도시 비선호시설이 주변 아파트 가격에 미치는 낙인효과에 관한 연구 - 서울 노원구 상계동 주공 7, 9, 10단지를 사례로 - A Study on Stigma Effect of Unwelcomed Facilities on Apartment Prices: A Case Study of Sang-gye Jugong Apartment Complexes in Nowon-gu, Seoul원문보기
This study investigates the stigma effect of unwelcomed facilities on apartment prices through multiple regressions based on hedonic price method. The areas studied are Sang-gye Jugong 7, 9, 10 apartment complexes. The facilities analyzed are the Chang-dong Electric Subway Depot and the Do-bong Driv...
This study investigates the stigma effect of unwelcomed facilities on apartment prices through multiple regressions based on hedonic price method. The areas studied are Sang-gye Jugong 7, 9, 10 apartment complexes. The facilities analyzed are the Chang-dong Electric Subway Depot and the Do-bong Driver's License Agency. The factors studied include the environmental variable (the elapsed time since the announcement of the re-location of these facilities), the view commanding, the distance from Chang-dong Depot, the distance from Do-bong Driver's License Test Course, the distance from neighboring facilities (subway stations, schools, parks and so on), the floor and each dwelling's exclusive space. The data used are 2,822 sales which have been collected since January 1, 2006. The facts found are as follows; first, the view commanding and the distance from the unwelcomed facilities are statistically significant. second, the environmental variable, 'days' turns out to have a positive (+) and a negative (-) significant relationship with the dependent variable, 'price', in period II and period IV respectively. This implies that the stigma effect is real. third, there are significant differences in the influence on the apartment prices among the independent variables according to time. fourth, the stigma effect is estimated as 33,686,920 Korean won in the case of the apartments which have the view commanding and 30,311,844 won in the other case before the global economic crisis. This effect seems to decrease to 22,085,078 won after the crisis. These facts suggest that stigma effects could be considered as one of the benefits in the cost-benefit analysis of Chang-dong Depot re-location project to produce somewhat higher NPV or B/C ratio.
This study investigates the stigma effect of unwelcomed facilities on apartment prices through multiple regressions based on hedonic price method. The areas studied are Sang-gye Jugong 7, 9, 10 apartment complexes. The facilities analyzed are the Chang-dong Electric Subway Depot and the Do-bong Driver's License Agency. The factors studied include the environmental variable (the elapsed time since the announcement of the re-location of these facilities), the view commanding, the distance from Chang-dong Depot, the distance from Do-bong Driver's License Test Course, the distance from neighboring facilities (subway stations, schools, parks and so on), the floor and each dwelling's exclusive space. The data used are 2,822 sales which have been collected since January 1, 2006. The facts found are as follows; first, the view commanding and the distance from the unwelcomed facilities are statistically significant. second, the environmental variable, 'days' turns out to have a positive (+) and a negative (-) significant relationship with the dependent variable, 'price', in period II and period IV respectively. This implies that the stigma effect is real. third, there are significant differences in the influence on the apartment prices among the independent variables according to time. fourth, the stigma effect is estimated as 33,686,920 Korean won in the case of the apartments which have the view commanding and 30,311,844 won in the other case before the global economic crisis. This effect seems to decrease to 22,085,078 won after the crisis. These facts suggest that stigma effects could be considered as one of the benefits in the cost-benefit analysis of Chang-dong Depot re-location project to produce somewhat higher NPV or B/C ratio.
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문제 정의
낙인효과는 개인과 개인의 관계뿐만 아니라 집단과 집단, 주거지와 주거지 사이에서도 존재하는데, 특히 도시사회학 분야의 탐구에 따르면 특정 지역에 대하여 형성된 좋지 않은 이미지가 실제로 부동산의 가격에도 영향을 주는 것으로 간주되고 있다. 그러나 이에 관한 실증연구는 아직까지 매우 희소한데, 본 연구는 이에 착안하여 도심 내 비선호시설인 도봉면허시험장과 창동차량기지가 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 정량적으로 분석하여 외부효과의 일종인 낙인효과가 실제로 존재함을 보이고자 한다. 더불어 본 연구결과를 도시 비선호시설(신공항, 폐기물 처리시설 등)의 개발입지선정 및 해당 시설의 이전 타당성 검토에 활용할 수 있는 정책적 시사점을 얻고자 한다.
기간 4(도봉면허시험장 축소 재배치 발표 이후)에서 가격은 지속적으로 하락하는 추세이므로 ‘기간 1과 기간 2’ 및 ‘기간 1과 기간 3’에서 각각 구한 아파트 가격들의 금액 차이를 ‘낙인효과의 최대금액’과 ‘금융위기 후 낙인효과 금액’으로 파악하고자 한다.
그러나 이에 관한 실증연구는 아직까지 매우 희소한데, 본 연구는 이에 착안하여 도심 내 비선호시설인 도봉면허시험장과 창동차량기지가 주변 아파트 가격에 미치는 영향을 정량적으로 분석하여 외부효과의 일종인 낙인효과가 실제로 존재함을 보이고자 한다. 더불어 본 연구결과를 도시 비선호시설(신공항, 폐기물 처리시설 등)의 개발입지선정 및 해당 시설의 이전 타당성 검토에 활용할 수 있는 정책적 시사점을 얻고자 한다.
본 연구는 창동차량기지, 도봉면허시험장 같은 비선호시설이 상계주공 아파트 가격에 미치는 낙인효과를 회귀분석을 하였다. 회귀방정식의 유의한 독립변수는 단계별 방식을 통해 추출하였고 회귀방정식은 선형모형을 사용하였다.
본 연구의 초점은 도시 비선호시설의 이전 계획 발표에 따른 인근 아파트 가격의 변화를 살펴봄으로써 비선호시설의 낙인효과가 주택가격에 미치는 효과를 분석하는 것이다. 본 연구와 직결되는 선행연구는 낙인효과에 관한 연구와 헤도닉 가격모형에 관한 연구들로 나누어 볼 수 있다.
이러한 헤도닉 가격 이론을 적용하여 환경재가 부동산 가격에 미치는 영향을 추정한 연구는 매우 많기 때문에 본 연구에서는 연구 대상인 도봉면허시험장과 창동차량기지가 인근 주민들에게 자동차, 지하철 운행 등으로 인한 소음을 통해 주거의 불편함을 야기하고 인근 주택에 바람직하지 않은 조망을 제공한다는 점에 중점을 두어 소음 및 조망과 관련된 연구물을 중심으로 살펴보았다.
가설 설정
아파트 가격이 각종 주거 특성과 거시적인 경제적 여건에 의해 결정된다면, 주택의 물리적 특성 외에 인접 비선호시설의 이전과 금융위기와 같은 외부 변수들도 가격에 영향을 미칠 것이다. 따라서 기간별로 아파트 가격을 설명하는 유의한 변수가 어떻게 달라지는지(혹은 의미 있는 변화가 관찰되지 않는지)를 파악하고자 다음의 보조가설을 설정하였다.
일반적인 상황에서 도시 내 비선호시설로 인한 불량한 조망, 시각적·심리적인 불쾌감 등은 아파트 가격에 부정적인 영향을 줄 것이며, 그 경향은 거리에 반비례할 것이다. 따라서 다음의 두 가설이 성립하는데, 이 중 가설 1은 도봉면허시험장에 대한 것이고 가설2는 창동차량기지에 대한 것이다.
제안 방법
OLS(Ordinary Least Squares)9) 적용의 타당성은 기간별 변이계수와 잔차를 통해 판단하였다. 변이계수는 표 4에서 보는 것과 같이 기간 사이에 큰 차이가 없었고, 기간별 잔차10)도 그림 5에서와 같이 대체로 등분산성을 충족하고 있으므로 자료의 이분산성은 큰 문제가 되지 않는다고 볼 수 있다.
낙인효과의 금전화는 앞서 살펴본 회귀식(표 6부터 표 9까지 참조)을 활용하여 산정하였으며, 기간별 대표 아파트의 가격을 통해 파악한 ‘낙인효과의 최대금액’과 안정화된 ‘금융위기 후 낙인효과 금액’은 표 11과 같다.
둘째, 선행 연구들이 보통 부동산 전문 인터넷사이트에 게시된 매도호가 혹은 공시지가 등을 기초 자료로 사용하였음에 비하여, 본 연구는 실거래가격을 사용하여 분석의 정확성과 객관성을 높였다.
따라서 본 연구에서는 비선호시설이 소음을 유발하고 주변 아파트에 좋지 않은 경관을 제공하는 점에 근거하여 소음은 아파트와 이들 시설과의 거리로 측정하고, 조망은 아파트 내부 거실에서 이들 시설의 조망이 가능한지 여부로 더미변수화하였다. 또한 선행 연구들을 참고하여 층, 인근 전철역, 학교 및 공원까지의 거리 등도 분석에 반영하였다.
따라서 본 연구에서는 이들 요소를 통합하여 지하철 4호선과 7호선이 교차하는 지점(노원 역세권 중심)과 해당 아파트 동 중심과의 거리(‘교차로의 거리’)로 측정하였다.
마지막으로 종속변수인 실거래가격은 국토해양부에서 매월 발표하는 서울 동북권의 ‘아파트 실거래가지수(PI)’ 및 한국은행에서 발표하는 ‘소비자물가지수(CPI)’를 적용하여 다음 산식과 같이 2006년 1월 가격을 기준으로 보정함으로써 일반적인 가격 추세를 제거한 대상 지역만의 가격으로 변환하였다.
창동차량기지 및 도봉면허시험장의 이전은 표 1과 같이 20여 년간 노원구 주민들의 숙원이었다. 본 연구에서는 분석의 편의를 위하여 남양주 별내 이전안(案)이 정부로부터 긍정적으로 검토되기 시작하여 이전 계획이 공식적으로 발표되기 전까지를 기간 1(경과일수: 1일~212일), 글로벌 금융위기가 발생하기 전까지를 기간2(경과일수: 213일~979일), 도봉면허시험장의 축소 재배치가 결정되기까지를 기간3(경과일수: 980일~1,253일), 이후 최근까지를 기간4(경과일수: 1,254일~최근)로 구분하였다.
본 연구의 초점이 비선호시설이 주택가격과 갖는 관계의 실증분석인 점을 감안하여 독립변수는 ‘비선호시설의 거리’ 및 ‘조망 여부’를 관심 변수로 설정하였고, 그 외에 ‘전용면적’, ‘ 층’, ‘ 교차로의 거리’, ‘학교의 거리’, ‘전철역의 거리’, ‘공원의 거리’ 및 ‘하천의 거리’ 등을 통제변수로 도입하였다.
셋째, 선행 연구들은 통상 특정 시점의 횡단면 분석에 그치고 있음에 비하여 본 연구는 시계열적 분석을 시도하였다.
본 연구의 초점은 연구 가설의 검정과 낙인효과 금액의 추정이다. 연구 가설의 검정은 ① 낙인효과를 유발하는 비선호시설이 조망과 이격거리 측면에서 통계적으로 유의한지, ② 낙인효과가 경과일수에 따라 유의한지, ③ 아파트 가격을 결정하는 특성 변수들이 매 기간별로 동일한지를 회귀 계수의 유의도를 통해 파악하는 것이며, 낙인효과 금액의 추정은 회귀분석을 토대로 낙인효과를 화폐가치로 환산하는 것이다.
따라서 ‘도봉면허시험장 조망더미‘ 변수를 배제하고 계산한 3기의 대표 아파트 가격과 조망 여부에 따라 산정된 2개의 1기 대표 아파트 가격을 직접 비교할 수는 없다. 이 문제를 해결하기 위해 본 연구는 1기에서 도봉면허시험장의 조망이 있는 경우와 없는 각 경우의 아파트 가격을 평균한 값을 1기의 대표 아파트 가격으로 간주하고 이를 3기의 대표 아파트 가격과 비교하였다. 그렇게 구한 낙인효과 금액은 22,085,078원이다.
최근 연구의 흐름은 설명변수로서 물리적 특성, 단지 특성 외에 입지적 특성(조망, 향, 시공사브랜드, 전철역까지의 거리, 산·하천·학교까지의 거리 등)에 관하여 많은 연구가 이루어지고 있다. 이를 참고하여 본 연구에서는 독립변수를 아파트의 물리적 특성(아파트의 세대별 특성), 입지적 특성(지역적 요인), 환경 특성으로 구분하고 헤도닉가격 이론을 적용하였다.
경관자원의 조망가치를 정량적으로 추정한 연구로는 윤정중·유완(2001), 손희진 외(2006) 등이 있는데, 윤정중·유완(2001)은 분당에 소재한 6,969호의 아파트를 대상으로 조망관련 변수를 양적으로 측정하였다. 일반적으로 조망 또는 경관은 회귀분석에서 질적 변수로 처리하지만, 이 연구에서는 조망 여부라는 더미변수 외에 조망각, 조망대상까지의 직선거리와 같은 양적 변수를 도입하여 조망 정도를 정량화하였다. 이들은 양호한 조망은 아파트가격에 아주 유의한 영향을 미친다는 분석결과를 제시하였다.
표 3는 본 연구에서 사용된 변수들을 요약한 것이다. 환경 특성은 앞서 설명한 바와 같이 창동차량기지와 도봉면허시험장으로 인한 영향을 파악하기 위한 변수로서, 경과일수로 측정하였다.
대상 데이터
본 연구의 초점이 비선호시설이 주택가격과 갖는 관계의 실증분석인 점을 감안하여 독립변수는 ‘비선호시설의 거리’ 및 ‘조망 여부’를 관심 변수로 설정하였고, 그 외에 ‘전용면적’, ‘ 층’, ‘ 교차로의 거리’, ‘학교의 거리’, ‘전철역의 거리’, ‘공원의 거리’ 및 ‘하천의 거리’ 등을 통제변수로 도입하였다. 매매가격 자료는 2006년 1월부터 2011년 9월까지 연구 지역에서 거래된 아파트의 실거래가격으로 등기부등본을 열람하여 확보하였다.
본 연구의 모집단은 대상 지역 전체 아파트(7단지 2,634세대, 9단지 2,830세대 및 10단지 2,654세대)이며, 표본은 그 중 분석기간에 거래된 아파트 가운데 전유면적이 70m2미만인 2,822개로 한정하였다. 그 이유는 70m2를 초과하는 아파트는 전체 8,118세대 중 600세대에 불과하고 거래 건수도 전체 2,966건 중에서 144건에 불과하기 때문이다.
본 연구의 분석 대상지역은 서울 노원구 소재 창동차량기지와 도봉면허시험장 인근의 주공아파트 7, 9 및 10단지이다.2) 그림 1에서 볼 수 있듯이 이지역의 북측에는 지하철 7호선 ‘마들역’이, 남측에는 지하철 4호선 및 7호선 ‘노원역’이 소재하고 있으며, 아파트 단지 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교, 근린공원 등이 입지하고 있고, 남서측에는 비선호시설인 창동차량기지 및 도봉면허시험장이 서로 연접하여 있다.
연구에서 사용된 자료는 서울시 노원구에 소재한 상계 주공아파트 7, 9, 10단지의 실거래자료(2006년 1월부터 2011년 9월까지 거래된 전유면적 70m2 미만의 모든 사례는 2,822건이며 이것은 연구지역 전체의 총 거래 건수 중 95.14%임)이며, 종속변수는 주택가격이고 독립변수는 ① 주택의 물리적 특성(층, 전용면적, 남향 여부, 창동차량기지 조망여부, 도봉면허시험장 조망여부, 간선도로 접면여부), ② 입지적 특성(전철역까지의 거리, 근접한 학교까지의 거리, 공원까지의 거리, 역세권까지의 거리), 그리고 ③ 환경적 특성이다.
이론/모형
변수들 가운데 창동차량기지와 도봉면허시험장으로 인한 외부효과는 도시경관특성(산, 하천, 근린공원)을 연구한 윤정중·유완(2001)의 방법을 받아들여 조망더미와 경계부까지의 최단직선거리로 측정하였다.
본 연구에서는 아파트 가격이 환경재이면서 동시에 복합재의 성격을 갖고 있음에 주목하여 헤도닉 가격모형을 분석방법으로 채택하였다. 이 방법은 주택가격 등의 자료를 이용하여 환경재의 경제적 가치나 환경 개선의 편익을 간접적으로 측정하는 방법으로서, 여러 특성들로 구성되는 하나의 복합재(complex goods)는 고유의 효용을 가진 각 특성들의 결합에 의하여 그 가격이 결정된다는 가설에 기초하고 있다.
본 연구는 창동차량기지, 도봉면허시험장 같은 비선호시설이 상계주공 아파트 가격에 미치는 낙인효과를 회귀분석을 하였다. 회귀방정식의 유의한 독립변수는 단계별 방식을 통해 추출하였고 회귀방정식은 선형모형을 사용하였다. 한편 가설 검정의 유의수준은 0.
성능/효과
좀 더 구체적으로 말하면, 본 연구에서 산정된 낙인효과의 개선금액을 대표 아파트를 기준으로 최소 20,000,000원(1기와 3기)에서 최대 30,000,000원(1기와 2기)으로 보고 전체 8,118세대에 곱하여 산정된 금액을 [서울지하철 4호선 연장사업 예비타당성조사 보고서](2010)의 시나리오에 투입해보면 전체적으로 사업타당성이 대단히 개선됨을 알 수 있다.13) 비선호시설로 인한 낙인효과의 실재는 이들 시설의 이전 타당성을 검토할 때 이전으로 인한 인근 주택들의 가격상승분(주민들의 편익 개선)을 편익으로 고려할 수 있음을 시사한다. 더불어 비선호시설(예를 들어 신공항, 폐기물처리시설 등)의 입지 선정 과정에서 후보지 인근 주택 가격의 낙인효과 금액을 별도의 평가항목14)으로 고려함으로써 본 연구의 방법 및 결과를 개발 전후 평가과정에서 활용할 수 있다고 사료된다.
2) 그림 1에서 볼 수 있듯이 이지역의 북측에는 지하철 7호선 ‘마들역’이, 남측에는 지하철 4호선 및 7호선 ‘노원역’이 소재하고 있으며, 아파트 단지 인근에는 초등학교, 중학교, 고등학교, 근린공원 등이 입지하고 있고, 남서측에는 비선호시설인 창동차량기지 및 도봉면허시험장이 서로 연접하여 있다.
김주진(2008)은 서울 소재 50년 공공임대주택단지 31개가 주변의 주택가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 임대주택단지 규모가 클수록, 임대주택과의 거리가 가까울수록 일반 분양된 주택의 가격은 하락하는 경향이 나타남을 밝혔다. 그러나 이러한 결과는 헤도닉가격모형에서는 통계적으로 유의(유의수준 5%)하였으나 다수준모형에서는 유의하지 않았으며, 지역 특성의 차이를 모형에 반영할 경우에는 유의성이 떨어지는 것으로 나타났다.
다섯째, 본 연구는 비선호시설로 인한 낙인효과를 구체적인 금액으로 제시하고, 이를 해당 시설의 이전 관련 편익으로 파악할 수 있음을 보였다.
둘째, 분석 지역의 아파트 가격은 비선호시설의 조망과 거리에 통계적으로 유의한 영향을 받는데, 이는 낙인효과가 비선호시설의 조망으로 인한 심미적 효과와 거리로 설명되는 은폐성이 동시에 나타나는 현상임을 뜻한다.
마지막은 보조가설의 검정으로서, 분석 결과 기간별로 채택 변수의 수가 달라지는 것으로 나타나 귀무가설을 기각할 수 있다. 특기할 점은 기간 3의 경우에 외부충격(금융위기) 이후 주택 가격은 단지 4개의 변수들(‘전유면적’, ‘ 교차로의 거리’, ‘ 학교의 거리’, ‘간선도로 접면더미’)에 의해 결정되고 있어 가격결정요인이 매우 단순해졌다는 사실이다.
홍종문·이주형(2006)은 특정 주택이 국민임대주택에서 근거리(500m 이내)에 위치하는 경우와 원거리(500~1,000m 이내)에 위치하는 경우로 나누어 국민임대주택이 주택 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 결과, 근거리에서는 국민임대주택이 주택 가격에 정(+)의 효과를, 원거리에서는 부(-)의 효과를 보이는 것으로 나타나 임대주택으로부터 거리가 가까울수록 주택 가격이 반드시 하락하는 것은 아니라는 결론을 얻었다. 문장혁 외(2006)는 공공임대주택과 주변의 지가변동률을 상관분석한 결과, 공공임대주택까지의 거리가 가까울수록 지가변동률이 낮아지는 경향이 발견되었으나 상관계수가 작았고 통계적으로 유의(유의수준 5%)하지도 않았다.
손희진 외(2006)의 연구는 대구광역시에 소재한 아파트 6개 단지(총 13개 아파트 동)를 분석한 것으로서, 앞에서 소개한 연구들과 달리 실제의 경관을 사진으로 찍은 후 이를 컴퓨터그래픽으로 분석하여 조망 대상들이 바라보이는 (사진에 나타나는) 비율을 변수로 사용하여 조망 측정의 계량화 기법에 크게 기여하였다. 분석 결과, 외부경관을 많이 조망할 수 있는 층일수록 조망가치는 더 커지며, 해당 아파트가 외부경관을 많이 조망할 수 있는 위치인지 아닌지가 또한 조망가치에 영향을 주며, 단지 외부 경관을 구성하는 요소들의 차이가 조망가치에 큰 영향을 미침을 밝혔다.
분석 기간 동안 창동차량기지와 도봉면허시험장의 통합 이전이 점점 가시화되다가 결국 창동차량기지만 이전하고 도봉면허시험장은 축소 재배치하는 것으로 결정되었다. 이러한 환경 특성의 변화는 대상 지역에서 시간이 경과함에 따라 순차적으로 발생하였으므로, ‘경과일수’가 증가함에 따라 종속변수인 가격이 상승 또는 하락을 한다면 비선호시설로 인한 낙인효과는 개선되거나 지속된다고 볼 수 있다.
셋째, 금융위기 이전에 발생한 낙인효과의 최대 금액은 대표 아파트의 경우 30,311,844원에서 33,686,920원이며, 이 금액 중 도봉면허시험장 조망만으로 인한 낙인효과는 3,375,076원, 그 외에 소음, 시각적·심리적 불쾌감, 창동차량기지의 영향 등으로 인한 낙인효과는 30,311,844원으로 거의 비슷한 크기이다.
먼저 조망여부에 따른 주택가격의 차이를 더미변수로 분석한 연구로서, 오규식·이왕기(1997)는 서울시의 81개 아파트단지를 표본으로 경관의 특성을 조망여부, 층, 향, 세대위치, 경관유형 등으로 나누고 각 특성을 기준으로 집단 간 평균 비교 및 중회귀분석을 수행하였다. 연구 결과 분산분석을 통한 평균비교의 경우와 아파트의 전체가격과 평당가격을 종속변수로 하는 다양한 회귀분석 모두에서 전체적으로 양호한 조망이 아파트 가격에 통계학적으로 대단히 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다.
유의한 독립변수들과 종속변수의 관계를 회귀계수의 부호를 통해 살펴보면, ‘거래가격’은 실거주면적인 ‘전유면적’이 클수록, ‘교차로의 거리’가 가까울수록(노원 역세권에 근접할수록) 높았다.
이상에서 고찰한 바와 같이 해외 연구들도 외부효과의 일종인 낙인효과의 유무와 그 유의성에 대하여 매우 다양한 결론을 얻고 있음을 알 수 있다.
본 연구에서 밝혀진 비선호시설로 인한 낙인효과의 실재와 그 금액은 이들 시설의 이전으로 인한 편익이 소요되는 비용에 비해 훨씬 클 수 있음을 시사한다. 좀 더 구체적으로 말하면, 본 연구에서 산정된 낙인효과의 개선금액을 대표 아파트를 기준으로 최소 20,000,000원(1기와 3기)에서 최대 30,000,000원(1기와 2기)으로 보고 전체 8,118세대에 곱하여 산정된 금액을 [서울지하철 4호선 연장사업 예비타당성조사 보고서](2010)의 시나리오에 투입해보면 전체적으로 사업타당성이 대단히 개선됨을 알 수 있다.13) 비선호시설로 인한 낙인효과의 실재는 이들 시설의 이전 타당성을 검토할 때 이전으로 인한 인근 주택들의 가격상승분(주민들의 편익 개선)을 편익으로 고려할 수 있음을 시사한다.
즉, 분석 대상 지역의 가격은 ‘서울 전체’와 ‘서울 동북권’보다 더욱 상승하는 경향을 보임으로써 이 지역만의 가격 상승 요인이 존재했다는 추론이 가능하다.
첫째, 시간의 경과에 따른 가격 변화를 나타내는 ‘경과일수’ 변수를 통하여 비선호시설로 인한 낙인효과는 실재함을 발견하였다.
환경 특성인 ‘경과일수’ 변수는 기간 2(18.66%의 기여도와 기간 4(13.46%의 기여도)에서만 유의하게 나타났으며, 기간 1과 기간 3에서는 ‘경과일수’ 변수는 유의하지 않고 다른 물리적, 입지적 특성에 의해서 가격이 결정됨을 알 수 있다.
후속연구
13) 비선호시설로 인한 낙인효과의 실재는 이들 시설의 이전 타당성을 검토할 때 이전으로 인한 인근 주택들의 가격상승분(주민들의 편익 개선)을 편익으로 고려할 수 있음을 시사한다. 더불어 비선호시설(예를 들어 신공항, 폐기물처리시설 등)의 입지 선정 과정에서 후보지 인근 주택 가격의 낙인효과 금액을 별도의 평가항목14)으로 고려함으로써 본 연구의 방법 및 결과를 개발 전후 평가과정에서 활용할 수 있다고 사료된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
비선호시설은 무엇인가?
소득수준의 향상에 따라 삶의 질을 추구하는 사회 흐름과 더불어 도심 내 비선호시설에 관한 주민들의 불만이 점차 사회적 이슈와 갈등의 원인이 되어가고 있다. 비선호시설은 편익의 수혜자와 이전 비용의 부담자가 서로 다른 공공재적 성격을 지니는 대표적인 외부효과 유발 시설이다. 이런 시설은 종종 의도하지 않은 낙인(stigma) 효과를 유발하는데 여기서 낙인효과란 본래 사회심리학에서 일탈행동을 설명하는 용어로서, 사람들이 특정인을 부정적으로 평가해 낙인을 찍게 되면 그가 부정적인 행태를 보이게 되는 경향이 있음을 지칭한다.
낙인효과란?
낙인효과는 사회심리학 분야에서 출발하여 현재는 도시계획 혹은 부동산 분야에서도 환경오염으로 인한 부동산의 가치 하락, 비선호시설에 대한 인식, ‘장소의 프레스티지’(prestige, 명성)와 같이 특정 지역에 형성된 이미지 혹은 이로 인한 가격 차이에 대한 설명에 이르기까지 널리 탐구되고 있다. 사회심리학자인 Goffman(1963)은 낙인(stigma)이란 “결함으로 각인되는 부호나 표시이며, 이로 인하여 그런 부호나 표시를 지닌 자가 정상인보다 낮게 취급을 받는 것”으로 정의하였다. 여기서 “각인되는 부호나 표시”란 사람의 몸에 새겨지는 신체적인 표시로서, 그에 따르면 그것이 피낙인자에게 주는 불명예와 수치는 신체적인 증거 자체보다 그 사람에게 더 큰 영향을 미친다.
표본 한정의 이유는?
본 연구의 모집단은 대상 지역 전체 아파트(7단지 2,634세대, 9단지 2,830세대 및 10단지 2,654세대)이며, 표본은 그 중 분석기간에 거래된 아파트 가운데 전유면적이 70m2미만인 2,822개로 한정하였다. 그 이유는 70m2를 초과하는 아파트는 전체 8,118세대 중 600세대에 불과하고 거래 건수도 전체 2,966건 중에서 144건에 불과하기 때문이다.
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