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주택공급의 한 축을 담당하고 있는 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합, 가로주택정비사업조합이 있으며, 「주택법」에 의한 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 나뉘어 진다.「도시 및 주거환경정비법」 및 「주택법」에 의한 주택조합이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이란 측면에서는 맥락을 같이하나 각각의 법률에 따른 절차 및 규제의 차이가 있다.
그러나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합보다 「주택법」에 의한 주택조합은 법률적 규제가 많을 뿐만 아니라 구성원인 조합원이 지위와 권리의 보호를 받지 못하고 있다.
지역주택조합은 조합원들이 청약통장 없이 일반분양 주택보다 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있다는 좋은 제도이지만 주택조합제도가 도입 될 당시보다 오히려 규제가 강화된 측면이 있으며 사업의 시행 과정에서도 일반개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업에 비해 활성화를 저해하는 요인과 실소유자를 대상으로 주택 공급을 위해 만들어진 제도의 활성화를 위해 규제완화가 필요한 요인은 다음과 같다.
첫째, 정비사업에서 조합은 법인등기를 하게 되면 주택사업면허를 취득한 것으로 인정을 받아 사업주체로서 일반분양 및 시공사와 단순도급계약을 체결하는 등 법인격을 갖고 있는 반면 지역주택조합은 비법인 사단으로 일반분양이 불가능하며 시공사가 공동사업시행자로 되면서 사업주체가 된다.
둘째, 정비사업에서 사업구역 내 토지 등 소유자는 주택소유와 관계없이 조합원 자격으로 아파트 분양권을 받을 수 있으나, 지역주택조합에서는 토지를 조합으로 매각한 후 지역주택조합원 자격요건에 충족할 경우에만 조합원으로 가입이 가능하여 분양을 받을 수 있다. 따라서 조합원 자격요건이 안될 경우에는 토지를 매각하지 않거나 비싼 가격으로 매각하여 지역주택조합에 부담을 ...

주택공급의 한 축을 담당하고 있는 주택조합은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축정비사업조합, 주택재개발정비사업조합, 도시환경정비사업조합, 가로주택정비사업조합이 있으며, 「주택법」에 의한 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합으로 나뉘어 진다.「도시 및 주거환경정비법」 및 「주택법」에 의한 주택조합이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합이란 측면에서는 맥락을 같이하나 각각의 법률에 따른 절차 및 규제의 차이가 있다.
그러나 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합보다 「주택법」에 의한 주택조합은 법률적 규제가 많을 뿐만 아니라 구성원인 조합원이 지위와 권리의 보호를 받지 못하고 있다.
지역주택조합은 조합원들이 청약통장 없이 일반분양 주택보다 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있다는 좋은 제도이지만 주택조합제도가 도입 될 당시보다 오히려 규제가 강화된 측면이 있으며 사업의 시행 과정에서도 일반개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업에 비해 활성화를 저해하는 요인과 실소유자를 대상으로 주택 공급을 위해 만들어진 제도의 활성화를 위해 규제완화가 필요한 요인은 다음과 같다.
첫째, 정비사업에서 조합은 법인등기를 하게 되면 주택사업면허를 취득한 것으로 인정을 받아 사업주체로서 일반분양 및 시공사와 단순도급계약을 체결하는 등 법인격을 갖고 있는 반면 지역주택조합은 비법인 사단으로 일반분양이 불가능하며 시공사가 공동사업시행자로 되면서 사업주체가 된다.
둘째, 정비사업에서 사업구역 내 토지 등 소유자는 주택소유와 관계없이 조합원 자격으로 아파트 분양권을 받을 수 있으나, 지역주택조합에서는 토지를 조합으로 매각한 후 지역주택조합원 자격요건에 충족할 경우에만 조합원으로 가입이 가능하여 분양을 받을 수 있다. 따라서 조합원 자격요건이 안될 경우에는 토지를 매각하지 않거나 비싼 가격으로 매각하여 지역주택조합에 부담을 주기도 한다.
셋째, 정비사업에서는 사업추진을 위하여 초기 단계인 추진위원회에 대하여 법적 인가사항으로 인가권자의 관리감독으로 신뢰성을 확보할 수 있으나, 지역주택조합에서는 임의단체로 되어 있을 뿐 아니라 관리감독기관이 없음으로 초기단계에서 여러 문제점들이 발생하고 있다.
넷째, 정비사업에서는 조합설립인가 요건인 토지등소유자 및 토지면적의 3/4이상 동의로 사업시행인가를 신청할 수 있으나, 지역주택조합의 사업계획승인 신청 요건은 토지소유권을 해당 주택건설 토지면적의 95%이상 확보하여야 한다. 결국 사업허가를 받기 위한 조건에서 지역주택조합이 상대적으로 불리한 조건을 받고 있다.
따라서 이 연구에서는 이러한 문제점을 해결하고 서울시 정비구역해제지역 현황을 분석하여 정비구역해제지역을 중심으로 지역주택조합제도를 도입하여 주택공급을 활성화 될 수 있도록 다음과 같은 방안을 제시하였다.
첫째, 지역주택조합 또한 주택재건축·재개발정비사업조합 등과 같이 법인격을 부여하여야 한다. 「도시 및 주거환경정비법」은 과거 비법인 사단으로 주택사업면허가 있는 시공사와 공동사업형태로 하여 사업을 진행하였으나 법 개정으로 정비사업조합은 법인격으로하여 조합설립인가와 동시에 주택사업면허를 취득한 것으로 인정하면 사업주체가 되어 일반분양이 가능하고 시공사와 단순 도급 공사 계약을 진행하여 사업 이윤 증가와 공사비 절감 등의 효과가 발생한다.
둘째, 지역주택조합사업은 서민을 위한 주택정책이므로 토지확보가 원활하게 되어 사업이 신속하게 진행될 수 있도록 해당 주택건설부지의 토지 등 소유자는 주택법상 조합원 자격과 무관하게 조합원이 될 수 있도록 해야 한다. 다만, 투기수요를 차단하기 위해 “조합원모집을 위한 신고필증이 접수된 날로부터 1년 전부터 해당 주택건설토지의 토지 등 소유한자” 로 한정 한다.
셋째, 지역주택조합을 구성하기 위한 추진위원회 제도의 명문화가 필요하다. 「도시 및 주거환경정비법」의 추진위원회 제도와 같이 「주택법」에서도 추진위원회 제도를 인가조건으로 할 경우 조합설립인가 시에 확인 가능한 사업부지의 사업추진 가능여부에 대한 검증이 사업초기에 확인될 수 있을 뿐만 아니라 사업추진에 필요한 협력업체 선정도 추진위원회에서 할 수 있게 하여 조합의 비 전문성을 보완하도록 하여야 한다.
넷째, 사업계획승인 신청 시 필요한 토지확보 요건을 「주택법」의 지구단위계획수립요건과 동일하게 토지사용권원 80%이상 확보로 변경하여야 한다. 재건축사업의 경우 동의 75% 매도청구 25%, 리모델링 주택조합사업의 경우 동의 80% 매도청구 20%, 지구단위계획수립을 수반하는 일반분양주택사업의 경우 토지소유권확보 80% 매도청구 20%이다. 따라서 사업계획승인 신청 요건을 토지소유권원 확보 80%이상으로 한 후 20%이내의 토지소유권 확보에는 매도청구권을 부여하여야 한다.
지역주택조합제도가 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 설립하는 조합이란 측면과 더불어 조합원들의 경제적 부담을 줄이고 자격요건은 완화하여 조합원이 안심하고 참여할 수 있는 제도적 보안장치가 필요하다. 정비구역해제지역을 대상으로 앞에서 제시한 제도 개선 방안을 도입하여 지역주택조합제도가 발전되고 활성화 되기를 기대한다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study researched about the current status of Seoul’s maintenance lifted area and seek effective improvement methods of local housing association system focused on Seoul’s maintenance lifted area and also compared the differences within process and regulations between local rebuilding associatio...

This study researched about the current status of Seoul’s maintenance lifted area and seek effective improvement methods of local housing association system focused on Seoul’s maintenance lifted area and also compared the differences within process and regulations between local rebuilding association, local redevelopment association under the [Build Environment Renewal Development Law] and local housing association under the [Housing Act] which made for providing houses.
First, provide system improvement methods such as empowering local housing association under the [Housing Act] to have same corporatepersonality just like the maintenance business under the [Build Environment Renewal Development Law] to parcel general houses, and to have responsibility, obligations as the business entity to reduce cost of construction through having contracted constructions with constructor.
Second, there is possibility of landowner who lived on those area for a long time but do not want to sell one's land since they are not qualified for the member of the association. This study provide system improvements of providing qualification of being a member of the association without reference to the existence of existing house since providing such qualification to land owner, even they own their house or not, let securing business land much harmoniously and can lighten the burden of land purchase cost.
Third, this study provide new methods of operating association transparently by systemizing the promotion committee within the process of constructing association, the business entity, to necessarily succeed obligations and claims of local housing association under [Housing Act] and promoting committee under [Build Environment Renewal Development Law] comprehensively and also to have audit after the certificate of association’s incorporation.
Fourth, prior to the certificate of incorporation of local housing association under the [Housing Act], this study changed ratio of securing land using approval for 80%, which were 80% prior to the certificate and 95% of the approval in the time of application and force people to have sales contract through right of claim for sale after having certain qualifications and process for the owner who do not apply for the suspicion of purchase. Such right of claim is the kind of formative right which can exercise one’s right easily through one-sided communication.
Historical backgrounds of local housing association and maintenance association are different in legal personality and their individuality, so this study do not claim the same system which do not have distinction and do not claim to relax regulations of maintenance business. Rather than that, it apprehend the present conditions of local housing association and certificate of maintenance business’s incorporation with appraising their natures. But its true that such problem is the institutional problem so it claims the vitalizations of local housing association in accordance with fairness with maintenance association.
This study focused on providing methods for people to have their own house with broadened opportunities of cheaper housing for disadvantaged through vitalizing local housing association focused on Seoul's maintenance lifted area through systemizing and improving institutional problems of existing local housing association system. This study look forward to have new legislation which correspond to [Build Environment Renewal Development Law] and study related to this topic should be proceeded.

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