정부는 매년 주택건설계획을 수립하여 주택공급을 확대하고 국민 주거복지 향상에 주력하고 있으나, 장기계획을 바탕으로 하는 비전이 구체적으로 제시되지 못한데다 정책의 일관성 부족 등의 많은 문제점이 나타나고 있다 특히, 2003년 주택보급률 100% 달성 후, 2012년 주택보급률 115% 달성을 위한 계획을 추진하고 있지만, 임차가구의 비율은 2003년 말 43%로 변화가 없으며, 미분양의 증가로 건설기업의 도산위험 증가와 주택가격의 급격한 상승으로 인해 주택공급시장의 불안정과 저소득층의 주거마련 여건은 더욱 악화되고 있다. 이러한 주택공급시장의 불안정과 저소득층의 주택마련 및 주거의 질적 향상을 위해 정부는 100만호의 국민임대주택을 건설하고 효율적 인 운영을 통해 지역발전과 국민경제 활성화를 이루려는 전략을 세우고 있다. 이 연구는 국민임대주택의 영향변수를 분류하여 이들 간의 상호작용을 시스템 다이내믹스 이론에 입각하여 연결하고, 장기적으로 동태성의 행태를 보이는 주택공급시장에서 국민임대주택이 어떠한 영향을 미치는지를 분석하여 각 주체별 전략수립의 기초정보를 제공하고자 한다.
정부는 매년 주택건설계획을 수립하여 주택공급을 확대하고 국민 주거복지 향상에 주력하고 있으나, 장기계획을 바탕으로 하는 비전이 구체적으로 제시되지 못한데다 정책의 일관성 부족 등의 많은 문제점이 나타나고 있다 특히, 2003년 주택보급률 100% 달성 후, 2012년 주택보급률 115% 달성을 위한 계획을 추진하고 있지만, 임차가구의 비율은 2003년 말 43%로 변화가 없으며, 미분양의 증가로 건설기업의 도산위험 증가와 주택가격의 급격한 상승으로 인해 주택공급시장의 불안정과 저소득층의 주거마련 여건은 더욱 악화되고 있다. 이러한 주택공급시장의 불안정과 저소득층의 주택마련 및 주거의 질적 향상을 위해 정부는 100만호의 국민임대주택을 건설하고 효율적 인 운영을 통해 지역발전과 국민경제 활성화를 이루려는 전략을 세우고 있다. 이 연구는 국민임대주택의 영향변수를 분류하여 이들 간의 상호작용을 시스템 다이내믹스 이론에 입각하여 연결하고, 장기적으로 동태성의 행태를 보이는 주택공급시장에서 국민임대주택이 어떠한 영향을 미치는지를 분석하여 각 주체별 전략수립의 기초정보를 제공하고자 한다.
Although the Korean government have made a plan of housing market with supply and concentrated on the welfare of the people, there are still a lot of problem in housing market for lack of a long-term vision and consistent policy of the government. The plan of 115% of housing diffusion in 2012 is in ...
Although the Korean government have made a plan of housing market with supply and concentrated on the welfare of the people, there are still a lot of problem in housing market for lack of a long-term vision and consistent policy of the government. The plan of 115% of housing diffusion in 2012 is in progress after its acquisition of 100% in 2002, but there are no changes in the rental housing rate of 43% in 2003. In addition, there are getting worse circumstances in the instability of housing market and the low-income bracket, because of the Korean construction firms' bankruptcy with an increase of unsold hosing and a rapid increase of housing prices. The government have made the strategy of revitalizing the economy and regional development by means of a million public rental housing plan for the low-income bracket and welfare. This paper introduces the basic information of the subjective strategy establishment with the analysis of the reciprocal action of influence factors for public rental housing by system dynamics theory and the effect of public rental housing in housing supply market which has a long-term dynamic form.
Although the Korean government have made a plan of housing market with supply and concentrated on the welfare of the people, there are still a lot of problem in housing market for lack of a long-term vision and consistent policy of the government. The plan of 115% of housing diffusion in 2012 is in progress after its acquisition of 100% in 2002, but there are no changes in the rental housing rate of 43% in 2003. In addition, there are getting worse circumstances in the instability of housing market and the low-income bracket, because of the Korean construction firms' bankruptcy with an increase of unsold hosing and a rapid increase of housing prices. The government have made the strategy of revitalizing the economy and regional development by means of a million public rental housing plan for the low-income bracket and welfare. This paper introduces the basic information of the subjective strategy establishment with the analysis of the reciprocal action of influence factors for public rental housing by system dynamics theory and the effect of public rental housing in housing supply market which has a long-term dynamic form.
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문제 정의
그러나 최근 국민임대주택 100만호 공급계획에 있어서 매년 10만호 정도의 획일적이며 장기계획을 바탕으로 하는 구체적 비전이 제시되지 못한 공급계획과 정책의 일관성 부족 등의 많은 문제점이 제기되고 있다. 이 연구는 국민임대주택 공급이 주택공급시장에서 미치는 효과를 분석하고, 이를 통한 주택공급전략을 제시하고자 하며, 다음과 같은 목적을 달성하기 위하여 수행되었다.
둘째는 주택공급시장에 영향을 주는 관련 요인들의 상관관계를 앞서 분석한 국민임대주택이 주는 영향을 동태적으로 분석하고 향후 주택공급시장의 시스템적 행태를 예측하여 전략 수립을 위한 정보를 제공하는 것에 있다.
이러한 목적은 총체적인 주택공급시장 구조의 문제점과 특성을 파악하여 각 주체 간 전략 수립의 기초가 될 수 있다. 이 연구에서는 연구의 목적을 달성하기 위해 국민임대주택 사업의 전략 수립과 현행 주택 공급시장에서 국민임대 주택사업의 영향요인을 분석하였으며, 주거안정 이라는 측면에서의 정부의 개입과 시장의 효율성의 보호' 라는 두 가지 명제에 대한 조화로운 화해를 꾀하고자 한다.
파악하여 각 주체 간 전략 수립의 기초가 될 수 있다. 이 연구에서는 연구의 목적을 달성하기 위해 국민임대주택 사업의 전략 수립과 현행 주택 공급시장에서 국민임대 주택사업의 영향요인을 분석하였으며, 주거안정 이라는 측면에서의 정부의 개입과 시장의 효율성의 보호' 라는 두 가지 명제에 대한 조화로운 화해를 꾀하고자 한다.
분류한다. 그리고 각 변수들 간의 인과관계를 규정함으로써 주택공급시장 내에서 부분별 동태적인 피드백 구조를 설명하고, 이를 통해 주택공급시장에 강한 영향력을 미치고 있는 핵심루프를 살펴보고자 한다.
이 연구는 주택공급시장의 시스템에 대한 문제를 인식하여 주택공급시장에 영향을 주는 요인을 파악하고 분류하여 각 변수 간의 인과관계를 규명함으로써 동태적인 분석이 가능한 인과 순환지도 3)를 설계하고 핵심루프를 분석함으로써 주택공급시장의 동태적인 시스템적 행태분석이 가능하도록 하였다. 또한 SWOT(Strength .
또한 SWOT(Strength . Weakness . Opportunity . Threat) 분석을 통해 각 주체별 전략을 도출함으로서 향후 주택공급시장의 예측을 통한 전략수립에 기초적인 정보를 제공하고자 한다.
전략을 제시하였다. 정부, 지자체, 수요자, 건설기 업 등 사업에 참여하게 되는 주체들의 대응방안 및 기초적 전략수립에 대한자료를 제공한다.
택시장의 주요 영향요인 및 관계를 분석하고자 한다. 각 영향요소들 간의 상관관계 분석을 통해 핵심루프별 인과지도 작성이 가능하며, 이는 국민임대주택시장의 동태적 구조파악을 위해 필수적이라 할 수 있겠다.
안정과 활성화를 위해 작성하였다. 주체별로는 정부, 지자체, 수요자 외에 민간 건설기업이 추가되었으며, 현 분양아파트 중심의 주택시장의 공급주체로서 국민임대주택사업의 적극적 참여를 이끌어 내 주택시장의 가격안정을 꾀하고자 한다.
제안 방법
주택공급시장의 시스템적 행태분석을 위해 공급시장에서 현재 가장 크게 추진되고 있는 국민임대주택으로 그 범위를 한정하여, 기존연구들을 토대로 주택공급에 영향을 미치는 변수들을 도출 및 분류한다. 그리고 각 변수들 간의 인과관계를 규정함으로써 주택공급시장 내에서 부분별 동태적인 피드백 구조를 설명하고, 이를 통해 주택공급시장에 강한 영향력을 미치고 있는 핵심루프를 살펴보고자 한다.
국민임대주택이 갖는 재화의 특성상 단순한 주거의 개념뿐만 아니라 사회 . 문화적 특성까지 고려한 시장 영향요소를 도출했다.
선행 연구에서 분류된 영향요인들을 주택공급시장 및 국민임대주택 관련 선행연구 자료들을 바탕으로 상관관계를 분석하고, 영향변수를 산정하였다. 이는 다음 단계인 인과지도 설계를 위해 필수적이다.
수들 간의 상관관계를 바탕으로 시스템의 동태적 상호작용 및 피드백 구조를 파악하기 위해 인과순환지도 설계 및 핵심루프를 규정하며 구체적 관계를 기술하였다. 국민임대주택과 주택공급시장을 각각 나누어 핵심루프별 인과지도를 작성하였다.
구체적 관계를 기술하였다. 국민임대주택과 주택공급시장을 각각 나누어 핵심루프별 인과지도를 작성하였다. 대응 전략도출을 위한 핵심부분들에 대한 집중적 고찰이 필요하다.
앞에서 설계된 부문별 핵심루프들의 통합루프를 작성함으로써, 국민임대주택을 중심으로 주택공급시장에 대해 규정한다. 우리나라 주택공급시장의 표본을 보여 줄 수 있는 모델을 보여준다.
인과지도 설계를 통한 시장의 구조파악 후 주택공급시장 내 주체별 시장에 각각 탄력적으로 대응할 수 있는 전략 도출을 위해 SWOT분석 기법을 사용하여 구체적인 메트릭스(Matrix) 작성 및 전략을 제시하였다. 정부, 지자체, 수요자, 건설기 업 등 사업에 참여하게 되는 주체들의 대응방안 및 기초적 전략수립에 대한자료를 제공한다.
또한, 주택시장의 전반적인 시장구조에 대해 분석하고 그 안에서 주택공급시장에 의해 영향을 받는 요인들을 단선적 . 정태적인 관점으로 연구를 진행하였다. 그러나 주택시장은 기본적으로 공급과 수요에 의해 가격이 결정되는 등 주택의 고유한 특성과 결정 요인의 다양성 및 사회경제적 중요성 등으로 인해 다른 재화나 용역 시장과는 구별되는 독특한 특성을 가지고 있다.
국민임대주택이라는 한정된 시장을 분석하기 위해 영향변수들을 영향요인별로 크게 외적요인과 내적요인으로 구분하였다. 표 3과 같이 외적 요인으로는 정부와 지자체가 있으며, 내적 요인으로는 건설기 업과 수요자 측면으로 분류할 수 있다.
택지 확보가 쉽지 않기 때문에 그.린벨트 해제지역 및 예정지를 대상으로 사전조사 및 위치 선정 단계 등 지구지정 절차를 이행한다. 지구지정 과정에서 주민 및 관계전문가, 관련 부처의 의견 청취 및 협의과정을 두고 있으나 모든 업무 절차가 정부 주도에 의해 Top-down 방식으로 진행되고 있어 문제가 되고 있다.
즉 수요와 공급의 주체인 건설기업과 수요자를 주택공급시장의 내적요인으로, 정책적으로 주택시장에 영향을 미치는 정부 및 지자체를 외적요인으로 구분하였다.
선행연구 고찰 및 국민임대주택의 동태성 분석 및 인과지도 설계를 통해 아래 표6과 같은 국민임대주택 활성화를 위한 SWOT 분석 메트릭스(Matrix)를 작성하였다. 주체별 분류는 정부, 지자체, 수요자로 구분하였으며, 국민임대주택 사업에 있어서의 실질적인 강점, 약점, 기회, 위협요소들에 대해 정리를 하였다.
메트릭스(Matrix)를 작성하였다. 주체별 분류는 정부, 지자체, 수요자로 구분하였으며, 국민임대주택 사업에 있어서의 실질적인 강점, 약점, 기회, 위협요소들에 대해 정리를 하였다.
면이 있었다. 반면 이 연구는 기존의 주택시장의 분석과 국민임대주택에 대한 관련자료 및 선행연구를 통해 도출된 영향요인들을 포함하여, 주택공급시장의 시스템적인 행태에 시스템 다이내믹스 이론을 적용하여 분석함으로 주택공급시장의 주요 문제점을 도출하여 향후 주택공급시장의 변화에 대한 각 주체별 전략 수립 방안을 제안하였다. 이 연구의 결론을 정리하면 다음과 같다.
정리하였다. 이렇게 도출된 변수와 함께 정부와 지자체의 외적 영향요인과 건설기업과 수요자의 내적 영향요인과 관련한 영향변수를 가지고 국민임대주택 시장의 인과지도를 작성함으로서 동태적으로 국민임대주택 분석을 수행하였다. 또한, 주택공급시장의 인과지도를 위와 동일한 방법을 통해 영향 변수들을 분류 .
이렇게 도출된 변수와 함께 정부와 지자체의 외적 영향요인과 건설기업과 수요자의 내적 영향요인과 관련한 영향변수를 가지고 국민임대주택 시장의 인과지도를 작성함으로서 동태적으로 국민임대주택 분석을 수행하였다. 또한, 주택공급시장의 인과지도를 위와 동일한 방법을 통해 영향 변수들을 분류 . 정 리하여 전반적인 주택공급시장의 인과지도를 작성하여 분석하고, 앞서 수행한 국민임대주택의 주택공급시장에 대한 영향분석과의 통합 인과지도 작성을 통해 보다 다각적으로 공급시장에 대하여 분석하였다.
또한, 주택공급시장의 인과지도를 위와 동일한 방법을 통해 영향 변수들을 분류 . 정 리하여 전반적인 주택공급시장의 인과지도를 작성하여 분석하고, 앞서 수행한 국민임대주택의 주택공급시장에 대한 영향분석과의 통합 인과지도 작성을 통해 보다 다각적으로 공급시장에 대하여 분석하였다.
주택공급시장의 시스템 사고를 통한 동태적인 인과관계를 분석함으로서 향후 주택공급시장을 예측하여 장기적 인 전략 수립을 가능하게 하였다. SWOT 분석을 통해 각 주체별 주택공급시장의 전략 수립 방안을 제시함으로서, 정부는 주택공급시장의 분석을 통해 미시적으로는 주택시장의 안정과 거시적으로는 국가 경제의 발전을 도모하고 올바른 정책방향을 설정하기 위한 정책적 지렛대의 역할을 할 수 있으리라 기대한다.
데이터처리
시스템 사고를 이용한 주택공급시장 내 국민임대주택을 중심으로 인과지도 설계 및 구조분석을 통해 국민임대주택 활성화 및 그에 따른 주택공급시장의 안정을 위한 주체별 대응 전략 도출을 위해 SWOT분석을 사용하였다. 주택공급시장의 내부와 외부의 면들을 동시에 판단할 수 있다는 강점을 지니기 때문에 장기적 안목에서도 유리하다.
성능/효과
수립이 필요한 시점이다. 즉, 양적인 주택공급은 크게 향상되었으나, 주거의 질적 개선대책이 미흡해 저소득층의 주거복지 강화등 주거생활의 질적 수준을향상시킬 필요성이 대두되었다. 또한, 주기적으로 불안양상을 보이는 주택시장의 장기안정 기반을 확보하는 대책 마련이 요구되고 있다.
후속연구
하였다. SWOT 분석을 통해 각 주체별 주택공급시장의 전략 수립 방안을 제시함으로서, 정부는 주택공급시장의 분석을 통해 미시적으로는 주택시장의 안정과 거시적으로는 국가 경제의 발전을 도모하고 올바른 정책방향을 설정하기 위한 정책적 지렛대의 역할을 할 수 있으리라 기대한다. 그리고 건설기업은 사업의 위험요소를 줄임으로서 기업발전의 기반을 제공하며 장기적 수익성 확보와 분양리스크 최소화가 가능할 것이며, 수요자는 주택가격의 안정을 통한 주거생활의 안정과 주거복지를 위한 사회적 합의를 이룰 수 있을 것이다.
SWOT 분석을 통해 각 주체별 주택공급시장의 전략 수립 방안을 제시함으로서, 정부는 주택공급시장의 분석을 통해 미시적으로는 주택시장의 안정과 거시적으로는 국가 경제의 발전을 도모하고 올바른 정책방향을 설정하기 위한 정책적 지렛대의 역할을 할 수 있으리라 기대한다. 그리고 건설기업은 사업의 위험요소를 줄임으로서 기업발전의 기반을 제공하며 장기적 수익성 확보와 분양리스크 최소화가 가능할 것이며, 수요자는 주택가격의 안정을 통한 주거생활의 안정과 주거복지를 위한 사회적 합의를 이룰 수 있을 것이다.
1) 현재 전반적인 주택공급시장의 현황 분석을 통하여, 주택공급시장의 부분적인 상황만을 단선적으로 보는 주택공급시장과 관련된 주체들에게 복잡해진 현재의 주택공급시장의 전반적인 문제점을 파악하고 해결할 수 있는 연구자료 및 가이드라인으로서 이용될 수 있다.
2) 국민임대주택 사업의 실효성이 아직 입증되지 않은 상태에서 주택공급시장에서 국민임대주택이 어떠한 영향을 끼칠 것인지를 예측하여 주택공급시장의 성공적인 구축을 위해 국민임대주택 사업이 추구하여야 할 방향설정에 기초정보를 제공할 것으로 사료된다. 국민임대주택을 통한 진정한 주거의 사회적 혼합 (Social Mix)을 이뤄야 하겠으며, 이를 위해선 정부의 정책 또한 해당 지자체 및 주택시장 안정을 위한 혼합(Policy Mix)을 이뤄야 할 것이다.
3) 이 연구를 통해 구축된 동태적인 주택공급시장 인과지도는 향후 주택공급시장에 도입될 영향변수를 인과지도상에서 어떠한 영향을 미치는지를 실험할 수 있는 기본모형으로 이용될 수 있다. 4) SWOT분석을 통해 수립된 주체별 전략을 기본으로 실질적인 전략수립의 기본모형을 제시함으로서 단기적 인 대책 수립에서 벗어나 주택공급시장과 관련된 주체들의 보다 세부적인 미래 주택공급시장에 대한 성공적인 중장기 전략수립의 기본정보를 제공할 수 있을 것이다.
있다. 4) SWOT분석을 통해 수립된 주체별 전략을 기본으로 실질적인 전략수립의 기본모형을 제시함으로서 단기적 인 대책 수립에서 벗어나 주택공급시장과 관련된 주체들의 보다 세부적인 미래 주택공급시장에 대한 성공적인 중장기 전략수립의 기본정보를 제공할 수 있을 것이다.
이 연구의 주택공급시장 인과순환지도에서 나타난 주택공급시장 피드백 구조는 향후 관련변수들의 관계를 수식화 하고 관련 데이터 적용을 통한 시뮬레이션이 이루어진다면 좀 더 정확히 주택공급시장을 예측하는 툴(Tool)로서의 적용이 가능할 것으로 보이며, 현재 국민임대주택의 사업타당성에 관한 연구에서도 시뮬레이션을 통해 정확한 사업의 예측이 가능할 것이다. 또한, 향후 주택공급시장을 세분화하고 관련변수의 보강을 통해 세분화된주택공급시장의 구조를 파악하는데 기초적 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
통해 정확한 사업의 예측이 가능할 것이다. 또한, 향후 주택공급시장을 세분화하고 관련변수의 보강을 통해 세분화된주택공급시장의 구조를 파악하는데 기초적 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.
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