[논문]도시재생 평가지표와 재생모델 설정에 관한 연구 - 공공부문 시행을 중심으로 -

최정민; 최찬환

문제 정의

따라서 본 연구에서는 단위사업 추진방식에서 벗어나 도시 전체의 발전방향에 부합되고 공적기능이 강화된 도시재생사업 모델을 도출하기 위해 도시재생의 필요성 및 사업추진 여건과 재생모델 특성을 파악할 수 있는 평가지표를 설정하고 도시나 지구특성에 부합하는 도 새 재생모델을 정립함으로써 도시개발정책 변화에 적절히 대응하고 공공의 이익에 기여할 수 있는 사업수행 모델을 제시하고자 한다.
본 연구에서는 5.1의 기본방향과 함께 표 5의 항목을 전제로 도시재생 모델을 설정하고자 하였다.
본 연구에서는 도시재생의 도입배경과 도시재생의 개념 을 고찰하고 도시재 생사업 의 정 책변천 과정 과 도시 재생사업의 유형 및 방식을 분석하여 현재의 도시정비사업 의 실태를 분석한 후 도시재생사업 이 수익 창출을 위한 도구로서의 사업이 아닌 도시의 특성을 살리고 활력을 불어넣을 수 있는 발전방향을 모색하기 위한 방안을 제시해 보고자 한다.

제안 방법

재생사업추진 여건 부문은 도시인구규모 또는 산업.경제 규모에 따라 도시재생모델의 적용이 다를 수 있다는 점에서 도시위계를 고려하고 도시정비사업 추진 실적평가와 신개발사업 실적 등 세 가지 평가 항목으로 설정하였다. 특화모델 적용여건 부문은 사업의 특화 가능성에 따라 크게 산업형 재생모델 여건, 문화관광기능 재생모델 여건, 특화재생모델 인프라 여건, 도시재정여건 등 네 가지 평가항목으로 구성하였다.
경제 성장 특성을 파악하는 과정으로서 도시 전반적인 규모를 파악키 위한 연평균 인구증가율과 산업 . 경제 부문별 성장세 추이를 가늠할 수 있는 총사업체 및 종사자 연평균 증가율을 평가지표에 포함하여 도시재생사업 모델 유형에 따라 성장 특성 및 쇠퇴 특성을 반영하였다.
기본평가 영역은 표 3과 같이 도시재생 필요성 부문과 도시재생사업 추진 잠재력 부문으로 구분하였다. 도시재생의 필요성 부문은 물리적 환경을 파악하는 과정으로서 건축물 여건과 기반시설 여건을 평가하여 도시재생의 시급성을 평가하였다.
도시재생의 모델을 설정하기 위한 기본방향으로 다음의 3가지 측면에 대한 고려가 선행되어야 하며 본연구에서는 공공기관의 도시재생사업 수행을 전제로 기본방향을 설정하였다
도시재생의 필요성 및 도시재생사업 추진 여건을 판단하는 기본평가 영역과 도시재생 모델의 특성에 부합되는지 여부를 판단하는 재생유형 특성평가 영역으로 구분하여 설정하였다. 평가영역은 앞서 설명한 기본평가 영역과 재생유형 특성평가 영역으로 대별(대분류)하고 다시 도시재생 필요성 등 4부문으로 분류(중분류)하였으며, 건축물 여건 등 11항목으로 세분(소분류)하여 각각 평가지표를 설정하여 구성하였다.
도시재생의 필요성 부문은 물리적 환경을 파악하는 과정으로서 건축물 여건과 기반시설 여건을 평가하여 도시재생의 시급성을 평가하였다.
도시재생의 필요성을 검토함에 있어 현실적으로 가장우선적으로 파악해야 하는 부분이 해당 지역의 주거 여건이며, 이를 위해서 전체 주택의 보급정도, 주택 중 노후 된 주택의 비율, 밀도를 측정할 수 있는 단독주택비율 지표 및 기반시설여건을 평가를 위한 SOC면적비율을 포함하였다.
3에서와 같이 우리나라 도시재생사업 관련 제도의 의한 유형으로 분류될 수 있는 반면, 해당 사업지구의 입지 및 기능특성에 따라 여러가지 유형으로 분류할 수 있다. 본 연구에서는 입지 및 기능특성에 의한 도시 재생유형을 상업업무지역 재생, 역세권지역 재생, 이전적지 재생, 산업쇠퇴지역 재생, 신성장거점 주변지역 재생, 특화지구 재생 등 6가지 유형으로 분류하였으며 주요 내용은 다음과 같다.
셋째, 평가지표 활용을 통한 해당도시 평가, 도시 재생 관련법 제도 하에서의 유형분석 그리고 입지 및 기능분석을 통해 기능복합형 재생, 기능보존. 육성형 재생, 기능 강화형 재생, 기능연계형 재생, 기능특화형 재생 등 해당 도시 전체의 발전방향에 부합하고 기능을 강화할 수 있는 재생모델을 정립함으로써 구체적인 개발방향을 수립할 수 있을 것이다.
4에서 제시한 도시재생사업 관련제도와 입지 및 기능특성에 의한 유형에 적합한 재생모델을 표 8 과 같이 기능복합형 재생, 기능보존. 육성형 재생, 기능 강화형 재생, 기능연계형 재생, 기능특화형 재생 등 5가지로 설정하고자 한다.
이를 위해 도시재생이 필요한 지역에 대한 평가지표들을 설정하고 도시재생 관련제도에 의한 유형과 입지 및 기능특성에 의한 유형에 부합하는 도시재생 모델을 정 립하고자 한다.
재생유형 특성영역 평가지표는 표 4와 같이 재생사업추진 여건과 특화모델 적용요건 부문으로 구분하였다. 재생사업추진 여건 부문은 도시인구규모 또는 산업.
경제 규모에 따라 도시재생모델의 적용이 다를 수 있다는 점에서 도시위계를 고려하고 도시정비사업 추진 실적평가와 신개발사업 실적 등 세 가지 평가 항목으로 설정하였다. 특화모델 적용여건 부문은 사업의 특화 가능성에 따라 크게 산업형 재생모델 여건, 문화관광기능 재생모델 여건, 특화재생모델 인프라 여건, 도시재정여건 등 네 가지 평가항목으로 구성하였다.
설정하였다. 평가영역은 앞서 설명한 기본평가 영역과 재생유형 특성평가 영역으로 대별(대분류)하고 다시 도시재생 필요성 등 4부문으로 분류(중분류)하였으며, 건축물 여건 등 11항목으로 세분(소분류)하여 각각 평가지표를 설정하여 구성하였다.

대상 데이터

공익성과 경제성이 확보되는 도시로서 거대도시, 대도시, 중소도시를 대상으로 하였고, 현 제도상 도시환경정비사업 또는 도시개발사업을 적용하는 것을 전제로 하였다. 이 밖에 상업지역 및 공업지역, 교통여건이 주간선도로와 접근성이 양호하고 역세권이나 터미널 주변을 전제로 하였다.

성능/효과

먼저 주택보급률, SOC 면적비율은 낮을수록 도시재생이 필요하다고 평가할 수 있으며 노후주택비율, 단독주택 비율은 높을수록 도시재생이 필요하다고 평가할 수 있다. 그리고 인구증가율, 총사업체 증가율 및 종사자 증가율은 낮을수록 도시가 쇠퇴하고 있다는 지표이므로 도시재생사업 추진이 필요하다고 평가할 수 있지만, 반대로 높다면 재생사업 추진 잠재력이 크다고 평가할 수 있다.
전체 정비사업은 3, 051개지구, 면적 167, 426, 968m' 중 주거환경개선사업은 750개 지구(24.6%), 35, 074, 789m' (20.9%)이고 주택재개발사업은 1, 102개 지구(36.1%), 91, 808, 785m'(54.8%) 그리고 주택재건축사업은 616개 지구 (20.2%), 면적 24, 329, 697m'(14.5%)이며, 도시환경정비사업은 58371] 지구(19.1%), 16, 213, 697m'로 나타났다.

후속연구

다만, 개별 사업의 최종적인 추진여부는 기본영역 평가지표의 종합적 검토에 의하여 결정되어야 할 것이며, 이를 위한 객관적이 판단 기준 등에 대하여는 추가적인 연구가 필요할 것이다.
육성형 재생, 기능 강화형 재생, 기능연계형 재생, 기능특화형 재생 등 해당 도시 전체의 발전방향에 부합하고 기능을 강화할 수 있는 재생모델을 정립함으로써 구체적인 개발방향을 수립할 수 있을 것이다. 다만, 본 연구에서는 도시재생사업의 추진 필요성 등에 대한 합리적 지표를 제시코자 하였으며, 사업의 최종결정을 위한 개별지표별 기준치(값)에 대하여는 후속 연구가 필요하다.
도시재생에서는 기존 시가지 내 토지이용의 효율화, 복합용도 개발, 도시기능의 공간적 집적, 고밀도 토지이용 및 대중교통 연계 등 도시 활성화를 도모하기 위한 다양한 방법 모색 및 연계가 필요하며, 향후에도 도시의 경쟁력 강화와 주민 삶의 질 향상 등 지속가능한 도시 성장을 유도하기 위한 방안이 제시되어야 할 것이다.
둘째, 해당도시의 입지 및 기능특성 분석을 통해 상업업무 지역 재생, 역세권지역 재생, 이전적지 재생, 산업쇠퇴지역 재생, 신성장거점 주변지역 재생, 특화지구 재생 중 어느 특성에 부합되는지 명확한 판단이 필요할 것이다.
기능복합형 재생, 기능보존. 육성형 재생, 기능 강화형 재생, 기능연계형 재생, 기능특화형 재생 등 해당 도시 전체의 발전방향에 부합하고 기능을 강화할 수 있는 재생모델을 정립함으로써 구체적인 개발방향을 수립할 수 있을 것이다. 다만, 본 연구에서는 도시재생사업의 추진 필요성 등에 대한 합리적 지표를 제시코자 하였으며, 사업의 최종결정을 위한 개별지표별 기준치(값)에 대하여는 후속 연구가 필요하다.
이와 더불어 공공부문과 민간부문 그리고 토지소유자와 세입 자간의 유기적인 협조체계가 마련되어야 하고 재정자립도가 낮은 지방중소도시 재생을 위해 필요한 중앙정부의 재정적 지원방안 마련이 필요할 것으로 사료된다.

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