1950년대 이후 주택수요의 급격한 증가와 낮은 주택투자로 인한 만성적 주택부족 사태는 정부 주도의 주택공급정책에 의존해 오고 있다. 주택시장이 수요와 공급에 의한 자율적 가격결정구조를 가지지 못하고 정부 정책에 따라 인위적으로 움직임으로써 주택가격은 폭등과 폭락을 반복하고, 아파트 미분양 등에 의한 건설사의 수익성 악화나 중소건설업체의 부도와 같은 문제점들이 발생하고 있다. 이는 건설기업이 주택시장의 구조적 문제점을 파악하고 정부의 정책에 시기 적절히 대처하지 못함으로써 주택시장적응력을 상실한 결과라 할 수 있다. 또한 정부도 주택시장의 가격에 의존한 단기적 정책 효과만을 의존함으로써 주택시장의 가격결정시스템을 약화시키는 결과를 초래한 것이다. 즉, 주택시장의 동태적 환경시스템이라는 숱을 보지 못하고 정부 정책에 의한 단기적 영향요인이라는 나무만을 봄으로써 나타난 결과라 할 수 있다. 따라서 본 연구는 주택 시장을 주택수요 영향변수와 주택공급 영향변수 그리고 그에 영향을 미치는 거시 환경적 영향변수들을 분류하고, 이들 간의 상호작용을 시스템 사고와 전통적 소비자 선택이론에 입각하여 연결함으로써 이에 의해 구성되는 인과순환구조를 구축하도록 한다. 이를 통해 주택시장이 가지는 동태성의 장기적인 형태를 피드백 루프의 존재를 통해 확인해 줌으로써 주택시장의 역동적 변화 원인을 규명하고자 한다.
1950년대 이후 주택수요의 급격한 증가와 낮은 주택투자로 인한 만성적 주택부족 사태는 정부 주도의 주택공급정책에 의존해 오고 있다. 주택시장이 수요와 공급에 의한 자율적 가격결정구조를 가지지 못하고 정부 정책에 따라 인위적으로 움직임으로써 주택가격은 폭등과 폭락을 반복하고, 아파트 미분양 등에 의한 건설사의 수익성 악화나 중소건설업체의 부도와 같은 문제점들이 발생하고 있다. 이는 건설기업이 주택시장의 구조적 문제점을 파악하고 정부의 정책에 시기 적절히 대처하지 못함으로써 주택시장적응력을 상실한 결과라 할 수 있다. 또한 정부도 주택시장의 가격에 의존한 단기적 정책 효과만을 의존함으로써 주택시장의 가격결정시스템을 약화시키는 결과를 초래한 것이다. 즉, 주택시장의 동태적 환경시스템이라는 숱을 보지 못하고 정부 정책에 의한 단기적 영향요인이라는 나무만을 봄으로써 나타난 결과라 할 수 있다. 따라서 본 연구는 주택 시장을 주택수요 영향변수와 주택공급 영향변수 그리고 그에 영향을 미치는 거시 환경적 영향변수들을 분류하고, 이들 간의 상호작용을 시스템 사고와 전통적 소비자 선택이론에 입각하여 연결함으로써 이에 의해 구성되는 인과순환구조를 구축하도록 한다. 이를 통해 주택시장이 가지는 동태성의 장기적인 형태를 피드백 루프의 존재를 통해 확인해 줌으로써 주택시장의 역동적 변화 원인을 규명하고자 한다.
Since 1950s, the Korean housing market has continually experienced the chronicle lack of housing stock because of lower housing investment in comparison with a population explosion, prompt urbanization and rapid restructuring of family. The Korean housing market have thus been driven not by the pric...
Since 1950s, the Korean housing market has continually experienced the chronicle lack of housing stock because of lower housing investment in comparison with a population explosion, prompt urbanization and rapid restructuring of family. The Korean housing market have thus been driven not by the pricing model by housing demand-supply chain but by the Korean housing policies focusing on the increase of housing supply and the living stability of the middle or low-income bracket. After all, repetitive economic vicious circle of housing price and the increase of unsold apartments aggravated the malfunction of the Korean housing market. Meanwhile, the Korean construction firms have exacerbated their profitability. Such terrible situations are mainly triggered by the Korean construction firms that weighed on the short-term profits and quick response of the government policy alterations rather than the prospect of housing market Therefore, this research focusing on the dynamics of housing market identified and classified the demand and supply elements that consist not only of housing system structures but also of the environmental elements that affect the structures. Based on the system thinking and traditional theory of consumer's choice, the interactions of these elements were constructed as a causal loop diagram that explains the mutual influences among housing subsystems with feedback loops. This paper describes and discusses about the causes of the dynamic changes in the Korean housing market. This study would help housing suppliers, including housing developers, construction firms, etc., to form a more comprehensive understanding on the fundamental issues that constitute the Korean housing market and thereby increasing their long term as well as minimizing the risk involved in the housing supply businesses.
Since 1950s, the Korean housing market has continually experienced the chronicle lack of housing stock because of lower housing investment in comparison with a population explosion, prompt urbanization and rapid restructuring of family. The Korean housing market have thus been driven not by the pricing model by housing demand-supply chain but by the Korean housing policies focusing on the increase of housing supply and the living stability of the middle or low-income bracket. After all, repetitive economic vicious circle of housing price and the increase of unsold apartments aggravated the malfunction of the Korean housing market. Meanwhile, the Korean construction firms have exacerbated their profitability. Such terrible situations are mainly triggered by the Korean construction firms that weighed on the short-term profits and quick response of the government policy alterations rather than the prospect of housing market Therefore, this research focusing on the dynamics of housing market identified and classified the demand and supply elements that consist not only of housing system structures but also of the environmental elements that affect the structures. Based on the system thinking and traditional theory of consumer's choice, the interactions of these elements were constructed as a causal loop diagram that explains the mutual influences among housing subsystems with feedback loops. This paper describes and discusses about the causes of the dynamic changes in the Korean housing market. This study would help housing suppliers, including housing developers, construction firms, etc., to form a more comprehensive understanding on the fundamental issues that constitute the Korean housing market and thereby increasing their long term as well as minimizing the risk involved in the housing supply businesses.
* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.
문제 정의
한다. 그리고 이들 간의 상호작용에 대해 관련문헌내용을 참고하고, 시스템 사고와 전통적 소비자-생산자 행동이론에 입각하여 인과관계를 규정함으로써, 주택시장의 인과순환적 피드백 구조를 설명하고, 이를 통해 주택시장에 강한 영향력을 미치고 있는 핵심 루프를 살펴보고자 한다. (그림 2 참고)
따라서 본 연구는 주택시장의 동태적 구조 파악의 필요성을 인식하고, 주택시장 관련 요인(주택수요, 주택공급, 주택정책요인)들의 상호영향관계를 통해 관련 변수들의 비선형적 변화를 가져오는 지배적인 피드백 구조를 발견함으로써, 문제 발생의 근본적 원인 파악하고 향후 시스템 행태를 예측하기 위한 기초자료를 제공하는 것에 목표를 둔다. 또한 이를 통해 주택시장 구조의 특성과 문제를 전체적으로 진단하고, 주택건설업체들의 장기적인 주택투자계획을 세움에 있어 정부의 주택정책에 효과적으로 대응하기 위한 전략적 방향을 설정하는데 기초적 정보를 제공하고자한다.
따라서 이번 절에서는 우리나라의 주택시장의 장기적인 행태를 분석하기 위해, 앞서 설명한 변수들의 관계와 시스템 사고를 통해 주택시장의 동태성을 파악하기 위한 주택시장 인과순환지도를 설계하고, 시스템의 역동적인 변화 원인이 되는 주요 피드백 루프의 존재를 확인하도록 한다.
제공하는 것에 목표를 둔다. 또한 이를 통해 주택시장 구조의 특성과 문제를 전체적으로 진단하고, 주택건설업체들의 장기적인 주택투자계획을 세움에 있어 정부의 주택정책에 효과적으로 대응하기 위한 전략적 방향을 설정하는데 기초적 정보를 제공하고자한다.
또한, 본 연구에서는 현재 자산투자에 대한 부동산의 역할에 대한 관심이 증가하고 있는 시점에서, 이러한 자산 투자 관점에서, 주택시장 구조를 파악하는데 중점을 두고 있다.
변화하고 있다. 본 절에서는 그동안 정부에서 주택시장의 안정화를 위해 실행한 주택정책들을 정책수단별로 정리한 (김현아 . 이승우 2005)의 연구를 참조하여 설명하도록 하겠다.
이에 본 연구에서는 주택시장의 동태성을 파악하기 위한 방법론의 하나로 시스템 사고의 도입의 필요성을 제시하고, 과거 연구에서 통계적 방법으로 검증한 주택시장 변수들의 영향관계를 근거로, 시스템 사고를 도입한 주택시장의 인과순환지도를 설계하고 분석하였다 . 주택시장 인과순환지도는 자유시장체제하에서의 주택시장 인과순환지도와 정부의 주택정책개입에 의한 주택시장 인과순환지도로 나누어 설계하고 주택시장의 피드백 루프를 추출, 설명하였다.
제안 방법
본 연구에서는 기존 연구들이 주택시장모형 분석을 위해 도입한 각 영향변수들을 이중희(2004)의 주택수요 결정요인 분류 기준에 따라 주택수요에 영향을 미치는 변수들을를 통해 재분류 .
시스템 다이내믹스④에 뿌리를 둔 시스템 사고는 단선적 사고로 대표되는 기존의 사고를 대처하는 사고틀로서 제안되었다. 현재 시스템 다이내믹스에 대한 연구는 크게 두 가지의 흐름으로 나누어지고 있는데, 그 하나는 MIT System Dynamics Group의 주도하에 개발되고 있는 Hard Methodology로, 피드백 시스템을 모델링을 통해 컴퓨터상에서 시뮬레이션 함으로써 시스템의 진화과정을 분석하는데 초점을 두는 방법이며, 오늘날 많은 컨설팅 회사들이 이 기법을 경영컨설팅에 활용하고 있다.
연구에서는 주택시장을 주택수요와 공급에 의해 가격결정시스템을 갖는 구조로 보고, 기존 연구들을 토대로 주택수요 영향변수와 주택공급 영향변수, 그리고 주택정책 변수들을 도입, 분류하도록 한다. 그리고 이들 간의 상호작용에 대해 관련문헌내용을 참고하고, 시스템 사고와 전통적 소비자-생산자 행동이론에 입각하여 인과관계를 규정함으로써, 주택시장의 인과순환적 피드백 구조를 설명하고, 이를 통해 주택시장에 강한 영향력을 미치고 있는 핵심 루프를 살펴보고자 한다.
<표 4>와 같이 분류된 주택시장 관련변수들을 주택시장 구조를 파악하기 위하여 주택수요와 주택공급 변수들로 재분류하고, 수요와 공급에 영향을 미치는 주택정책변수를 첨가하여 주택시장 영향요인 및 그 관계를 분류 . 정리하도록 한다.
결국 시스템 사고를 도.입한 주택시장 구조 파악은 시장변화의 직접적 원인을 파악하고 이러한 변화요인이 시장에 미칠 장기적으로 변화의 행태를 예측할 수 있는 가시적 틀을 제공하였다
분석하였다 . 주택시장 인과순환지도는 자유시장체제하에서의 주택시장 인과순환지도와 정부의 주택정책개입에 의한 주택시장 인과순환지도로 나누어 설계하고 주택시장의 피드백 루프를 추출, 설명하였다.
대상 데이터
위하여 작성된 인과순환지도이다. 이 인과순환지도에는 총10 개의 피드백 루프가 포함되어 있으나, 그 중 8개의 주요 루프를 R과 B의 기호를 통해 구분하였다. Re 양(+)의 피드백 루프를 B 는 음(-)의 피드백 루프를 의미한다.
성능/효과
있다. 따라서 본 연구에서 나타난 주택시장 구조는 새로운 변수가 발견될 경우 추가, 확장될 수 있으며, 컴퓨터 시뮬레이션을 통한 세부적 분석도 가능하다. 그러므로 본 연구의 주택시장 인과순환지도에서 나타난 주택시장 피드백 구조는 향후 관련 변수들의 관계를 수식화하고 관련 데이터 적용을 통한 시뮬레이션이 이루어진다면 좀더 정확히 주택시장을 예측하는 Tool로서의 적용이 가능할 것으로 보이며, 향후 주택시장을 세분화하고 관련변수의 보강을 통해 세분화된 주택시장 시스템의 인과순환지도를 설계하여 세부 주택시장의 구조를 파악하는데 기초적 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
또한 정부도 주택시장의 가격 변동에 근거한 단기적 정책 효과에만 의존함으로써 주택시장의 가격결정시스템 약화를 초래하였다.(손경환 .
세 번째 피드백 루프(R3)는 가계소득에 따른 주택수요 피드백 루프로 신규주택수요 증가에 따른 건설업체들의 주택투자 증가가 건설경기의 활성화로 이어지고, 경기활성화에 따른 가계소득 증가는 가계의 대출상환능력을 증가시켜, 주택자금대출액을 증가시켜 주택수요를 증가시키는 양(+)의 피드백 관계를 나타낸다.
위한 규제완화정책으로 반복 . 시행됨으로써, 처음에 의도하였던 정책효과의 실효성은 떨어지고 시장상황과 정책 작동시점과의 괴리로 인한 시장양극화 현상과 주택가격변동폭의 심화라는 부작용이 나타났다.
이러한 결과들은, 시스템 사고를 도입을 통해 본 주택시장 피드백 루프는 그동안 막연히 추측되어온 주택시장의 구조 파악을 용이하게 하고, 정부의 경기활성화 정책이 주택투자 활성화보다는 주택수요시장 확대를 통한 소비조장에 있었다는 것과 같은 사건에 대한 원인파악을 위한 근거를 제시하는데 용이하다는 것을 알 수 있었다.
예측하는 데는 다소 부족함이 있었다. 즉, 주택시장의 동태적 구조라는 숲을 보기보다는 직접적 영향요인과 단기적 효과라는 나무에만 집착하는 결과가 나타났다.
후속연구
따라서 본 연구에서 나타난 주택시장 구조는 새로운 변수가 발견될 경우 추가, 확장될 수 있으며, 컴퓨터 시뮬레이션을 통한 세부적 분석도 가능하다. 그러므로 본 연구의 주택시장 인과순환지도에서 나타난 주택시장 피드백 구조는 향후 관련 변수들의 관계를 수식화하고 관련 데이터 적용을 통한 시뮬레이션이 이루어진다면 좀더 정확히 주택시장을 예측하는 Tool로서의 적용이 가능할 것으로 보이며, 향후 주택시장을 세분화하고 관련변수의 보강을 통해 세분화된 주택시장 시스템의 인과순환지도를 설계하여 세부 주택시장의 구조를 파악하는데 기초적 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
따라서 본 연구는 민간 건설업체들이 장기적인 주택공급 계획을 세움에 있어 현재 주택시장이 가진 구조적 문제점을 인식하고23), 장기적 수익성 확보와 분양 리스크 최소화를 위한 방안을 도출하기 위한 기초적 정보를 줄 수 있을 것으로 기대한다. 또한 향후 정부의 주택정책 수립 단계에서 주택시장 시스템의 특성과 문제를 전체적으로 진단하고, 주택정책이 장기적으로 미치게 될 결과를 예측함으로써 올바른 정책방향을 설정하기 위한 정책적 지렛대의 역할을 할 수 있으리라 기대한다加
참고문헌 (22)
김경환 .고철, 주택수요구조변화 전망에 관한 연구,국토연구원,pp 63-68, 1997
김재영 . 김민철, 경제구조변화를 고려한 건설경기예측모형 개발 연구, 국토연구원,pp. 74-82,2000
김현아. 이승우, 부동산 대책이 건설산업에 미치는 영향,한국건설산업 연구원,pp.11-17,p.33,pp.82-83,pp.89-91,2005
남정현. 이상격. 정창무, 수도권 주택시장 분석에 관한 연구:자산 .자본시장개념을 적용하여, 대한국토. 도시계획학회 학술대회 논문집,pp.1022-0126, 2001
박규헌,우리나라 주택시장 변화에 따른 주택정책의 개선방안 연구:서울시 주택가격 안정을 위한 정책을 중심으로,한양대학교 석사학위 논문, pp.1-2,2002
손경환, 주택시장분석을 위한 거시경제모형연구,국토연구원,pp.24-25,1991
손경환. 김혜승, 주택시장모형연구-주택시장 및 주택생산 요소시장,국토연구원,p.14,pp.43-48,1994
손경환. 김혜승, 부동산시장 구조모형 연구,국토연구원,pp.16-17 p.48,2002
안재설. 이만형,System Dynamics를 이용한 지방주택정책 활성화에 관한 연구,대한국토 . 도시계획학회 정기학술 대회논문집,pp.695-696,2004
양승원. 박근준, 주택수요예측인자 영향도 분석에 의한 상관인자 선정,한국건설관리학회논문집,제6권 제1호,pp.80-81,2005
오동훈,우리나라 주택건설시장 구조측정에 관한 연구,한국도시행정학회 논문집,v.16 .n.1, 2003
오동훈. 박선영. 이재순 중소주택건설업체의 현실과 생존 전략의 방향에 관한 연구,대한국토. 도시계획학회 논문집,제39권 제1호,p.113,2004
윤주현, VAR 모형 구축을 통한 토지 및 주택시장 전망 연구,국토연구원,pp.35-48,2001
이정민. 이만형, SD를 이용한 공공프로젝트의 지체요인 분석, 대한국토.도시계획학회 논문집,제39권 제1호,pp.274-275,2004
정창무. 김지순, 주택시장에서의 미분양 아파트의 역할에 대한 실증분석,대한국토. 도시계획학회 논문집,제40권 제2호, 2005
지규현,주택금융의 활성화가 주택점유형태와 주택수요에 미치는 영향,한양대학교 석사학위 논문, pp.36-57,2001
김도훈,문태훈,김동환, 시스템 다이내믹스,대영문화사,1999
김동환, 시스템 사고,선학사,pp.21-32,2004
김준한, 건설경제론,박영사,2004
이중희, 주택경제론,2판,박영사,p.13,p.66,p.129,2004
Blair, J. P. Uban and Regional Econornics, Boston:Irwin, 1991
Senge, Peter M. The Fifth Discipline : The Art and Practice of the Learning Organization, Doubleday/Currency, 1990
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.