이 논문에서는 주택 임대차시장에서 상대적으로 취약한 입장에 있는 임차인을 보호하기 위하여 50여 년 간 주택임대차 규제제도를 시행해 온 미국을 대상으로 뉴욕시 등 대도시의 임대차 규제제도 특성과 그 시행효과를 분석하고 이를 통해 우리나라의 전·월세상한제 등 주택임대차 보호제도의 개선을 위한 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위하여 우선 세계의 주요국가(영국, 프랑스, 독일, 네덜란드, 스웨덴, 덴마크, 일본, 미국 및 우리나라)의 제도를 개괄적으로 고찰하면서 주요 내용과 변화 동향을 파악하였다. 미국 및 뉴욕시의 제도특성 분석에서는 주택임대차 규제제도의 역사적 변천, 시행지역, 제도 내용과 행정체계를 분석하였고, 시행효과 분석에서는 먼저 뉴욕시를 중심으로 임차인의 권익보호, 주거비 부담, 주택 유지보수 및 주택공급에 미친 영향 등을 정량적․정성적으로 분석하였다. 이어 워싱톤, 로스앤젤레스 등 임대차 규제제도를 시행하고 있는 6개 대도시와 이를 시행하지 않는 17개 대도시를 대상으로 ...
이 논문에서는 주택 임대차시장에서 상대적으로 취약한 입장에 있는 임차인을 보호하기 위하여 50여 년 간 주택임대차 규제제도를 시행해 온 미국을 대상으로 뉴욕시 등 대도시의 임대차 규제제도 특성과 그 시행효과를 분석하고 이를 통해 우리나라의 전·월세상한제 등 주택임대차 보호제도의 개선을 위한 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위하여 우선 세계의 주요국가(영국, 프랑스, 독일, 네덜란드, 스웨덴, 덴마크, 일본, 미국 및 우리나라)의 제도를 개괄적으로 고찰하면서 주요 내용과 변화 동향을 파악하였다. 미국 및 뉴욕시의 제도특성 분석에서는 주택임대차 규제제도의 역사적 변천, 시행지역, 제도 내용과 행정체계를 분석하였고, 시행효과 분석에서는 먼저 뉴욕시를 중심으로 임차인의 권익보호, 주거비 부담, 주택 유지보수 및 주택공급에 미친 영향 등을 정량적․정성적으로 분석하였다. 이어 워싱톤, 로스앤젤레스 등 임대차 규제제도를 시행하고 있는 6개 대도시와 이를 시행하지 않는 17개 대도시를 대상으로 회귀분석을 통해 시행효과를 실증적으로 분석하였다. 연구방법에 있어서는, 제도특성 분석은 관련 논문, 법률, 지침, 언론기사 등 문헌조사를 위주로 하였으며, 시행효과 분석은 미국 인구주택조사와 커뮤니티조사에 의한 연도별․도시별 통계, 뉴욕시 공식 통계 등 공신력 있는 자료를 이용하였고, 회귀분석은 ANCOVA와 ANOVA 모형을 사용하였다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차 제도는 국가별로 주택임대차시장의 구조형태에 따라 그 규제여부와 규제내용이 다르다. 공공부문과 민간부문이 단일적 구조를 가진 국가는 공공부문과 민간부문을 거의 통일적으로 규제를 하고 있고(독일․프랑스․스웨덴․덴마크), 이원적 구조를 가진 국가는 규제가 없거나 예외적․보완적으로 규제를 하고 있다(미국․네덜란드․핀란드․일본․우리나라). 둘째, 미국에서 뉴욕시를 비롯한 규제를 시행 중인 대도시의 주택임대차 규제제도의 핵심적 특성은 임차인의 권익보호를 최우선시 하여 본래 목적을 실현하고 있으며, 아울러 임대인의 권익도 균형 있게 보장하고 있다. 즉, 임대료의 안정성 확보를 위해 지역에 따라 연간 임대료 인상 허용범위를 매년 임대료위원회가 일정수준으로 결정하거나 법령에서 직접 규정하는 곳도 있다. 임대료 인상한도 결정 시에는 임대인의 투자비용과 합리적 투자수익을 고려한다. 계약 만료 시 계약은 원칙적으로 갱신되며 갱신을 거절하는 정당한 사유가 있는 때에 한하여 임대인이 그 사유를 증명하면 갱신을 거부할 수 있으며, 임차인에게 귀책사유가 없는 경우에는 대체주택을 구해주거나 주거대체 비용을 지불해야 한다. 셋째, 임대주택 공급 감소 및 주택 품질 저하와 같은 임대차규제의 부정적 영향을 최소화하기 위한 예방적 기제를 갖추고 있다. 즉 신규주택에 대한 규제면제, 개인 보유 소량의 단독주택에 대한 규제 면제 및 조세․모기지 혜택을 통한 자발적인 규제프로그램 참여제도 등을 갖추고 있고, 임대인에게 주택품질관리․적정서비스 의무를 부과하는 대신에 개량투자비에 대한 별도 임대료 인상 허용, 경영위기 시 예외적 인상을 허용한다. 넷째, 임대차 규제의 시행으로 인하여 임대료 안정․장기거주 등 임차인의 주거안정에 기여하고 있으나, 주거비 부담 완화는 제한적 효과를 보이고 있으며, 주택의 유지보수 측면에는 부정적 효과가 있는 것으로 나타났다. 주택의 공급측면에 대하여는 부정적 영향이 있는 것으로 보기는 어려웠다. 즉, 최근 임대료 급등시기에 규제주택의 임대료는 비교적 안정적이었고, 장기간 거주 가구의 비율이 규제도시들에 많았으며, 비자발적 퇴거비율이 훨씬 낮은 것으로 확인되었다. 가계소득 중 주거비지출 비율은 저소득 분위에 한정하여 규제도시들이 낮아 임대료 규제의 긍정적 효과가 있는 것으로 나타났으나, 규제도시들은 주택가격과 임대료 수준 자체가 높아 전체 가구들의 소득대비 주거비용 부담수준은 과중한 것으로 나타났으며, 주택의 각종 유지보수 소요도 시장임대주택보다 규제주택에서 훨씬 높았고 상하수도 설비미비도 규제도시들에서 높은 점 등을 볼 때 임대차규제는 주택의 유지관리에 부정적인 영향을 주고 있는 것으로 판단되었다. 다섯째, 임대차 규제의 시행으로 규제도시에서 주택공급의 감소가 나타났지만 이를 규제에 따른 부정적 영향으로 보기는 어려웠다. 미국의 경우 신규주택(재건축 포함)에 대하여는 규제를 원천적으로 면제하고 있기 때문이다. 그럼에도 뉴욕시와 규제도시들은 모두 주택공급이 만성적으로 부족하고 특히 저소득층이 가용할 수 있는 임대주택이 매우 부족한 실정에 있는데 이는 높은 건축비, 도시 내 가용지 부족, 도시계획․환경 검토․건축법규의 경직성 등 각종 개발사업 저해요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문으로 보인다. 이와 같은 연구 분석을 통하여 얻게 된 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 주택임대차 규제는 임대차관계에 있어서 임차인의 상대적인 취약성을 보완하여 안정적인 주거생활에 도움이 되는 안전판으로서 유효한 제도가 될 수 있다. 둘째, 주택임대차 규제는 모든 주택에 획일적으로 적용할 경우에는 임대주택의 품질관리․유지보수서비스에 부정적 영향을 주게 되고, 주택의 공급을 저해할 우려가 있다. 따라서 미국의 제도와 같이 신규주택(재건축 포함)과 소량의 개인소유 단독주택은 면제하거나 장기간 유예하여 이를 예방할 필요가 있다. 또한, 임대료 인상범위 책정 시에는 물가상승률과 주택의 유지관리비용을 감안하여 다소 탄력성 있게 조정할 수 있는 제도를 두는 것이 바람직하다. 셋째, 임대차 계약만료 시 계약은 원칙적으로 갱신되고 임대인이 계약갱신을 거절하려면 계약을 거절할 정당한 사유가 존재함을 스스로 입증하여야 하는 방식이 선진국들이 취하는 보편적인 제도라는 점을 고려할 필요가 있다. 넷째, 주택임대차 규제제도는 임대료 상승, 주거비 과중부담, 가용주택의 태부족 등 주택임대차시장의 구조적․장기적 문제에 대하여는 본질적으로 한계를 가진다. 이 규제는 기존 주택을 형평성 있게 활용하기 위한 제도일 뿐 주택 공급을 확대하거나 건축비용을 낮출 수 있는 제도가 아니기 때문이다. 따라서 이 규제를 시행할 때에는 주택 공급을 저해하거나 주택 건축비용을 높게 만드는 다양한 요인들을 동시에 점검하여 해소하는 정책을 병행하여야 그 실효성을 제대로 확보할 수 있다.
주요어 : 주택임대차 보호제도, 미국 주택임대차 규제제도, 임대료 인상한도, 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 주택 임대차시장
이 논문에서는 주택 임대차시장에서 상대적으로 취약한 입장에 있는 임차인을 보호하기 위하여 50여 년 간 주택임대차 규제제도를 시행해 온 미국을 대상으로 뉴욕시 등 대도시의 임대차 규제제도 특성과 그 시행효과를 분석하고 이를 통해 우리나라의 전·월세상한제 등 주택임대차 보호제도의 개선을 위한 정책적 시사점을 도출하고자 하였다. 이를 위하여 우선 세계의 주요국가(영국, 프랑스, 독일, 네덜란드, 스웨덴, 덴마크, 일본, 미국 및 우리나라)의 제도를 개괄적으로 고찰하면서 주요 내용과 변화 동향을 파악하였다. 미국 및 뉴욕시의 제도특성 분석에서는 주택임대차 규제제도의 역사적 변천, 시행지역, 제도 내용과 행정체계를 분석하였고, 시행효과 분석에서는 먼저 뉴욕시를 중심으로 임차인의 권익보호, 주거비 부담, 주택 유지보수 및 주택공급에 미친 영향 등을 정량적․정성적으로 분석하였다. 이어 워싱톤, 로스앤젤레스 등 임대차 규제제도를 시행하고 있는 6개 대도시와 이를 시행하지 않는 17개 대도시를 대상으로 회귀분석을 통해 시행효과를 실증적으로 분석하였다. 연구방법에 있어서는, 제도특성 분석은 관련 논문, 법률, 지침, 언론기사 등 문헌조사를 위주로 하였으며, 시행효과 분석은 미국 인구주택조사와 커뮤니티조사에 의한 연도별․도시별 통계, 뉴욕시 공식 통계 등 공신력 있는 자료를 이용하였고, 회귀분석은 ANCOVA와 ANOVA 모형을 사용하였다. 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택임대차 제도는 국가별로 주택임대차시장의 구조형태에 따라 그 규제여부와 규제내용이 다르다. 공공부문과 민간부문이 단일적 구조를 가진 국가는 공공부문과 민간부문을 거의 통일적으로 규제를 하고 있고(독일․프랑스․스웨덴․덴마크), 이원적 구조를 가진 국가는 규제가 없거나 예외적․보완적으로 규제를 하고 있다(미국․네덜란드․핀란드․일본․우리나라). 둘째, 미국에서 뉴욕시를 비롯한 규제를 시행 중인 대도시의 주택임대차 규제제도의 핵심적 특성은 임차인의 권익보호를 최우선시 하여 본래 목적을 실현하고 있으며, 아울러 임대인의 권익도 균형 있게 보장하고 있다. 즉, 임대료의 안정성 확보를 위해 지역에 따라 연간 임대료 인상 허용범위를 매년 임대료위원회가 일정수준으로 결정하거나 법령에서 직접 규정하는 곳도 있다. 임대료 인상한도 결정 시에는 임대인의 투자비용과 합리적 투자수익을 고려한다. 계약 만료 시 계약은 원칙적으로 갱신되며 갱신을 거절하는 정당한 사유가 있는 때에 한하여 임대인이 그 사유를 증명하면 갱신을 거부할 수 있으며, 임차인에게 귀책사유가 없는 경우에는 대체주택을 구해주거나 주거대체 비용을 지불해야 한다. 셋째, 임대주택 공급 감소 및 주택 품질 저하와 같은 임대차규제의 부정적 영향을 최소화하기 위한 예방적 기제를 갖추고 있다. 즉 신규주택에 대한 규제면제, 개인 보유 소량의 단독주택에 대한 규제 면제 및 조세․모기지 혜택을 통한 자발적인 규제프로그램 참여제도 등을 갖추고 있고, 임대인에게 주택품질관리․적정서비스 의무를 부과하는 대신에 개량투자비에 대한 별도 임대료 인상 허용, 경영위기 시 예외적 인상을 허용한다. 넷째, 임대차 규제의 시행으로 인하여 임대료 안정․장기거주 등 임차인의 주거안정에 기여하고 있으나, 주거비 부담 완화는 제한적 효과를 보이고 있으며, 주택의 유지보수 측면에는 부정적 효과가 있는 것으로 나타났다. 주택의 공급측면에 대하여는 부정적 영향이 있는 것으로 보기는 어려웠다. 즉, 최근 임대료 급등시기에 규제주택의 임대료는 비교적 안정적이었고, 장기간 거주 가구의 비율이 규제도시들에 많았으며, 비자발적 퇴거비율이 훨씬 낮은 것으로 확인되었다. 가계소득 중 주거비지출 비율은 저소득 분위에 한정하여 규제도시들이 낮아 임대료 규제의 긍정적 효과가 있는 것으로 나타났으나, 규제도시들은 주택가격과 임대료 수준 자체가 높아 전체 가구들의 소득대비 주거비용 부담수준은 과중한 것으로 나타났으며, 주택의 각종 유지보수 소요도 시장임대주택보다 규제주택에서 훨씬 높았고 상하수도 설비미비도 규제도시들에서 높은 점 등을 볼 때 임대차규제는 주택의 유지관리에 부정적인 영향을 주고 있는 것으로 판단되었다. 다섯째, 임대차 규제의 시행으로 규제도시에서 주택공급의 감소가 나타났지만 이를 규제에 따른 부정적 영향으로 보기는 어려웠다. 미국의 경우 신규주택(재건축 포함)에 대하여는 규제를 원천적으로 면제하고 있기 때문이다. 그럼에도 뉴욕시와 규제도시들은 모두 주택공급이 만성적으로 부족하고 특히 저소득층이 가용할 수 있는 임대주택이 매우 부족한 실정에 있는데 이는 높은 건축비, 도시 내 가용지 부족, 도시계획․환경 검토․건축법규의 경직성 등 각종 개발사업 저해요인들이 복합적으로 작용하고 있기 때문으로 보인다. 이와 같은 연구 분석을 통하여 얻게 된 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 주택임대차 규제는 임대차관계에 있어서 임차인의 상대적인 취약성을 보완하여 안정적인 주거생활에 도움이 되는 안전판으로서 유효한 제도가 될 수 있다. 둘째, 주택임대차 규제는 모든 주택에 획일적으로 적용할 경우에는 임대주택의 품질관리․유지보수서비스에 부정적 영향을 주게 되고, 주택의 공급을 저해할 우려가 있다. 따라서 미국의 제도와 같이 신규주택(재건축 포함)과 소량의 개인소유 단독주택은 면제하거나 장기간 유예하여 이를 예방할 필요가 있다. 또한, 임대료 인상범위 책정 시에는 물가상승률과 주택의 유지관리비용을 감안하여 다소 탄력성 있게 조정할 수 있는 제도를 두는 것이 바람직하다. 셋째, 임대차 계약만료 시 계약은 원칙적으로 갱신되고 임대인이 계약갱신을 거절하려면 계약을 거절할 정당한 사유가 존재함을 스스로 입증하여야 하는 방식이 선진국들이 취하는 보편적인 제도라는 점을 고려할 필요가 있다. 넷째, 주택임대차 규제제도는 임대료 상승, 주거비 과중부담, 가용주택의 태부족 등 주택임대차시장의 구조적․장기적 문제에 대하여는 본질적으로 한계를 가진다. 이 규제는 기존 주택을 형평성 있게 활용하기 위한 제도일 뿐 주택 공급을 확대하거나 건축비용을 낮출 수 있는 제도가 아니기 때문이다. 따라서 이 규제를 시행할 때에는 주택 공급을 저해하거나 주택 건축비용을 높게 만드는 다양한 요인들을 동시에 점검하여 해소하는 정책을 병행하여야 그 실효성을 제대로 확보할 수 있다.
주요어 : 주택임대차 보호제도, 미국 주택임대차 규제제도, 임대료 인상한도, 계약갱신청구권, 전·월세상한제, 주택 임대차시장
주제어
#주택임대차 보호제도 미국 주택임대차 규제제도 임대료 인상한도 계약갱신청구권 전월세 상한제 주택 임대차시장
학위논문 정보
저자
김정렬
학위수여기관
가천대학교 일반대학원
학위구분
국내박사
학과
도시계획학과 도시계획학
지도교수
이상경
발행연도
2020
총페이지
182
키워드
주택임대차 보호제도 미국 주택임대차 규제제도 임대료 인상한도 계약갱신청구권 전월세 상한제 주택 임대차시장
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