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문제 정의
- 둘째, 주택이라는 재화에 대한 소비자의 입장에서 저소득층의 주거비 지불능력(housing affordability)을 분석한 연구이다. 주거비 지불능력이란 일반적으로 자신의 소득에 비해 지나치지 않은 주택가격(임대료)으로 일정 수준을 갖춘 주택에 거주할 수 있는 능력을 말한다.
- 본 연구는 이러한 문제의식 하에서 주거이동을 통한 저소득층의 주거 불안정성 변화를 분석하는데 목적을 두었다. 세부 목적을 보면 첫째, 저소득층의 주거 불안정성 실태를 파악한다.
- 본 연구는 저소득층을 대상으로 하여 주거이동을 통한 주거 불안정성의 변화를 분석하는데 목적을 두었다. 주거 불안정성은 주택의 노후도, 이사 횟수, 무주택 기간, 주거비 지불능력 등의 지표를 통해 측정하였다.
- 주거이동을 통한 주거 불안정성의 개선 여부를 파악하기 위하여 본 연구에서는 자료의 제약성1)을 고려하여 주거이동 전후의 점유형태와 주택유형의 변화를 비교하였다. 즉, 주택점유 측면에서 볼 때 차가 가구에서 자가 가구로 바뀌는 경우, 또는 물리적인 측면에서 볼 때 일반주택에서 아파트로 바뀌는 경우 주거이동을 통해 주거 불안정성이 개선되었다고 보고 이를 ‘상향’이동하는 것으로 분류하였다.
가설 설정
- 주거이동 유형 선택에 영향을 미치는 요인은 이동 전의 주택점유 형태(자가 가구와 차가 가구)에 따라 다를 것이다. 이에 따라 본 연구에서는 자가 가구와 차가 가구를 분리하여 다항로짓모형을 각각 추정하였다.
- 한편 주거 이동유형 선택에는 가구주의 사회 · 경제적 특성과 이전 거주지역의 특성이 영향을 미칠 것이다.
제안 방법
- 한편 주거 이동유형 선택에는 가구주의 사회 · 경제적 특성과 이전 거주지역의 특성이 영향을 미칠 것이다. 가구 특성은 자료의 가용성을 고려하여 가구의 월평균 소득, 가구주 성별, 가구주 연령, 가구주 연령 제곱을 설명변수로 선정하였다. 여기서 가구주 연령 제곱을 포함한 것은 연령 증가에 따른 효과가 비선형 관계로 나타날 것으로 전제하였기 때문이다.
- 즉, 각 지역의 총 주택수가 지역의 가구 수(총 수요)에 비례하여 공급되었다고 가정한다면, 일반주택비율이 높을수록 빈곤층이 지불가능한 주택공급량이 상대적으로 많다고 볼 수 있기 때문에 주거이동에 따른 주거 불안정성을 개선할 기회도 많다고 볼 수 있다. 그러나 주거실태자료에서는 각 가구의 이동시점에 대한 정보는 없기 때문에 빈곤층의 이동이 지난 5년 내에 이루어졌을 것으로 가정하고 조사시점(2008년) 이전 5년(2003-07년) 동안 각 지역별 일반주택 비율의 평균치를 산출하여 사용하였다. 또한 주택시장과 같은 또 다른 지역적 요인을 통제하기 위해 이전 거주지를 서울, 수도권(인천, 경기), 비수도권 광역시, 비수도권 시 · 도로 분류한 후, 비수도권 시·도를 참조집단으로 하고 나머지 지역들은 더미변수(dummy variable)로 삼았다.
- 이 가운데 월평균 총소득이 ‘0’ 또는 무응답한 491 가구를 제외하고 29,665 가구를 대상으로 하였다. 대상가구의 소득계층 구분은 월평균 소득을 기준으로 10분위로 나누었다. 일반적으로 소득분위 1∼4분위를 저소득층, 5∼8분위를 중소득층, 9∼10분위를 고소득층으로 분류하고 있다.
- 또한 이전 거주지의 특성을 반영하는 요인으로는 거주지역의 주택환경에 따라 주택가격이나 주택유형 선택이 달라질 수 있다는 점을 고려하여 이전 거주지역의 총 주택 수에서 빈곤층이 많이 거주하는 일반주택(아파트를 제외한 주택)비율을 변수로 사용하였다. 즉, 각 지역의 총 주택수가 지역의 가구 수(총 수요)에 비례하여 공급되었다고 가정한다면, 일반주택비율이 높을수록 빈곤층이 지불가능한 주택공급량이 상대적으로 많다고 볼 수 있기 때문에 주거이동에 따른 주거 불안정성을 개선할 기회도 많다고 볼 수 있다.
- 또한 주택시장과 같은 또 다른 지역적 요인을 통제하기 위해 이전 거주지를 서울, 수도권(인천, 경기), 비수도권 광역시, 비수도권 시 · 도로 분류한 후, 비수도권 시·도를 참조집단으로 하고 나머지 지역들은 더미변수(dummy variable)로 삼았다.
- 또한 지역별 비교를 위해 16개 시도를 서울, 경기, 인천, 비수도권 광역시(이하 광역시), 비수도권 시·도의 5개 그룹으로 나누어 비교하였다.
- 반면 자가 가구에서 차가 가구로, 또는 아파트에서 일반주택으로 바뀌는 경우 주거 불안정성 더 악화된다고 보고 ‘하향’이동으로 분류하였다.
- 본 연구에서는 빈곤층 가구의 주거이동을 통한 주거 불안정성 변화에 영향을 미치는 요인을 추출하기 위하여 이동유형을 종속변수로 삼았다. 즉, 주거 불안정성 면에서 변화가 없는 동등이동이나 보상이동에 비해 상향이동 또는 하향이동을 선택하는데 영향을 미치는 요인들을 분석하기 위하여 동등·보상이 동을 참조집단으로 하여 상향이동, 하향이동을 비교하였다.
- 빈곤층의 주거 불안정성과 함께 주거이동 성향을 살펴보기 위해 주거실태 조사 항목 중 ‘최초 주택을 소유하기 전까지 이사한 횟수’와 ‘차가 가구의 무주택 기간’을 분석하였다.
- 빈곤층의 주거 불안정성의 변화를 분석하기 위해 ‘주거 불안정성’을 주택의 노후도, 주택 점유형태 및 이동성 측면을 통해 파악하였다.
- 둘째, 주거이동을 통해 주거 불안정성이 어떻게 변화되는 가를 파악한다. 셋째, 주거 불안정성 변화에 영향을 미치는 요인을 분석한다,
- 주거이동 유형 선택에 영향을 미치는 요인은 이동 전의 주택점유 형태(자가 가구와 차가 가구)에 따라 다를 것이다. 이에 따라 본 연구에서는 자가 가구와 차가 가구를 분리하여 다항로짓모형을 각각 추정하였다. 먼저 주거이동 이전에 주택을 소유하고 있던 자가 가구를 대상으로 한 모델의 추정 결과를 보면 표 11과 같다.
- 저소득층의 주거 실태를 주택 점유형태, 주택 노후도, 주거비 부담비율을 통해 살펴보았다. 우선 빈곤층 가구를 대상으로 주택점유(자가/차가)별 주택유형과 노후도(건축연도)를 통해 본 결과 약 30%의 가구가 1980년도 이전에 건축된 매우 노후화된 주택에 살고 있는 것으로 나타나 주택의 물리적 환경이 매우 열악함을 말해준다(표 2 참조).
- 본 연구는 저소득층을 대상으로 하여 주거이동을 통한 주거 불안정성의 변화를 분석하는데 목적을 두었다. 주거 불안정성은 주택의 노후도, 이사 횟수, 무주택 기간, 주거비 지불능력 등의 지표를 통해 측정하였다. 우리나라의 경우 2008년 현재 빈곤층 가구중 약 30%가 1980년도 이전에 건축된 매우 노후화된 건물에 거주하고 있는 것으로 나타났다.
- 즉, 주거 불안정성 면에서 변화가 없는 동등이동이나 보상이동에 비해 상향이동 또는 하향이동을 선택하는데 영향을 미치는 요인들을 분석하기 위하여 동등·보상이 동을 참조집단으로 하여 상향이동, 하향이동을 비교하였다.
- 한편 빈곤층의 주거비 지불능력을 살펴보기 위해 자가 가구의 경우 주택가격 대비 연소득 비율(PIR: Price-to-Income Ratio)지표를, 차가 가구의 경우 임대료 대비 월소득 비율(RIR: Rent-to-Income Ratio)을 산출하였다(표 3참조). PIR은 주택 구입능력을 측정하기 위한 지표로서 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입하기 위해 모든 소득을 저축했을 때 주택구입에 소요되는 기간을 의미한다.
대상 데이터
- 그러나 표 1에서 볼 수 있는 바와 같이 소득 1∼2분위와 3∼4분위 간 소득차이가 큰 것으로 나타나고 있어 소득분위 1∼2 계층을 빈곤층으로 분류하여 본 연구의 분석대상으로 삼았다.
- 이 가운데 월평균 총소득이 ‘0’ 또는 무응답한 491 가구를 제외하고 29,665 가구를 대상으로 하였다.
- 자료: 2008 주거실태조사 원시자료.
- 저소득층의 주거 불안정성 변화를 분석하기 위해 본 연구에서는 2008년 주거실태조사 원시자료를 이용하였으며 총 표본 가구수는 30,156가구이다. 이 가운데 월평균 총소득이 ‘0’ 또는 무응답한 491 가구를 제외하고 29,665 가구를 대상으로 하였다.
- 표 6은 빈곤층 가구의 주택점유 형태와 주택유형을 기준으로 하여 이동유형을 상향, 하향, 동등, 보상으로 유형화한 것이다. 주거이동 분석을 위한 대상은 이사한 적이 없거나 이전 거주지의 주택점유 형태 또는 주택유형에 응답하지 않은 가구를 제외시킨 총 24,216가구를 대상으로 하였으며, 이 가운데 빈곤층은 4,125 가구이다.
이론/모형
- 또한 주거이동을 통한 주거 불안정성 변화에 영향을 준 요인을 분석하기 위해 다항로짓모형을 사용였으며 SAS 9.1 소프트웨어를 이용하였다.
성능/효과
- 1) 자료에서 이동 전후 현황을 나타내는 항목은 점유형태, 주택 유형, 방수, 사용면적 등이 있으나 세대 구성이 나타나지 않아 방 사용 기준을 정할 수 없고, 사용면적의 경우 이상값(outlier)이 많아 기준설정 지표에서 제외하였음.
- 2) 빈곤층의 주거이동은 구분된 5개 그룹 내에서의 이동이 89.0%(3,655/4,103가구)로 대부분을 차지하고 있으며, 이전 거주지가 경기도인 460가구 중 403가구(87.6%)의현 거주지가 경기도임.
- 3) 연령과 연령제곱 변수 간 상관관계가 높으나 로짓 분석에서 연령제곱 변수를 포함한 경우와 포함하지 않았을 경우 다른 변수의 계수값 및 부호와 유의도에서 별 다른 차이를 나타내지 않는 것으로 추정되었음.
- 가구 소득을 보면 소득이 높을수록 동등 · 보상이동에 비해 상향이동할 확률은 높아지나 하향이동하는 확률은 낮아지는 것으로 나타났다.
- 먼저 빈곤층의 평균 이사 횟수를 보면 모든 지역에서 다른 소득계층에 비해 빈곤층의 이사 횟수가 가장 많은 것으로 나타났으며, 특히 서울에 거주하는 빈곤층 가구의 평균 이사 횟수는 12회로 가장 빈번하게 이사하고 있다(표 4 참조). 고소득층이나 비수도권 시·도에 거주하는 가구들의 경우 평균 이사 횟수가 5회 미만임을 감안한다면 서울에 거주하는 빈곤층의 주거 불안정성은 상대적으로 크다고 볼 수 있다.
- 우리나라의 경우 2008년 현재 빈곤층 가구중 약 30%가 1980년도 이전에 건축된 매우 노후화된 건물에 거주하고 있는 것으로 나타났다. 빈곤층의 평균 이사 횟수는 다른 소득계층에 비해 훨씬 더 많았으며, 특히 서울에 거주하는 빈곤층 가구의 평균 이사 횟수는 12회로 가장 자주 이사하는 것으로 나타났다. 또한 빈곤층 가운데 약 65%가 무주택 기간이 10 년 이상인 가구로 나타나, 빈곤층이 주택을 소유하는 것이 얼마나 어려운 가를 보여주었다.
- 연령의 경우 동등 · 보상 이동에 비해 상향이동에서는 유의미한 영향을 나타내지 못하고 있으나, 하향이동에서는 (-)의 유의미한 영향력을 보이고 있어 연령이 높아질수록 하향이동하는 확률이 낮아지는 것으로 나타났다.
- 우선 가구주의 특성을 보면 성별 변수가 모두 음(-)의 부호를 보이고 있어 여성 가구주에 비해 남성 가구주일수록 상향이동과 하향이동 확률이 모두 낮아진다고 풀이할 수 있다. 즉 남성 가구주일수록 동등·보상 이동할 확률이 높다고 볼 수 있다.
- 저소득층의 주거 실태를 주택 점유형태, 주택 노후도, 주거비 부담비율을 통해 살펴보았다. 우선 빈곤층 가구를 대상으로 주택점유(자가/차가)별 주택유형과 노후도(건축연도)를 통해 본 결과 약 30%의 가구가 1980년도 이전에 건축된 매우 노후화된 주택에 살고 있는 것으로 나타나 주택의 물리적 환경이 매우 열악함을 말해준다(표 2 참조). 또한 차가 가구에 비해 자가 소유자들이 더 오래된 주택에 거주하고 있으며, 아파트에 비해 일반주택 거주자들의 주택이 훨씬 더 노후화된 것으로 나타나고 있다.
- 청주시 공공임대주택 거주자를 대상으로 이동거리 및 주택 점유형태 변화를 비교한 고정희(2009)의 분석결과를 보면 임대 주택 퇴거자 중 약 30% 가구가 거주 전후 주택 점유 형태가 바뀌었으며 연령이 높아질수록, 학력이 높을수록 점유형태가 바뀌는 경우가 많은 것으로 나타났다. 이동 동기를 보면 연령이 낮고 학력이 낮을수록 임대료 및 관리비 부담으로 인한 비자발적 이동이 많게 나타났다. 한편 김준형 외(2009)는 지역별 주택가격이 임차가구의 주거이동에 미치는 영향력을 분석하면서 점유형태 변화와 지역 내·외 이동에 초점을 맞추어 분석하였다.
- 이들의 연구결과를 보면 전반적으로 저소득층이 다른 소득계층보다 주거비 지불능력이 상당히 떨어지고 있으며, 주거비 부담비율은 농촌에 비해 도시가, 다른 시·도에 비해 수도권이 높게 나타나며, 특히 대도시에 거주하는 차가 가구일수록 임대료 부담이 더 크게 나타나고 있다.
- 또한 이전 거주지역의 주택시장의 특성을 반영하는 일반주택 비율 변수는 자가 가구와 차가 가구 모두 통계적으로 유의미하게 나타나 지역의 주택시장 특성이 빈곤층의 주거이동 유형에 상당히 영향을 미치고 있음을 말해준다. 일반주택 비율이 높을수록 빈곤층 자가 가구와 차가 가구 모두 하향이동 확률이 낮아지며, 특히 차가 가구의 상향이동 비율이 높아지는 것으로 나타나 빈곤층의 주거 불안정성 개선을 위해서는 아파트 위주의 주택공급보다 현재의 일반주택을 개량하여 재고량을 유지시키는 정책이 더 효과적일 수 있음을 시사해준다. 또한 비수도권 시·도에 비해 비수도권 광역시, 수도권, 서울로 갈수록 자가 가구의 하향이동 비율이 높아지고 차가 가구의 상향이동 비율이 낮아지는 것으로 나타나 대도시에 거주하고 있는 빈곤층 가구들이 자력으로 주거 불안정성을 개선하는데 더욱 더 어려움을 겪고 있음을 엿볼 수 있다.
- 전체 가구를 대상으로 이동유형을 분류해보면 전체 가구 중 45.2%가 동등이동을 하는 것으로 나타났으며, 43.1%가 상향이동을 하고 있어 주거이동을 통해 주거 불안정성이 개선되고 있음을 말해준다(표 7 참조). 소득계층별 상향이동 비율을 보면 중소득층이 45.
- 주거이동을 통한 주거 불안정성 변화를 분석한 결과 대체적으로 모든 소득계층에서 주거이동을 통해 주거 불안정성을 개선시키고 있는 것으로 나타났다. 그러나 빈곤층과 저소득층의 경우 다른 소득계층에 비해 상향이동 비율보다 동등이동 비율이 높게 나타나 주거안정을 위한 자발적인 개선 여력이 상대적으로 매우 적음을 말해준다.
- PIR은 주택 구입능력을 측정하기 위한 지표로서 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입하기 위해 모든 소득을 저축했을 때 주택구입에 소요되는 기간을 의미한다. 지역별로 보면 서울에 거주하는 빈곤층의 경우 자력으로 주택을 구입하려면 약 36년이 걸리며, 인천 거주자가 약 16년, 경기도 거주자가 약 15년 소요되는 것으로 나타났다.
- 차가 가구의 경우 가구주의 특성을 보면 여성 가구 주에 비해 남성 가구주가, 가구의 소득이 높을수록, 가구주의 연령이 많을수록 상향 이동하는 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 그러나 연령제곱 변수가 (-)의 부호를 나타내고 있어 연령이 높아지면서 상향이동할 확률이 높확률은 높아지지만, 그 증가율은 줄어들고 있음을 말해준다.
후속연구
- 본 연구는 주거이동에 따른 저소득층의 주거 불안정성의 변화를 분석하였다는 점에서 연구의 의의를 찾을 수 있다. 그러나 자료의 한계로 인해 다양한 측면에서의 주거 불안정성의 변화를 고려하지 못하였고, 빈곤층 이동가구의 이동에 영향을 미치는 지역별 특성 및 정부의 정책 등을 함께 고려하지 못하였다는 점은 향후 보완해야할 과제이다.
- 둘째, 저소득층이 지불가능한 주택재고를 확보하여 주거이동에 따른 주거 불안정성을 개선시켜야 한다. 현재 저소득층의 대부분은 임대료 및 주거 관리비의 부담으로 단독주택 및 연립주택에 거주하고 있다.
- 더 나아가 대도시에 거주하는 저소득층이 지불가능한 주택 부족은 저소득층의 잦은 이동을 유벌하게 되며 이로 인해 자녀교육에도 악영향을 미칠 수 있다 (Crowley, 2003). 따라서 공공 임대주택의 공급과 함께 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등의 저렴한 주택재고를 유지하도록 하여 저소득층이 상향이동할 수 있는 기회를 보장해주는 정책이 이루어져야 할 것이다.
- 따라서 빈곤층의 주거 불안정성 개선을 위해 공공 임대주택 공급 뿐만 아니라 자가 가구를 위한 주택의 개·보수 지원 등 가구의 특성에 따른 차별적인 지원정책을 펴나가야 할 것이다.
- 첫째, 주거 불안정성의 개선을 위해 저소득층 특성에 따른 차별적 정책이 이루어져야 한다. 저소득층 내에서도 소득과 세대구성 등 가구의 특성에 따라 필요로 하는 지원이 다르기 때문에 일관된 하나의 정책은 저소득층의 주거 불안정성 개선에 큰 도움이 되지 못한다(Mitlin, 2001).
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