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문제 정의
- 국내에서 대규모로 그리고 동시적인 노후화가 예상되는 고층 고밀 아파트단지 를 지 속가능한 주거 환경 으로의 재 생방안을 모색하고자 1기 신도시 아파트단지를 대상으로 노후특성을 파악해보았다. 이를 위해 고층고밀 아파트단지 노후도 평가지표를 활용하여 조사대상단지의 노후도를 실제로 평가하여 포괄적이고 구체적인 노후특성을 파악하였고, 거주자 인식에 의한 아파트단지 노후도 평가를 추가적으로 시행하여 아파트단지 노후에 대한 거주자 인식 특성을 확인하였다.
- 공용공간의 경우에 외벽 및 지붕 등의 외관부위에는 정기적인 보수 및 수선이 이루어지는 것으로 보고되었으나 계단실 및 복도와 같은 공용공간의 마감은 손상되어 긴급한 보수 및 수선이 필요한 노후상태로 평가되었다. 또 공용계단 및 복도의 창문은 뒤틀림과 접합부의 균열로 열고 닫음 및 단열성능이 저하된 것으로 조사되어 노후된것으로 평가되었다<;그림 2>.
- 본 연구는 고층고밀 아파트단지에서 나타나는 노후특성을 구체적으로 파악하기 위해 노후도 평가지표1)와 거주자 인식에 의한 노후도 평가를 시행하려 하는 것이다. 본연구에서 활용하는 노후도 평가지표는2)는 지속가능한 개발 및 재생의 관점에서 물리적, 사회적, 경제적 차원으로 구성되어있고 77개 구성항목으로 구성되어 있으며 구성항목들의 평가범위는 아파트단지의 단위주호에서 주동, 단지, 그리고 입지를 포함하고 있으며 정량적, 정성적 평가 특성을 동시에 가지고 있다.
- 본 연구는 유사한 형태로 개발된 아파트단지의 노후문제점을 예측함에 있어 참고가 될 수 있으며 대규모로 건설된 아파트단지들의 동시적인 노후화를 사전에 대처할 수 있는 재생방안을 모색하기 위한 자료로 활용될 수 있다는데 의의를 갖는다. 또 본 연구에서 도출된 아파트단지의 노후특성들은 아파트단지의 재생방안 모색 뿐 아니라 신규 아파트단지 건설시 지속가능성을 위한 계획요소에서 고려사항으로 활용할 수 있을 것으로 기대한다.
- 본 연구에서는 노후도 평가지표에 의한 아파트단지 노후특성을 파악하고 이와 더불어 거주자 인식에 의한 노후도 평가를 시행함으로써 아파트단지 노후에 대한 거주자의 인식특성을 함께 파악하고자 하였다.
- 이에 본 연구에서는 고층고밀 아파트단지의 지속 가능한 재생방안을 모색하기 위해 기 개발된 고층고밀 아파트단지의 노후도 평가지표를 활용하여 아파트단지의 노후수준을 포괄적으로 진단하여 아파트단지의 노후특성을 파악하려는 것이다. 이와 더불어 거주자 인식에 의한 아파트단지 노후도 평가를 시행하여 아파트단지의 노후특성을 종합적으로 파악하고자 하였다.
- 것이다. 이와 더불어 거주자 인식에 의한 아파트단지 노후도 평가를 시행하여 아파트단지의 노후특성을 종합적으로 파악하고자 하였다. 특히 평가대상을 1990년대에 대량 공급된 수도권 1기 신도시의 아파트단지로 함으로써 고층고밀 아파트단지의 노후 특성을 구체적으로 파악하려는 것이다.
- 이와 더불어 거주자 인식에 의한 아파트단지 노후도 평가를 시행하여 아파트단지의 노후특성을 종합적으로 파악하고자 하였다. 특히 평가대상을 1990년대에 대량 공급된 수도권 1기 신도시의 아파트단지로 함으로써 고층고밀 아파트단지의 노후 특성을 구체적으로 파악하려는 것이다. 이는 고층고밀 아파트단지에 대규모로 그리고 동시적으로 일어날 수 있는 노후화 문제에 대한 대처방안의 필요성을 확인하는 의의를 가질 수 있을 것이다.
제안 방법
- 계획 측면에서는 최소한의 층고문제, 전용부분 수리곤란문제 , 공간의 용도변경곤란문제 등 벽식구조에 따른 가변 성의 한계가 노후특성으로 파악되었다. 설비소음과 세대간 소음조절 의 문제가 도출되어 노후아파트단지 의 소음저 감 설계의 한계가 파악되었고 높은 용적률과 낮은 전용면적 비율의 문저], 비상도로확보의 부족문제, 차량위주의 단지 내도로구성문제, 주차장 부족문제 등이 교통사고안전문제 등과 함께 파악되었다.
- 고층고밀 아파트단지 의 지 속가능한 재 생 방안을 모색 하기 위해 분당신도시 아파트단지를 대상으로 노후도 평가지표를 활용한 노후도 평가와 노후에 대한 거주자 인식조사를 바탕으로 노후문제점을 함께 검토하여 종합하였다<;표 7>.
- 고층고밀 아파트단지의 노후도 평가지표를 활용하여 조사대상 단지의 노후수준을 평가하기 위해 평가지표의 척도 유형에 따라 정량적 진단, 기술적 진단, 정성적 진단의 3 가지 평가를 시행하였다<;표 2>.
- 기술적 진단은 노후도 평가지표 중에서 장비이용과 육안조사의 전문성이 요구되는 항목(8개)에 대한 진단 방법으로 구조안전기술 및 환경성능 전문가에게 의뢰하여 육안조사와 전문장비를 사용한 현장측정방법을 통하여 평가하였다. 전문장비사용과 조사세대의 접근성이 제한되어 아파트단지 전처}, 주동 2개동, 주호 2세대를 대상으로 진단하였다.
- 본 연구의 조사대상단지는 관련문헌조사, 인터넷 검색, 그리고 현장조사 및 현장자료수집에 근거하여 정리하였다 <표 1>.
- 파악해보았다. 이를 위해 고층고밀 아파트단지 노후도 평가지표를 활용하여 조사대상단지의 노후도를 실제로 평가하여 포괄적이고 구체적인 노후특성을 파악하였고, 거주자 인식에 의한 아파트단지 노후도 평가를 추가적으로 시행하여 아파트단지 노후에 대한 거주자 인식 특성을 확인하였다.
- 이를 위해 노후도 평가지표의 항목들을 거주자가 이해할 수 있는 설문문항으로 구성하였다. 일부항목은 만족하는 정 도6)를 평 가하도록 하여 해 당항목의 노후화 인식 수준을 진단할 수 있도록 구성하였고, 나머지는 항목에 대한 의식을 서술형문장으로 제시하여 읽고 진단할 수 있도록 구성하였다.
- 뿐만 아니라 3개(물리적, 사회적, 경제적)의 차원에서 지적된 몇가지 문제점들은 유사한 성격을 가지고 연계되어 노후문제로 도출되므로 벽식구조에 따른 가변성 한계문제로 파악될 수 있다. 이를 종합하여 고층고밀 아파트단지의 노후특성으로 종합하였다<;그림 7>.
- 수 있는 설문문항으로 구성하였다. 일부항목은 만족하는 정 도6)를 평 가하도록 하여 해 당항목의 노후화 인식 수준을 진단할 수 있도록 구성하였고, 나머지는 항목에 대한 의식을 서술형문장으로 제시하여 읽고 진단할 수 있도록 구성하였다. 평가척도는 노후도 평가지표의 척도개념과 같이 3점이 보편적인 기대수준으로 인식될 수 있도록 설정한 5점 척도로 구성하였다7).
- 정량적 진단은 평가지표의 전반(60개)에 대한 진단 방법으로 현장 자료수집, 관련자인터뷰, 현장측정을 통하여 시행하였다. 평가는 평가방법을 숙지한 관련전공자가 진행하였다.
- . 정성적 진단이 필요한 항목은 설문으로 개발하여 거주자 설문 4)을 시행하였다. 규모대역별로 30부 이상씩 표집 될 수 있도록 하고, 조사대상단지에 거주하는 주부를 대상으로 135부를 배포하여 123부를 회수(회수율 91%)하였으며 SPSS통계패키지를 이용하여 결과를 처리홍).
- 평가범위인 아파트단지의 주변입지, 아파트단지 전체, 그리고 주동 및 주호에 대해서 평가하였고, 아파트단지의 주동과 주호의 평가에서는 노후도 평기-지표에서 제시하고 있는 최소 표본 동 수의 선정기준에 따라 표본 동을 선정하여 평가를 시행하였다. 조사 표본동은 주호의규모대역을 고려하여 전용면적 25.7py 이호L 전용면적 25.7py, 전용면적 25.7py 이상의 3개 규모대역을 포함할 수 있도록 평형대별(24, 33, 50평)로 1개동씩 선정하여 조사하였고, 필요시에는 각 표본동의 개별 세대를 방문하여 진단하였다.
- 평가지표 항목들의 척도유형 3)에 따라 현장 자료수집, 관련자 인터뷰, 현장측정, 그리고 거주자 설문을 실시하였다. 추가적으로 시행한 거주자 인식에 의한 노후도 평가는 노후도 평가지표의 항목들을 거주자 입장에서 이해할 수 있는 설문 문항으로 재구성한 구조적 설문도구를 이용하여 시행하였다.
- 평가는 평가방법을 숙지한 관련전공자가 진행하였다. 평가범위인 아파트단지의 주변입지, 아파트단지 전체, 그리고 주동 및 주호에 대해서 평가하였고, 아파트단지의 주동과 주호의 평가에서는 노후도 평기-지표에서 제시하고 있는 최소 표본 동 수의 선정기준에 따라 표본 동을 선정하여 평가를 시행하였다.
- 평가는 평가방법을 숙지한 관련전공자가 진행하였다. 평가범위인 아파트단지의 주변입지, 아파트단지 전체, 그리고 주동 및 주호에 대해서 평가하였고, 아파트단지의 주동과 주호의 평가에서는 노후도 평기-지표에서 제시하고 있는 최소 표본 동 수의 선정기준에 따라 표본 동을 선정하여 평가를 시행하였다. 조사 표본동은 주호의규모대역을 고려하여 전용면적 25.
- 본연구에서 활용하는 노후도 평가지표는2)는 지속가능한 개발 및 재생의 관점에서 물리적, 사회적, 경제적 차원으로 구성되어있고 77개 구성항목으로 구성되어 있으며 구성항목들의 평가범위는 아파트단지의 단위주호에서 주동, 단지, 그리고 입지를 포함하고 있으며 정량적, 정성적 평가 특성을 동시에 가지고 있다. 평가지표 항목들의 척도유형 3)에 따라 현장 자료수집, 관련자 인터뷰, 현장측정, 그리고 거주자 설문을 실시하였다. 추가적으로 시행한 거주자 인식에 의한 노후도 평가는 노후도 평가지표의 항목들을 거주자 입장에서 이해할 수 있는 설문 문항으로 재구성한 구조적 설문도구를 이용하여 시행하였다.
대상 데이터
- 정성적 진단이 필요한 항목은 설문으로 개발하여 거주자 설문 4)을 시행하였다. 규모대역별로 30부 이상씩 표집 될 수 있도록 하고, 조사대상단지에 거주하는 주부를 대상으로 135부를 배포하여 123부를 회수(회수율 91%)하였으며 SPSS통계패키지를 이용하여 결과를 처리홍).였다.
- 분당신도시는 1기 신도시 개발의 대표적 사례로 꼽을 수 있으며 현재 준공 후 15년 이상 경과하여 노후문제점들이 보고되고 있다. 또 조사대상 단지는 분당 주거지개발 6단계 중 1단계에 해당하여 분당신도시 개발 시 최초로 개발된 아파트단지로 주민 인지도가 높으며 분당의 아파트단지로서의 상징성을 가진다고 판단하였다.
- 본 연구에서는 고층고밀 아파트단지의 노후특성을 분석하기 위해 고층고밀 아파트단지가 대규모로 공급되었던 수도권 1기 신도시 중 분당신도시 내 아파트단지를 조사대상으로 선정하였다. 분당신도시는 1기 신도시 개발의 대표적 사례로 꼽을 수 있으며 현재 준공 후 15년 이상 경과하여 노후문제점들이 보고되고 있다.
- 설문조사는 예비조사를 거쳐 확정된 구조적 설문도 구를 이용하여 2009년 2월 23일부터 2009년 3월 4일까지 조사대상 단지에 거주하는 주부를 대상으로 시행하였고 설문응답자 중 희망자를 대상으로 심층면접을 수행하였다. 조사대상 아파트단지에 총 135부를 배포하고 국민주택규모 이하인 24평에서 46부, 국민주택규모에 해당하는 33평에서 33부, 국민주택규모이상인 50평에서 44부를 회수하여 총 123부를 회수(회수율 91%)하였으며 SPSS 통계 패키지를 사용하여 자료분석하였다.
- 전문장비사용과 조사세대의 접근성이 제한되어 아파트단지 전처}, 주동 2개동, 주호 2세대를 대상으로 진단하였다.
- 조사대상 아파트단지에 총 135부를 배포하고 국민주택규모 이하인 24평에서 46부, 국민주택규모에 해당하는 33평에서 33부, 국민주택규모이상인 50평에서 44부를 회수하여 총 123부를 회수(회수율 91%)하였으며 SPSS 통계 패키지를 사용하여 자료분석하였다.
- 이상의 연구결과에 근거하여 노후특성을 해석하면, 물리적 차원에서는 경과년수에 따른 시설의 노후 및 구조성능 저하, 노후아파트단지의 소음저감설계의 한계를 파악할 수 있다. 조사대상단지는 분당신도시에 단기간에 조성된 대규모의 고층고밀의 도시주거환경으로 개 발과정에서 개별아파트 건설업자에 의해 각각의 아파트단지로 개발되어 폐쇄적 단지구성의 문제를 파악할 수 있다. 사회적 차원에서 도출된 노후문제들은 커뮤니티시설의 노후화 및 획일화, 커뮤니티의식 및 참여기회의 부족, 거주자 생활과의 불일치 등의 노후특성으로 해석할 수 있다.
성능/효과
- 새시는 개별로 교체를 한 경우가 약 30%정도로 나타나기도 하므로 보수수선을 통한 성능제고가 필요한 수준에 와있는 것으로 판단되었다. '설비소음수준, 과 세대간차음수준, , 그리고, 주차장 확보수준, 도 평가지표에 의한 평가에서 노후된 것으로 평가되었던 이유가 거주자들의 불만족이유로切 나타났으며 그로 인해 거주자들이 문제로 인식하는 것으로 파악되었다. 주택의 공기환경은 주택내에서 충분한 환기가 요구되는 부엌과 욕실의 환기상태 값이 각각 2.
- 1%가 전업주부인 것으로 조사되었다. 가족구성은 조사대상의 74.8%가 부부와 자녀가 거주하는 형태인 핵가족구성인 것으로 나타났고 주택 규모에 따라 살펴보면 24평형에서는 다른 평형대에 비해 부부만 거주하는 유형(25.6%)의 비율이 상대적으로 높았고 50평형대에서는 3세대가족의 유형(25.6%)이 상대적으로 높았다. 월평균소득은 300만원 이상 500만원 미만에서 높은 비율로 나타났고 700만원 이상도 16.
- 0 미만으로 유지관리에 대한 문제를 크게 인식하는 것으로 조사되었다. 거주자들은 건축연한이 오래된 아파트단지라는 인식에 의해보다 능동적이고 적극적인 유지관리의 요구가 반영되어 유지관리의 대책 및 용이성의 항목에 대해 보다 민감하게 반응하는 것으로 판단되었다. 특히 유지관리비의 적정성에 대해서는 지역난방에 의한 경제적 효과에도 불구하고 부정적인 인식을 가지고 있음을 심층면접일에서 확인할 수 있었다.
- 안전성은 거주자의 안전과 직접적인 관련성을 가지는 항목으로 다른 평가항목에 비해 노후에 대한 대처방안의 신속성이 요구되는 항목이다. 구체적으로 살펴보면 유지관리상태가 양호하고 일부 지속적인 보수관리가 이루어지고 있었으나 외벽 등에 폭 0.3~ 1.0 mm 이상 범위의 균열이 다수 발생된 것으로 조사되었다. 공용공간의 경우에 외벽 및 지붕 등의 외관부위에는 정기적인 보수 및 수선이 이루어지는 것으로 보고되었으나 계단실 및 복도와 같은 공용공간의 마감은 손상되어 긴급한 보수 및 수선이 필요한 노후상태로 평가되었다.
- 한편 '주민공동시설, , 여가활동시설', '휴게공간구성'은 법적계획기준의 면적을 확보하여 매우 건강한 상태인 것으로 평가되었으나 현장 조사 시 주민휴게시설로 계획된 공간이 실제로 이용되지 않고 폐쇄된 것으로 조사되었다<그림 5>, 이는 커뮤니티 시설에 대한 평가에서는 면적기준에 의한 평가 뿐 아니라 실제 사용여부 및 사용만족도에 대한 확인이 필요함을 보여주는 것이다. 근린환경무질서에 대한 태도에서 구체적 행동으로는 광고스티커 및 전단지, 벽에 쓰인 낙서, 깨진 보도블럭, 불법주차, 교통위반 등이 조사되어 거주민들의 공동체 애착심이 높지 않은 것으로 평가되었다. 이와 더불어 현재 아파트단지에서 운영되고 있는 커뮤니티프로그램은 2가지(테니스교실, 단지운동회)로 조사되어 프로그램운영에 소극적인 것으로 평가되었으나 현장 조사 결과 거주자들이 단지 외부시설의 프로그램을 이용하는 것으로 파악되어 아파트단지에서 거주자들의 요구를 수용할 수 있는 다양한 프로그램운영을 통해 주민참여 및 동네 친화성을 제고시킬 수 있을 것이다.
- 50으로 10개 항목 중 7개 항목('거실 크기, , , 천장고의 적정도, , , 전용면적비율', '실별 시설상태', , 마감재상태', '이사 및 소방차량 접근성', '단지 내 도로 구성')에서 노후가 진행된 것으로 평가되어 70% 항목에서 노후 문제가 나타났다. 내용면에서 보면, 실배치, , '화장실 개수, , 쓰레기처리시설 및 수거, 에서만 현재 수준 이상을 유지하고 있는 것으로 파악되었다. 평가 하위속성별로 보면, 특히 시설성능에서는 실별시설상태와 마감재 상태에서 교체에 대한 필요도가 높은 것으로 평가되어 전반적으로 시설성능이 노후된 것으로 파악되었다.
- 단지 및 입지특성은 전반적으로 건강한 수준으로 평가되었던 노후도 평가지표에 의한 평가결과와 유사하게 거주자들의 만족수준이 높은 것으로 나타나 건강한 상태로 인식함이 파악되었다’ 추가적으로 시행한 조사항목으로 현재 거주지역에서 계속 거주하는 이유에 대한 조사결과 자연환경(15.6%), 자녀교육환경(14.5%), 교통편리성(143%), 상업시설(10.2%) 순으로 조사되었고, 심층 면접 내용 13)에서도 긍정적인 평가가 이루어짐을 확인할 수 있다. 단지 및 입지특성에 대한 거주자 만족도는 물리환경적 조건 뿐 아니라 그로 인한 긍정적인 평판이나 인지도 등 가치가 포함되어 총체적인 평가로 나타나게 되어 노후도 평가지표에 의한 평가내용보다 보다 긍정적으로 반응하며 바람직한 상태로 인식하고 있음이 파악되었다.
- 동네친화성과 가구구성특성의 평가값은 각각 3.38, 3.26 으로 나타나 비교적 건강한 수준으로 평가되었으나 일부 항목에서 노후문제가 나타나고 있음이 확인되었다. 동네 친화성에서는, 복지시설, , , 근린환경무질서에 대한 태도', , 커뮤니티프로그램, .
- 특히 50평형대에서 700만원 이상의 고소득자 분포가 높은 것으로 나타났다. 또한 주택의 소유형태도 50평형에서 자가소유(88.6%)의 비율이 상대적으로 높았고 자동차를 2대 소유(45.5%)하고 있는 비율도 높은 것으로 조사되었다. 거주기간은 5년-10년 미만이 31.
- 6으로 나타나 환기성능이 노후된 것으로 인식하였다. 부엌 환기 상태는 주택규모에 따라 유의적 차이가 나타났는데 24 평의 부엌에는 외기에 면한 창이 없고 LDK형의 평면구조로 다른 주택규모에 비해 부엌환기성능이 더 낮다고 인식하는 것으로 파악되었다. 각종 '배수 및 배관상태, 에 대한 노후인식에서는 3.
- 항목별로 보면, 개구부 새시 단열상태는 외 관조 사시 동별 30%가량의 세대가 일부 혹은 전체 새시를 교체한 상태였으며 일부 교체하지 않은 세대의 경우 오랜 시간의 경과로 인해 부분적으로 경미한 손상이 발생하고 있는 것으로 조사되었다<그림 1>. 소음수준은 화장실 변기 배수 음과 중량충격음(바닥충격음)을 측정한 결과 표준기대성능 기준보다 높은 수치로 측정5)되어 2.0으로 평가됨으로써 주택의 음환경 성능이 기대수준에 못미치는 노후상태로 평가되었다. 수도배관, 배전반, 가스 및 난방 배관류는 준공후 18년 동안 계속 사용중인 것으로 조사되었고 누수현상 및 손상, 보수이력 등을 기준으로 평가했을 때 긴급한 보수보강 및 교체가 필요한 상태인 것으로 평가되었다.
- 0으로 평가됨으로써 주택의 음환경 성능이 기대수준에 못미치는 노후상태로 평가되었다. 수도배관, 배전반, 가스 및 난방 배관류는 준공후 18년 동안 계속 사용중인 것으로 조사되었고 누수현상 및 손상, 보수이력 등을 기준으로 평가했을 때 긴급한 보수보강 및 교체가 필요한 상태인 것으로 평가되었다. 단지내 주차장은 세대당 주차대수가 0.
- 동선체계에 속한 항목에서의 노후문제는 쾌적성의 단지 구성속성과 연계되어 평가됨에 따른 것으로 해석할 수 있다. 실제 현장 조사에서 이사 및 소방차량의 접근성은 야간시간의 주차상태가 갓길주차 뿐 아니라 이중주차가 빈번하게 발생하여 일부 동으로의 소방차 접근이 곤란한 것으로 확인되었다. 이와 더불어 단지 내 도로구성도 부분적으로는 데크 공간이나 보행자 전용도로를 계획하여 보행자에 대한고려를 시도하고 있으나 대체로 자동차 위주의 동선체계로 계획된 것으로 평가되었다.
- 아파트단지 노후도 평가에서 경제적 차원 전체의 평가 값은 3.14로 나타나 건강한 수준을 유지하고 있는 것으로 평가되었다, 평가속성별로 진단결과를 살펴보면 단지 및 입지특성은 3.39, 유지관리성은 3.29로 건강한 수준이지만 환경친화성은 2.73으로 건강한 수준에 못 미치는 것으로 파악되었다.
- 아파트단지 노후도 평가에서 물리적 차원 전체의 평가 값은 2.87로 나타나 현재 노후가 진행중인 것으로 평가되었다, 평가속성별로 진단결과를 살펴보면, 쾌적성의 평가값은 2.84로 8개 항목(, 개구부 새시 단열상태, , 설비소음 수준, , 세대간차음수준, , , 수도 및 급배수시설상태, , , 전력 및 전기시설상태, , '가스 및 난방배관상태, , '용적률, , , 주차장 확보율, )에서 이미 노후가 진행된 것으로 나타났다.
- 아파트단지 노후도 평가에서 사회적 차원 전체의 평가 값은 3.20으로 건강한 상태인 것으로 평가되었다, 평가속성별로 진단결과를 살펴보면 , 세대친화성 속성에서 만 평가값이 2.96으로 나타나 사회적 차원의 평가속성 3 개 중 유일하게 노후가 시작되는 상태로 나타났다.
- 아파트단지 노후화에 대한 거주자 인식조사에서 물리적 차원 전체값은 2.84로 나타나 거주자들이 물리적 차원에서 노후가 진행중인 것으로 인식하였다, 평가속성별로 살펴보면 쾌적성은 2.95, 편리성은 2.99, 안전성은 2.51 로 3개의 평가속성 모두에서 노후가 진행중이고 안전성은 상대적으로 노후가 많이 진행된 것으로 인식하였다.
- 안전성은 평가값이 3.27로 비교적 건강한 수준으로 나타났으나 구조안전성 속성에 속하는 일부항목(, 균열, , , 공용공간의 마감상태', , 공용창호의 상태, )에서는 노후가 진행된 것으로 평가되었다. 안전성은 거주자의 안전과 직접적인 관련성을 가지는 항목으로 다른 평가항목에 비해 노후에 대한 대처방안의 신속성이 요구되는 항목이다.
- 유지관리성의 평가값은 3.29로 아파트단지의 유지관리가 지속적으로 이루어져 건강한 수준인 것으로 평가되었으나 2개 항목(, 공간의 용도변경가능성', '유지관리비의 적정성, )에서 노후문제가 나타나는 것으로 파악되었다. EM73 은 조사대상단지가 벽식구조로 건설되어 공간의 구조변경이 어려움에 따라 세대친화성의 SH44항목에서도 문제점으로 지적된 바와 같이 가변성능이 낮음에 따른 평가 결과이며 여러 차원에서 개선요구가 제기되는 성능 부분이다.
- 다양한 세대수용 가능성은 조사대상단지의 주호가 벽식구조로 설계시공됨에 따라 가변성을 가질 수 없음에 따른 것이다. 일부 대형평형 (50평: 21.16%(512세대/2419세대))에서 거주자의 다양성을 수용하기 위한 가변벽체를 이용한 평면계획이 시도되었으나(표 1 평면도 참고) 적용세대비율이 낮고, 그 범위에 있어서도 거실의 일부 벽체만의 선택사양으로 제공됨으로써 적용 형태가 소극적인 것으로 평가되었다.
- 노후상태인 것으로 조사되었다. 전반적으로 노후도 평가에서보다 거주자 인식조사에서 획득한 점수가 더 낮은 것으로 조사되어 거주자들이 실제 건물의 노후상태보다 더 심각하게 노후되었다고 인식하는 특성이 있음을 파악하였다.
- 73으로 나타나 현시점에서 친환경성에 대한 보편적인 기대수준에 못 미치는 것으로 평가되었다. 조사대상 아파트단지는 신도시 개발이라는 계획에 기초하여 개발된 계획주거지로서 장점을 가짐에 따라 건강한 상태로 평가되었으나 EF76과 같은 친환경항목에서는 개발계획 당시 고려되지 못한 부분으로서 현재의 기대수준 보다 낮은 건강하지 못한 것으로 평가되었다. 생태적 환경조성은 최근 신규아파트를 중심으로 기본적인 관심 영역으로 부각되고 있으며 지속가능한 개발 및 녹생성장의 관점에서 필수적인 고려항목이므로 이에 대한 개선방향이 오래전에 건설된 아파트에서도 중요하게 모색되어야 할 것이다.
- 조사대상단지는 차원별 평가결과에서는 물리적 차원에서 노후가 진행중인 것으로 평가되었고 속성별 평가 결과에서는 물리적 차원은 쾌적성(2.84)과 편리성(2.50)에서, 사회적 차원은 세대친화성(2.96)에서, 경제적 차원은 환경 친화성 (2.73)에서 노후문제가 있는 것으로 평가되었다. 이상의 연구결과에 근거하여 노후특성을 해석하면, 물리적 차원에서는 경과년수에 따른 시설의 노후 및 구조성능 저하, 노후아파트단지의 소음저감설계의 한계를 파악할 수 있다.
- 조사대상자의 일반적 특성을 살펴보면, 주부의 연령은 40대가 40.7%로 가장 많이 표집되었다.
- 7%로 가장 많이 표집되었다. 주택 규모에 따라 살펴보면 24평형에서는 60대 이상이 32.6%로 높은 비율을 차지한데 비해 33평형과 50평형에서는 40대가 약 50%이상 표집되었으며 50평형에서는 30대가 표집되지 않은 차이를 보였다. 주부의 학력은 72.
- 거주자들은 건축연한이 오래된 아파트단지라는 인식에 의해보다 능동적이고 적극적인 유지관리의 요구가 반영되어 유지관리의 대책 및 용이성의 항목에 대해 보다 민감하게 반응하는 것으로 판단되었다. 특히 유지관리비의 적정성에 대해서는 지역난방에 의한 경제적 효과에도 불구하고 부정적인 인식을 가지고 있음을 심층면접일에서 확인할 수 있었다.
- 편리성의 평가값은 2.50으로 10개 항목 중 7개 항목('거실 크기, , , 천장고의 적정도, , , 전용면적비율', '실별 시설상태', , 마감재상태', '이사 및 소방차량 접근성', '단지 내 도로 구성')에서 노후가 진행된 것으로 평가되어 70% 항목에서 노후 문제가 나타났다. 내용면에서 보면, 실배치, , '화장실 개수, , 쓰레기처리시설 및 수거, 에서만 현재 수준 이상을 유지하고 있는 것으로 파악되었다.
- 내용면에서 보면, 실배치, , '화장실 개수, , 쓰레기처리시설 및 수거, 에서만 현재 수준 이상을 유지하고 있는 것으로 파악되었다. 평가 하위속성별로 보면, 특히 시설성능에서는 실별시설상태와 마감재 상태에서 교체에 대한 필요도가 높은 것으로 평가되어 전반적으로 시설성능이 노후된 것으로 파악되었다. 동선체계에 속한 항목에서의 노후문제는 쾌적성의 단지 구성속성과 연계되어 평가됨에 따른 것으로 해석할 수 있다.
- 평가속성 중 단지 및 입지특성의 경우 조사대상단지의 주변에 자연공원이 인접하고 있으며, 이용가능한 편익시설, 초등학교, 대중교통시설과의 접근성이 양호한 것으로 조사되어 전반적으로는 건강한 수준으로 평가 되었으나 2개 항목(, 매매가격, , '임대료, )에서 노후문제가 나타났다.
- 02의 점수로 나타나 건강한 수준에 있다고 인식하였다. 평가속성별로 살펴보면 단지 및 입지특성이 3.87, 유지관리성이 2.77, 환경 친화성이 2.43으로 유지관리성과 환경친화성에서 노후문제가 인식되었다.
- 84로 8개 항목(, 개구부 새시 단열상태, , 설비소음 수준, , 세대간차음수준, , , 수도 및 급배수시설상태, , , 전력 및 전기시설상태, , '가스 및 난방배관상태, , '용적률, , , 주차장 확보율, )에서 이미 노후가 진행된 것으로 나타났다. 항목별로 보면, 개구부 새시 단열상태는 외 관조 사시 동별 30%가량의 세대가 일부 혹은 전체 새시를 교체한 상태였으며 일부 교체하지 않은 세대의 경우 오랜 시간의 경과로 인해 부분적으로 경미한 손상이 발생하고 있는 것으로 조사되었다<;그림 1>. 소음수준은 화장실 변기 배수 음과 중량충격음(바닥충격음)을 측정한 결과 표준기대성능 기준보다 높은 수치로 측정5)되어 2.
- 환경친화성에서는 노후도 평가지표에 의한 결과와 같이 , 주민인식수준, 과 '신재생에너지이용'에서 타 아파트에 비해 낙후된 것으로 인식하하고 있어 오래된 아파트에서 친환경성능 제고를 위한 재생요구가 높음을 파악하였다.
- 환경친화성의 평가값은 2.73으로 나타나 현시점에서 친환경성에 대한 보편적인 기대수준에 못 미치는 것으로 평가되었다. 조사대상 아파트단지는 신도시 개발이라는 계획에 기초하여 개발된 계획주거지로서 장점을 가짐에 따라 건강한 상태로 평가되었으나 EF76과 같은 친환경항목에서는 개발계획 당시 고려되지 못한 부분으로서 현재의 기대수준 보다 낮은 건강하지 못한 것으로 평가되었다.
후속연구
- 또 본 연구에서 도출된 아파트단지의 노후특성들은 아파트단지의 재생방안 모색 뿐 아니라 신규 아파트단지 건설시 지속가능성을 위한 계획요소에서 고려사항으로 활용할 수 있을 것으로 기대한다. 그러나 본 연구의 결과만으로 고층고밀 아파트단지의 노후특성을 일반화 하는 데는 무리가 있다고 판단되어 향후 지속적인 노후도평가를 통한 자료의 보완이 필요할 것이다. 또한 평가결과의 모니터링을 통해 노후 아파트단지의 재생을 위한 실천전략 모색에 대한 연구가 계속되어야 할 것이다.
- 의의를 갖는다. 또 본 연구에서 도출된 아파트단지의 노후특성들은 아파트단지의 재생방안 모색 뿐 아니라 신규 아파트단지 건설시 지속가능성을 위한 계획요소에서 고려사항으로 활용할 수 있을 것으로 기대한다. 그러나 본 연구의 결과만으로 고층고밀 아파트단지의 노후특성을 일반화 하는 데는 무리가 있다고 판단되어 향후 지속적인 노후도평가를 통한 자료의 보완이 필요할 것이다.
- 그러나 본 연구의 결과만으로 고층고밀 아파트단지의 노후특성을 일반화 하는 데는 무리가 있다고 판단되어 향후 지속적인 노후도평가를 통한 자료의 보완이 필요할 것이다. 또한 평가결과의 모니터링을 통해 노후 아파트단지의 재생을 위한 실천전략 모색에 대한 연구가 계속되어야 할 것이다.
- 조사대상 아파트단지는 신도시 개발이라는 계획에 기초하여 개발된 계획주거지로서 장점을 가짐에 따라 건강한 상태로 평가되었으나 EF76과 같은 친환경항목에서는 개발계획 당시 고려되지 못한 부분으로서 현재의 기대수준 보다 낮은 건강하지 못한 것으로 평가되었다. 생태적 환경조성은 최근 신규아파트를 중심으로 기본적인 관심 영역으로 부각되고 있으며 지속가능한 개발 및 녹생성장의 관점에서 필수적인 고려항목이므로 이에 대한 개선방향이 오래전에 건설된 아파트에서도 중요하게 모색되어야 할 것이다.
- 73)에서 노후문제가 있는 것으로 평가되었다. 이상의 연구결과에 근거하여 노후특성을 해석하면, 물리적 차원에서는 경과년수에 따른 시설의 노후 및 구조성능 저하, 노후아파트단지의 소음저감설계의 한계를 파악할 수 있다. 조사대상단지는 분당신도시에 단기간에 조성된 대규모의 고층고밀의 도시주거환경으로 개 발과정에서 개별아파트 건설업자에 의해 각각의 아파트단지로 개발되어 폐쇄적 단지구성의 문제를 파악할 수 있다.
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