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문제 정의
- 따라서 본 연구의 목적은 일시에 대량의 노후화가 예상되는 1기 신도시 고층고밀 아파트단지의 재생방안을 모색하기 위해 지속가능한 재생의 관점에서 개발현황을 물리환경적, 사회적, 경제적 측면에서 종합적으로 분석하고 그를 바탕으로 재생의 방향을 제안하려는 것이다. 이는 1기 신도시를 중심으로 하는 우리나라 고층고밀아파트단지의 현재의 모습을 개관하는 의의를 가진다.
- 본 연구는 1기 신도시 고층고밀 아파트단지의 개발특성과 문제점에 대해 종합적이고 개괄적으로 파악해 봄으로써 1기 신도시를 중심으로 하는 우리나라 고층고밀아파트단지의 현재의 모습을 개관하는 의의를 가진다. 그러나 연구의 진행이 자료 및 문헌조사와 현장조사를 중심으로 이루어짐에 따라 분석의 범위와 내용에 한계가 있음을 지적할 수 있다.
- 본 연구는 1기 신도시 고층고밀 아파트단지의 지속가능한 재생의 방안을 모색하기 위한 선행연구로서 개발현황을 분석하여 현재의 특성과 문제점을 파악하고자 하는 것으로 연구내용 및 방법은 다음과 같다. 첫째, 국내외 관련연구와 법규를 검토 분석하여 국내 아파트단지개발에서 고층고밀의 개념을 제시한다.
- 본 연구는 동시적 대규모 노후화가 예상되는 1기 신도시의 고층고밀 아파트단지의 재생방안모색을 위한 선행연구로 먼저, 우리나라 아파트단지의 개발에서 나타나는 고층고밀의 개념을 구체화하고, 이어서 1기 신도시를 대표하는 분당신도시의 고층고밀 아파트단지 개발현황을 분석하여 그 특성과 문제점을 파악하고자 하였다.
제안 방법
- 1기 신도시 개발의 가장 대표적인 사례인 분당신도시를 대상으로 도시설계기법의 도입에 근거한 생활권 구성과 가로망 구성을 살펴봄으로써 1기 신도시 개발에서 고층고밀아파트단지로 대표되는 주거지개발의 특성을 파악하였다.
- 1기 신도시를 대표하는 분당신도시의 고층고밀 아파트 단지 개발현황을 분석한 결과 물리환경적 측면의 단지환경특성에서는 대규모의 고층고밀개발에 따른 주차장부족 및 외부공간구성의 폐쇄성 문제, 그리고 커뮤니티시설에 대한 새로운 요구를 파악하였다. 주동 및 주호환경 특성에서는 고밀개발에 의한 주동의 형태 및 배치의 획일성, 벽식 구조에 의한 구조적 한계, 그리고 주호형태의 정형화 및 가변성부족의 문제를 두드러진 특성으로 파악하였다.
- 즉, 일본의 경우는 주거단지 개발성격에 따라 개발밀도를 다양화하여 뉴타운의 경우는 상대적으로 높은 인구밀도를 개발밀도로 계획하였으나 국내의 신도시 개발기준보다 낮은 것으로 파악되어 고밀의 개념설정에서는 국내의 상황적 여건을 반영해야 함을 알 수 있다. 1기 신도시에 해당하는 수도권 5개 신도시는 한국의 높은 인구밀도와 가용토지의 한계 및 높은 지가를 고려하여 아파트단지라는 공동주택 유형을 통해 개발밀도(순밀도)를 중밀도이상 최고밀도에 달하는 주거지로 개발하였다. 특히 1기 신도시에서도 상대적으로 작은 개발 규모를 가지는 평촌, 산본, 중동은 800인/ha을 넘는 최고밀도에까지 달하는 것으로 나타났다.
- 개발현황은 문헌고찰과 현장조사를 병행하여 분석의 틀에 따라 3개의 측면에서 분석하였으나 크게 물리환경적 측면과 사회경제적 측면으로 정리하였다.
- 경제적 환경에서 두드러진 특성으로는 아파트단지 개발단위의 문제와 생활자족성확립의 문제를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면 주거지 개발방식에서 주거환경의 질적 수준을 높이기 위해 도입한 도시구조설계기법이 민간합동개발방식에 의해 개발되는 과정에서 민간에 의해 블록별로 아파트단지가 개발됨으로써 전체 도시구조설계에서 제안하고 있는 보행자 전용도로 및 녹지체계가 제대로 구성되지 못해 그 장점을 살리지 못하고 있으므로 계획안의 장점을 살릴 수 있는 도시구조의 회복을 위한 재생의 방안이 필요할 것이다.
- 국내아파트단지에서 고밀의 개념은 4가지 측면(적정 인구밀도 기준, 국내외 신도시 개발밀도 사례, 한국의 높은 인구밀도 현황, 경제성)을 종합하여 볼 때 600인 이상/ha의 범주로 개념화하고, 고층의 개념은 4가지 측면(건축 및 소방법, 구조시스템, 건설동향 및 경제성)에서 종합하여 초고층과 구분되는 고층을 11층 이상 30층 미만의 범주로 개념화하였다.
- 첫째, 국내외 관련연구와 법규를 검토 분석하여 국내 아파트단지개발에서 고층고밀의 개념을 제시한다. 둘째, 5개 1기 신도시의 개발개요 및 분당신도시 개발의 현황을 고찰하여 주거단지개발 방식을 파악한다. 셋째, 주거단지 개발에서 고층고밀아파트단지의 개발현황을 분석하기 위해 사례단지를 선정하고 문헌고찰과 현장조사1)방법을 병행하여 현황을 분석하였다.
- 물리환경적 측면에서는 단지환경부분과 주동 및 주호 환경부분으로 구분하여 검토한 결과 단지환경특성에서 가장 두드러진 특성으로 입지현황에서의 충족성과 대규모의 고층고밀개발에 따른 주차장부족 및 외부공간구성의 폐쇄성 문제 그리고 커뮤니티시설에 대한 새로운 요구를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면, 분당신도시는 생활권을 고려한 주거지개발에 따라 생활편익시설 및 대중교통서비스 수준이 높아 아파트단지의 입지여건은 매우 양호한 것으로 파악되었다.
- 물리환경적 측면은 크게 단지환경(입지, 개발규모, 주차장, 커뮤니티시설, 외부공간구성)과 주동 및 주호환경(동형태구성, 층수, 구조특성, 출입형태 등의 주동형태특성과 평면구성, 공간구성 등의 주호형태특성)으로 구분하여 살펴보았다(표6).
- 분당신도시 가로망은 효율적인 교통소통을 위하여 사다리형 또는 격자형패턴을 기본으로 하였다. 이런 패턴의 간선도로망에 의해 구획되는 각각의 블록들(전체 45블럭)은 격자형 보행자 전용도로에 의해 근린공공시설, 근린생활시설, 어린이 공원 등의 이용권 및 적정밀도배분 등을 고려하여 300m*400m크기의 2-4개의 소블럭(전체 130개의 소블럭)으로 계획되었다(한국토지개발공사, 1992, p273).
- 주거지개발의 바탕이 되는 생활권을 살펴보면 위계적 구성체계를 갖도록 계획되었다. 분당신도시 전체를 1개의대생활권으로 구성하고 도시형태가 남북으로 길게 펼쳐짐에 따른 이용권을 고려하여 대생활권을 북부, 중부, 남부 3개의 중생활권으로 구성하고 소생활권은 중생활권별로 자연지형에 따라 전철역을 중심으로 중심상권을 형성하는 6개로 계획되었다. 이 소생활권은 개발단계에서 6개 역세권을 고려한 지구생활권으로 개발되어 서현지구의 시범단지를 시작으로 2단계 야탑지구, 3단계 수내지구, 4,5단계의 정자, 분당 지구를 거쳐 6단계 죽전지구로 개발되었다.
- 사회경제적 측면에서는 사회적 환경부분과 경제적 환경부분으로 구분하여 검토하였다. 분석결과 사회적 환경에서 두드러진 특성으로 현 지역의 커뮤니티구성에 대한 긍정적인 태도와 고령인구비율의 증가로 인한 노인계층의 요구증가 및 다양화를 파악하였다. 따라서 현재의 커뮤니티 현황에 대한 긍정적인 태도가 고령인구 비율 증가로 인한 새로운 요구를 수용할 수 있도록 거주자 요구특성을 반영한 생활프로그램의 개발 및 운영 그리고 주민 참여의 활성화 노력 등이 경주되어야 할 것을 제안할 수 있다.
- 사회경제적 측면에서는 사회적 환경부분과 경제적 환경부분으로 구분하여 검토하였다. 분석결과 사회적 환경에서 두드러진 특성으로 현 지역의 커뮤니티구성에 대한 긍정적인 태도와 고령인구비율의 증가로 인한 노인계층의 요구증가 및 다양화를 파악하였다.
- 사회경제적 측면은 크게 사회적 환경(인구 특성, 커뮤니티특성)과 경제적 환경(주거지개발방식과 졍제적 자족성)으로 구분하여 분석하였다. 사회경제적 측면은 자료의 특성으로 인해 조사범위를 사례아파트단지를 포함한 분당구(성남시)로 확장하여 검토하였다.
- 사회경제적 측면은 크게 사회적 환경(인구 특성, 커뮤니티특성)과 경제적 환경(주거지개발방식과 졍제적 자족성)으로 구분하여 분석하였다. 사회경제적 측면은 자료의 특성으로 인해 조사범위를 사례아파트단지를 포함한 분당구(성남시)로 확장하여 검토하였다.
- 사회경제적 측면의 사회적 환경에서는 고령화의 가속화등 인구구성특성의 변화로 인한 주생활요구의 변화와 생활과의 불일치 등을 파악하였고, 경제적 환경에서는 아파트단지 개발단위의 검토문제와 생활자족성 확립의 문제를 두드러진 특성으로 파악하였다.
- 둘째, 5개 1기 신도시의 개발개요 및 분당신도시 개발의 현황을 고찰하여 주거단지개발 방식을 파악한다. 셋째, 주거단지 개발에서 고층고밀아파트단지의 개발현황을 분석하기 위해 사례단지를 선정하고 문헌고찰과 현장조사1)방법을 병행하여 현황을 분석하였다. 이때 분석의 틀은 지속가능한 개발로서 재생을 목표로 함에 따라 지속가능성의 세가지 차원을 바탕으로 크게 물리환경적 차원과 사회경제적 차원의 두 차원으로 정리하였다.
- 외부공간 구성에서 분당개발에서는 단지전체에 부분보차분리를 적용해서 실제 경계석 또는 식재대로 부분분리가 되어있으나 보행 시 단지 내를 통과하는 도로 위의 주차차량들로 시야확보가 어려워 보행자의 안전성 확보에 어려움을 파악하였다. 또 보행자전용도로에 의한 녹도축이 실제 주거단지의 오픈스페이스와 연계되지 못하고 있을 뿐 아니라 오히려 아파트단지의 경계로 담장이 쳐진 사례가 현장조사에서 파악되었다.
- 셋째, 주거단지 개발에서 고층고밀아파트단지의 개발현황을 분석하기 위해 사례단지를 선정하고 문헌고찰과 현장조사1)방법을 병행하여 현황을 분석하였다. 이때 분석의 틀은 지속가능한 개발로서 재생을 목표로 함에 따라 지속가능성의 세가지 차원을 바탕으로 크게 물리환경적 차원과 사회경제적 차원의 두 차원으로 정리하였다.
- 주동 및 주호환경 특성에서 두드러진 특성으로는 고밀 개발에 의한 주동의 형태 및 배치의 획일성과 벽식 구조에 의한 구조적 한계, 그리고 주호형태의 정형화 및 가변성부족의 문제를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면 주동구성은 계단실형의 판상형을 기본으로 하고 아파트단지 별로 폐쇄적인 단지구성개발이 이루어짐으로써 배치방식에서의 획일성이 폐쇄적인 외부공간구성과 함께 나타남을 파악할 수 있으므로 외부공간 활성화와 연계시킨 주동의 변화방향을 모색할 필요가 있을 것이다.
- 1기 신도시를 대표하는 분당신도시의 고층고밀 아파트 단지 개발현황을 분석한 결과 물리환경적 측면의 단지환경특성에서는 대규모의 고층고밀개발에 따른 주차장부족 및 외부공간구성의 폐쇄성 문제, 그리고 커뮤니티시설에 대한 새로운 요구를 파악하였다. 주동 및 주호환경 특성에서는 고밀개발에 의한 주동의 형태 및 배치의 획일성, 벽식 구조에 의한 구조적 한계, 그리고 주호형태의 정형화 및 가변성부족의 문제를 두드러진 특성으로 파악하였다.
- 본 연구는 1기 신도시 고층고밀 아파트단지의 지속가능한 재생의 방안을 모색하기 위한 선행연구로서 개발현황을 분석하여 현재의 특성과 문제점을 파악하고자 하는 것으로 연구내용 및 방법은 다음과 같다. 첫째, 국내외 관련연구와 법규를 검토 분석하여 국내 아파트단지개발에서 고층고밀의 개념을 제시한다. 둘째, 5개 1기 신도시의 개발개요 및 분당신도시 개발의 현황을 고찰하여 주거단지개발 방식을 파악한다.
대상 데이터
- 분당신도시의 주거지개발에서 고층고밀아파트 현황을 보다 구체적으로 살펴보기 위해 6단계의 개발단계 및 개발시기, 그리고 전체 생활권구성에 근거하여 전체를 개관할 수 있는 3개 지구(서현지구, 수내지구, 정자지구)의 6개 아파트단지를 선정하였다(그림1).
성능/효과
- 개발규모에 대한 조사결과 3538세대에서 7769세대 범위의 대규모 단지가 용적률에서 173%-201%수준으로(분당신도시개발기준183%), 건폐율은 20%를 넘지 않는 것으로 나타나 대규모의 고층고밀 개발 형태를 가짐을 확인하였다. 입주 시기는 1991년-1995년으로 건축연한 증가에 따른 문제점들이 보고5)되고 있다.
- 물리환경적 측면에서는 단지환경부분과 주동 및 주호 환경부분으로 구분하여 검토한 결과 단지환경특성에서 가장 두드러진 특성으로 입지현황에서의 충족성과 대규모의 고층고밀개발에 따른 주차장부족 및 외부공간구성의 폐쇄성 문제 그리고 커뮤니티시설에 대한 새로운 요구를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면, 분당신도시는 생활권을 고려한 주거지개발에 따라 생활편익시설 및 대중교통서비스 수준이 높아 아파트단지의 입지여건은 매우 양호한 것으로 파악되었다. 반면 현재 열악하고 무질서한 것으로 파악된 주차장부족 문제는 전반적인 생활수준 향상 및 라이프스타일변화를 고려할 때 우선적으로 개선되어야 할 부분으로 파악되었다.
- 주거지 개발방식을 살펴보면 계획에서는 도시구조설계에 의해 주거단지가 공지, 녹지가 연계성을 가지도록 보행자 전용도로의 도입 등이 시도되었다. 그러나 개발과정에서 공적주체가 택지를 개발한 후 블록별로 민간개발업자에게 매각하여 개별단지로 개발하게 함으로써 개별아파트단지가 이웃단지에 대해 폐쇄적 성격을 띠게 되어 개선된 도시구조설계 도입의 장점을 살리지 못하고 있는 것으로 파악되었다. 따라서 계획의도를 살릴 수 있는 재생방안이 요구된다.
- 따라서 국내 신도시 중심의 주거지 개발이 공동주택유형인 아파트단지 위주로 개발됨을 고려할 때 국내아파트 단지에서 고밀의 개념은 적정 인구밀도 기준, 국내외 신도시 개발밀도 사례, 한국의 높은 인구밀도 현황, 경제성(가용토지의 한계와 높은 지가수준)의 4가지 측면을 종합 하여 범위를 설정할 수 있다. 즉, 일본의 경우는 주거단지 개발성격에 따라 개발밀도를 다양화하여 뉴타운의 경우는 상대적으로 높은 인구밀도를 개발밀도로 계획하였으나 국내의 신도시 개발기준보다 낮은 것으로 파악되어 고밀의 개념설정에서는 국내의 상황적 여건을 반영해야 함을 알 수 있다.
- 지속가능한 공동주택의 개발과 계획에서는 안정된 커뮤니티를 형성하는 것이 목표가 되며 안정된 커뮤니티를 형성하기 위해서는 시설의 제공뿐 아니라 커뮤니티 활동을 지원하는 프로그램의 개발과 그에 따른 커뮤니티 의식 등이 상보적인 역할을 할 수 있어야 한다. 따라서 커뮤니티 특성을 거주자의 생활만족도에 대한 실태조사(한국토지공사, 2006)를 통해 살펴보면(표8), 분당의 치안상태(3.69)와 재해로부터의 안전성(3.76)은 신도시 평균(3.59, 3.69)보다 양호한 수준으로 나타났고, 지역애착심과 이웃관계에 대한 만족도에서도, 분당(3.74)이 신도시 평균(3.50)보다 높게 나타나 기본적인 커뮤니티 현황에 대해 긍정적인 평가를 하는 것으로 파악되었다. 반면 앞서 논의된 바와 같이 인구구성 특성의 변화로 인해 노령인구의 비율이 증가하고 있으므로 노인들의 커뮤니티 활동에 대한 요구가 증가할 것이며 이는 새로운 커뮤니티 프로그램의 개발을 요구하게 될 것이므로 김성규(2006) 연구에서 지적된 노인시설의 불만족과 연계시켜 대처 방안을 마련하여야 할 것이다.
- 4%의 노령인구 비율을 나타내고 있다. 분당구는 성남시 전체에 비해 유년인구와 노령인구가 동시에 상대적으로 높아 높은 부양비를 나타내는 것으로 파악되었다.
- 입지현황으로 인접시설과 대중교통서비스를 중심으로 살펴보면, 다양한 근린생활시설과 대형판매시설들이 아파트단지 주변에 분포되어 있고, 초등학교를 기준으로 한 근린생활권을 기본단위로 하여 계획됨에 따라 아파트단지에서 초중고교 시설로의 접근이 용이한 것으로 파악되었다. 또 역세권을 중심으로 한 생활권계획에 따라 대중교통서비스가 제공되는 것으로 파악되어 도보권 10분 이내에 지하철역이 위치하고 있는 것으로 조사되었다.
- 토지이용계획을 살펴보면 전체부지 19,636,008㎡중 주택건설용지가 6,350,179㎡으로 전체토지의 32.4%(아파트 용지 24.0%, 단독주택지 3.7%, 연립주택지 4.0% 등)를 차지하고 상업업무용지는 1,639,774㎡로 8.3%이며 나머지 59.3%는 도로, 공원, 녹지 등 공공시설용지로 계획되었다.
- 1기 신도시에 해당하는 수도권 5개 신도시는 한국의 높은 인구밀도와 가용토지의 한계 및 높은 지가를 고려하여 아파트단지라는 공동주택 유형을 통해 개발밀도(순밀도)를 중밀도이상 최고밀도에 달하는 주거지로 개발하였다. 특히 1기 신도시에서도 상대적으로 작은 개발 규모를 가지는 평촌, 산본, 중동은 800인/ha을 넘는 최고밀도에까지 달하는 것으로 나타났다. 이러한 상황여건을 감안하여 국내 아파트단지에서 고밀의 개념은 600인 이상/ha의 범주로 개념화할 수 있다.
후속연구
- 경제적 환경에서 두드러진 특성으로는 아파트단지 개발단위의 문제와 생활자족성확립의 문제를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면 주거지 개발방식에서 주거환경의 질적 수준을 높이기 위해 도입한 도시구조설계기법이 민간합동개발방식에 의해 개발되는 과정에서 민간에 의해 블록별로 아파트단지가 개발됨으로써 전체 도시구조설계에서 제안하고 있는 보행자 전용도로 및 녹지체계가 제대로 구성되지 못해 그 장점을 살리지 못하고 있으므로 계획안의 장점을 살릴 수 있는 도시구조의 회복을 위한 재생의 방안이 필요할 것이다. 또한 생활자족성의 측면에서는 아직까지는 주거초과지역으로 파악되었으나 점차 자족기반이 나아지고 있으므로 이를 보다 향상시키기 위해 직주근접방안의 모색 등 생활자족성 제고를 위한 노력이 필요할 것으로 파악하였다.
- 주동 및 주호환경 특성에서 두드러진 특성으로는 고밀 개발에 의한 주동의 형태 및 배치의 획일성과 벽식 구조에 의한 구조적 한계, 그리고 주호형태의 정형화 및 가변성부족의 문제를 파악하였다. 구체적으로 살펴보면 주동구성은 계단실형의 판상형을 기본으로 하고 아파트단지 별로 폐쇄적인 단지구성개발이 이루어짐으로써 배치방식에서의 획일성이 폐쇄적인 외부공간구성과 함께 나타남을 파악할 수 있으므로 외부공간 활성화와 연계시킨 주동의 변화방향을 모색할 필요가 있을 것이다. 또 주동이 가지는 벽식구조에 의한 구조적 한계는 민간건설업체의 설계 각축장으로 평가됨에도 불구하고 최소한의 층고 및 평면구성의 획일성 문제와 더불어 공간의 용도변경 곤란으로 인해 변화하는 생활과 다양한 가구구성을 수용하는데 어려움이 있음이 파악되었다.
- 또 주동이 가지는 벽식구조에 의한 구조적 한계는 민간건설업체의 설계 각축장으로 평가됨에도 불구하고 최소한의 층고 및 평면구성의 획일성 문제와 더불어 공간의 용도변경 곤란으로 인해 변화하는 생활과 다양한 가구구성을 수용하는데 어려움이 있음이 파악되었다. 이는 향후 보다 거주자의 요구가 다양화될 것임을 감안할 때 주호 공간 구성의 다양화 및 가변성 제고를 위한 재생 방안이 필요함을 보여주는 것이다.
- 이러한 분석결과는 고층고밀 아파트단지의 재생방안 모색을 위해 중요하게 검토되어야 할 것이다. 이 외에도 기술발달 및 고도화에 따른 주거지원기술의 적용이나 환경문제심화에 따른 친환경성 적용방안 과제들은 향후 고층고밀 아파트단지의 재생방안에서 충분히 고려되어야할 것으로 생각된다.
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