지난 60년간 급격한 산업화·도시화로 우리나라는 서울, 부산 등 일자리가 많은 지 역으로 인구가 집중되었고, 집중되는 인구 유입과 1960년대에서 70년대 사이에 급격 한 인구 증가 등의 영향으로 서울, 부산 등 도시들은 대도시로 성장하면서 주택이 부족하게 되었다. 늘어난 인구를 수용하기에는 부족한 주택 문제를 해결하기 위하여 제한된 지역 및 공간을 개발하면서 무허가주택, 소형주택 등이 무분별하게 공급되었 다. 이러한 결과로, 현재의 대도시들은 도시화에 따른 다양한 문제와 원도심의 공동 화, 슬럼화에 따라서 주거환경이 열악하게 되면서 인구는 주거환경이 좋은 신도시로 이동하며 인구가 감소하는 악순환이 반복되었다. 무분별하게 개발되고 낙후된 도심 은 도시재생의 방법으로 재정비가 필요하게 되었으며, 정비사업의 효과가 정비사업 구역 주변 지역에 미치는지 분석이 필요하게 되었다. 이에, 본 연구에서는 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주택가격에 어떠 한 영향을 미치는지 확인하기 위하여 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주 택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 구체적으로, 부산광역시에서 2006년에서 2022년 사이에 정비사업이 완료된 재개발·재건축 정비사업구역 주변 1,000m 이내의 주택 실거래가격 자료를 분석하여 주변 주택가격에 미치는 영향을 실증분석하였다. 첫째, 도시정비사업이 시행되는 지역은 신규주택의 공급과 함께 ...
지난 60년간 급격한 산업화·도시화로 우리나라는 서울, 부산 등 일자리가 많은 지 역으로 인구가 집중되었고, 집중되는 인구 유입과 1960년대에서 70년대 사이에 급격 한 인구 증가 등의 영향으로 서울, 부산 등 도시들은 대도시로 성장하면서 주택이 부족하게 되었다. 늘어난 인구를 수용하기에는 부족한 주택 문제를 해결하기 위하여 제한된 지역 및 공간을 개발하면서 무허가주택, 소형주택 등이 무분별하게 공급되었 다. 이러한 결과로, 현재의 대도시들은 도시화에 따른 다양한 문제와 원도심의 공동 화, 슬럼화에 따라서 주거환경이 열악하게 되면서 인구는 주거환경이 좋은 신도시로 이동하며 인구가 감소하는 악순환이 반복되었다. 무분별하게 개발되고 낙후된 도심 은 도시재생의 방법으로 재정비가 필요하게 되었으며, 정비사업의 효과가 정비사업 구역 주변 지역에 미치는지 분석이 필요하게 되었다. 이에, 본 연구에서는 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주택가격에 어떠 한 영향을 미치는지 확인하기 위하여 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주 택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 구체적으로, 부산광역시에서 2006년에서 2022년 사이에 정비사업이 완료된 재개발·재건축 정비사업구역 주변 1,000m 이내의 주택 실거래가격 자료를 분석하여 주변 주택가격에 미치는 영향을 실증분석하였다. 첫째, 도시정비사업이 시행되는 지역은 신규주택의 공급과 함께 기반시설 및 주거 환경의 개선으로 정비사업구역뿐만 아니라 주변 지역의 교통, 환경 등을 개선하는 효과가 있어 상권을 변동시키고 매매가격 변동의 요인으로 작용한다. 이에 정비사업 구역 주변 주택의 가격변동률을 분석하였다. 둘째, 정비사업구역의 입지특성으로 지하철역, 전통시장, 대형유통센터 등이 정비 사업구역의 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 이러한 영향은 주변 지역의 주택가격에 도 영향요인으로 작용하는지를 분석하였다. 셋째, 조망권, 여가 생활의 편리성 등이 가격에 영향을 미칠 수 있으므로, 부산의 특징인 해안가 및 낙동강까지의 거리와 종합운동장, 체육공원 등의 여가시설을 변수 로 설정하여 주변 지역의 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 넷째, 서울의 강남 8학군이 대표적인 학군으로 주변 지가를 상승시키는 요인으로 작용하듯이 부산지역 학군에 따른 주택가격 변동요인을 분석하였다. 다섯째, 정비사업은 시행단계에 따라 불확실성과 위험성이 점차 감소한다. 이에 정비사업의 단계가 주변 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과 첫째, 정비사업구역 반경 500m 이내 영향집단이 통제집단보다 더 많은 영향을 받은 것으로 분석되었다. 이중차이분석을 통하여 분석한 결과 정비사업 14개 구역을 분석한 DID 효과는 평균 1.89% 변동하여 영향집단이 통제집단보다 더 많은 영향을 받은 것으로 분석되었다. 둘째, 재개발사업과 재건축사업을 비교하면 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 재개발사업 정비구역 주변 주택의 가격의 DID 효과는 평균 -3.07% 변동하였으나 재건축사업 정비구역 주변 주택의 가격의 DID 효과는 평균 8.97% 변동하여 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 재개발 사업 정비구역 주변 영향집단보다 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 셋째, 재건축사업 정비구역 주변의 영향집단 아파트 가격이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 정비사업 14개 구역에서 거래된 주택을 주택 유형으로 구분하여 DID 효과를 분석하면 아파트 가격은 평균 2.44% 변동하였으며, 재개발사업 정비 구역 주변 아파트 가격변동률은 평균 -0.87%, 재건축사업 정비구역 주변 아파트 가 격변동률은 평균 6.19% 변동하여 재건축사업 정비구역 주변 영향집단의 아파트가 재개발사업 정비구역 주변 영향집단의 아파트보다 영향을 더 많이 받은 것으로 분 석되었다. 넷째, 재개발사업 정비구역 주변의 연립·다세대 가격이 영향을 더 많이 받은 것으 로 분석되었다. 정비사업 14개 구역에서 거래된 주택을 주택 유형으로 구분하여 DID 효과를 분석하면 연립·다세대 가격은 평균 -4.45% 변동하였으며, 재개발사 업 정비구역 주변 연립·다세대 가격변동률은 평균 0.20%, 재건축사업 정비구역 주변 연립·다세대 가격변동률은 평균 -10.60% 변동하여 재개발사업 정비구역 주변의 연 립·다세대가 재건축사업 정비구역 주변 연립·다세대보다 영향을 더 많이 받은 것으 로 분석되었다. 다섯째, 정비사업 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석되었 다. 정비사업을 종합적으로 분석하여 보면 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루 어진 것으로 분석되었다. 세부적으로는 사업시행인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그다음으로 준공인가고시일 후에 매매된 거래량으로 분석되었다. 여섯째, 아파트는 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석되었 다. 세부적으로는 사업시행인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그다음 으로 사업시행인가고시일 전에 매매된 거래량으로 분석되었다. 일곱째, 연립·다세대는 관리처분단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석 되었다. 세부적으로는 관리처분인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그 다음으로 준공인가고시일 후에 매매된 거래량으로 분석되었다. 결론적으로 첫째, 정비사업구역 주변 500m 이내의 주택은 정비사업의 영향을 받 아서 500m 초과에서 1,000m 이내 지역의 주택보다 영향을 많이 받은 것으로 분석되 었다. 정비사업 전체적으로는 주변 지역의 가격 상승효과가 있으나, 정비사업 유형 별, 규모별로 영향이 차이가 있다는 것을 알 수 있었다. 둘째, 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되 었다. DID 효과를 분석한 결과 정비사업으로 인한 주거환경 개선 및 주택가격 상승 등의 기대감으로 영향집단이 영향을 받은 것으로 분석할 수 있다. 영향집단 주 택가격변동률이 재개발사업 정비구역 주변보다 재건축사업 정비구역 주변이 높게 분석되는 것은 재건축사업 정비구역 조합원이 재입주를 위하여 주변 지역으로 이주 한 것으로 추정하여 분석할 수 있다. 아파트가 연립·다세대보다 가격변동률이 높은 것도 이와 같은 이유라고 분석할 수 있다. 셋째, 준공단계에서 정(+)의 외부효과가 작용한 것으로 분석할 수 있다. 단계별로 분석한 결과 사업시행단계와 관리처분단계에서는 조합원 이주와 공가 발생 등의 영 향으로 부(-)의 외부효과가 작용한 것으로 추정할 수 있으며, 조합설립단계와 준공단 계에서는 정비사업에 대한 기대감과 노후·불량 지역의 정비로 주거환경 개선 등의 영향으로 정(+)의 외부효과가 작용한 것으로 분석할 수 있다.
지난 60년간 급격한 산업화·도시화로 우리나라는 서울, 부산 등 일자리가 많은 지 역으로 인구가 집중되었고, 집중되는 인구 유입과 1960년대에서 70년대 사이에 급격 한 인구 증가 등의 영향으로 서울, 부산 등 도시들은 대도시로 성장하면서 주택이 부족하게 되었다. 늘어난 인구를 수용하기에는 부족한 주택 문제를 해결하기 위하여 제한된 지역 및 공간을 개발하면서 무허가주택, 소형주택 등이 무분별하게 공급되었 다. 이러한 결과로, 현재의 대도시들은 도시화에 따른 다양한 문제와 원도심의 공동 화, 슬럼화에 따라서 주거환경이 열악하게 되면서 인구는 주거환경이 좋은 신도시로 이동하며 인구가 감소하는 악순환이 반복되었다. 무분별하게 개발되고 낙후된 도심 은 도시재생의 방법으로 재정비가 필요하게 되었으며, 정비사업의 효과가 정비사업 구역 주변 지역에 미치는지 분석이 필요하게 되었다. 이에, 본 연구에서는 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주택가격에 어떠 한 영향을 미치는지 확인하기 위하여 도시정비사업이 시행단계별로 주변 지역의 주 택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 구체적으로, 부산광역시에서 2006년에서 2022년 사이에 정비사업이 완료된 재개발·재건축 정비사업구역 주변 1,000m 이내의 주택 실거래가격 자료를 분석하여 주변 주택가격에 미치는 영향을 실증분석하였다. 첫째, 도시정비사업이 시행되는 지역은 신규주택의 공급과 함께 기반시설 및 주거 환경의 개선으로 정비사업구역뿐만 아니라 주변 지역의 교통, 환경 등을 개선하는 효과가 있어 상권을 변동시키고 매매가격 변동의 요인으로 작용한다. 이에 정비사업 구역 주변 주택의 가격변동률을 분석하였다. 둘째, 정비사업구역의 입지특성으로 지하철역, 전통시장, 대형유통센터 등이 정비 사업구역의 가격에 영향을 미칠 수 있으며, 이러한 영향은 주변 지역의 주택가격에 도 영향요인으로 작용하는지를 분석하였다. 셋째, 조망권, 여가 생활의 편리성 등이 가격에 영향을 미칠 수 있으므로, 부산의 특징인 해안가 및 낙동강까지의 거리와 종합운동장, 체육공원 등의 여가시설을 변수 로 설정하여 주변 지역의 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 넷째, 서울의 강남 8학군이 대표적인 학군으로 주변 지가를 상승시키는 요인으로 작용하듯이 부산지역 학군에 따른 주택가격 변동요인을 분석하였다. 다섯째, 정비사업은 시행단계에 따라 불확실성과 위험성이 점차 감소한다. 이에 정비사업의 단계가 주변 주택가격에 미치는 영향을 분석하였다. 분석결과 첫째, 정비사업구역 반경 500m 이내 영향집단이 통제집단보다 더 많은 영향을 받은 것으로 분석되었다. 이중차이분석을 통하여 분석한 결과 정비사업 14개 구역을 분석한 DID 효과는 평균 1.89% 변동하여 영향집단이 통제집단보다 더 많은 영향을 받은 것으로 분석되었다. 둘째, 재개발사업과 재건축사업을 비교하면 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 재개발사업 정비구역 주변 주택의 가격의 DID 효과는 평균 -3.07% 변동하였으나 재건축사업 정비구역 주변 주택의 가격의 DID 효과는 평균 8.97% 변동하여 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 재개발 사업 정비구역 주변 영향집단보다 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 셋째, 재건축사업 정비구역 주변의 영향집단 아파트 가격이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되었다. 정비사업 14개 구역에서 거래된 주택을 주택 유형으로 구분하여 DID 효과를 분석하면 아파트 가격은 평균 2.44% 변동하였으며, 재개발사업 정비 구역 주변 아파트 가격변동률은 평균 -0.87%, 재건축사업 정비구역 주변 아파트 가 격변동률은 평균 6.19% 변동하여 재건축사업 정비구역 주변 영향집단의 아파트가 재개발사업 정비구역 주변 영향집단의 아파트보다 영향을 더 많이 받은 것으로 분 석되었다. 넷째, 재개발사업 정비구역 주변의 연립·다세대 가격이 영향을 더 많이 받은 것으 로 분석되었다. 정비사업 14개 구역에서 거래된 주택을 주택 유형으로 구분하여 DID 효과를 분석하면 연립·다세대 가격은 평균 -4.45% 변동하였으며, 재개발사 업 정비구역 주변 연립·다세대 가격변동률은 평균 0.20%, 재건축사업 정비구역 주변 연립·다세대 가격변동률은 평균 -10.60% 변동하여 재개발사업 정비구역 주변의 연 립·다세대가 재건축사업 정비구역 주변 연립·다세대보다 영향을 더 많이 받은 것으 로 분석되었다. 다섯째, 정비사업 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석되었 다. 정비사업을 종합적으로 분석하여 보면 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루 어진 것으로 분석되었다. 세부적으로는 사업시행인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그다음으로 준공인가고시일 후에 매매된 거래량으로 분석되었다. 여섯째, 아파트는 사업시행단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석되었 다. 세부적으로는 사업시행인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그다음 으로 사업시행인가고시일 전에 매매된 거래량으로 분석되었다. 일곱째, 연립·다세대는 관리처분단계에서 가장 매매가 많이 이루어진 것으로 분석 되었다. 세부적으로는 관리처분인가고시일 후에 매매된 거래량이 가장 많았으며, 그 다음으로 준공인가고시일 후에 매매된 거래량으로 분석되었다. 결론적으로 첫째, 정비사업구역 주변 500m 이내의 주택은 정비사업의 영향을 받 아서 500m 초과에서 1,000m 이내 지역의 주택보다 영향을 많이 받은 것으로 분석되 었다. 정비사업 전체적으로는 주변 지역의 가격 상승효과가 있으나, 정비사업 유형 별, 규모별로 영향이 차이가 있다는 것을 알 수 있었다. 둘째, 재건축사업 정비구역 주변 영향집단이 영향을 더 많이 받은 것으로 분석되 었다. DID 효과를 분석한 결과 정비사업으로 인한 주거환경 개선 및 주택가격 상승 등의 기대감으로 영향집단이 영향을 받은 것으로 분석할 수 있다. 영향집단 주 택가격변동률이 재개발사업 정비구역 주변보다 재건축사업 정비구역 주변이 높게 분석되는 것은 재건축사업 정비구역 조합원이 재입주를 위하여 주변 지역으로 이주 한 것으로 추정하여 분석할 수 있다. 아파트가 연립·다세대보다 가격변동률이 높은 것도 이와 같은 이유라고 분석할 수 있다. 셋째, 준공단계에서 정(+)의 외부효과가 작용한 것으로 분석할 수 있다. 단계별로 분석한 결과 사업시행단계와 관리처분단계에서는 조합원 이주와 공가 발생 등의 영 향으로 부(-)의 외부효과가 작용한 것으로 추정할 수 있으며, 조합설립단계와 준공단 계에서는 정비사업에 대한 기대감과 노후·불량 지역의 정비로 주거환경 개선 등의 영향으로 정(+)의 외부효과가 작용한 것으로 분석할 수 있다.
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