우리나라는 임차인 보호를 목적으로 민법의 특별법인 주택임대차보호법 을 1981년 3월 5일부터 제정하여 시행하고 있다. 주택임대차보호법을 제정 하여 시행하게 된 목적은 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인 도와 주민등록을 마친 경우 대항력을 부여하기 위한 것이었다. 이후 1983년 개정으로 차임 등의 증감청구권과 소액보증금의 우선변제권 규정을 도입하 였으며, 1989년 개정으로 임대차 최단기간이 종전...
우리나라는 임차인 보호를 목적으로 민법의 특별법인 주택임대차보호법 을 1981년 3월 5일부터 제정하여 시행하고 있다. 주택임대차보호법을 제정 하여 시행하게 된 목적은 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인 도와 주민등록을 마친 경우 대항력을 부여하기 위한 것이었다. 이후 1983년 개정으로 차임 등의 증감청구권과 소액보증금의 우선변제권 규정을 도입하 였으며, 1989년 개정으로 임대차 최단기간이 종전 1년에서 2년으로 늘어남 과 동시에, 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 우선변제권, 소액 보증금의 최우선변제권 등을 도입하였다. 그 이후 2016년부터 주택임대차 분쟁조정제도를 도입하여 현재에는 각 시·도에 위치한 대한법률구조공단 지부에서 주택임대차분쟁조정위원회가 설치·운영 중이다. 이 같이 임차인 보호를 목적으로 하는 주택임대차보호법이 시행된 지 약 40여년이 되었으나, 임차인들은 여전히 평균 3.4년에 불과한 짧은 거주 기간과 소득대비 20% 이상의 주거비 부담 등의 주거안정에 시달리고 있는 실정이다. 임차인보호를 위한 법적 안전장치가 제대로 갖추어지지 않은 현 상황에서 주거안정을 도모하기 위한 유일한 방법은 ‘내 집을 마련’ 하는 것 밖에 없겠으나 서민 무주택자들에게는 그거도 쉬운 일이 아니다. 문제는 현행 주택임대차보호법에서 임차인의 대항력과 보증금에 대한 우선변제권, 최단임대차기간, 차임 등 증감청구권, 주택임대차 분쟁조정제도 등 세입자보호를 위한 장치를 규정하고 있다. 그러나 세입자보호의 핵심은 임대기간의 보장과 임대료 규제에 있음에 불구하고 현행법은 이 같은 측면 에서 미흡한 점이 많이 있다. 1989년 ‘2년’의 임대기간을 보장하도록 개정 한 이후 현재까지 30년째 그대로 유지하고 있으며, 계약갱신 또한 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건 을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니한 경우에만 갱신되는 ‘묵시적 갱신’만 인정함으로서 임차인에게 적극적으로 계약갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’에 관한 규정이 없다. 따라서 2년의 임대차 기간이 종료하면 임대차 관계는 원칙적으로 종료하여, 임차인은 임대인이 일방적으로 정하는 임대료 인상을 받아들여 재계약을 하거나 이사를 선택 할 수밖에 없게 된다. 또 2년의 재계약 또는 새로운 임차인과 계약을 하면 서 임대료를 정하도록 함으로서, 그때마다 임대료가 인상되어 임대주택이 부족한 대도시 지역에서는 임대료가 계속 상승하는 원인이 되며, 잦은 이사 를 통한 비용의 상승, 교육문제 등과 관련한 비용부담이 늘어날 수밖에 없 는 실정이다. 상가임대차의 경우도 이미 2001년 상가건물임대차보호법 제정 당시부터 5년을 초과하지 않는 계약의 범위 내에서 임차인에게 계약갱신청구권을 인 정하였고 최근에는 그 기간을 10년으로 연장하였음에도 국민생활에 있어 보다 기본적 권리인 주거에 있어 이 같은 갱신제도가 확립되지 않았다는 점은 이해하기 어려운 실정이다. 물론 임대료에 대해서는 현행 주택임대차 보보법상 1년에 5% 범위 내에서만 인상할 수 있도록 하는 차임 등 증감청 구(제5조)와 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 산정률 제한 (제7조의2)에 관한 규정이 있으나, 계약갱신제도가 도입되지 않은 현 상황 하에서는 2년의 계약기간 만료 시 임대인이 5% 이상의 임대료 인상을 요 구하고 임차인이 이를 수용하지 않는 경우에 계약 연장을 거부할 수 있으 므로 위 규정은 사실상 사문화된 규정이라 할 수 있을 것이다. 이 같은 문제의식을 가지고 본 연구는 주요 국가들의 임대차법에서 규 정하고 있는 임대차 안정화를 위한 규제에 관한 내용을 분석하여 우리나라 임대차법이 국제기준에서 요구되는 거래관행과 사례에 부합하는지 여부를 검토하고, 현행 우리 법제가 주요 국가들의 그것에 비하여 어떤 문제점이 있는지를 밝히고 그에 대한 개선방안을 제시하여 임차인보호를 위한 방안 을 모색하는데 그 목적을 두고 있다.
우리나라는 임차인 보호를 목적으로 민법의 특별법인 주택임대차보호법 을 1981년 3월 5일부터 제정하여 시행하고 있다. 주택임대차보호법을 제정 하여 시행하게 된 목적은 임대차등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인 도와 주민등록을 마친 경우 대항력을 부여하기 위한 것이었다. 이후 1983년 개정으로 차임 등의 증감청구권과 소액보증금의 우선변제권 규정을 도입하 였으며, 1989년 개정으로 임대차 최단기간이 종전 1년에서 2년으로 늘어남 과 동시에, 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 우선변제권, 소액 보증금의 최우선변제권 등을 도입하였다. 그 이후 2016년부터 주택임대차 분쟁조정제도를 도입하여 현재에는 각 시·도에 위치한 대한법률구조공단 지부에서 주택임대차분쟁조정위원회가 설치·운영 중이다. 이 같이 임차인 보호를 목적으로 하는 주택임대차보호법이 시행된 지 약 40여년이 되었으나, 임차인들은 여전히 평균 3.4년에 불과한 짧은 거주 기간과 소득대비 20% 이상의 주거비 부담 등의 주거안정에 시달리고 있는 실정이다. 임차인보호를 위한 법적 안전장치가 제대로 갖추어지지 않은 현 상황에서 주거안정을 도모하기 위한 유일한 방법은 ‘내 집을 마련’ 하는 것 밖에 없겠으나 서민 무주택자들에게는 그거도 쉬운 일이 아니다. 문제는 현행 주택임대차보호법에서 임차인의 대항력과 보증금에 대한 우선변제권, 최단임대차기간, 차임 등 증감청구권, 주택임대차 분쟁조정제도 등 세입자보호를 위한 장치를 규정하고 있다. 그러나 세입자보호의 핵심은 임대기간의 보장과 임대료 규제에 있음에 불구하고 현행법은 이 같은 측면 에서 미흡한 점이 많이 있다. 1989년 ‘2년’의 임대기간을 보장하도록 개정 한 이후 현재까지 30년째 그대로 유지하고 있으며, 계약갱신 또한 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건 을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하지 아니한 경우에만 갱신되는 ‘묵시적 갱신’만 인정함으로서 임차인에게 적극적으로 계약갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’에 관한 규정이 없다. 따라서 2년의 임대차 기간이 종료하면 임대차 관계는 원칙적으로 종료하여, 임차인은 임대인이 일방적으로 정하는 임대료 인상을 받아들여 재계약을 하거나 이사를 선택 할 수밖에 없게 된다. 또 2년의 재계약 또는 새로운 임차인과 계약을 하면 서 임대료를 정하도록 함으로서, 그때마다 임대료가 인상되어 임대주택이 부족한 대도시 지역에서는 임대료가 계속 상승하는 원인이 되며, 잦은 이사 를 통한 비용의 상승, 교육문제 등과 관련한 비용부담이 늘어날 수밖에 없 는 실정이다. 상가임대차의 경우도 이미 2001년 상가건물임대차보호법 제정 당시부터 5년을 초과하지 않는 계약의 범위 내에서 임차인에게 계약갱신청구권을 인 정하였고 최근에는 그 기간을 10년으로 연장하였음에도 국민생활에 있어 보다 기본적 권리인 주거에 있어 이 같은 갱신제도가 확립되지 않았다는 점은 이해하기 어려운 실정이다. 물론 임대료에 대해서는 현행 주택임대차 보보법상 1년에 5% 범위 내에서만 인상할 수 있도록 하는 차임 등 증감청 구(제5조)와 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 산정률 제한 (제7조의2)에 관한 규정이 있으나, 계약갱신제도가 도입되지 않은 현 상황 하에서는 2년의 계약기간 만료 시 임대인이 5% 이상의 임대료 인상을 요 구하고 임차인이 이를 수용하지 않는 경우에 계약 연장을 거부할 수 있으 므로 위 규정은 사실상 사문화된 규정이라 할 수 있을 것이다. 이 같은 문제의식을 가지고 본 연구는 주요 국가들의 임대차법에서 규 정하고 있는 임대차 안정화를 위한 규제에 관한 내용을 분석하여 우리나라 임대차법이 국제기준에서 요구되는 거래관행과 사례에 부합하는지 여부를 검토하고, 현행 우리 법제가 주요 국가들의 그것에 비하여 어떤 문제점이 있는지를 밝히고 그에 대한 개선방안을 제시하여 임차인보호를 위한 방안 을 모색하는데 그 목적을 두고 있다.
The Housing Lease Protection Act of Korea provides for the right to reimburse tenants and their security deposits, the shortest lease period, the right to increase or decrease bills, and the housing lease dispute settlement system. However, in order to protect the tenants, it is nece...
The Housing Lease Protection Act of Korea provides for the right to reimburse tenants and their security deposits, the shortest lease period, the right to increase or decrease bills, and the housing lease dispute settlement system. However, in order to protect the tenants, it is necessary to regulate the guarantee of the lease period and the rent. The Korean lease protection law does not provide such a legal mechanism. It has been maintained for 30 years since the revision of the law to guarantee the lease period as 2 years. The contract renewal also allows for an implied renewal, which is renewed only if the landlord does not give a notice of refusal to renew the contract or not to change the terms of the contract no later than six months before the end of the lease. As such, there is no provision for contract renewal rights that can actively require tenants to renew their contracts. Due to this problem, when the two-year lease period ends, the lease relationship is terminated in principle, and the tenant has no choice but to accept the rent that the landlord unilaterally decides to re-sign or move. In addition, rents are newly set by signing a two-year contract or a new tenant, so the rents are raised every time, causing rents to rise in large urban areas where rents are scarce. As a result, the cost burden is bound to increase. Even in the case of a commercial lease, the tenant was granted the right to apply for a contract to the contract within five years of enacting the Commercial Building Lease Protection Act in 2001. It is difficult to understand that no renewal system has been established. It has been about 40 years since the Housing Lease Protection Act was implemented to protect homeless tenants, but homeless people are still struggling with housing stability due to a short residence period of just three years and a housing burden of more than 20% of income. In our situation, where the legal safeguards for homeless protection are not properly in place, the only way to secure housing is to "find my home," but it is not easy for the homeless. In particular, in October 2017, the UN Commission on Social Rights adopted a mechanism to regulate the soaring housing costs of the private sector in the fourth final recommendation on the status of the implementation of the Social Rights of the Republic of Korea and ensure tenants' longer contract periods. It was recommended to grant the right to renew the lease contract. Furthermore, when the UN Special Rapporteur on Housing Rights visited Korea in May 2018, the ROK government ensured tenants the right to renew their lease agreements and introduced rent caps in accordance with the UN's guidelines on housing stability for urban poor. As a top priority to take steps to ensure the stability of the residence and to ensure the stability of the residence, the government should mandate the registration of leasing businesses by multi-homeowners. In addition, through the March 2019 Visit to the Republic of Korea, 'To increase the stability of tenants living in lease housing, it is required to register the lease business of multi-homeowners, which is the basis for the upper limit of rent increase and the longer term of residence. It was repeatedly recommended to the Korean government. With this problem in mind, this study analyzes the contents for lease stabilization prescribed by leases in major countries and examines whether the Korean lease law conforms to the trade practices and cases required by international standards. Furthermore, we will find out what problems our current legislation has compared to that of major countries and suggest ways to improve it.
The Housing Lease Protection Act of Korea provides for the right to reimburse tenants and their security deposits, the shortest lease period, the right to increase or decrease bills, and the housing lease dispute settlement system. However, in order to protect the tenants, it is necessary to regulate the guarantee of the lease period and the rent. The Korean lease protection law does not provide such a legal mechanism. It has been maintained for 30 years since the revision of the law to guarantee the lease period as 2 years. The contract renewal also allows for an implied renewal, which is renewed only if the landlord does not give a notice of refusal to renew the contract or not to change the terms of the contract no later than six months before the end of the lease. As such, there is no provision for contract renewal rights that can actively require tenants to renew their contracts. Due to this problem, when the two-year lease period ends, the lease relationship is terminated in principle, and the tenant has no choice but to accept the rent that the landlord unilaterally decides to re-sign or move. In addition, rents are newly set by signing a two-year contract or a new tenant, so the rents are raised every time, causing rents to rise in large urban areas where rents are scarce. As a result, the cost burden is bound to increase. Even in the case of a commercial lease, the tenant was granted the right to apply for a contract to the contract within five years of enacting the Commercial Building Lease Protection Act in 2001. It is difficult to understand that no renewal system has been established. It has been about 40 years since the Housing Lease Protection Act was implemented to protect homeless tenants, but homeless people are still struggling with housing stability due to a short residence period of just three years and a housing burden of more than 20% of income. In our situation, where the legal safeguards for homeless protection are not properly in place, the only way to secure housing is to "find my home," but it is not easy for the homeless. In particular, in October 2017, the UN Commission on Social Rights adopted a mechanism to regulate the soaring housing costs of the private sector in the fourth final recommendation on the status of the implementation of the Social Rights of the Republic of Korea and ensure tenants' longer contract periods. It was recommended to grant the right to renew the lease contract. Furthermore, when the UN Special Rapporteur on Housing Rights visited Korea in May 2018, the ROK government ensured tenants the right to renew their lease agreements and introduced rent caps in accordance with the UN's guidelines on housing stability for urban poor. As a top priority to take steps to ensure the stability of the residence and to ensure the stability of the residence, the government should mandate the registration of leasing businesses by multi-homeowners. In addition, through the March 2019 Visit to the Republic of Korea, 'To increase the stability of tenants living in lease housing, it is required to register the lease business of multi-homeowners, which is the basis for the upper limit of rent increase and the longer term of residence. It was repeatedly recommended to the Korean government. With this problem in mind, this study analyzes the contents for lease stabilization prescribed by leases in major countries and examines whether the Korean lease law conforms to the trade practices and cases required by international standards. Furthermore, we will find out what problems our current legislation has compared to that of major countries and suggest ways to improve it.
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