사업기획 및 타당성분석단계는 사업을 추진하는데 가장 큰 영향을 미치는 단계로써, 정확한 프로젝트 타당성 검토 수행은 프로젝트를 추진하는데 결정적인 기회를 제공해주므로 직관적인 접근방식보다는 객관적이고 정확한 방법의 제시가 요구되는 바이다. 사업타당성을 정확하게 분석하기 위하여 본 논문에서는 프로젝트 진행에 영향을 주는 리스크 인자를 식별하고 이 인자들을 성격별로 그룹화한다. 소규모 임대주택의 사례를 바탕으로 기존 방식인 금융부분의 프로젝트 타당성 분석을 실시한다. 위에서 식별된 리스크 인자들 중 금융부분을 포함하여 인자들간의 상관관계를 Influence Diagram으로 파악하여 리스크를 분석하고, 각 인자별의 중요도를 판별하기 위한 민감도 분석을 실시한다. 이와 같은 과정을 통하여, 기존의 프로젝트 타당성분석에서 사용하는 금융부분의 타당성분석 뿐만 아니라, 프로젝트 진행시에 나타나는 비정형적이고 주관적인 요소들을 리스크 인자로써 포함하여 분석할 수 있는 장점이 있다. 또한, 도출된 모든 리스크 인자를 정량화하여 객관적인 분석 및 의사결정을 할 수 있기 때문에 기존 방법보다 발전된 프로젝트 타당성 분석 방안을 본 논문에서 제시하였다.
사업기획 및 타당성분석단계는 사업을 추진하는데 가장 큰 영향을 미치는 단계로써, 정확한 프로젝트 타당성 검토 수행은 프로젝트를 추진하는데 결정적인 기회를 제공해주므로 직관적인 접근방식보다는 객관적이고 정확한 방법의 제시가 요구되는 바이다. 사업타당성을 정확하게 분석하기 위하여 본 논문에서는 프로젝트 진행에 영향을 주는 리스크 인자를 식별하고 이 인자들을 성격별로 그룹화한다. 소규모 임대주택의 사례를 바탕으로 기존 방식인 금융부분의 프로젝트 타당성 분석을 실시한다. 위에서 식별된 리스크 인자들 중 금융부분을 포함하여 인자들간의 상관관계를 Influence Diagram으로 파악하여 리스크를 분석하고, 각 인자별의 중요도를 판별하기 위한 민감도 분석을 실시한다. 이와 같은 과정을 통하여, 기존의 프로젝트 타당성분석에서 사용하는 금융부분의 타당성분석 뿐만 아니라, 프로젝트 진행시에 나타나는 비정형적이고 주관적인 요소들을 리스크 인자로써 포함하여 분석할 수 있는 장점이 있다. 또한, 도출된 모든 리스크 인자를 정량화하여 객관적인 분석 및 의사결정을 할 수 있기 때문에 기존 방법보다 발전된 프로젝트 타당성 분석 방안을 본 논문에서 제시하였다.
Planning phase became very important because the construction market in Korea is often unpredictable. The existing feasibility analysis cannot fulfill its purpose in development projects because they are based on intuitive approach rather than systematic approach. The purpose of this study is to mak...
Planning phase became very important because the construction market in Korea is often unpredictable. The existing feasibility analysis cannot fulfill its purpose in development projects because they are based on intuitive approach rather than systematic approach. The purpose of this study is to make a prototype of feasibility model to be a good investment. To build the model, first, risk factors which can be occurred in project had to be selected. Risk factors were divided into several groups in basis of characteristical risk. Economical risk factors were input on financial analysis. Then, to catch the relevance and influence of all risk factors, influence diagram and decision tree were made. Finally, sensitivity analysis was activated, then what the critical factors were, and how those factors could be solved. Through these procedures, the feasibility model that was made in this study could include both quantitative and qualitative factors. This model is expected to be used as a guide of feasibility analysis including all risk factors and is to serve systematic frame in planning and feasibility stage.
Planning phase became very important because the construction market in Korea is often unpredictable. The existing feasibility analysis cannot fulfill its purpose in development projects because they are based on intuitive approach rather than systematic approach. The purpose of this study is to make a prototype of feasibility model to be a good investment. To build the model, first, risk factors which can be occurred in project had to be selected. Risk factors were divided into several groups in basis of characteristical risk. Economical risk factors were input on financial analysis. Then, to catch the relevance and influence of all risk factors, influence diagram and decision tree were made. Finally, sensitivity analysis was activated, then what the critical factors were, and how those factors could be solved. Through these procedures, the feasibility model that was made in this study could include both quantitative and qualitative factors. This model is expected to be used as a guide of feasibility analysis including all risk factors and is to serve systematic frame in planning and feasibility stage.
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문제 정의
NPV, IRR이 객관적이고 구체적인 수치를 제공해 줄 수 있으나, 이 수치는 주로 금융에서 나타나는 위험인자들을 정량화한 결과에 한정되기 때문에, 프로젝트 전체에 나타나는 문제점들을 모두 포함한 타 당성검토의 결과로는 보기가 어렵다고 할 수 있다. 따라서, 본 논문은 기존의 프로젝트 타당성분석방법에서 사용하는 금융부 분의 타당성분석 뿐만 아니라, 프로젝트 진행시에 나타나는 비 정형적이고 주관적인 요소들을 최소화시킬 수 있도록 불확실한 요소들을 리스크 인자로써 인식하여 도출하고, 도출된 리스크 인자를 정량화하여 객관적인 분석 및 의사결정을 할 수 있는 기존 방법과 다른 프로젝트 타당성 방안을 제공하고자 한다.
본 논문에서는 소규모 임대주택을 사례로 전체 프로젝트에 해당하는 문제점들을 파악하여 프로젝트 타당성검토를 실시하였다. 위와 같은 과정을 통하여 분석한 결과 용적률, 직접공사비, 물가상승률이 가장 중요한 요인으로 판별되 었고, 수용과 적극적 인 리스크분배방안을 통하여 대응방안을 수립하였다.
리스크 위상체계에 관한 분류는 국가경제차원 건설산업차원 특정사업수준의 항목으 로 분류할 수 있다. 본 연구는 사업기획단계에서 나타나는 리스 크를 적용하여 타당성을 분석하는데 목적이 있으므로, 리스크 성격에 따른 분류를 적용하여 아래의 그림 3과 같이 성격별로 분류하여 작성하였다.
프로젝트 타당성검토는 정성적인 요인과 정량적인 요인이 모두 작용하는 복잡한 의사결정과정이기 때문에, 이 두 가지 요인 모두가 적 절히 혼합된 모델이 필요하다. 이를 위하여 본 논문에서는 정성적인 요인과 정량적인 요인 모두를 리스크 인자로써 인지하는 방식을 통하여 그리고 이 인자들의 관리를 통하여 사 업기획 및 타당성분석단계에서 주요 리스크 인자에 대한 대응방 안 수립 및 프로젝트 타당성을 검증할 수 있는 체계적인 모델을 제시하는 바이다.
지금까지의 안을 바탕으로 프로젝트 타당성 분석방안에 대한 모델을 제시하고자 한다. 전술한 바와 같이 기존의 프로젝트 타 당성 검토 방안은 주로 재무적 분석에 기초하여 이루어졌지만, 본 논문에서는 재무적 분석뿐만 아니라 프로젝트에 영향을 줄 수 있는 인자를 도출하고, 도출된 안을 바탕으로 Influence Diagram과 Decision Tree 그리고 민감도분석을 통하여 도출된 리스크가 어느 정도의 영향력을 갖고 있는지, 그리고 구체적으 로 어떤 대응방안으로 대응해야 되는 지를 제시하였다.
가설 설정
. 대부=가정에서와 같이 2억 5천만원을 은행에서 대출한 것으로 가정하였다.
. 임대수입료는 나중에 돌려줘야 할 돈이므로 전세금은 수익 금에 넣지 않았다.
Decision Tree를 작성하기 위해서는 Influence Diagram에서 표시된 인자들간의 상호 연결과 연결 시 발생할 수 있는 확률에 대한 수치를 입력해야 하 는데, 인자들간의 상호관계를 공사순서에 맞추어 파악하여 설정 하고, 발생할 수 있는 확률의 수치는 전문가의 의견에 따라 설정 하였다. 또한, 각각의 확률이 나타낼 수 있는 빈도분포는 일반적인 정규분포로 가정하여 분석하였다.
2.3장에서 분석한 리스크 인자들의 속성을 파악하여 결정인자 (Decision), 가변인자(Risk Variables), 가치노드(Value Node) 로 분류하여 그림 5와 같이 Influence Diagram을 작성하였다. 결정인자는 직사각형으로, 가변인자는 타원으로, 가치 노드는 둥글게 처리된 사각형으로 표시하도록 한다.
3에서 작성한 Influence Diagram을 바탕으로 DPL프로그 램에서 Decision Tree로 변환하였다. Decision Tree를 작성하기 위해서는 Influence Diagram에서 표시된 인자들간의 상호 연결과 연결 시 발생할 수 있는 확률에 대한 수치를 입력해야 하 는데, 인자들간의 상호관계를 공사순서에 맞추어 파악하여 설정 하고, 발생할 수 있는 확률의 수치는 전문가의 의견에 따라 설정 하였다. 또한, 각각의 확률이 나타낼 수 있는 빈도분포는 일반적인 정규분포로 가정하여 분석하였다.
세 번째로 도출된 리스크 인자를 분석하는 방안을 검토한다. 각 인자들이 프로젝트 전체에 미치는 영향을 어떤 방식으로 분 석할 수 있는 지를 소개하고, 시뮬레이션 기법을 적용하여 리스 크를 분석하는 방안을 제시한다.
두 번째로 기존의 프로젝트 타당성 검토 방안을 분석한다. 기존의 분석방안을 검토함으로써, 어떤 인자들이 기존의 검토방안 에서 고려되고 있는 지를 판별하고, 소규모 임대주택의 사례를 바탕으로 현재 프로젝트 타당성 검토 방안으로 사용되고 있는 금융부분의 프로젝트 타당성 분석을 실시한다.
네 번째로 첫 번째 단계에서 식별된 리스크 인자들 중 금융부 분을 포함하여 인자들간의 상관관계를 파악하여 표현하고 리스 크를 분석하고, 각 인자별의 중요도를 판별하기 위한 민감도 분석을 실시한다. 민감도 분석은 상용 프로그램인 Crystall Ball을 사용한다.
다섯 번째로 민감도 분석을 통해 밝혀진 중요 리스크 인자를 중심으로 리스크를 고려한 소규모 임대주택에서의 프로젝트 타 당성방안을 제시한다.
두 번째로 기존의 프로젝트 타당성 검토 방안을 분석한다. 기존의 분석방안을 검토함으로써, 어떤 인자들이 기존의 검토방안 에서 고려되고 있는 지를 판별하고, 소규모 임대주택의 사례를 바탕으로 현재 프로젝트 타당성 검토 방안으로 사용되고 있는 금융부분의 프로젝트 타당성 분석을 실시한다.
프로젝트 타당성분석은 기본적으로 현재의 시점에서 미래를 예측하는 기법이기 때문에, 타당성분석에 영향을 미치는 인자를 현재를 기점으로 미래를 예측하여 가장 근접하게 가정하는 것이 필요하다. 따라서 본 사례에서는 현재 사용되고 있는 통 계자료를 이용하여 표 3과 같이 가정사항을 정리하였다.
Decision Tree는 각 인자들이 가질 수 있는 결과를 확률로 표 시하여 최종 의사결정을 수치로 제공하는 기법으로써, 사업진행 에 대한 프로세스를 파악하는데 유리한 반면에, 많은 인자들이 존재하는 경우 표현이 어렵다는 단점이 있다. 따라서, Influence Diagram과 Decision Tree 기법을 동시에 활용함으 로써 서로의 단점을 보완하여 이용한다.
그러나 현재 사용하고 있는 재무적 분석을 재정적 측면만을 강조한 것으로, 계량화할 수 없는 정성적 요소들은 의사결정과정에서 배제됨으로써 프로젝트 전 과정에서 나타나는 문제점들 을 모두 포함한 타당성검토의 결과로는 보기가 어렵다고 할 수 있다. 따라서, 본 논문에서는 재무적 분석을 포함하여 프로젝트 의 위험요소인 리스크 인자들을 추출하여 인자들을 성격별로 구 분하여 재무적 분석과 비재무석 분석 모두를 시행하였다. 재무 적 분석은 기존의 타당성 검토방법을 사용하여 NPV나 IRR을 구하여 프로젝트의 수익성을 판별하였다.
리스크 성격에 따른 분류는 천재지변, 환경적요인, 제정경제적요인, 정치 . 법적요인 등으로 나누어서 분류하고, 리 스크 과정에 따른 분류는 건설 프로세스에 맞추어 기획, 설계, 계약 - 시공, 유지관리 단계로 분류한다. 리스크 위상체계에 관한 분류는 국가경제차원 건설산업차원 특정사업수준의 항목으 로 분류할 수 있다.
본 논문에서는 2.3에서 인식한 리스크 인자들을 바탕으로 리 스크 분석을 위하여 Influence Diagram과 Decision Tree를 사용하여 리스크를 정량화하여 분석하고 분석결과를 바탕으로 프 로젝트의 타당성에 영향을 미칠 수 있는 모든 인자를 고려한 타 당성 분석 방안을 리스크 방안으로 제시한다.
인식된 문제에 대해 일정한 가정을 수립하고 모델을 설정하여 시뮬레이션 기법을 적용하면 주어진 가정에 대하여 일정한 결과를 보여주는데, 현재는 컴퓨 터의 발달로 인하여 컴퓨터에 의하여 수리 모델을 구성할 뿐만 아니라 난수(亂數)를 발생시키는 등의 방법으로 현실에 가까운 모델을 제시하고 있다. 본 논문에서는 Influence Diagram과 Decision Tree기법 모두를 사용할 수 있는 시뮬레이션 프로그 램인 DPL®을 사용하여 리스크를 분석하였다.
세 번째로 도출된 리스크 인자를 분석하는 방안을 검토한다. 각 인자들이 프로젝트 전체에 미치는 영향을 어떤 방식으로 분 석할 수 있는 지를 소개하고, 시뮬레이션 기법을 적용하여 리스 크를 분석하는 방안을 제시한다.
해당 사업에 관한 손익계산서는 다음과 같다. 여기선 매출액이나 매출총이익 등은 총수입으로 계산하였고, 매출원가, 판매비와 관리비등은 총비용으로 계산하였다. (단, 특별이익이나 특별손 실항목은 고려치 않았다.
본 논문에서는 소규모 임대주택을 사례로 전체 프로젝트에 해당하는 문제점들을 파악하여 프로젝트 타당성검토를 실시하였다. 위와 같은 과정을 통하여 분석한 결과 용적률, 직접공사비, 물가상승률이 가장 중요한 요인으로 판별되 었고, 수용과 적극적 인 리스크분배방안을 통하여 대응방안을 수립하였다.
첫 번째로 프로젝트를 진행에 영향을 주는 리스크 인자를 식 별한다. 이를 위하여 소규모 임대주택의 개요 및 관련정책 . 제 도를 검토하여 사업초기단계에 인식할 수 있는 성격별 리스크 인자를 식별한다.
재무 적 분석은 기존의 타당성 검토방법을 사용하여 NPV나 IRR을 구하여 프로젝트의 수익성을 판별하였다. 이와 동시에 비재무적 부분인 시공측면, 제도적측면, 시장측면은 각각의 인자들을 모두 도출하여 재무적 리스크 인자와 더불어 각각의 인자들간의 상호관계 및 영향력을 Influence Diagram과 Decision Tree를 통하여 파악하였다. 이렇게 작성된 리스크 요인간의 상호관계 및 영향력은 민감도 분석을 통하여 어떤 리스크 인자가 프로젝 트에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 지를 표시하였고, 주요 리스 크 인자들은 리스크 대응방안인 수용, 회피, 리스크 분배를 사용하여 주요 리스크에 대처할 수 있었다.
따라서, 본 논문에서는 재무적 분석을 포함하여 프로젝트 의 위험요소인 리스크 인자들을 추출하여 인자들을 성격별로 구 분하여 재무적 분석과 비재무석 분석 모두를 시행하였다. 재무 적 분석은 기존의 타당성 검토방법을 사용하여 NPV나 IRR을 구하여 프로젝트의 수익성을 판별하였다. 이와 동시에 비재무적 부분인 시공측면, 제도적측면, 시장측면은 각각의 인자들을 모두 도출하여 재무적 리스크 인자와 더불어 각각의 인자들간의 상호관계 및 영향력을 Influence Diagram과 Decision Tree를 통하여 파악하였다.
지금까지의 안을 바탕으로 프로젝트 타당성 분석방안에 대한 모델을 제시하고자 한다. 전술한 바와 같이 기존의 프로젝트 타 당성 검토 방안은 주로 재무적 분석에 기초하여 이루어졌지만, 본 논문에서는 재무적 분석뿐만 아니라 프로젝트에 영향을 줄 수 있는 인자를 도출하고, 도출된 안을 바탕으로 Influence Diagram과 Decision Tree 그리고 민감도분석을 통하여 도출된 리스크가 어느 정도의 영향력을 갖고 있는지, 그리고 구체적으 로 어떤 대응방안으로 대응해야 되는 지를 제시하였다. 본 논문 에서 밝힌 프로젝트 타당성 분석방안 모델은 아래의 그림 8과 같이 설명되어진다.
대상 데이터
그러나 부동산 임대주택사업의 경우는 자기자본이 주를 이루 고 있기 때문에, 기업적인 회계방식을 적용할 필요 없이 손익계산 서를 이용하여 IRR과 NPV를 계산하도록 한다. 사례분석의 실제 분석기간은 2002년을 시작으로 2011년까지 기간을 산정하고 있으나, 본 논문에서는 지문관계상 2004년까지를 기술하였다.
소규모 임대사업에 대한 사례분석을 위하여 강남의한 부지를 선정하였고, 선정된 부지에 관련된 값들을 시장조사를 통하여 실제에 가까운 수치를 수집하였다.
리스크 분석을 위하여 본 논문에서는 Influence Di&gram과 Decision Tree를 사*. 용하였다 이 중 Influence Diagrame 리 스크 인자와 인자로 인하여 발생된 결과, 결정된 내용들 간의 상 관관계를 표시함으로써, 리스크 인자가 최종 결정에 어떤 결과를 미치는지를 표현하는 기법이다.
네 번째로 첫 번째 단계에서 식별된 리스크 인자들 중 금융부 분을 포함하여 인자들간의 상관관계를 파악하여 표현하고 리스 크를 분석하고, 각 인자별의 중요도를 판별하기 위한 민감도 분석을 실시한다. 민감도 분석은 상용 프로그램인 Crystall Ball을 사용한다.
성능/효과
프로젝트의 타당성을 분석함에 있어서 기존의 방법들은 정량 화가 가능한 재무적 인 요인만을 사용하고 있다. 3.3에서 분석한 결과 10년간 IRRe 18%, NPV는 약 2억 4천만원정도의 수익을 올릴 수 있음을 알 수 있다. 그러나 이러한 방식은 재무적인 관 점에서 프로젝트의 성패를 판단할 수 있으나, 비재무적인 리스 크에 대해서는 인자들을 인식할 수도 대처할 수도 없기 때문에 문제점이 있다.
Decision tree의 결과를 분석해보면, 은행 이자수입보다는 부 동산 임대사업에 투자하는 것이 낫다는 것을 알 수 있었고, 본 사례의 프로젝트 타당성은 긍정적인 것으로 판명되었다. 그러나 본 사례가 타당성을 유지하기 위해서는 민감도 분석 결과 용적 률, 직접공사비, 물가상승률 등을 중점적으로 관리해야 하는데, 이 3가지 리스크 인자에 대하여는 각각 다른 리스크 반응 대책 이 필요하다.
기존의 프로젝트 타당성 분석방법에 의하여 본 사례를 분석한 결과 향후 10년간 IRR(Internal Rate of Return)은 18%, NPV (Net Present Value)는 약 2억 4천만원정도의 수익을 올릴 수 있는 것으로 판명되었다. 그러나 이러한 타당성 분석 방안은 재 무적인 타당성 여부는 판별할 수 있으나, 어떤 인자가 향후 프로 젝트를 진행함에 있어서 영향을 주는 지를 식별할 수 없고, 위에서 언급하였듯이 재무적 분석만 수행하였기 때문에 기타의 리스 크 인자를 반영한 대처방안을 제시할 수 없다는 데에 문제점이 있다.
이와 동시에 비재무적 부분인 시공측면, 제도적측면, 시장측면은 각각의 인자들을 모두 도출하여 재무적 리스크 인자와 더불어 각각의 인자들간의 상호관계 및 영향력을 Influence Diagram과 Decision Tree를 통하여 파악하였다. 이렇게 작성된 리스크 요인간의 상호관계 및 영향력은 민감도 분석을 통하여 어떤 리스크 인자가 프로젝 트에 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 지를 표시하였고, 주요 리스 크 인자들은 리스크 대응방안인 수용, 회피, 리스크 분배를 사용하여 주요 리스크에 대처할 수 있었다.
후속연구
Decision tree의 결과를 분석해보면, 은행 이자수입보다는 부 동산 임대사업에 투자하는 것이 낫다는 것을 알 수 있었고, 본 사례의 프로젝트 타당성은 긍정적인 것으로 판명되었다. 그러나 본 사례가 타당성을 유지하기 위해서는 민감도 분석 결과 용적 률, 직접공사비, 물가상승률 등을 중점적으로 관리해야 하는데, 이 3가지 리스크 인자에 대하여는 각각 다른 리스크 반응 대책 이 필요하다. 물가상승률은 국가경제에 의하여 영향을 받는 인 자기 때문에 수용이라는 방안을 세워야 하며, 용적률과 직접공 사비는 개인의 판단에 의하여 영향을 받는 인자이므로 적극적인 리스크 분배방안을 수립하여 위험요인을 제거해야 한다.
참고문헌 (13)
Crystall Ball 2000 Standard Edition, CSIA, 2000
Diekmann & Sewester & Taher, Risk Management in Capital Projects, CII, 1988
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