[논문]부동산 감정평가정보체계 DB구축 개선방안에 관한 연구

이재우

문제 정의

본 연구는 현재 정부가 추진하고 있는 감정평가정보체 계의 데이터베이스 구축현황과 문제점을 파악하고 이의 개선을 통한 발전방안을 제시하고자 하였다. 연구결과 감정평가정보체계 구축에 앞서 효율적인 데이터베이스 구축을 위한 면밀한 계획이 미흡하여 일관되고 효율적인 데이터베이스 구축지침이 마련되어 있지 못하고, 다양한 속성정보는 물론 필수적인 공간정보 구축상 많은 문제를 지니고 있는 것으로 분석되었다.
이와 같이 살펴본 감정평가정보 및 감정평가정보체계 의 개념과 관련분야에서 추진되고 있는 정보체계특성을 바탕으로 이후에서는 현행 감정평가정보체계의 정보구 축과 관련한 현황과 문제점을 분석하고 발전방안을 모색 해보고자 한다.

제안 방법

구축대상 공간정보는 개별토지와 건물단위로 감정평 가 이루어지는 정보수요를 감안하되 세부적인 사안들은 면밀한 수요조사를 통하여 파악하고 단계별 DB구축계획 을 통하여 반영하도록 한다. 기본적으로 수치지형도와 주 제도 등 1차 NGIS 사업에 의한 수치지도나 토지관리, 지 적정보화 등을 통해 구축된 연속지적.
다음으로 정보구축 효율성 측면에서 현행 감정평가정 보체계의 현황을 분석한다. 이를 위해 구축정보유형과 범위, 데이터베이스 체계 등을 중심으로 살펴보고, 아울 러 국가지리정보체계, 도시계획정보체계 등 공간분야에 서 추진되어온 공공부문의 타 정보체계와 비교 검토하여 정보구축 관점에서의 감정평가정보체계 문제점을 진단 한다.
직접적인 가격자료 외에 감정평가정보체계에서는 지 가관련 각종 행정업무처리 및 부동산 투기의 포착, 각종 경제 . 사회지표와의 상관관계 분석 . 연구 등에 폭넓게 활용되는 지가변동률을 구축하여 활용하고 있다.
다음으로 정보구축 효율성 측면에서 현행 감정평가정 보체계의 현황을 분석한다. 이를 위해 구축정보유형과 범위, 데이터베이스 체계 등을 중심으로 살펴보고, 아울 러 국가지리정보체계, 도시계획정보체계 등 공간분야에 서 추진되어온 공공부문의 타 정보체계와 비교 검토하여 정보구축 관점에서의 감정평가정보체계 문제점을 진단 한다. 이어서 감정평가정보체계의 지속적 발전을 위해 요구되는 감정평가정보의 효율적 구축과 활용방안을 기 능적차원과 구성요소 차원, 정보체계 관리 차원에서 검 토하여 제시한다.
이를 위해 구축정보유형과 범위, 데이터베이스 체계 등을 중심으로 살펴보고, 아울 러 국가지리정보체계, 도시계획정보체계 등 공간분야에 서 추진되어온 공공부문의 타 정보체계와 비교 검토하여 정보구축 관점에서의 감정평가정보체계 문제점을 진단 한다. 이어서 감정평가정보체계의 지속적 발전을 위해 요구되는 감정평가정보의 효율적 구축과 활용방안을 기 능적차원과 구성요소 차원, 정보체계 관리 차원에서 검 토하여 제시한다.

성능/효과

셋째, 정보체계로서의 기본적 구성과 기능상의 문제로 현행 감정평가정보체계의 경우 가격형성에 영향을 미치 는 요소들을 공간적인 차원에서 이해하고 분석하는 것을 지원할 수 있는 공간정보는 구축되지 못했다. 하나의 부 동산이 포함하는 공간정보는 지도상에 좌표로 표현되는 단순한 위치정보가 아니라 위치가 내포하고 있는 지역 성, 접근성, 개발여건 등 많은 관련정보를 의미한다[14].
본 연구는 현재 정부가 추진하고 있는 감정평가정보체 계의 데이터베이스 구축현황과 문제점을 파악하고 이의 개선을 통한 발전방안을 제시하고자 하였다. 연구결과 감정평가정보체계 구축에 앞서 효율적인 데이터베이스 구축을 위한 면밀한 계획이 미흡하여 일관되고 효율적인 데이터베이스 구축지침이 마련되어 있지 못하고, 다양한 속성정보는 물론 필수적인 공간정보 구축상 많은 문제를 지니고 있는 것으로 분석되었다. 이에 따라 보다 감정평 가정보수요, 구축가능 및 연계가능 정보, 구축된 정보의 활용 등을 감안한 종합적인 계획이 수립되어야 할 것으 로 판단된다.
첫째, DB구축 과정상의 문제로 효율적인 데이터베이 스 구축을 위한 체계적인 검토와 계획이 부족하다는 점 이다. 일반적인 데이터베이스 구축과정은 기획, 설계, 구 현, 운영 및 유지보수 단계로 구분될 수 있다.
공간분야와 관련된 이와 같은 정보체계들은 공공주도 로 추진되고 있다는 것 이외에도 정보구축과 관련하여 다음과 같은 특성을 보이고 있다. 첫째, 효율적인 정보구 축과 활용증대를 위해 구체적인 사업추진에 앞서 세부적 인 검토와 계획이 선행되었다는 점이다. 기본계획과 단 계별 추진계획 등이 체계화되고 이에 따라 직접적 구축 이나 타 정보 체계와의 연계활용 등 필요한 정보의 데이 터베이스화가 이루어지고 있다.

후속연구

정보체 계 데이터베이스와 관련해서는 구축대상 정보의 대상, 출처, 세부정보항목, 파일구조 등의 내용을 포함하며, 타 기관 구축정보의 공유시 대상기관별 정보 및 자료변환과 연계방법에 대한 내용이 추가될 수 있을 것이다. 결과적 으로 지침마련을 통하여 현재 실무자의 주관적 판단에 의해 이루어지거나 관례적으로 이루어지는 평가선례 데 이터베이스구축이 표준화되고 일관성 있게 추진되도록 하여 데이터베이스의 품질은 물론 정보체계의 효율성을 극대화할 수 있도록 해야 할 것이다.
다음으로 감정평가정보의 구체적 유형으로서 평가대 상물의 경제적 가치를 판정하기 위해 필요한 제반 자료 를 고려할 수 있다. 이는 다시 일반자료와 상세자료, 경 쟁수급자료로 세분될 수 있다.
그러나 효율적인 데 이터베이스 구축을 위해 제시된 방안이 보다 구체화되지 못하였다는 점에서 한계를 지닌다. 따라서 향후 보다 실 행적 차원의 후속연구와 노력이 요구된다.
이에 따라 보다 감정평 가정보수요, 구축가능 및 연계가능 정보, 구축된 정보의 활용 등을 감안한 종합적인 계획이 수립되어야 할 것으 로 판단된다. 아울러 이에 따라 세부지침 마련을 통하여 필수적인 공간정보 및 속성정보를 구축하며, 타 공공정 보시스템과의 정보공유를 통해 감정평가정보체계 구축 과정의 효율성과 활용도를 제고해야할 것이다.
이밖에도 부동산거래관리시스템등과연계될 때 감정평 가과정에 필수적인 도시 계획사항으로부터 토지이 용현황, 필지단위 정보 맟 거래사례정보에 이르기까지 감정평가 정보수요에 부응하는 포괄적인 정보활용이 감정평가정 보체계를 통하여 이루어질 수 있을 것이다. 이는 결과적 으로 현재 가격정보 중심으로만 단순 참고되고 있는 감 정평가정보체계의 활용도를 높여 감정평가 의사결정지 원시스템으로 기능하도록 하여 감정평가의 업무효율성 및 적정성 제고에 크게 기여할 수 있을 것으로 판단된다.
특히 DB구축계획 수립시 감정평가사 등 기존 정보수 요자의 요구사항, 새로운 평가기법 적용을 위해 필요한 신규정보, 수치지도 등 공간정보 활용여건 변화, KLIS 등 관련 공공 정보시스템의 추진현황 등이 동시에 검토 반영될 수 있어야 할 것이다. 이를 위해서는 현재의 감정 평가업무내용을 중심으로 예측 가능한 시간범위 내의 DB구축계획을 반영하는 단기계획과 향후 제반여건의 변화에 대응할 수 있는 단계별 중장기계획 수립을 병행 하여 수립하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
또한 자치단체와 공공기관의 공간정 보, 나아가 민간기관 공간DB의 활용 역시 고려할 수 있 을 것이다. 일례로 위치도 작성 및 전례위치 검색을 위해 2005년부터 한국감정평가협회에서 구축하고 있는 전자 지도 자료와 같이 우선적으로 감정평가업계 내 기존의 공간정보 활용을 적극적으로 모색할 필요가 있을 것이다.
원시자료정비의 경우 평가정보의 최초생성단계인 감 정평가서 등에 기재되는 정보항목 및 해당정보의 전산화 를 위한 표준화, 저장방법 등을 포함할 수 있다. 정보체 계 데이터베이스와 관련해서는 구축대상 정보의 대상, 출처, 세부정보항목, 파일구조 등의 내용을 포함하며, 타 기관 구축정보의 공유시 대상기관별 정보 및 자료변환과 연계방법에 대한 내용이 추가될 수 있을 것이다. 결과적 으로 지침마련을 통하여 현재 실무자의 주관적 판단에 의해 이루어지거나 관례적으로 이루어지는 평가선례 데 이터베이스구축이 표준화되고 일관성 있게 추진되도록 하여 데이터베이스의 품질은 물론 정보체계의 효율성을 극대화할 수 있도록 해야 할 것이다.
특히 DB구축계획 수립시 감정평가사 등 기존 정보수 요자의 요구사항, 새로운 평가기법 적용을 위해 필요한 신규정보, 수치지도 등 공간정보 활용여건 변화, KLIS 등 관련 공공 정보시스템의 추진현황 등이 동시에 검토 반영될 수 있어야 할 것이다. 이를 위해서는 현재의 감정 평가업무내용을 중심으로 예측 가능한 시간범위 내의 DB구축계획을 반영하는 단기계획과 향후 제반여건의 변화에 대응할 수 있는 단계별 중장기계획 수립을 병행 하여 수립하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

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