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문제 정의
- 개발이익을 측정하고자 한다. 다음으로 주체별 개발이익의 측정에 있어서는「도시 및 주거환경정비법」과「도시 재정 비촉진을위 한특별법」에 따라 토지 소유자와 주택 피분양자1)의 개발이익을 추정해보고 비교해 보고자 한다. 개발이익에 관련되는 관련주체는 민간부문인 주민(토지소유주, 주택피분양자)과 건설업체를 중심으로 살펴보고, 아울러 공공(중앙정부, 지방자치단체)이 얻게 되는 개발에 따른 투자대비 세수입도 분석해 보았다.
- 등을 말하며, 사업실행 단계는 사업준비 단계와 달리, 사업을 위해 자금이 투입되기 시작하는 단계로 이로 인해 자금산출(수익)이 발생하게 된다. 따라서 회계식을 통한 개발이익 측정이 가능하므로 다음에서는 길음 뉴타운 2, 4구역을 대상으로 회계식을 통해 개발이익이 뉴타운 사업 단계별로 어떻게 배분되어 발생했는지를 밝혀보고자 한다.
- 본 연구는 뉴타운 사업에 따른 민간의 개발이 익의 주체별 배분구조를 길음 뉴타운 지역을 실증사례로 분석해보았다.
- 본 연구에서는 뉴타운 시범지구 사례를 바탕으로 지구지정 및 개발에 따른 주체별개발이익의 배분구조를 실증적으 로 분석해 보고자 한다. 연구의 공간적 범위는 2002년 10월 23일 지정된 1차 뉴타운 사업으로 진행된 시범 뉴타운 지역인 길음 뉴타운(주거중심형)을 대상으로 하며, 개발이익의 메커니즘 파악은 길음 뉴타운 전체를 대상으로 하였지만, 구체적인 개발이익 측정은 길음뉴타운 최초분양 단지인 길음 뉴타운 2구역과 4구역을 대상으로 한다.
- 본 연구에서는 시범 뉴타운지역의 하나인 길음 뉴타운의 데이터를 바탕으로 기존의 「도시및주거환경정비법」 에 의한 뉴타운사업의 주체별 개발이익을 측정해보고, 이 데이터를 활용하여 「도시재정비촉진특별법」으로 주체별 개발이익을 산정해보아 법 . 제도의 차이에 따른 주체별 개발이익의 차이를 비교 분석해보고자 한다.
- 연구의 내용적 범위는 뉴타운 최초 분양 사례지인 길음 뉴타운 2, 4 구역을 대상으로 공공투자 단계, 토지 보상단계, 주택건설 및 분양단계, 입주 이후 단계 등의 사업단계별 개발이익을 측정하고자 한다. 다음으로 주체별 개발이익의 측정에 있어서는「도시 및 주거환경정비법」과「도시 재정 비촉진을위 한특별법」에 따라 토지 소유자와 주택 피분양자1)의 개발이익을 추정해보고 비교해 보고자 한다.
- 것이다. 이 단계에서 발생하는 개발이익은 고정된 것이 아니고 시일이 지나면서 지속적으로 발생할 수 있으므로 여기서는 분석 시점까지 발생한 이익만을 고려하고자 한다. 이 단계의 개발이익은 분양권을 받은 토지소유자와 피분양자가 취하는 개발이익이라고 할 수 있다.
- 산정해보아 법 . 제도의 차이에 따른 주체별 개발이익의 차이를 비교 분석해보고자 한다. 이러한 분석 결과는 추후에 「도시재정비촉진특별법」에 의해 진행될 뉴타운 사업의 기초자료로의 활용측면에서도 필요한 과정이라고 판단된다.
가설 설정
- 마지막으로 뉴타운 사업 개발 과정에서 가장 큰 개발이익이 실현되는 단계가 바로 입주 이후 단계일 것이다. 이 단계에서 발생하는 개발이익은 고정된 것이 아니고 시일이 지나면서 지속적으로 발생할 수 있으므로 여기서는 분석 시점까지 발생한 이익만을 고려하고자 한다.
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