본 연구는 고급화$.$대형화 경향을 보이면서 인근지역에 집적하고 있는 서울시 주상복합건물을 대상으로 '새로운 유형의 주택'에 의해 형성되고 있는 새로운 '주거지역'이라는 관점에서 이들의 주거특성을 살펴보고자 하였다. 주상복합건물 집적지역의 주거특성이 분화된 주거지역적 성격을 나타내고 있는지, 그리고 이들 지역은 도시공간구조적 계층성과 관련하여 볼 때 지역별로 차별적 성격을 보이는지를 분석하여 주거지역 이해에 있어 주택 및 지역성과의 관련성을 파악하고자 하였다. 연구 결과 주상복합건물 거주민들은 소득, 학력, 직업 등 사회ㆍ경제적 특성에 있어 주변 주거지역과 차별적 성향을 나타내고 있으며. 이러한 내부적 동질성이 주상복합 주거지역 간에는 입지에 따라 차별성이 존재함을 알 수 있었다. 이것은 주택의 선택에 있어 사회, 계층적 요소는 중요한 설명요인이지만, 주거지 선택에 있어 주변 지역의 성격은 중요한 요소임을 짐작하게 하는 부분이다. 결국 특정 유형의 주택이지만 어느 지역에 입지하느냐에 따라 주거 입지의 선택과정은 달라질 수 있고, 그 결과 주거지의 성격이 달라진다는 결론을 내릴 수 있다.
본 연구는 고급화$.$대형화 경향을 보이면서 인근지역에 집적하고 있는 서울시 주상복합건물을 대상으로 '새로운 유형의 주택'에 의해 형성되고 있는 새로운 '주거지역'이라는 관점에서 이들의 주거특성을 살펴보고자 하였다. 주상복합건물 집적지역의 주거특성이 분화된 주거지역적 성격을 나타내고 있는지, 그리고 이들 지역은 도시공간구조적 계층성과 관련하여 볼 때 지역별로 차별적 성격을 보이는지를 분석하여 주거지역 이해에 있어 주택 및 지역성과의 관련성을 파악하고자 하였다. 연구 결과 주상복합건물 거주민들은 소득, 학력, 직업 등 사회ㆍ경제적 특성에 있어 주변 주거지역과 차별적 성향을 나타내고 있으며. 이러한 내부적 동질성이 주상복합 주거지역 간에는 입지에 따라 차별성이 존재함을 알 수 있었다. 이것은 주택의 선택에 있어 사회, 계층적 요소는 중요한 설명요인이지만, 주거지 선택에 있어 주변 지역의 성격은 중요한 요소임을 짐작하게 하는 부분이다. 결국 특정 유형의 주택이지만 어느 지역에 입지하느냐에 따라 주거 입지의 선택과정은 달라질 수 있고, 그 결과 주거지의 성격이 달라진다는 결론을 내릴 수 있다.
This study begins with paying attention to the agglomeration of 'Residential-Commercial Mixed Use Buildings(hereafter, R-C MU Buildings)', which tend to be a high grade and large sized building cluster at various neighboring areas in Seoul. The purpose of this study is to understand the relationship...
This study begins with paying attention to the agglomeration of 'Residential-Commercial Mixed Use Buildings(hereafter, R-C MU Buildings)', which tend to be a high grade and large sized building cluster at various neighboring areas in Seoul. The purpose of this study is to understand the relationship between emerging new housing type and residential area by analyzing the characteristics of residential neighborhood that is mainly created by R-C MU Buildings. For this purpose, the specialization and the regional characteristics(in connection with the hierarchy in urban spatial structure) of R-C MU Building's residential neighborhood were analyzed. In the end, the specific type of housing reveals the tendency to be differentiated in terms of income, education and occupation related with housing and residential area. And the residential characteristics also seem to be different according to the regions based on the central place hierarchical structure. It means that the social and class factors are important in choosing house, but the characteristics of the neighborhood area play an important role in the selection of resident area. Finally, the location of certain type of housing can influence the selecting process of residence and it can also determine the characteristics of the resident area in turn.
This study begins with paying attention to the agglomeration of 'Residential-Commercial Mixed Use Buildings(hereafter, R-C MU Buildings)', which tend to be a high grade and large sized building cluster at various neighboring areas in Seoul. The purpose of this study is to understand the relationship between emerging new housing type and residential area by analyzing the characteristics of residential neighborhood that is mainly created by R-C MU Buildings. For this purpose, the specialization and the regional characteristics(in connection with the hierarchy in urban spatial structure) of R-C MU Building's residential neighborhood were analyzed. In the end, the specific type of housing reveals the tendency to be differentiated in terms of income, education and occupation related with housing and residential area. And the residential characteristics also seem to be different according to the regions based on the central place hierarchical structure. It means that the social and class factors are important in choosing house, but the characteristics of the neighborhood area play an important role in the selection of resident area. Finally, the location of certain type of housing can influence the selecting process of residence and it can also determine the characteristics of the resident area in turn.
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문제 정의
지구중심의 3계층으로 나누고. 각각의 계층에서 대표적인 지역을 선정하고자 하였다. 그 결과 도심은 종로구 사직동, 부심은 서초구 서초 제2동, 송파구 잠실 저}6동, 지역 ■ 지구중심은 양천구 목 저〕5동과 강남구 도곡 제2동 등 5개의 지역을 선정하였다a(그림 1).
주상복합건물의 집적 지역들이 상업지역에 형성되어 가는 새로운 주거지역'이라는 관점을 검증하기 위해 주민의 사회 . 경제적 특성이 기존의 지역 통계와 비교하여 차별적인지를 분석해 보고자 하였다. 또한 이러한 주거지역의 특성이 도시공간구조와 관련하여 계층간에 차별적인지를 고찰하고자 하였다.
이것은 주거 선택 과정에서 기존의 지역이 가지고 있는 여러 가지 속성들로 인해 발생하는 수요의 차별성이 크게 작용할 것이기 때문이다. 따라서 지역별 차별성을 파악하기 위해 주거입지 요인과 거주 만족도를 중심으로 지역간 차별적 특성을 파악하고자 한다.
경제적 특성이 기존의 지역 통계와 비교하여 차별적인지를 분석해 보고자 하였다. 또한 이러한 주거지역의 특성이 도시공간구조와 관련하여 계층간에 차별적인지를 고찰하고자 하였다.
이러한 관점에서 본 연구는 첫째, 주상복합건물의 집적을 통해 새롭게 형성되고 있는 지역이 분화된 하나의 주거 지역적 특성을 나타내고 있는지를 살펴보고, 둘째, 주상복합건물 집적 지역의 주거 특성이 도시공간구조적 계층성과 관련이 있는지를 분석하여 주거지역 이해에 있어 주택 및 지역 성과의 관련성을 파악하고 나아가 지역적 특성에 맞는 보다 바람직한 주상복합건물 개발 및 관리 방안을 제안하는데 목적을 둔다.
주상복합건물은 대부분 상업지역에 건설되어 있어 도시공간구조의 계층성과 관련한 입지 특성을 분석하는 것은 의미가 있다고 생각한다. 즉 상업지역에서 나타나는 주거기능이 계층별로 차별적 특성을 나타내는지를 파악하고자 하는 것이다.
이러한 차별성은 주변 지역의 지역적 특성을 반영하고 있는 것으로 볼 수 있는데. 특히 주거선택에서부터 거주 과정을 통해 뚜렷하게 드러날 것이므로 주상복합 집적지역들간의 차별적 속성에 대해 분석해 보고자 한다.
제안 방법
소규모로 분류하였다'". 건물의 규모별로 중심지 체계와 관련하여 입지 상황을 분석하였다. 그런데 잠실의 경우 기존의 도시기본계획에서는 부도심으로 지정되어 있던 곳이었고, 실재 상황에서도 부도심의 기능을 수행하고 있다고 판단, 부도심 지역에 포함시켜 분석하였다.
경제적 특성과, 지역별로 차별적 주거 특성을 파악할 수 있는 입지 결정 요인, 주거 만족도, 복합 용도개발의 효과 등에 대한 설문조사를 2002년 6월 24일부터 7월 20일까지 실시하였다. 그 결과 전체 세대수 1, 672가구 중 10.
구성하고 있다. 나머지 지역은 기타지역으로 간주하고 실재 지도상에서 건물의 위치를 확인하고 이들 중심지 내에 입지하고 있는 건물들을 구분하여 보았다. 한편 건물의 층수와 세대수 자료를 이용하여 군집분석을 실시하고 그 결과 크게 3개의 군집으로 구분된 것을 대 .
따라서 복합용도개발의 계획 개념이 현재 서울시 주상복합건물을 통해 제대로 구현되고 있는지를 분석하는 것은 의미있는 작업이다. 이를 위해 주상복합건물 주민의 통근 양식을 통해 복합용도개발이 긍정적 측면으로의 발전 가능성을 보여주고 있는지 파악하고 이러한 효과 또한 중심지 계층 구조와 관련된 지역별로 차별적 특성을 보이고 있는지 파악하고자 주상복합아파트 거주 주민의 직장의 위치를 조사하였다(표 13). 그 결과 동일 권역 내의 통근자 비율이 상당히 높게 나타나고 있는데, 사직동은 73, 1%, 서초동 .
주상복합건물 집적 지역이 포함되어 있는 지역 전체 주민들의 특성과 주상복합건물 거주민들의 특성을 비교하기 위해 소득, 직업, 학력의 3가지 요소를 이용하였다.
대상 데이터
2002년 4월 현재 서울시내 주상복합 준공건물 102건, 미준공건물 120건 등 총 222건° 에 대한 입지 현황을 파악하고, 이를 토대로 다음과 같은 기준 하에서 주상복합건물 집적 지역을 선정하였다. 첫째, '상업지역의 주거지화'라는 측면에서 3개 동 이상의 건물이 외관상 단지를 형성하고 있는 것으로 보이는 곳이어야 하며 둘째, 주상복합 주거지역의 지역적 차별성을 파악하기 위해 개별 건물의 입지를 서울시 중심지 체계도와 중첩시켜 도심, 부도심, 지역 .
각각의 계층에서 대표적인 지역을 선정하고자 하였다. 그 결과 도심은 종로구 사직동, 부심은 서초구 서초 제2동, 송파구 잠실 저}6동, 지역 ■ 지구중심은 양천구 목 저〕5동과 강남구 도곡 제2동 등 5개의 지역을 선정하였다a(그림 1). 이 지역은 최소 4개 이상의 주상복합건물이 외관상 하나의 블록 내에 집적해 있거나 건물간의 이동이 도보로 가능한 곳이다.
경제적 특성과, 지역별로 차별적 주거 특성을 파악할 수 있는 입지 결정 요인, 주거 만족도, 복합 용도개발의 효과 등에 대한 설문조사를 2002년 6월 24일부터 7월 20일까지 실시하였다. 그 결과 전체 세대수 1, 672가구 중 10.6%에 해당하는 178부의 설문지를 회수하여 분석에 이용하였다.
성북 . 도봉구를 제외한 22개 구에 1개 이상의 건물이 입지하고 있다. 가장 많은 곳은 각각 10개씩의 건물이 건설되어 있는 서초 .
성능/효과
중심지 체계와 관련하여 본 서울시 주상복합건물입지는 부심지역과 지구중심지역에 입지하고 있는 건물이 가장 많은 것으로 나타났다. 건물의 규모별 입지를 살펴보면 대규모 건물의 경우 도심지역에는 하나도 없으며, 부심지역에 가장 많은 것으로 나타났다. 중규모 건물은 지구중심과 부심, 그리고 기타 지역의 순으로 나타났으며, 소규모 건물은 부심과 지구중심, 기타 지역에 입지하고 있는 정도가 같은 것으로 나타났다.
통해 현재 서울시 주상복합건물집적 지역은 주민의 사회 . 경제적 특성이라는 측면에서 볼 때, 주상복합아파트라는 새로운 유형의 주택을 통해 형성되어 가는 '분화된 주거지역'적성향이 강하게 나타나고 있음을 알 수 있었다. 또한 기존의 다른 주거지역과 차별적이라 할 만한 주상복합건물 집적 지역은 내부적으로는 동질성을 가지고 있지만.
그런데 잠실의 경우 기존의 도시기본계획에서는 부도심으로 지정되어 있던 곳이었고, 실재 상황에서도 부도심의 기능을 수행하고 있다고 판단, 부도심 지역에 포함시켜 분석하였다. 그 결과(표 4) 도심지역에 해당하는 건물이 7개, 부도심지역 건물은 29개, 지역중심에 입지하고 있는 건물은 12개, 지구중심에 입지하고 있는 건물은 29개. 기타 지역 입지 건물이 18개로 나타났다.
한다. 본 연구를 통해 주거 입지의 결정 요인과 특성은 지역별로 차별적임을 인식할 때 전 지역의 건물이 동일한 형태로 공급되어서는 안 된다는 것이다. 이와 관련하여, 현재 주상복합건물 건축에 관한 대부분의 규제들이 전 지역을 일괄적으로 통제하는 것은 건설업체들로 하여금 수익률이 높은 (도심이 아닌 기타 지역) 지역에서 고층 및 고급의 주거 위주 개발을 더욱 더 부추길 것으로 생각된다.
이상의 결과는 모두 해당지역 통계자료와 비교했을 때 훨씬 높은 수준을 나타내고 있음을 알 수 있었다(표 6-1, 7-1, 8-1).
5%정도의 주민이 "구” 내에서의 통근자로 나타났다. 이상의 결과를 통해볼 때 도심부인 사직동 주상복합건물 주민의 “구” 내 통근률이 가장 높아 직장과의 거리가 가장 짧을 것으로 추측할 수 있다.
'직 . 주 근접'을 통한 복합용도개발의 계획개념이 가장 잘 실천될 수 있는 가능성을 보이는 곳은 도심지역이었고, 부도심 지역이 가장 낮은 효과를 보여 주었다.
건물의 규모별 입지를 살펴보면 대규모 건물의 경우 도심지역에는 하나도 없으며, 부심지역에 가장 많은 것으로 나타났다. 중규모 건물은 지구중심과 부심, 그리고 기타 지역의 순으로 나타났으며, 소규모 건물은 부심과 지구중심, 기타 지역에 입지하고 있는 정도가 같은 것으로 나타났다.
기타 지역 입지 건물이 18개로 나타났다. 중심지 체계와 관련하여 본 서울시 주상복합건물입지는 부심지역과 지구중심지역에 입지하고 있는 건물이 가장 많은 것으로 나타났다. 건물의 규모별 입지를 살펴보면 대규모 건물의 경우 도심지역에는 하나도 없으며, 부심지역에 가장 많은 것으로 나타났다.
선정하였다. 첫째, '상업지역의 주거지화'라는 측면에서 3개 동 이상의 건물이 외관상 단지를 형성하고 있는 것으로 보이는 곳이어야 하며 둘째, 주상복합 주거지역의 지역적 차별성을 파악하기 위해 개별 건물의 입지를 서울시 중심지 체계도와 중첩시켜 도심, 부도심, 지역 . 지구중심의 3계층으로 나누고.
후속연구
앞으로 전체 건물이 모두 완공될 경우 30, 000세대가 넘는 가구가 주상복합건물의 아파트에 거주하게 될 것으로 보인다. 특히 동남지역은 서울시 전체에서 차지하는 건물수의 비중보다 세대 수의 비중이 더욱 높고.
이상의 결과를 토대로 앞으로 증가 추세를 보이고 있는 서울시 주상복합건물 건설에 대해 지역별로 각기 다른 개발 방식을 취해야 할 것을 제안하고자 한다. 본 연구를 통해 주거 입지의 결정 요인과 특성은 지역별로 차별적임을 인식할 때 전 지역의 건물이 동일한 형태로 공급되어서는 안 된다는 것이다.
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