also an important urban regeneration opportunity for the local government. Therefore, it is necessary to review the comprehensive plan for the former USFK base development and study its impact on surrounding area. In this perspective, this study analyzed the problems of the comprehensive plan for the former Hialeah base, which was developed as Busan Citizen Park, and its surrounding area. This study also clarified the limitation of the present development method by analyzing the effect of the former Hialeah base development upon neighborhood apartment price and commercial land price. The main results of this study are as follows. First, as the citizen park is separated from the surrounding area by the large-scale development zone and the public walkway is insufficient, the potential of the citizen park is limited. Especially, as the development zone around the citizen park has been deteriorated due to the delays in the development project, the effect of improving the urban environment by the creation of the citizen park is being reduced. In addition, there is a lack of spatial and functional connection with neighboring culture and leisure space including Song Sang Hyun Square near the citizen park planned as specialized street. Second, the analysis of the effect of the citizen park's adjacency upon the apartment price revealed that it was 2010, the year after the decision of the citizen park plan when the park distance was analyzed as a significant variable for the first time. However, in 2011 and 2012, the next year of commencement of soil pollution cleanup and park construction, the tendency of apartment price to rise near the citizen park weakened. This can be interpreted as the reduction of the positive effect of the citizen park on the apartment price due to the issue of soil pollution problem on the site. Third, in order to analyze change of the influence of the citizen park, the interaction term consisting of time and distance buffer variable was added to the hedonic price model. It was confirmed that the first point of statistically significant positive effect on apartment price for all zones within 1,300 meters from the park center was 2017, 11 years after the closure of the Camp Hialeah. This result implies that it takes a very long time for the community to change the perception of the site's identity, once polluted and separated from the city for a long time. Forth, as a result of analyzing the change of land price and the use of buildings adjacent to the park, the annual rate of change in the land price of the North side commercial area continued to increase from the beginning of the park construction, surging at the end of 2016. However, the change in the use of the buildings to commercial facilities related to leisure activities of the park was minimal. On the other hand, the annual rate of change in the land price of the West side was only half of that of the North side at the end of 2016, and the connection between the change of the building use and the park construction process was very weak. The implications of this study are as follows. First, when establishing the comprehensive plan of the former USFK base, it is necessary to secure accessibility from the surrounding area and strengthen the organic linkage with social, cultural and economic major points. If the development project is carried out around the former USFK base as in the case of Camp Hialeah, the development zone should be designated and the annual plan should be established so that the positive effect of the project will spread. Second, when developing the former USFK base, the pollution cleanup project should be carried out promptly and transparently. In the process of the Busan Citizen Park construction, the positive effect of the park upon the apartment price was reduced due to the soil pollution problem, and it took a long time for the community to change the perception of the site. This result represents the importance of the pollution cleanup in the process of the former USFK base development. In addition, since most of the USFK bases are returned in a polluted state, pollution cleanup is likely to become a major issue in future development projects. Third, it is necessary to choose the development method considering the effect on the surrounding area. Although Camp Hialeah was developed as a huge urban park, it had a small impact on the use of buildings in the surrounding streets. The district unit plan should be established to more systematically manage the land use in the surrounding area after the conversion of the former USFK base. It is also necessary to utilize a combination of the entire demolition method and the method of gradually activating the street considering the existing urban context. Since the effect of the former military base development is affected by various factors depending on base and city, its generalization is limited. However, it is important to continue empirical research on the case and activate social discussion. In particular, it is necessary to objectively analyze the effects of development plan and pollution characteristics upon the local community for the former USFK base development projects in the future, and improve the development process of former USFK base.
The USFK bases stationed throughout the Korean peninsula are being consolidated into a minority area such as Pyeongtaek, and many bases are being returned. In order to promote economic growth of surrounding area of the USFK base and improve the welfare of residents, the municipalities have established a comprehensive plan for the former USFK base development. However, most of the development projects have been prolonged due to delays in the return of the USFK base or the lack of driving force for the project. Developing the former USFK base for other purposes is expected to change the spatial structure and land use of surrounding area and cause socioeconomic change. Such a change is a huge event that has been unprecedented since the formation of the city, and can be not only an urban planning challenge but also an important urban regeneration opportunity for the local government. Therefore, it is necessary to review the comprehensive plan for the former USFK base development and study its impact on surrounding area. In this perspective, this study analyzed the problems of the comprehensive plan for the former Hialeah base, which was developed as Busan Citizen Park, and its surrounding area. This study also clarified the limitation of the present development method by analyzing the effect of the former Hialeah base development upon neighborhood apartment price and commercial land price. The main results of this study are as follows. First, as the citizen park is separated from the surrounding area by the large-scale development zone and the public walkway is insufficient, the potential of the citizen park is limited. Especially, as the development zone around the citizen park has been deteriorated due to the delays in the development project, the effect of improving the urban environment by the creation of the citizen park is being reduced. In addition, there is a lack of spatial and functional connection with neighboring culture and leisure space including Song Sang Hyun Square near the citizen park planned as specialized street. Second, the analysis of the effect of the citizen park's adjacency upon the apartment price revealed that it was 2010, the year after the decision of the citizen park plan when the park distance was analyzed as a significant variable for the first time. However, in 2011 and 2012, the next year of commencement of soil pollution cleanup and park construction, the tendency of apartment price to rise near the citizen park weakened. This can be interpreted as the reduction of the positive effect of the citizen park on the apartment price due to the issue of soil pollution problem on the site. Third, in order to analyze change of the influence of the citizen park, the interaction term consisting of time and distance buffer variable was added to the hedonic price model. It was confirmed that the first point of statistically significant positive effect on apartment price for all zones within 1,300 meters from the park center was 2017, 11 years after the closure of the Camp Hialeah. This result implies that it takes a very long time for the community to change the perception of the site's identity, once polluted and separated from the city for a long time. Forth, as a result of analyzing the change of land price and the use of buildings adjacent to the park, the annual rate of change in the land price of the North side commercial area continued to increase from the beginning of the park construction, surging at the end of 2016. However, the change in the use of the buildings to commercial facilities related to leisure activities of the park was minimal. On the other hand, the annual rate of change in the land price of the West side was only half of that of the North side at the end of 2016, and the connection between the change of the building use and the park construction process was very weak. The implications of this study are as follows. First, when establishing the comprehensive plan of the former USFK base, it is necessary to secure accessibility from the surrounding area and strengthen the organic linkage with social, cultural and economic major points. If the development project is carried out around the former USFK base as in the case of Camp Hialeah, the development zone should be designated and the annual plan should be established so that the positive effect of the project will spread. Second, when developing the former USFK base, the pollution cleanup project should be carried out promptly and transparently. In the process of the Busan Citizen Park construction, the positive effect of the park upon the apartment price was reduced due to the soil pollution problem, and it took a long time for the community to change the perception of the site. This result represents the importance of the pollution cleanup in the process of the former USFK base development. In addition, since most of the USFK bases are returned in a polluted state, pollution cleanup is likely to become a major issue in future development projects. Third, it is necessary to choose the development method considering the effect on the surrounding area. Although Camp Hialeah was developed as a huge urban park, it had a small impact on the use of buildings in the surrounding streets. The district unit plan should be established to more systematically manage the land use in the surrounding area after the conversion of the former USFK base. It is also necessary to utilize a combination of the entire demolition method and the method of gradually activating the street considering the existing urban context. Since the effect of the former military base development is affected by various factors depending on base and city, its generalization is limited. However, it is important to continue empirical research on the case and activate social discussion. In particular, it is necessary to objectively analyze the effects of development plan and pollution characteristics upon the local community for the former USFK base development projects in the future, and improve the development process of former USFK base.
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