[논문]병원건축물 리모델링의 경제적 타당성에 관한 연구 - 삼성제일병원을 중심으로 -

김동재; 최용재; 김갑열

doi:10.6106/kjcem.2010.11.1.70

문제 정의

건물의 현재가치를 산정하기 위해서 건물의 물리적인 가치와 현재까지 건물의 물리적 기능을 향상시키기 위해 투입된 비용을 조사하였다.
병원을 이용하는 외래 및 입원환자를 대상으로 한 병원 이용에 따른 만족도 조사를 실시하였다.
본 연구에서는 병원건축물 리모델링에 대한 경제적 타당성에 대한 연구를 통하여 리모델링에 대한 효율성과 신축과의 상대적인 비교 평가방안을 제시하였다. 병원건축물 리모델링의 경제적 타당성은 평가부분에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있으나, 리모델링 공사 후의 건물가치와 사용연수 등은 통계적 자료들과 기준설정이 어려워 새로운 가정의 설정과 적용에 따라 신뢰성에 연구의 한계가 있다.
이러한 상황에서 의료서비스 개선을 위해 병원건축물의 가변성과 경제성을 고려한 리모델링의 보급이 급속히 요구되는데, 본 연구를 통하여 병원건축물의 리모델링과 신축의 경제성을 비교∙분석함으로써 실질적이고 현실적인 방안을 파악하는데 그 목적이 있다.

가설 설정

리모델링과 신축사업으로 인해 발생할 미래의 모든 현금흐름을 분석하여 사업의 타당성을 살펴보기 위해서는 우선, 현금발생기간을 결정해야 하는데 본 연구에서의 경제적 사용기간은 사용가능연수로 하였다. 리모델링이 신축에 비해 효율성 측면에서 약 25% 정도 떨어지는 것으로 가정한다. 다음의 표 1은 리모델링과 신축의 내용연수와 경제적 가능연수를 정리한 것이다.

제안 방법

공사 후 건물의 가치를 산정하기 위해 공사 후와 동일한 규모의 신축공사비를 신규건설 설계가를 기준으로 한 자본 예산 장부가격으로 구하였다.
공사기간에 발생하는 리모델링 전후에 소요된 투자비용과 사용기간에 걸쳐 발생하는 투입비용에 대한 가치성향상을 분석하기 위해 분석에 필요한 요소들을 전제하였다.
병원건축물의 생애주기동안 기획단계, 설계단계, 건설시공단계, 유지관리단계, 폐기처분단계로 구성되며 각각의 비용을 가지는데, 이것을 단계별로 나눠 세부비용으로 나타낼 수 있다. 기획설계비용과 건설시공비용은 초기 투자비로 나타날 수 있고, 유지관리비용과 폐기처분비용은 운용관리 단계에서 제비용을 포함하되 폐기처분비용은 그 비중이 현저히 낮으므로 고려하지 않고, 초기 투자비와 유지관리비용만으로 나누어 LCC를 분석하고 평가한다.
삼성제일병원 이해당사자의 리모델링에 대한 인식을 알아보기 위해 설문조사를 실시하였다. 설문대상자는 병원관계자(의사, 간호사, 전문직직원, 행정직원 등), 병원이용자(입원환자, 외래환자, 병원이용객 등), 기타 리모델링 관계자로 구분하였다.
삼성제일병원 이해당사자의 리모델링에 대한 인식을 알아보기 위해 설문조사를 실시하였다. 설문대상자는 병원관계자(의사, 간호사, 전문직직원, 행정직원 등), 병원이용자(입원환자, 외래환자, 병원이용객 등), 기타 리모델링 관계자로 구분하였다. 총 100부를 배포하여 75부를 회수하였으며, 각 문항의 복수응답에 대한 기술적 통계분석을 통해 병원건축물 리모델링에 대한 인식을 분석하면 다음과 같다.
우선, 건물의 물리적 가치를 부동산 분야의 감정평가방식 중 원가법을 이용하여 장부상의 가격을 조사하였으며, 현재까지의 보수비용은 관리비 자료를 이용하여 표 3과 같이 값을 구하였다.
이때, 순현가법(NPV)은 그 값이 절대치로 나타나기 때문에 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때, 각 투자안의 경제성 비교가 어렵다는 단점이 있다. 이를 보완하기 위해 서로 규모가 다른 투자안을 비교하는데 용이한 수익성 지수 방법(PI)과 두 사업의 사업기간이 다른 두 사업의 수익을 비교하기 위한 내부수익률법(IRR)을 함께 활용하여 분석하면 다음 표 6과 같다.
이를 위하여 먼저 선행연구와 문헌조사를 통하여 관련 이론을 고찰하고, 병원건축물의 마케팅 환경의 변화를 알아보기 위해 연구대상의 이해관계자들에 대한 설문조사를 실시하여 이를 분석하였으며, 마지막으로 리모델링의 경제성 평가 방안을 제시하기 위해 연구대상에 대한 리모델링과 신축의 경제적 효율성을 비교 ∙ 분석하였다. 연구대상으로서 삼성제일병원을 대상으로 삼았으며, 공사대상기간을 2007년 1월부터 2008년 6월까지 20개월 범위로 한정하여 분석하였다.
1단계에서는 병원 주변에 있는 타 용도의 건물을 매입하여 병원 시설로 개조하였고 3단계에서는 외래진료부와 일부 중앙진료부를 위해 외래동을 증축하였다. 증∙개축과정을 살펴보면 먼저 본관 주변에 별동으로 증축하고 별동으로 이전되어 비워진 기존시설의 일부 부서를 개축하는 방식으로 진행되었다.
본 연구에서는 노후된 병원건축물 개선방안으로 리모델링에 대한 경제적 타당성을 평가하기 위해 사업대상의 경제성 평가방법과 실질적인 사업대상의 자산가격을 평가하는 부동산 분야의 감정평가기법을 함께 사용하였다. 투입비용에 대한 회수이익을 현가화하여 사업의 타당성 여부를 판단하기 위해 내부수익률, 순현가, 수익성 지수를 사용한다. 노후 병원에 대한 가치를 정량화하기 위한 평가 방안으로 원가법을 사용한다.

대상 데이터

이를 위하여 먼저 선행연구와 문헌조사를 통하여 관련 이론을 고찰하고, 병원건축물의 마케팅 환경의 변화를 알아보기 위해 연구대상의 이해관계자들에 대한 설문조사를 실시하여 이를 분석하였으며, 마지막으로 리모델링의 경제성 평가 방안을 제시하기 위해 연구대상에 대한 리모델링과 신축의 경제적 효율성을 비교 ∙ 분석하였다. 연구대상으로서 삼성제일병원을 대상으로 삼았으며, 공사대상기간을 2007년 1월부터 2008년 6월까지 20개월 범위로 한정하여 분석하였다.

이론/모형

투입비용에 대한 회수이익을 현가화하여 사업의 타당성 여부를 판단하기 위해 내부수익률, 순현가, 수익성 지수를 사용한다. 노후 병원에 대한 가치를 정량화하기 위한 평가 방안으로 원가법을 사용한다. 다음 그림 1은 신축과 리모델링에 대한 비교평가를 위한 김해정(2002)이 제시한 개념도이다.
리모델링과 신축의 경제성을 분석하기 위한 마지막 단계로써 앞서 산정된 건물의 자산가치, 공사 후의 건물의 가치, 병원사용기간동안의 제비용, 골조의 잔존가치 등의 요소들을 순현가법(NPV)을 이용하여 투자금액에 대한 회수 비용의 평가를 통해 분석한다.
리모델링과 신축의 경제성을 분석하기 위한 마지막 단계로써 앞서 산정된 건물의 자산가치, 공사 후의 건물의 가치, 사용기간 동안의 사용비와 제비용, 골조의 잔존가치 등의 요소들을 순현가법(NPV)을 이용하여 투자금액에 대한 회수년도를 분석하였다. 이때, 순현가법(NPV)은 그 값이 절대치로 나타나기 때문에 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때, 각 투자안의 경제성 비교가 어렵다는 단점이 있다.
병원건축의 현재평가란, 건물의 물리적인 잔존가치 뿐만 아니라 건물의 물리적인 기능을 향상시키기 위해 현재까지 시행된 보수, 교체비 등의 금액을 모두 포함한다. 병원건축물의 현재가치를 정량적으로 평가하기 위해 감정평가모형 중 원가법을 이용한다. 이는 감정가격을 구하기 위해서는 대체비용, 감가상각률이 필요한데, 이러한 요소들을 가지고 원가법으로 병원건축의 현재가치를 구하는 식은 다음과 같다.
본 연구에서는 노후된 병원건축물 개선방안으로 리모델링에 대한 경제적 타당성을 평가하기 위해 사업대상의 경제성 평가방법과 실질적인 사업대상의 자산가격을 평가하는 부동산 분야의 감정평가기법을 함께 사용하였다. 투입비용에 대한 회수이익을 현가화하여 사업의 타당성 여부를 판단하기 위해 내부수익률, 순현가, 수익성 지수를 사용한다.

성능/효과

외래 환자의 병원 이용 만족도에 대한 설문조사에서 환자들은 그림 6과 같이 진료실 환경과 진료대기장소에 대해 매우 부정적인 의견을 보였다. 그 외에도 투약대기시간, 환자용 화장실 등에 관한 항목에 대해서는 다소 부정적이었다 그러나 전체적인 시설 및 환경, 이용절차, 혈액검사대기, 방사선 검사 대기, 병원환기 및 냉난방, 구내식당에 대해서는 비교적 만족한다는 반응을 보였다.
위의 요소들로 리모델링 후 수익에서 제비용을 차감한 순현재가치(NPV)를 현가화한 경우, 리모델링은 약 5억 2천원 정도의 흑자를, 신축은 약 1억 5천원 정도의 적자가 발생할 것으로 예상되었다. 또, 사업의 투자인정 지표인 내부수익율(IRR)의 경우 리모델링은 투자 위험도를 감안한 수의 현가율(9%)을 상회한 9.51%이고, 신축은 5.38%로 나타났다. 투자비용 대 수입현가(PI)의 경우 리모델링 투자안전 한계치인‘1’보다 큰‘1.
또한, 위 조사에서 건설 관계자에 대한 설문조사 결과, 전체 응답자의 66.7%가 향후 5년 내 리모델링 시장이 안정된 성장을 유지하여 틈새 건설시장으로서의 위치를 확보할 것으로 예상하고 있다. 그리고 매우 빠른 속도로 성장하여 주력 건설 시장의 위치를 차지할 것으로 예측한 업체도 19.
본 연구에서 도출된 결과와 같이 건축물 리모델링은 신축보다 경제성이 뛰어났다. 이에 따라 정부정책의 변화는 리모델링 시장이 성장할 수 있는 여건을 조성하고 있다.
외래 환자의 병원 이용 만족도에 대한 설문조사에서 환자들은 그림 6과 같이 진료실 환경과 진료대기장소에 대해 매우 부정적인 의견을 보였다. 그 외에도 투약대기시간, 환자용 화장실 등에 관한 항목에 대해서는 다소 부정적이었다 그러나 전체적인 시설 및 환경, 이용절차, 혈액검사대기, 방사선 검사 대기, 병원환기 및 냉난방, 구내식당에 대해서는 비교적 만족한다는 반응을 보였다.
위의 요소들로 리모델링 후 수익에서 제비용을 차감한 순현재가치(NPV)를 현가화한 경우, 리모델링은 약 5억 2천원 정도의 흑자를, 신축은 약 1억 5천원 정도의 적자가 발생할 것으로 예상되었다. 또, 사업의 투자인정 지표인 내부수익율(IRR)의 경우 리모델링은 투자 위험도를 감안한 수의 현가율(9%)을 상회한 9.
입원환자들은 병원이용 만족도에 대한 질문에 대해 60%를 상회하는 대체적으로 높은 만족도를 보이고 있었다. 종합적인 만족도에 대해서는 83.
입원환자들은 병원이용 만족도에 대한 질문에 대해 60%를 상회하는 대체적으로 높은 만족도를 보이고 있었다. 종합적인 만족도에 대해서는 83.7%가 만족한 것으로 답변한 것에 비해 시설 및 환경에 대한 만족도는 61.2%로 상대적으로 낮음을 알 수 있다. 즉, 입원환자들이 의료진의 진료나 친절도에 대한 불만보다는 시설 및 환경에 대한 불만이 상대적으로 높으며, 그림 7과 같다.

후속연구

본 연구를 보다 심화하여 건축물 리모델링시 다양한 공사방법에 따른 경제성 평가 및 새로운 평가기법의 도입이 요구된다. 또한 비교분석이 가능한 경제적 타당성분석기법 적용의 통합시스템 구축에 대한 부분은 향후연구가 이루어져야 할 것이다.
본 연구를 보다 심화하여 건축물 리모델링시 다양한 공사방법에 따른 경제성 평가 및 새로운 평가기법의 도입이 요구된다. 또한 비교분석이 가능한 경제적 타당성분석기법 적용의 통합시스템 구축에 대한 부분은 향후연구가 이루어져야 할 것이다.
리모델링 사업 전후, 병원건축물의 실질적인 가치평가를 통한 경제성 평가절차는 사업을 시행하기 전에 병원건축의 현재가치를 산정하고 리모델링에 대한 예상 공사비용을 산출하여 리모델링 후 병원건축의 가치를 결정한다. 사업 후 병원 건축의 예상 내용연수와 경제성 사용연수를 통해 향후 경제적 사용연한을 산정한다. 각 단계에서 도출한 항목들을 순현가법(NPV)과 내부수익률법(IRR), 그리고 경제적 지수법(PI)을 이용하여 병원건축물 리모델링의 경제적 타당성 여부를 판단하는 것은 그림 2와 같다.
둘째, 병원건축 리모델링을 위한 자료와 기준의 설정등의 각종 데이터의 축적이 요구된다. 셋째, 병원건축 리모델링의 추진과 운영에 따른 금융의 유입과 투자자금의 확보방안의 구축이 필요하고 세제 및 금융상의 지원, 제도 정비 등 효율적인 정부지원책이 필요하다.
0% 이상이 리모델링 시장의 성장가능성을 긍정적으로 판단하고 있다. 한편, 향후 5년 내 리모델링 시장은 아파트 부문이 성장을 주도하면서 다양한 유형의 민간 비주택 리모델링이 주축을 이룰 것으로 예상된다.

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	향후 5년 내 리모델링 시장은 어떤 분야가 주축을 이룰 것으로 예상하나요?	0% 이상이 리모델링 시장의 성장가능성을 긍정적으로 판단하고 있다. 한편, 향후 5년 내 리모델링 시장은 아파트 부문이 성장을 주도하면서 다양한 유형의 민간 비주택 리모델링이 주축을 이룰 것으로 예상된다.
	우리나라의 병원건립과 운영도 업무영역의 변화와 구조적인 변화를 추구하는 이유는?	최근 우리나라의 병원건립과 운영도 업무영역의 변화와 구조적인 변화를 추구하고 있다. 우리나라는 현재 선진국으로 진입 중에 있어서 기존의 개발도상국형 병원건축물의 형성구조가 그 한계에 도달하였기 때문이기도 하다. 병원협회 내부 자료에 의하면, 이러한 병원경영의 어려움으로 인하여 2007년 한해에 도산한 병원이 전체 병원의 8%에 이르는데, 2006년 5.
	일본의 경우 리모델링 산업이 건설투자의 어느정도를 차지하나요?	건축물 리모델링 산업은 사회경제적 요인과 배경을 바탕으로 건축시장에서 급속하게 확대될 것으로 예측된다. 우리나라의 리모델링 시장은 일본의 성장패턴을 따를 것으로 전망하는데, 윤영선(2002)에 의하면, 일본의 경우 리모델링 산업이 2000년 건설투자의 27~28% 수준에 육박하였다. 1990년대 이후 총 건설투자는 감소하는 추세이나, 1995년~2010년까지의 기간동안 리모델링 시장은 연평균 2.

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