비주거용 공간의 주거용 공간으로의 전환 효과 분석: 서울시 오피스 3대 권역을 대상으로 Effects of the Conversion of Non-residential spaces into Residential spaces: Focused on three major office submarkets in Seoul원문보기
고용불안과 함께 주거비용의 과중한 부담을 안은 서울 청년들의 주거문제는 최근 심각한 사회문제로 대두되고 있으며, 신규 오피스공급에 따른 서울 주요 업무지구의 오피스 공실 문제가 심각해지고 있다. 2017년 기준 서울시의 순유출인구는 전국에서 가장 높은 수치를 기록하였는데, 서울이탈자의 주된 이주사유는 주거비용에 대한 부담 때문인 것으로 나타났다. 이러한 주거문제에도 불구하고, 직주근접에 대한 선호도가 높아짐에 따라 도심주거수요는 증가하고 있는 추세이다. 한편, 서울시 주요 업무지구의 공실률은 10%에 달하는 것으로 나타났다. 기업경기가 위축되는 반면 신규오피스의 공급은 증가하고 있어 주요 업무지구의 오피스 공실문제는 더욱 심각해질 것으로 우려되고 있다. 도심에 대한 주택수요의 증가와 상업용 오피스 공실문제를 해결하기 위한 대책에 대한 연구가 필요한 시점이다. 도심 내 주거수요 증가와 높은 공실률 문제는 세계 다른 도시들도 공통적으로 겪어온 문제이다. 최근 이러한 문제에 대한 대안 중 하나로 공실이 확대되는 상업용 빌딩을 주거공간으로 바꾸는 방안이 주목받고 있다. 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공할 수 있다면, 이는 도심지의 오피스 빌딩이 안고 있던 공실률에 대한 고민을 해결할 수 있을 뿐만 아니라 청년들의 도심이탈을 막는 대안의 기능도 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 이에 본 연구는 국내에서 오피스 빌딩이 집중되어 있는 서울시의 주요 업무지구를 중심으로 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공하는 대안에 대한 연구를 통해 비주거용 공간의 주거용 공간으로의 전환 효과를 분석하고자 하였다. 본 연구에서는 도심 내 부족한 주거공간을 확보하는 방안으로 LOTS(Living Over the Shops) 개념을 적용하여 서울시 오피스 빌딩의 공실을 주거공간으로 전환함에 따른 효과를 분석하였다. 서울시의 주요 업무지구인 도심권역(...
고용불안과 함께 주거비용의 과중한 부담을 안은 서울 청년들의 주거문제는 최근 심각한 사회문제로 대두되고 있으며, 신규 오피스공급에 따른 서울 주요 업무지구의 오피스 공실 문제가 심각해지고 있다. 2017년 기준 서울시의 순유출인구는 전국에서 가장 높은 수치를 기록하였는데, 서울이탈자의 주된 이주사유는 주거비용에 대한 부담 때문인 것으로 나타났다. 이러한 주거문제에도 불구하고, 직주근접에 대한 선호도가 높아짐에 따라 도심주거수요는 증가하고 있는 추세이다. 한편, 서울시 주요 업무지구의 공실률은 10%에 달하는 것으로 나타났다. 기업경기가 위축되는 반면 신규오피스의 공급은 증가하고 있어 주요 업무지구의 오피스 공실문제는 더욱 심각해질 것으로 우려되고 있다. 도심에 대한 주택수요의 증가와 상업용 오피스 공실문제를 해결하기 위한 대책에 대한 연구가 필요한 시점이다. 도심 내 주거수요 증가와 높은 공실률 문제는 세계 다른 도시들도 공통적으로 겪어온 문제이다. 최근 이러한 문제에 대한 대안 중 하나로 공실이 확대되는 상업용 빌딩을 주거공간으로 바꾸는 방안이 주목받고 있다. 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공할 수 있다면, 이는 도심지의 오피스 빌딩이 안고 있던 공실률에 대한 고민을 해결할 수 있을 뿐만 아니라 청년들의 도심이탈을 막는 대안의 기능도 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 이에 본 연구는 국내에서 오피스 빌딩이 집중되어 있는 서울시의 주요 업무지구를 중심으로 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공하는 대안에 대한 연구를 통해 비주거용 공간의 주거용 공간으로의 전환 효과를 분석하고자 하였다. 본 연구에서는 도심 내 부족한 주거공간을 확보하는 방안으로 LOTS(Living Over the Shops) 개념을 적용하여 서울시 오피스 빌딩의 공실을 주거공간으로 전환함에 따른 효과를 분석하였다. 서울시의 주요 업무지구인 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD)을 대상으로 주택수요를 추정하고, 이를 서울 오피스 공실 현황과 비교하였으며, 수요추정 결과를 기반으로 공급가능면적에 따른 주택공급편익과 통행시간 절감편익을 추정하여 공간전환효과를 실증적으로 분석하였다. 연구과정을 통해 오피스주거전환 사업의 가장 핵심적인 공급대상은 1인가구일 것으로 추론할 수 있었으며, 이에 따라 1인가구에 대한 심층적 분석을 진행하였다. 수요추정 결과, 서울시 오피스 3대 권역에서 모두 전체가구 및 1인가구에 대한 순수요가 있는 것으로 나타났으며, 1인가구 중 청년층으로 대상을 한정한 경우에도 여전히 순수요가 양의 값을 나타냈다. 특히 공급면적 대비 신규수요의 비율은 1인가구 청년층에서 가장 크게 나타나 1인가구에 대한 수요가 높을 것임을 예측할 수 있었다. 오피스 공실면적과 1인가구의 수요를 비교한 결과, 순수요는 공실면적에 비해 약 1.32배~6.37배가량 큰 것으로 나타났다. 또한 공급가능면적을 기준으로 5개의 시나리오를 설정하여 주택공급효과와 직주근접효과를 분석한 결과, 공급가능면적에 따라 주택공급편익은 연간 14,862백만 원에서 74,312백만 원의 편익이 발생하는 것으로 추정되었다. 직주근접효과를 분석하기 위한 통행시간 절감편익 추정 결과, 공급가능면적에 따라 연간 5,903백만 원에서 29,517백만 원의 편익이 발생하는 것으로 추정되었다. 이에 따라 서울시 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 공급하는 방안은 주거와 공실문제를 모두 해결하는 데에 효과적일 것으로 판단된다.
고용불안과 함께 주거비용의 과중한 부담을 안은 서울 청년들의 주거문제는 최근 심각한 사회문제로 대두되고 있으며, 신규 오피스공급에 따른 서울 주요 업무지구의 오피스 공실 문제가 심각해지고 있다. 2017년 기준 서울시의 순유출인구는 전국에서 가장 높은 수치를 기록하였는데, 서울이탈자의 주된 이주사유는 주거비용에 대한 부담 때문인 것으로 나타났다. 이러한 주거문제에도 불구하고, 직주근접에 대한 선호도가 높아짐에 따라 도심주거수요는 증가하고 있는 추세이다. 한편, 서울시 주요 업무지구의 공실률은 10%에 달하는 것으로 나타났다. 기업경기가 위축되는 반면 신규오피스의 공급은 증가하고 있어 주요 업무지구의 오피스 공실문제는 더욱 심각해질 것으로 우려되고 있다. 도심에 대한 주택수요의 증가와 상업용 오피스 공실문제를 해결하기 위한 대책에 대한 연구가 필요한 시점이다. 도심 내 주거수요 증가와 높은 공실률 문제는 세계 다른 도시들도 공통적으로 겪어온 문제이다. 최근 이러한 문제에 대한 대안 중 하나로 공실이 확대되는 상업용 빌딩을 주거공간으로 바꾸는 방안이 주목받고 있다. 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공할 수 있다면, 이는 도심지의 오피스 빌딩이 안고 있던 공실률에 대한 고민을 해결할 수 있을 뿐만 아니라 청년들의 도심이탈을 막는 대안의 기능도 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 이에 본 연구는 국내에서 오피스 빌딩이 집중되어 있는 서울시의 주요 업무지구를 중심으로 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 제공하는 대안에 대한 연구를 통해 비주거용 공간의 주거용 공간으로의 전환 효과를 분석하고자 하였다. 본 연구에서는 도심 내 부족한 주거공간을 확보하는 방안으로 LOTS(Living Over the Shops) 개념을 적용하여 서울시 오피스 빌딩의 공실을 주거공간으로 전환함에 따른 효과를 분석하였다. 서울시의 주요 업무지구인 도심권역(CBD), 여의도권역(YBD), 강남권역(GBD)을 대상으로 주택수요를 추정하고, 이를 서울 오피스 공실 현황과 비교하였으며, 수요추정 결과를 기반으로 공급가능면적에 따른 주택공급편익과 통행시간 절감편익을 추정하여 공간전환효과를 실증적으로 분석하였다. 연구과정을 통해 오피스주거전환 사업의 가장 핵심적인 공급대상은 1인가구일 것으로 추론할 수 있었으며, 이에 따라 1인가구에 대한 심층적 분석을 진행하였다. 수요추정 결과, 서울시 오피스 3대 권역에서 모두 전체가구 및 1인가구에 대한 순수요가 있는 것으로 나타났으며, 1인가구 중 청년층으로 대상을 한정한 경우에도 여전히 순수요가 양의 값을 나타냈다. 특히 공급면적 대비 신규수요의 비율은 1인가구 청년층에서 가장 크게 나타나 1인가구에 대한 수요가 높을 것임을 예측할 수 있었다. 오피스 공실면적과 1인가구의 수요를 비교한 결과, 순수요는 공실면적에 비해 약 1.32배~6.37배가량 큰 것으로 나타났다. 또한 공급가능면적을 기준으로 5개의 시나리오를 설정하여 주택공급효과와 직주근접효과를 분석한 결과, 공급가능면적에 따라 주택공급편익은 연간 14,862백만 원에서 74,312백만 원의 편익이 발생하는 것으로 추정되었다. 직주근접효과를 분석하기 위한 통행시간 절감편익 추정 결과, 공급가능면적에 따라 연간 5,903백만 원에서 29,517백만 원의 편익이 발생하는 것으로 추정되었다. 이에 따라 서울시 오피스 빌딩의 공실을 활용하여 주거공간을 공급하는 방안은 주거와 공실문제를 모두 해결하는 데에 효과적일 것으로 판단된다.
The housing problems of young adults in Seoul who are suffering from anxiety regarding employment and the heavy burden of housing costs are emerging as serious social problems in recent years. In addition, the problem of vacant office space in major business districts of Seoul is getting serious due...
The housing problems of young adults in Seoul who are suffering from anxiety regarding employment and the heavy burden of housing costs are emerging as serious social problems in recent years. In addition, the problem of vacant office space in major business districts of Seoul is getting serious due to an oversupply of new offices. As of 2017, the net outflow of residents from Seoul was the highest in the nation and the main reason is the burden of housing expense. Despite these housing problems, demand for urban dwellings is on the rise as the number of people who regard quality of life as important increases. On the other hand, the office vacancy rate in major business districts in Seoul is up to 10%. The corporate economy is shrinking while the supply of new offices is increasing, causing worry that office vacancy problems in major business districts will become more serious. Therefore, it is necessary to study the increase in demand for housing in the city center and to explore possible measures to solve the commercial office vacancy problem. Increasing demand for housing in city centers and high office vacancy rates are common problems in cities around the world. Recently, one alternative to this problem has been attracting attention: converting commercial buildings into residential spaces. If the space in office buildings can be used to provide space for living, it is expected that this will not only solve the downtown office-space vacancy rate problem but also serve as a housing alternative that will help to prevent an exodus from downtown. The purpose of this study is to analyze the effect of transitioning non-residential space to residential space by studying measures to provide residential space using vacant space in office buildings in the main business districts of Seoul, which is where office buildings in Korea are concentrated. In this study, we applied the concept of Living Over the Shops (LOTS) as a means of securing adequate living space in the city, and we studied the effect of converting vacant space in Seoul office buildings into residential space. Estimation of housing demand for CBD, YBD, and GBD, which are major business districts in Seoul, was compared with Seoul office vacancy rates. Based on the results of demand estimation, the spatial conversion effect was analyzed empirically by estimating the benefits of housing-supply and travel-time savings. From this study, it can be deduced that the most important supply target of the office-to-housing conversion business is single family. As a result of estimating demand, it was found that there were net demand for all households and single household in all three Seoul office areas, and the net demand amount was still the value even when the target was limited to young adults. In particular, the ratio of new demand to existing supply was largest among single-household young adults. It was predicted that the demand for single households would be high. As a result of comparing office vacancy and single-household demand, net demand is about 1.32~6.37 times larger than vacancy. As a result of analyzing the housing supply effect and the proximity effect by establishing five scenarios based on available supply, it is estimated that the benefit of using available vacant office space for single-family housing will amount to ₩14,862 million to ₩74,312 million per year. As a result of estimating the travel-time savings benefit by analyzing the proximity effect, it was estimated that the benefit will be ₩5,903 million to ₩29,517 million per year depending on the available supply area. Therefore, supplying residential space by utilizing vacant space in Seoul office buildings is considered effective for solving both the residential need and office vacancy problems.
The housing problems of young adults in Seoul who are suffering from anxiety regarding employment and the heavy burden of housing costs are emerging as serious social problems in recent years. In addition, the problem of vacant office space in major business districts of Seoul is getting serious due to an oversupply of new offices. As of 2017, the net outflow of residents from Seoul was the highest in the nation and the main reason is the burden of housing expense. Despite these housing problems, demand for urban dwellings is on the rise as the number of people who regard quality of life as important increases. On the other hand, the office vacancy rate in major business districts in Seoul is up to 10%. The corporate economy is shrinking while the supply of new offices is increasing, causing worry that office vacancy problems in major business districts will become more serious. Therefore, it is necessary to study the increase in demand for housing in the city center and to explore possible measures to solve the commercial office vacancy problem. Increasing demand for housing in city centers and high office vacancy rates are common problems in cities around the world. Recently, one alternative to this problem has been attracting attention: converting commercial buildings into residential spaces. If the space in office buildings can be used to provide space for living, it is expected that this will not only solve the downtown office-space vacancy rate problem but also serve as a housing alternative that will help to prevent an exodus from downtown. The purpose of this study is to analyze the effect of transitioning non-residential space to residential space by studying measures to provide residential space using vacant space in office buildings in the main business districts of Seoul, which is where office buildings in Korea are concentrated. In this study, we applied the concept of Living Over the Shops (LOTS) as a means of securing adequate living space in the city, and we studied the effect of converting vacant space in Seoul office buildings into residential space. Estimation of housing demand for CBD, YBD, and GBD, which are major business districts in Seoul, was compared with Seoul office vacancy rates. Based on the results of demand estimation, the spatial conversion effect was analyzed empirically by estimating the benefits of housing-supply and travel-time savings. From this study, it can be deduced that the most important supply target of the office-to-housing conversion business is single family. As a result of estimating demand, it was found that there were net demand for all households and single household in all three Seoul office areas, and the net demand amount was still the value even when the target was limited to young adults. In particular, the ratio of new demand to existing supply was largest among single-household young adults. It was predicted that the demand for single households would be high. As a result of comparing office vacancy and single-household demand, net demand is about 1.32~6.37 times larger than vacancy. As a result of analyzing the housing supply effect and the proximity effect by establishing five scenarios based on available supply, it is estimated that the benefit of using available vacant office space for single-family housing will amount to ₩14,862 million to ₩74,312 million per year. As a result of estimating the travel-time savings benefit by analyzing the proximity effect, it was estimated that the benefit will be ₩5,903 million to ₩29,517 million per year depending on the available supply area. Therefore, supplying residential space by utilizing vacant space in Seoul office buildings is considered effective for solving both the residential need and office vacancy problems.
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