다중회귀분석
본 연구는 기존 선행연구들이 신분당선 성남과 용인 일대의 개통 전후의 아파트 가격 변화와 첨단산업단지에 초점을 맞춘 연구 등을 중심으로 연구되어 왔으나 수도권 신도시의 지하철과 테크노밸리와 연결된 주변 아파트 가격변화의 연구 실증분석은 거의 없는 상태라는 점에서 실증적 아쉬움을 극복해보고자 하였다.
분석을 위해 신분당선과 광교테크노밸리가 아파트 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석변수로 구축한 뒤 광교지역 내 아파트를 대상으로 다중회귀분석을 통해 광교지역 아파트 가격에 영향을 미치는 요인 그리고 신분당선과 광교테크노밸리가 미치는 영향을 분석하였다. 분석에는 실거래가 자료(2013∼2020)를 사용하였으며, 새로운 거리변수로 행정 중심 복합도시, 신분당선역, 광교테크노밸리, 사업체 증감률, 종사자수 증감률 등을 포함해서 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지에 대하여 실증분석에 중요 의미를 두고 있다.
분석결과, 광교지역 아파트 매매가격 변동률에 영향을 미치는 요인은 총세대수, 가구증감률, 공시지가 상승률, 신분당선역 거리, 경기융합타운과의 거리, 광교테크노밸리와의 거리 등 6개 변수가 매매가격 증감률에 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 특히 실증분석 결과, 신분당선역과의 거리가 가까울수록 아파트 매매가격 상승률이 높아지는 결과를 보였으며, 광교테크노밸리 역시 거리가 가까울수록 아파트 매매가격 상승률이 높아지는 것으로 분석되었다. 더불어 경기융합타운까지의 거리가 아파트 매매가격 상승에 긍정적인 영향을 미치는 것을 확인하였다.
다음으로 광교지역 아파트 전세가격 증감률에 영향을 미치는 요인은 총세대수, 초등학교수, 공시지가 상승률, 신분당선까지의 거리, 광교테크노밸리까지의 거리, 광교테크노밸리 내 종사자 증감률 등 6개 변수가 전세가격 증감률에 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 특히 신분당선역과의 거리와 광교테크노밸리와의 거리가 가까울수록 전세가격 상승률에 긍정적 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었으며, 전세가격 변동률의 경우 경기융합타운과의 거리는 별다른 영향을 미치지 못하는 것을 확인하였다.
본 연구는 기존 선행연구들이 신분당선 성남과 용인 일대의 개통 전후의 아파트 가격 변화와 첨단산업단지에 초점을 맞춘 연구 등을 중심으로 연구되어 왔으나 수도권 신도시의 지하철과 테크노밸리와 연결된 주변 아파트 가격변화의 연구 실증분석은 거의 없는 상태라는 점에서 실증적 아쉬움을 극복해보고자 하였다.
분석을 위해 신분당선과 광교테크노밸리가 아파트 매매가격에 영향을 미치는 요인을 분석변수로 구축한 뒤 광교지역 내 아파트를 대상으로 다중회귀분석을 통해 광교지역 아파트 가격에 영향을 미치는 요인 그리고 신분당선과 광교테크노밸리가 미치는 영향을 분석하였다. 분석에는 실거래가 자료(2013∼2020)를 사용하였으며, 새로운 거리변수로 행정 중심 복합도시, 신분당선역, 광교테크노밸리, 사업체 증감률, 종사자수 증감률 등을 포함해서 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지에 대하여 실증분석에 중요 의미를 두고 있다.
분석결과, 광교지역 아파트 매매가격 변동률에 영향을 미치는 요인은 총세대수, 가구증감률, 공시지가 상승률, 신분당선역 거리, 경기융합타운과의 거리, 광교테크노밸리와의 거리 등 6개 변수가 매매가격 증감률에 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 특히 실증분석 결과, 신분당선역과의 거리가 가까울수록 아파트 매매가격 상승률이 높아지는 결과를 보였으며, 광교테크노밸리 역시 거리가 가까울수록 아파트 매매가격 상승률이 높아지는 것으로 분석되었다. 더불어 경기융합타운까지의 거리가 아파트 매매가격 상승에 긍정적인 영향을 미치는 것을 확인하였다.
다음으로 광교지역 아파트 전세가격 증감률에 영향을 미치는 요인은 총세대수, 초등학교수, 공시지가 상승률, 신분당선까지의 거리, 광교테크노밸리까지의 거리, 광교테크노밸리 내 종사자 증감률 등 6개 변수가 전세가격 증감률에 영향을 미치는 요인으로 분석되었다. 특히 신분당선역과의 거리와 광교테크노밸리와의 거리가 가까울수록 전세가격 상승률에 긍정적 영향을 미치는 것을 확인할 수 있었으며, 전세가격 변동률의 경우 경기융합타운과의 거리는 별다른 영향을 미치지 못하는 것을 확인하였다.
This study analyzed the changes in apartment prices around the new
town area connected to the subway and Techno Valley in order to
overcome the limitations that existing prior studies have focused on
changes in apartment prices before and after the opening of the
Shinbundang Line and...
This study analyzed the changes in apartment prices around the new
town area connected to the subway and Techno Valley in order to
overcome the limitations that existing prior studies have focused on
changes in apartment prices before and after the opening of the
Shinbundang Line and on high-tech industrial complexes.
For analysis, Shinbundang Line and Gwanggyo Techno Valley
established the factors that affect apartment sales prices as analysis
variables and analyzed the factors that affect apartment prices in Gwanggyo
area through multiple return analysis for apartments in Gwanggyo area, and
the effects of Shinbundang Line and Gwanggyo Techno Valley.
The actual transaction price data (2013-2020) was used for the
analysis, and the new street variables are important to the empirical
analysis of how they affect apartment prices, including administrative
complex cities, Shinbundang Line Station, Gwanggyo Techno Valley,
business increase and decrease rates, and the number of employees.
According to the analysis, six variables, including the total number of
households, the rate of increase in the number of households, the rate of
increase in the official land price, the distance from Shinbundang Line
Station, the distance from Gyeonggi Convergence Town, and the distance
from Gwanggyo Techno Valley, affect the rate of increase and decrease in
the sale price. In particular, the empirical analysis showed that the closer
the distance from Shinbundang Line Station, the higher the sale price of
apartments, and the closer the distance, the higher the sale price of
apartments in Gwanggyo Techno Valley. In addition, it was confirmed that
the distance to Gyeonggi Convergence Town had a positive effect on the
rise in apartment sales prices.
Next, the factors affecting the rate of increase and decrease in the
rental price of apartments in Gwanggyo area were analyzed to affect the
rate of increase and decrease of rental prices by six variables, including the
total number of households, the number of elementary schools, the distance
to the Shinbundang Line, the distance to Gwanggyo Techno Valley, and the
rate of increase and decrease of employees in Gwanggyo Techno Valley. In
particular, the closer the distance from Shinbundang Line Station and
Gwanggyo Techno Valley, the more positive the increase rate of jeonse
prices, and in the case of jeonse price fluctuation, the less significant the
impact was on the distance from Gyeonggi Convergence Town.
This study analyzed the changes in apartment prices around the new
town area connected to the subway and Techno Valley in order to
overcome the limitations that existing prior studies have focused on
changes in apartment prices before and after the opening of the
Shinbundang Line and on high-tech industrial complexes.
For analysis, Shinbundang Line and Gwanggyo Techno Valley
established the factors that affect apartment sales prices as analysis
variables and analyzed the factors that affect apartment prices in Gwanggyo
area through multiple return analysis for apartments in Gwanggyo area, and
the effects of Shinbundang Line and Gwanggyo Techno Valley.
The actual transaction price data (2013-2020) was used for the
analysis, and the new street variables are important to the empirical
analysis of how they affect apartment prices, including administrative
complex cities, Shinbundang Line Station, Gwanggyo Techno Valley,
business increase and decrease rates, and the number of employees.
According to the analysis, six variables, including the total number of
households, the rate of increase in the number of households, the rate of
increase in the official land price, the distance from Shinbundang Line
Station, the distance from Gyeonggi Convergence Town, and the distance
from Gwanggyo Techno Valley, affect the rate of increase and decrease in
the sale price. In particular, the empirical analysis showed that the closer
the distance from Shinbundang Line Station, the higher the sale price of
apartments, and the closer the distance, the higher the sale price of
apartments in Gwanggyo Techno Valley. In addition, it was confirmed that
the distance to Gyeonggi Convergence Town had a positive effect on the
rise in apartment sales prices.
Next, the factors affecting the rate of increase and decrease in the
rental price of apartments in Gwanggyo area were analyzed to affect the
rate of increase and decrease of rental prices by six variables, including the
total number of households, the number of elementary schools, the distance
to the Shinbundang Line, the distance to Gwanggyo Techno Valley, and the
rate of increase and decrease of employees in Gwanggyo Techno Valley. In
particular, the closer the distance from Shinbundang Line Station and
Gwanggyo Techno Valley, the more positive the increase rate of jeonse
prices, and in the case of jeonse price fluctuation, the less significant the
impact was on the distance from Gyeonggi Convergence Town.
주제어
#광교, 신분당선, 광교테크노밸리, 매매가격 변동률, 전세가격 변동률, Gwanggyo, Shinbundang Line, Gwanggyo Techno Valley, fluctuation rate of selling price, fluctuation rate of jeonse price
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