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문제 정의
- 이에 따라 본 연구에서는 현 공공발주 부문의 사업초기 도급 및 설계변경, 실행예산 편성의 적정성을 판단한 후, 실질적으로 공사비에 반영되어 지출된 세부공종별 공사비 항목을 사업초기 실행예산을 기준으로 비교하여 이에 따른 실적공사비의 변동관계에서 나타나는 편차 및 변동 폭을 분석함으로써 불규칙적 공사비 리스크요인을 파악하고 정량적 분석을 하고자 한다. 즉, 정성적인 대내외적 공사비 리스크 요인에 대한 설문분석이나 요인분석은 설문응답자의 주관과 표본에 따른 결과치의 편차 및 오류 등의 한계를 보이고, 리스크가 어느 정도로 공사비에 영향을 미치는 지에 대한 정량적 분석이 미흡하며, 이와 관계되는 경제/사회적 현상, 건설 및 부동산정책, 건설사의 대책 등을 종합적으로 판단하기에 한계가 있으므로, 이에 대한 개선을 위하여 실행예산을 기준으로 한 실적공사비 데이터를 활용하여 공사비 리스크를 분석하고자 한다.
- 즉, 정성적인 대내외적 공사비 리스크 요인에 대한 설문분석이나 요인분석은 설문응답자의 주관과 표본에 따른 결과치의 편차 및 오류 등의 한계를 보이고, 리스크가 어느 정도로 공사비에 영향을 미치는 지에 대한 정량적 분석이 미흡하며, 이와 관계되는 경제/사회적 현상, 건설 및 부동산정책, 건설사의 대책 등을 종합적으로 판단하기에 한계가 있으므로, 이에 대한 개선을 위하여 실행예산을 기준으로 한 실적공사비 데이터를 활용하여 공사비 리스크를 분석하고자 한다. 최종적으로 공사비에 영향을 미치는 리스크요인의 정량적 분석과 함께 이에 따른 회사의 자원 및 외주 관리 개선책 등을 종합적으로 분석함으로써 효율적인 리스크 관리를 위한 자료를 제시하고자 한다.
- 본 연구는 건축공사 실행예산 편성의 적정성 검토와 공사비에 영향을 미치는 리스크요인의 정량적 분석을 위하여 연구범위를 공공발주 부문 공동주택 공사로 한정하고, 각 준공년도, 연면적, 지역, 공사금액, 분양방식에 따른 공사비 실적데이터(시공사에서 작성한 공정별 세부공종의 실행예산 편성 및 준공실적)를 집계하여 실행예산 대비 외주비, 자재비, 공통가설비 등 직접공사비 공종에 초과 투입된 공사비를 리스크로 간주하여 이에 대한 분석을 실시하였다.
- 이는 건축공사 단계에서 리스크가 어느 항목에 내포되어 있으며 비용계획 수립 시 어떻게 리스크를 고려하여야 하는지를 알 수 있다. 단, 리스크는 비용과 관계되어 해석할 수 있는 바, 이에 대한 비용적인 리스크 지수와 해당 공사의 특수성에 따라 주요 공종에서 어떤 리스크가 발생되고 관리되고 있는지에 대한 판단자료로 활용하는 데는 한계가 있으므로 이에 대한 추가적인 검토가 필요할 것이며, 본 연구에서는 이를 해결하고자 공공주택 건축 시 각 준공년도, 지역, 연면적, 분양방식에 따른 공정별 세부공종의 실행예산 편성 및 준공실적을 집계하여, 실행예산 대비 직접공사비 공종에 초과 투입된 공사비를 리스크로 간주하여 이에 대한 정량적 분석을 실시하고자 한다.
- 본 연구는 일차적으로 공공발주 부문 공동주택 공사에 있어서 발주기관에서 기획, 산정한 설계 및 예정가격의 적정성과 낙찰 이후 건설사의 설계변경을 통한 도급공사비 증액과정의 문제점을 지적하고자, 공공주택 현장의 준공정산자료 분석을 토대로 당초 도급대비 설계변경비율을 분석하였다. 또한 건설사의 변경된 도급금액을 기준으로 공사비 항목별 실행예산의 적정성 및 직접 공사비 항목별 초과 준공정산율을 분석하고 이를 공사비 리스크로 간주하여 실적공사비 분석을 통한 준공년도, 연면적, 지역, 공사비, 분양/임대방식별 다양한 공사비 리스크 요인 및 결과를 도출하였다.
제안 방법
- 이에 따라 본 연구에서는 현 공공발주 부문의 사업초기 도급 및 설계변경, 실행예산 편성의 적정성을 판단한 후, 실질적으로 공사비에 반영되어 지출된 세부공종별 공사비 항목을 사업초기 실행예산을 기준으로 비교하여 이에 따른 실적공사비의 변동관계에서 나타나는 편차 및 변동 폭을 분석함으로써 불규칙적 공사비 리스크요인을 파악하고 정량적 분석을 하고자 한다. 즉, 정성적인 대내외적 공사비 리스크 요인에 대한 설문분석이나 요인분석은 설문응답자의 주관과 표본에 따른 결과치의 편차 및 오류 등의 한계를 보이고, 리스크가 어느 정도로 공사비에 영향을 미치는 지에 대한 정량적 분석이 미흡하며, 이와 관계되는 경제/사회적 현상, 건설 및 부동산정책, 건설사의 대책 등을 종합적으로 판단하기에 한계가 있으므로, 이에 대한 개선을 위하여 실행예산을 기준으로 한 실적공사비 데이터를 활용하여 공사비 리스크를 분석하고자 한다. 최종적으로 공사비에 영향을 미치는 리스크요인의 정량적 분석과 함께 이에 따른 회사의 자원 및 외주 관리 개선책 등을 종합적으로 분석함으로써 효율적인 리스크 관리를 위한 자료를 제시하고자 한다.
- 본 연구에서 사례로 선정한 공공주택은 2004년에서 2010년에 걸쳐 7년 동안 전국에 준공된 경기/수도권 및 지방/광역시권의 분양 및 임대, 영구임대 공공주택 40개 단지로써, 사례 수집의 한계에 따라 지역 및 연도별 대표성을 나타내기에는 부족할 수 있으나, 비교인자별 정량분석을 통해 리스크 특성을 도출하는데는 큰 무리가 없을 것으로 판단된다. 구체적으로 건설사의 설계변경비율의 분석에서는 설계변경금액과 물가인상분을 합산하여 당초 대비 변경된 도급금액과의 각 공공주택 특성별 비율을 분석하였고, 변경된 도급금액 중 실행예산부분을 추출하여 공사비목과 직접공사비 부분의 세부적인 공사비 리스크 비율과 실행예산 대비 리스크 발생에 따른 공사비 비중을 분석하였다. 이후 공사비 리스크가 발생한 공사비목과 직접공사비 항목에서 연도, 지역, 연면적, 공사금액, 분양/임대 방식의 변수별 상관관계를 분석하였고, 도출된 공사비 리스크 요인에 대한 관리방안을 요약, 제시하였다.
- 구체적으로 건설사의 설계변경비율의 분석에서는 설계변경금액과 물가인상분을 합산하여 당초 대비 변경된 도급금액과의 각 공공주택 특성별 비율을 분석하였고, 변경된 도급금액 중 실행예산부분을 추출하여 공사비목과 직접공사비 부분의 세부적인 공사비 리스크 비율과 실행예산 대비 리스크 발생에 따른 공사비 비중을 분석하였다. 이후 공사비 리스크가 발생한 공사비목과 직접공사비 항목에서 연도, 지역, 연면적, 공사금액, 분양/임대 방식의 변수별 상관관계를 분석하였고, 도출된 공사비 리스크 요인에 대한 관리방안을 요약, 제시하였다.
- 이에 본 연구에서는 실적공사비 데이터를 바탕으로 공사비 관련 세부공종별 실행예산의 범위를 초과하는 요인을 규명하는 과정을 리스크 식별 및 분석과정으로 간주하고, 이를 해소하기 위한 적절한 관리방침 마련이 곧 건축공사 공사비 리스크 대응으로 간주하였다.
- 다음 표 4는 선행연구 분석결과 도출된 공사비 리스크 종류 및 대응방법을 도표화 한 것이다. 리스크 요인으로 가설계획을 비롯하여 공정간섭 및 골조공사 관련 등 8개 주요 항목에서의 세부 리스크 인자를 추출하였다. 이는 건축공사 단계에서 리스크가 어느 항목에 내포되어 있으며 비용계획 수립 시 어떻게 리스크를 고려하여야 하는지를 알 수 있다.
- 표 5는 본 연구에서 공사비 리스크 분석을 위하여 사례로 활용한 공공기관에서 발주하고 국내 1군 건설업체 A사에서 수주, 시공한 2004년~2010년 준공분 공공주택 40개 각 현장별 도급 이후 설계변경에 따른 도급변경비율, 변경도급 대비 실행예산비율, 실행예산 대비 준공정산율, 변경도급 대비 준공정산율을 나타낸 것이다. 도급변경비율은 설계변경과 물가연동의 합을 나타내며, 입찰 당시 실행예산은 설계변경 후 변경되므로 변경도급 대비 실행예산을 분석하였다. 또한 준공정산율은 변경된 실행예산과 도급금액과의 비교를 통해 비율로써 나타내었다.
- 그림 1은 표 5를 바탕으로 준공현장의 분양/임대 방식별 설계변경비율과 준공정산율을 그래프로 표현한 것이다. 설계변경은 물가연동을 제외한 순수 설계변경 금액만을 의미하며, 연면적, 지역, 공사비 등의 분류 차이에 따른 상관관계 보다 분양 공공주택의 경우 입주자들의 단체 결성에 따른 품질보완을 위한 추가 요구사항 등을 반영하여 민간아파트와의 격차해소를 위하여 당초 설계와 별도로 추가공사가 늘어나는 것이 일반적이므로 분양/임대/영구임대 등에 따라 분류하였다. 물가연동의 경우 연면적/분양 형식과는 무관하며, 시기별 물가오름폭은 사회/경제적 현상으로 장기간 진행되는 건설업 특성상 이를 반영하여 건설사의 손실을 막고 물가인상에 따른 원가절감을 위한 것이다.
- 본 절에서는 사례로 선정한 40개 공공주택을 대상으로 준공연도, 연면적, 지역, 공사금액, 분양/임대의 5가지 구분에 따라 세부 정량적 공사비 리스크 분석을 실시하였다.
- 건설사는 건축공사 공사비 분류에 따라 실행예산을 편성하여 회계 및 정산에 활용하게 되며, 실행예산 항목은 외주비, 자재비, 공통가설공사, 직영공사의 직접공사비 계와 간접노무비, 안전관리비, 현장운영비의 간접공사비 계, 각종보험료, 하자보수비, 부가가치세 등 본사분계로 구분할 수 있다. 본 장에서는 준공현장별 준공정산보고서의 원가절감 및 공사비 초과발생 항목과 요인에 대한 세부검토를 통해 실행예산과 정산율에 따른 공사비 리스크를 분석하였으며, 공사비 비중이 높은 직접공사비 중 실행예산대비 공사비 초과비율이 높은 현장에 대하여 외주비, 자재비, 공통가설비 항목에 대한 정량적인 공사비 리스크와 요인을 분석하였다.
- 본 연구는 일차적으로 공공발주 부문 공동주택 공사에 있어서 발주기관에서 기획, 산정한 설계 및 예정가격의 적정성과 낙찰 이후 건설사의 설계변경을 통한 도급공사비 증액과정의 문제점을 지적하고자, 공공주택 현장의 준공정산자료 분석을 토대로 당초 도급대비 설계변경비율을 분석하였다. 또한 건설사의 변경된 도급금액을 기준으로 공사비 항목별 실행예산의 적정성 및 직접 공사비 항목별 초과 준공정산율을 분석하고 이를 공사비 리스크로 간주하여 실적공사비 분석을 통한 준공년도, 연면적, 지역, 공사비, 분양/임대방식별 다양한 공사비 리스크 요인 및 결과를 도출하였다.
대상 데이터
- 본 연구에서 사례로 선정한 공공주택은 2004년에서 2010년에 걸쳐 7년 동안 전국에 준공된 경기/수도권 및 지방/광역시권의 분양 및 임대, 영구임대 공공주택 40개 단지로써, 사례 수집의 한계에 따라 지역 및 연도별 대표성을 나타내기에는 부족할 수 있으나, 비교인자별 정량분석을 통해 리스크 특성을 도출하는데는 큰 무리가 없을 것으로 판단된다. 구체적으로 건설사의 설계변경비율의 분석에서는 설계변경금액과 물가인상분을 합산하여 당초 대비 변경된 도급금액과의 각 공공주택 특성별 비율을 분석하였고, 변경된 도급금액 중 실행예산부분을 추출하여 공사비목과 직접공사비 부분의 세부적인 공사비 리스크 비율과 실행예산 대비 리스크 발생에 따른 공사비 비중을 분석하였다.
성능/효과
- 설계변경에 따른 도급변경비율은 분양 공공주택의 경우 12개 사례현장 중 10개 현장에서 10%가 넘는 설계변경비율을 보였고, 최고 35%의 설계변경이 이루어진 현장을 비롯하여 평균 17.6%로 임대 9,5%, 영구임대 2.3%에 비하여 설계변경비율이 가장 큰 것으로 나타났다. 이는 곧 발주기관에서 기획/설계 당시 책정한 설계 및 예정가격 산정의 단적인 문제점을 들어내 보이는 것으로 판단할 수 있다.
- 단, 연면적 10,000~35,000m2의 6개 현장과 100,000m2 이상 3개 현장에서 5%이상과 3%수준의 초과손실이 발생하였으며, 35,000m2 이상 100,000m2 이하에서는 비교적 안정적인 준공정산율을 보이는 것으로 나타났다.
- 그림 2는 연면적별로 구분한 사례현장의 준공정산율을 분석한 것이다. 본 연구에서 선정한 40개 공공주택 현장에서는 1/4에 해당되는 현장에서 초과손실을 본 것으로 분석되었으며, 이는 연도별 경기순환지수 및 자재가격인상 등의 요인에 기인하거나 리스크 판단오류에 기인한것으로 판단하여 볼 수 있다. 단, 연면적 10,000~35,000m2의 6개 현장과 100,000m2 이상 3개 현장에서 5%이상과 3%수준의 초과손실이 발생하였으며, 35,000m2 이상 100,000m2 이하에서는 비교적 안정적인 준공정산율을 보이는 것으로 나타났다.
- 초과 공사비 변동폭은 10,000~30,000m2에서 가장 크게 나타났으며, 30,000~50,000m2에서는 간접노무비 2.4%, 70,000~100,000m2에서는 자재비 4.2%, 100,000m2 이상에서는 자재비 5.5%의 초과 손실이 발생한 것으로 분석되었다.
- 통상적인 공공주택 공사 진행 시 연면적이 크면 원가율이 낮아지게 되나, 본 연구에서 사례로 선정한 현장의 경우, 300억 이상 최저가 공사 확대를 통한 대형공사 발주가 2006년부터 이루어져 2009년부터 대형현장 준공이 되기 시작하였으며, 최저가 공사의 경우 실행예산 편성이 낮게 책정되었고, 2009년 준공 현장부터 특히 철근가격 급등(예, 50만원→100만원/톤(ton), 2배 상승)에 따른 원인을 파악할 수 있다.
- 이와 같이 연도별 실행예산 대비 공사비 초과율과 전체 실행예산합계 중 공사비 리스크가 차자하는 비중을 종합하여 볼 때, 공사기간 연장에 따른 직영공사와 간접노무비에 있어서 실행예산 초과비율이 높다고 할 수 있으며, 공사비 초과가 발생하였을 시 공사비에 대한 리스크 비중은 외주비와 자재비 항목에서 가장 크게 발생하는 것으로 판단 할 수 있다.
- 4%의 초과손실 비중이 발생하였다. 또한 전체 공사비 리스크 비중 평균에서는 70,000~100,000m2에서 0.98%의 손실이 발생하여 상대적으로 소∙중규모 연면적 현장과 비교할 때, 공사비 리스크가 손실로 직결되는 구도로 분석되었다.
- 그림 7은 지역별 실행예산 대비 초과 발생한 공사비 리스크 비율을 나타낸 것이다. 지역별 공사비 리스크 비율은 공사비 항목별로 비슷한 구도를 보이고 있으나, 상대적으로 지방/광역시권과 비교하여 수도권 현장에서는 외주비 1.3%, 자재비 3%, 간접노무비 9% 등의 실행초과비율을 보이는 것으로 분석되었으며, 전 항목에서 실행예산대비 준공정산율 수준이 높고 전체 현장의 평균값 역시 실행예산 대비 1.1%의 리스크가 발생한 것으로 나타났다. 이는 실행예산 편성시 지방/광역시권과 달리 수도권 지역 외주업체 하도급에 따른 공사비용 상승, 물류비용 및 자재비 단가 증액, 원거리 공사에 따른 추가 간접노무비 발생 등에 대한 고려가 낮거나 검토가 미흡하였음을 판단할 수 있다.
- 100억~200억 현장의 경우 외주비에서 1.5%, 간접노무비 0.5%의 초과 손실이 발생하였고, 300억~500억 현장에서는 자재비 2.3%, 간접노무비 2.7%, 500억 이상 현장에서는 자재비 5.6%의 실행초과비율을 보이는 것으로 분석되었다.
- 그림 11은 분양/임대별 실행예산 대비 초과 발생한 공사비 비율을 나타낸 것이다. 임대 공공주택의 경우 외주비 0.4%, 직영공사 2.5%, 간접노무비 1.6%, 분양 공공주택의 경우 간접노무비에서 1.5%의 실행 초과비율이 발생한 것으로 분석되었고, 영구임대의 경우 전체 항목에서 절감수익을 달성한 것으로 나타났다. 이는 임대 및 영구임대 공공주택 현장에서 외주비 항목에서 초과손실이 발생한 현장이 많은데 기인한 것으로 판단된다.
- 이는 임대 및 영구임대 공공주택 현장에서 외주비 항목에서 초과손실이 발생한 현장이 많은데 기인한 것으로 판단된다. 또한 실행예산 항목별 전체 실행절감 비율은 분양, 영구임대, 임대 순으로 나타났으며, 이는 분양 공공주택의 경우 입주자 품질향상 요구에 따른 설계변경과 항목별 실행절감비율의 차이에 따른 것으로 판단된다.
- 1%의 초과공사비 리스크 비중이 발생한 것으로 나타났다. 또한 전체 현장 중 분양 공공주택 현장이 3.5%로 실행절감 비중이 높게 나타났으며, 영구임대 2%, 임대 0.5% 순으로 분석되었다. 이는 사례현장의 지역 및 연면적, 공사금액이 비슷하게 분포되어 있는 점을 고려할 때, 임대 공공주택의 경우 실행 축소와 외주, 직영공사에서 발생한 초과공사비 리스크 비중 및 낮은 자재비 실행 절감율에서 원인을 찾아볼 수 있으며, 또한 상대적인 분양 공공주택의 외주 및 자재비 항목의 절감 수익에 기인한 것으로 판단된다.
- 그림 13은 16개 현장 외주비 부분의 실행예산 대비 초과손실에 따른 공사비 비율을 평균하여 백분율로 리스크 비중을 나타내 것이다. 분석결과 외주비 공종의 리스크 비중은 지붕공사(32%), 기초/토공사(16%), 타일공사(16%), 내장목공사(15%) 순으로 나타났다. 즉, 공사특성과 현장여건 등을 고려하여 리스크 비중이 높은 공종의 검토와 개선책 마련이 필요할 것으로 판단된다.
- 공사비 리스크 평균값 분석 결과 외주비 공종에서는 지붕공사가 -28.75%로 가장 높게 나타났으며, 타일공사 -13.83%, 기초/토공사 -13.70%, 내장목공사 -12.7% 순으로 나타났다. 16개 공사비 리스크가 발생한 현장 중 유일하게 미장/방수공사가 0.
- 7% 순으로 나타났다. 16개 공사비 리스크가 발생한 현장 중 유일하게 미장/방수공사가 0.44%로 실행대비 절감비율을 보이는 공종으로 나타났으며, 철근콘크리트 공사는 -1.48%로 공사비 리스크 비율이 낮은 것으로 분석되었다. 이는 공공주택의 실행예산 편성시점이 현장초기에 이루어지는 초기 발주공종인 철근콘크리트, 기계공사의 경우 그 편차가 작으며, 지붕공사의 경우 포함되는 자재비 비중이 높고 공사종료시점에 투입되게 되므로 실행예산 편성의 오차에서 기인한 것으로 판단된다.
- 철근콘크리트공사의 경우 건축공사의 주요 공종으로 공사비 리스크 평균 비중이 -1.48%로 낮은 반면 7번 현장의 경우 14.9%의 막대한 초과손실비율이 발생되는 점을 고려할 때, 리스크 발생에 따른 공사비 손실은 타 공종에 비하여 매우 높게 나타나므로, 비교적 일반화 되어 있는 철근콘크리트 공사의 물량산출 및 리스크 요인에 대한 검토를 통해 실행예산 편성이 이루어져야할 것이며, 공사비 리스크 비중이 높은 공종과 더불어 시공시 철저한 현장 관리∙감독이 이루어져야 할 것으로 판단된다.
- 각 공공주택 현장별 준공정산보고서의 원가절감 및 공사비 상승요인 항목에 따르면 외주비의 경우 하도급 업체 부도로 인한 추가나 대체 공사 추진을 위한 공사비용 증액이 가장 크게 나타났으며, 원거리 공사의 경우 하도급율 상승과 설계변경을 통한 신규공사 발생, 공정간섭에 의한 외주비 추가 발생 등의 리스크가 있는 것으로 조사되었다. 즉, 이와 같은 외주비 부분의 리스크는 저가 하도급 낙찰보다 견실한 하도급 업체 선정이 보다 합리적이고 리스크 발생에 따른 손실을 최소화시켜 공사를 진행할 수 있는 방안으로 볼 수 있으며, 공정간섭과 공기지연 과정에서 하도급업체의 적정시기 공사투입이 늦어지는 등의 리스크 해소를 위하여 시공과정에서 합리적인 공정계획 수립과 검토를 통해 불필요한 외주비 리스크를 최소화 하여야 할 것으로 사료된다.
- 자재비 공사비 리스크는 철근이 -20.2%로 가장 높은 것으로 나타났으며, 시멘트 -19.6%, 레미콘 -5.1%, 파일 -2.8% 순으로 나타났으며, 기타 잡자재에서는 실행예산 대비 절감 수익이 7.3%인 것으로 나타났다. 자재간 리스크 변동폭은 시멘트가 가장 컸으며 공사비 리스크에 따른 추가손실폭이 가장 큰 것으로 분석되었다.
- 3%인 것으로 나타났다. 자재간 리스크 변동폭은 시멘트가 가장 컸으며 공사비 리스크에 따른 추가손실폭이 가장 큰 것으로 분석되었다. 그 밖의 리스크 변동폭은 기타, 철근, 파일 순으로 나타났고, 레미콘은 변동폭이 작은 것으로 분석되었다.
- 공공주택의 연도별 실행예산 대비 공사비 초과 리스크 분석결과, 공사기간 연장에 따른 직영공사와 간접노무비의 실행예산 초과비율이 높았으며, 공사비 초과가 발생하였을 시 리스크 비중은 외주비와 자재비 항목에서 가장 크게 발생하였다. 즉, 실행예산 초과비율이 높은 직영공사의 효율화를 위한 검토와 리스크 비중이 높고 경영전략에 영향을 미칠 수 있는 외주비의 현실적인 단가 반영이 필요하다.
- 연면적에 따른 공사비 리스크 비중 분석 결과, 최저가낙찰제 대상 대형 공사현장의 경우 상대적으로 소∙중규모 연면적 현장과 비교할 때, 공사비 리스크 발생이 곧 수익성 감소와 손실로 직결되는 바, 해당사업의 수익성 검토와 더불어 리스크 비중이 높은 외주비 및 자재비에 대한 실행예산 편성시 면밀한 검토가 이루어져야 할 것이다. 지역별 공사비 리스크 분석 결과, 실행예산 편성시 지방/광역시권과 달리 수도권 지역 외주업체 하도급에 따른 공사비용 상승, 물류비용 및 자재비 단가 증액, 원거리 공사에 따른 추가 간접노무비 발생 등에 대한 고려가 낮거나 검토가 미흡한 것으로 분석되었으며. 이에 공사현장의 특수성 측면과 더불어 리스크 편차요인으로 지역성에 대한 고려가 이루어져야 할 것으로 판단된다.
- 이에 공사현장의 특수성 측면과 더불어 리스크 편차요인으로 지역성에 대한 고려가 이루어져야 할 것으로 판단된다. 공사금액대별 리스크 분석 결과, 국내 입낙찰제도의 한계점으로 지적되고 있는 300억 이상의 최저가낙찰제 대상 공공주택의 경우, 저가 수주 및 실행예산 편성, 집행 과정에서 필연적으로 순환되는 저가 하도급 등으로 건설업 존립 자체를 위협하고 있는 문제점이 분석되었다. 즉, 공사비 리스크 관점에서 국내 최저가낙찰제도 대상 공공주택에 대한 입낙찰제도의 개선이 요구된다고 할 수 있다.
후속연구
- 이는 곧 발주기관에서 기획/설계 당시 책정한 설계 및 예정가격 산정의 단적인 문제점을 들어내 보이는 것으로 판단할 수 있다. 즉, 설계변경에 따른 도급변경비율 재분석을 통해 입찰시 예정가격 현실화와 설계변경의 현실성을 검토하여 발주당시 기획설계과정에서 명확한 공사금액 범위를 확정하고 또한 입찰과정에서 건설사로 하여금 공식화 되어 진행되고 있는 저가수주와 불필요한 설계변경의 문제점을 재조정 할 수 있는 방안을 수립하여야 할 것으로 판단된다.
- 통상적인 공공주택 공사 진행 시 연면적이 크면 원가율이 낮아지게 되나, 본 연구에서 사례로 선정한 현장의 경우, 300억 이상 최저가 공사 확대를 통한 대형공사 발주가 2006년부터 이루어져 2009년부터 대형현장 준공이 되기 시작하였으며, 최저가 공사의 경우 실행예산 편성이 낮게 책정되었고, 2009년 준공 현장부터 특히 철근가격 급등(예, 50만원→100만원/톤(ton), 2배 상승)에 따른 원인을 파악할 수 있다. 이와 같은 공사비 리스크 비중을 볼 때, 공사비 리스크 발생이 곧 수익성 감소로 이어지는 바, 비교적 원가절감을 통한 기대수익이 크다고 할 수 있는 대형규모 공공주택 현장 역시 공사의 최저가낙찰제 시행과 시기별 리스크 비중이 높은 외주비 및 자재비에 대한 실행예산 편성시 면밀한 검토가 이루어져야 할 것이다.
- 분석결과 외주비 공종의 리스크 비중은 지붕공사(32%), 기초/토공사(16%), 타일공사(16%), 내장목공사(15%) 순으로 나타났다. 즉, 공사특성과 현장여건 등을 고려하여 리스크 비중이 높은 공종의 검토와 개선책 마련이 필요할 것으로 판단된다.
- 자재비 부분에서는 동절기 공사 진행을 위한 보양자재 및 장비 등 초과투입과 물가인상에 따른 자재가 급등, 시공오류와 재시공으로 인한 초과 자재 투입, 원거리 운반 물류비용 증액 등의 리스크가 있는 것으로 나타났으며, 이는 유가 및 원자재가 상승 등의 불가항력적 리스크를 제외한다면, 시공오류 및 견적오차에서 기인한 불필요하게 초과 투입되는 자재를 막고 원거리 운반에 따른 물류비용을 최소화 하는 노력이 필요하다. 단, 품질향상을 위한 대체자재의 사용 등에 따른 자재비 초과금액은 이를 리스크요인으로 판단하기에는 다소 무리가 있을 것으로 판단되며, 대체자재의 선정시 가치공학적 접근을 통해 초과 투입되는 자재비용 대비 최적의 품질향상을 위한 접근이 필요할 것이다.
- 3% 순으로 나타났다. 이는 실행예산 편성시점에서 폐기물처리비 및 장비/기계사용 추가분 등에 대한 적절한 검토와 예비비 반영 등이 이루어지지 않은데서 기인한 것으로 판단되며, 리스크 저감과 실행예산 절감 수익을 위하여 실행예산 편성 시 리스크 비중이 높은 폐기물처리비 및 장비/기계 항목에 대한 사용상 발생할 수 있는 문제점 검토와 분석이 이루어져야 할 것으로 판단된다.
- 국내 공공주택 공사의 경우 건축적 특수성 및 현장 및 지역, 사회, 경제적 여건 등이 상이하고, 또한 전체적인 연구대상 사례를 모두 통합하여 통계적으로 접근하기에는 매우 복잡하고 사실상 불가능 하므로, 각 준공년도 및 지역, 연면적별 다양한 현장을 사례로 적용하여 실질적인 실행예산 대비 추가 공사비 리스크를 분석하여 도출한 본 연구결과를 놓고 볼 때, 일반적 공공발주 부문 공공주택 공사에 적용하기에는 큰 무리가 없다고 판단된다.
- 국내 공공주택 공사의 경우 건축적 특수성 및 현장 및 지역, 사회, 경제적 여건 등이 상이하고, 또한 전체적인 연구대상 사례를 모두 통합하여 통계적으로 접근하기에는 매우 복잡하고 사실상 불가능 하므로, 각 준공년도 및 지역, 연면적별 다양한 현장을 사례로 적용하여 실질적인 실행예산 대비 추가 공사비 리스크를 분석하여 도출한 본 연구결과를 놓고 볼 때, 일반적 공공발주 부문 공공주택 공사에 적용하기에는 큰 무리가 없다고 판단된다. 준공현장별 실행예산과 정산율에 따른 공사비 초과비율이 발생한 현장에 대한 직접공사비 항목 중 높은 비중을 차지하고 있는 외주비, 자재비, 공통가설비를 대상으로 분석 제시한 정량적인 공사비 리스크 분석 자료는 실제 시공단계에서 검토할 수 있으며, 자재 및 장비 선정과 사용에서 리스크 검토 자료로 활용될 수 있다.
- 원도급 건설사의 경우 직영공사를 제외하면 대부분의 공사가 외주공사를 통해 이루어지므로, 본 연구와 더불어 추가적으로 외주공사 업체별 시공관리 요소와 리스크 요소, 하도급업체 부도에 따른 원도급사의 직영 및 대체 공사와 리스크 관리방안을 검토하여야 할 것으로 사료된다. 국내 공공기관에서 발주하는 공동주택의 경우 그 성격상 발주방식과 공사방식 등에서 큰 차이를 보이지 않고 대부분 비슷한 양상으로 진행되는 바, 본 연구에서 도출된 연구결과는 공공주택 건설분야 공사비 리스크 분석의 일반성을 시사한다 할 수 있으므로 그 의미가 있다고 판단된다.
- 국내 공공기관에서 발주하는 공동주택의 경우 그 성격상 발주방식과 공사방식 등에서 큰 차이를 보이지 않고 대부분 비슷한 양상으로 진행되는 바, 본 연구에서 도출된 연구결과는 공공주택 건설분야 공사비 리스크 분석의 일반성을 시사한다 할 수 있으므로 그 의미가 있다고 판단된다. 본 연구 결과를 토대로 향후 공공주택 실행예산 편성 시 해당 공공주택 분류 방식에 따라서 공사비 리스크 검토 공종 및 관리요소 분석을 위한 자료로 활용될 수 있을 것으로 판단된다.
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