주택재개발사업에는 다수의 이해관계자들이 참여하기 때문에 사업기간 동안 분쟁의 발생은 필연적이라고 볼 수 있으며, 이들의 의견조율이 매우 중요하다. 본 논문은 주택재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 위험요인을 분석하였다. 주택재개발사업 시행단계에서 발생했던 분쟁사례와 관련 연구를 검토 및 분석하여 50개의 단계별 위험요인을 식별하였으며, 전문가 면담을 통하여 총 26개의 최종 위험요인을 선별하였다. 위험요인의 정량적인 분석을 위해 설문조사를 실시하여 AHP기법을 이용한 각 위험요인의 중요도를 산출하였으며, 각 단계의 중요도를 합산하여 최종 중요도와 우선순위를 나타내었다. 분석 결과 관리처분계획단계의 '관리처분계획의 부적정성'과 사업시행인가단계의 '사업시행계획의 부적정성'이 가장 중요한 요인으로 나타났다. 분석된 위험요인의 활용도를 높이기 위해, 사전에 위험요인을 인지하여 이를 예방할 수 있는 체크리스트를 제안하였다. 본 연구의 결과를 토대로 주택재개발사업의 시행단계 위험요인을 적극 관리한다면 사업을 더욱 효율적으로 추진할 수 있을 것으로 기대된다.
주택재개발사업에는 다수의 이해관계자들이 참여하기 때문에 사업기간 동안 분쟁의 발생은 필연적이라고 볼 수 있으며, 이들의 의견조율이 매우 중요하다. 본 논문은 주택재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 위험요인을 분석하였다. 주택재개발사업 시행단계에서 발생했던 분쟁사례와 관련 연구를 검토 및 분석하여 50개의 단계별 위험요인을 식별하였으며, 전문가 면담을 통하여 총 26개의 최종 위험요인을 선별하였다. 위험요인의 정량적인 분석을 위해 설문조사를 실시하여 AHP기법을 이용한 각 위험요인의 중요도를 산출하였으며, 각 단계의 중요도를 합산하여 최종 중요도와 우선순위를 나타내었다. 분석 결과 관리처분계획단계의 '관리처분계획의 부적정성'과 사업시행인가단계의 '사업시행계획의 부적정성'이 가장 중요한 요인으로 나타났다. 분석된 위험요인의 활용도를 높이기 위해, 사전에 위험요인을 인지하여 이를 예방할 수 있는 체크리스트를 제안하였다. 본 연구의 결과를 토대로 주택재개발사업의 시행단계 위험요인을 적극 관리한다면 사업을 더욱 효율적으로 추진할 수 있을 것으로 기대된다.
As many stakeholders are taking part in the Housing Redevelopment Project, their opinion mediation is considering very important issues. Thus disputes on projects are inevitable due to complexity of interest. To effectively progress the project, this paper analyze the risk factors by phase in implem...
As many stakeholders are taking part in the Housing Redevelopment Project, their opinion mediation is considering very important issues. Thus disputes on projects are inevitable due to complexity of interest. To effectively progress the project, this paper analyze the risk factors by phase in implementation phase that the association participates in person. We identify 50 of risk factors in implementation phase by reviewing and analyzing related studies and actual cases of disputes, then we present 26 of risk factors through experts interview. Also, we calculate weights of risk factors by using AHP for quantitatively analyzing them and present final weights and priorities of risk factors by summing weights of risk factors by phase. In results, it is found that 'the inappropriateness of the Management Disposal Plan' in management disposal plan phase and 'the inappropriateness of the Project Implementation Plan' are the most significant risk factors. To maximize the utilization of risk factors analyzed, we present the checklists that can be aware of these risks in advance and prevent these risks. Based on these findings, if risk factors in implementation phase are managed actively, the housing redevelopment project will be performed more effectively.
As many stakeholders are taking part in the Housing Redevelopment Project, their opinion mediation is considering very important issues. Thus disputes on projects are inevitable due to complexity of interest. To effectively progress the project, this paper analyze the risk factors by phase in implementation phase that the association participates in person. We identify 50 of risk factors in implementation phase by reviewing and analyzing related studies and actual cases of disputes, then we present 26 of risk factors through experts interview. Also, we calculate weights of risk factors by using AHP for quantitatively analyzing them and present final weights and priorities of risk factors by summing weights of risk factors by phase. In results, it is found that 'the inappropriateness of the Management Disposal Plan' in management disposal plan phase and 'the inappropriateness of the Project Implementation Plan' are the most significant risk factors. To maximize the utilization of risk factors analyzed, we present the checklists that can be aware of these risks in advance and prevent these risks. Based on these findings, if risk factors in implementation phase are managed actively, the housing redevelopment project will be performed more effectively.
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문제 정의
본 논문은 전문성이 다소 떨어지는 주택재개발조합의 체계적이고 효율적인 사업관리를 위하여 사업과정의 여러 단계 중 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 사업 위험요인을 도출하고 이를 분석 및 평가하고자 한다.
주택재개발사업에는 다수의 이해관계자들이 참여하기 때문에 이들의 의견조율이 매우 중요하며, 이해관계의 복잡성으로 인해 사업기간 동안 분쟁의 발생은 필연적이다. 본 논문은 주택재개발사업의 효율적인 추진을 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 단계별 위험요인을 분석하였다.
제안 방법
(1) 국내 주택재개발사업의 개념을 파악하고자 관련 제도인 정비사업전문관리업제도 및 공공관리자제도와 관련 문헌을 고찰한다.
(2) 주택재개발사업의 시행단계를 분석하고자 각 단계의 업무 절차와 분쟁사례를 조사한다.
(4) 도출한 위험요인의 정량적인 평가를 위해 인천시 주택재개발조합의 조합장과 정비사업전문관리업자를 대상으로 설문조사를 실시하여 AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법을 이용한 위험요인의 상대적 중요도를 산출한다.
1) 주택재개발사업 시행단계에서 발생했던 분쟁사례와 관련 연구를 검토 및 분석하여 50개의 시행단계 위험요인을 식별하였다. 식별한 위험요인의 적정성을 검증하고자 전문가 면담을 실시하여 총 26개의 최종 위험요인을 도출하였다.
2) 위험요인의 정량적인 분석을 위하여 인천지역 주택재개발 사업 구역을 대상으로 재개발 조합장 6명과 정비사업전문관리자 4명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. AHP기법을 이용하여 각 위험요인의 중요도를 산출하였으며, 각 단계의 중요도를 합산하여 최종 중요도와 우선순위를 나타내었다.
3) 분석된 위험요인의 활용도를 높이고자 최종 산출된 중요도를 바탕으로 체크리스트를 제안하였다. 사용자의 편의를 위하여 각 위험요인에 코드를 부여하였으며, 정량적인 판단을 할 수 있도록 중요점수를 기입하였다.
2) 위험요인의 정량적인 분석을 위하여 인천지역 주택재개발 사업 구역을 대상으로 재개발 조합장 6명과 정비사업전문관리자 4명을 대상으로 설문조사를 실시하였다. AHP기법을 이용하여 각 위험요인의 중요도를 산출하였으며, 각 단계의 중요도를 합산하여 최종 중요도와 우선순위를 나타내었다. 분석결과 관리처분계획단계의 ‘관리처분계획의 부적정성’이 가장 중요한 요인으로 나타났다.
주택재개발사업관련 전문가와 면담을 통해 현실과 맞지 않거나 중복되는 내용의 요인을 제거하고 새로운 요인을 추가하였다. 또한 포괄적인 표현의 위험요인을 재구성하여 나타내었고, 단계별 그룹핑(grouping) 작업을 통하여 총 26개의 최종 위험요인을 표 7과 같이 도출하였다. 새로 추가된 요인으로는 사업시행인가단계의 ‘토지소유자와 임차인간 갈등’,‘ 사업시행인허가 기관과의 갈등’ 등이 있다.
표 4는 대법원 판례에 나타난 주택재개발사업 시행단계의 분쟁사례들이다. 분쟁사례는 1990년대부터 최근까지 주택재개발 사업 시행단계에서 재개발조합과 관련되어 발생했던 대법원 판례들을 단계별로 정리하였다.
3) 분석된 위험요인의 활용도를 높이고자 최종 산출된 중요도를 바탕으로 체크리스트를 제안하였다. 사용자의 편의를 위하여 각 위험요인에 코드를 부여하였으며, 정량적인 판단을 할 수 있도록 중요점수를 기입하였다. 체크리스트는 주택재개발사업을 수행함에 있어 발생될 수 있는 위험요인을 사전에 인지하여 이를 예방하는 데 일조할 것이다.
설문은 평가방법의 이해를 돕기 위해 사전 설명을 실시하였으며, 쌍대비교를 위한 9점 척도 방식으로 실시하였다.
1) 주택재개발사업 시행단계에서 발생했던 분쟁사례와 관련 연구를 검토 및 분석하여 50개의 시행단계 위험요인을 식별하였다. 식별한 위험요인의 적정성을 검증하고자 전문가 면담을 실시하여 총 26개의 최종 위험요인을 도출하였다.
주택재개발사업 시행단계 위험요인의 중요도를 산정하고, 설문 결과에 대한 일관성을 검증하기 위해 쌍대비교(Pairwise Comparison) 매트릭스(Matrix)를 작성하여, 단계별 위험요인의 개별비교를 통해 중요도를 결정하였다. 쌍대비교를 통해 산출된 수치는 2개 항목간의 중요도를 비교한 것이기 때문에 전체적으로 일관성을 유지하는지 검증하고자 일관성 지수(Consistency Index, CI)를 분석하였다.
전문가 면담을 통해서 도출된 26개 위험요인들의 중요도를 산출하기 위해 설문조사를 실시하였다. 설문은 인천지역에서 주택재개발사업을 추진하고 있는 사업구역 6곳의 재개발 조합장과 정비사업전문관리자를 대상으로 수행하였다(표 8).
주택재개발사업 시행단계의 위험요인을 식별하기 위해 시행 단계 분쟁사례 및 관련 연구를 검토 ∙ 분석하여 50개의 위험요인을 1차적으로 표 5와 같이 정리하였다. 주택재개발사업의 전체 단계에 대한 위험요인을 제시한 기존연구들이 대부분이었지만, 본 연구에서는 시행단계에 한정하여 위험요인을 식별하였다.
주택재개발사업관련 전문가와 면담을 통해 현실과 맞지 않거나 중복되는 내용의 요인을 제거하고 새로운 요인을 추가하였다. 또한 포괄적인 표현의 위험요인을 재구성하여 나타내었고, 단계별 그룹핑(grouping) 작업을 통하여 총 26개의 최종 위험요인을 표 7과 같이 도출하였다.
중요도(D.Ⅰ-2)를 100점으로 환산 후 이와 비례한 점수를 배분하여 인지적으로 중요한 정도를 쉽게 파악할 수 있도록 하였다(표 13).
최종 요인을 도출하기에 앞서 1차적으로 식별한 항목의 적정성을 검증하기 위해 전문가 면담을 실시하였다. 전문가 면담은 인천지역에서 주택재개발사업을 수행하고 있는 재개발정비사업조합과 정비사업관리업체를 대상으로 하였다(표 6).
대상 데이터
본 연구는 인천지역을 대상으로 주택재개발사업의 계획, 시행, 완료단계 중 조합이 직접적으로 사업에 참여하는 시행단계(조합설립추진위원회승인 단계, 조합설립인가 단계, 사업시행인가 단계, 관리처분계획 단계)로 연구의 범위를 한정하였으며, 다음과 같은 방법으로 연구를 진행하였다.
전문가 면담을 통해서 도출된 26개 위험요인들의 중요도를 산출하기 위해 설문조사를 실시하였다. 설문은 인천지역에서 주택재개발사업을 추진하고 있는 사업구역 6곳의 재개발 조합장과 정비사업전문관리자를 대상으로 수행하였다(표 8).
최종 요인을 도출하기에 앞서 1차적으로 식별한 항목의 적정성을 검증하기 위해 전문가 면담을 실시하였다. 전문가 면담은 인천지역에서 주택재개발사업을 수행하고 있는 재개발정비사업조합과 정비사업관리업체를 대상으로 하였다(표 6).
데이터처리
주택재개발사업 시행단계 위험요인의 중요도를 산정하고, 설문 결과에 대한 일관성을 검증하기 위해 쌍대비교(Pairwise Comparison) 매트릭스(Matrix)를 작성하여, 단계별 위험요인의 개별비교를 통해 중요도를 결정하였다. 쌍대비교를 통해 산출된 수치는 2개 항목간의 중요도를 비교한 것이기 때문에 전체적으로 일관성을 유지하는지 검증하고자 일관성 지수(Consistency Index, CI)를 분석하였다.
이론/모형
위험요인의 중요도 분석은 각 요인의 상대적 중요도를 비교하기 위해 AHP기법을 이용하였다. AHP기법은 의사결정을 위한 기법의 하나로써 주관적인 판단기준을 보다 객관적, 정량적, 합리적으로 결정하기 위해 사용된다.
성능/효과
4) 서울시는 공공관리 제도를 통해 사업시행 초기에 구청장이 추진위원회 구성을 지원하고, 이를 위하여 정비업체를 선정하며, 설계자와 시공자 등 사업시행 단계별 참여업체의 선정 시기를 현실에 맞게 조정하고, 선정방법을 지원하고 있다. 또한 사업시행주체에 불법자금이 유입되지 않도록 공공에서 자금을 융자하는 등 추진위원회와 조합이 투명하고, 공정하게 운영될 수 있도록 행정 ∙ 재정적으로 지원하고 있다.
분석결과 관리처분계획단계의 ‘관리처분계획의 부적정성’이 가장 중요한 요인으로 나타났다.
1 보다 낮은 값인 경우 유효한 결과를 나타낸다. 일관성 지수 분석결과 모든 계층에서 0.1 이하의 값이 나타나 데이터가 신뢰성이 있음을 확인하였다.
후속연구
향후, 본 연구에서 도출한 위험요인의 발생확률에 대한 분석과 위험요인에 대한 대응방안이 마련된다면 더욱 체계적으로 사업관리를 수행할 수 있을 것이다. 또한 제안된 체크리스트의 적정성 검증을 위한 사례 적용이 필요할 것이다.
향후, 본 연구에서 도출한 위험요인의 발생확률에 대한 분석과 위험요인에 대한 대응방안이 마련된다면 더욱 체계적으로 사업관리를 수행할 수 있을 것이다. 또한 제안된 체크리스트의 적정성 검증을 위한 사례 적용이 필요할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
주택재개발사업에서 사업 기간 동안 분쟁의 발생은 필연적이라고 볼 수 있는 이유는 무엇인가?
주택재개발사업에는 다수의 이해관계자들이 참여하기 때문에 사업기간 동안 분쟁의 발생은 필연적이라고 볼 수 있으며, 이들의 의견조율이 매우 중요하다. 본 논문은 주택재개발사업을 효율적으로 추진하기 위하여 조합이 직접적으로 참여하는 시행단계의 위험요인을 분석하였다.
주택재개발사업이란 무엇인가?
주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후∙불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며1), 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대, 복지시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.2)
2010년 10월을 기준으로 인천광역시에서 추진 중인 정비사업(총 212개 구역) 중 주택재개발사업의 비율은?
주택재개발사업은 전체 정비사업의 56.6%(120개 구역)로 가장 큰 비율을 차지하고 있다. 추진단계를 살펴보면 추진위원회 단계 34개 구역, 구역지정 단계 31개 구역, 조합설립 단계 41개 구역, 사업시행 단계 9개 구역, 관리처분 단계 2개 구역, 시공 단계 1개 구역, 착공 단계 2개 구역이다(인천광역시 2010).
장영현(2008)." 생존분석을 활용한 주택재개발사업 시행기간에 영향을 미치는 요인 분석.", 건국대학교 석사학위논문
지광제(2009)." 주택재개발사업의 건설사업관리(CM) 적용 요소 중요도 평가.", 충북대학교 석사학위논문
Shin, H. B. (2009). "Residential Redevelopment and the Entrepreneurial Local State: The Implications of Beijing's Shifting Emphasis on Urban Redevelopment Policies.", Urban Studies Journal, 46(13) 2815-2839, December 2009
Teng, J.Y., Huang, W. C. and Huang, M. J. (2006). "Multiobjective Strategic Evaluation for Urban Development in Kaohsiung, Taiwan: Case Study.", Journal of Urban Planning and Development, 132(3), pp.160-165
Wedding, G. Christopher and Crawford-Brown, D. (2007). " Measuring site-level success in brownfield redevelopments: A focus on sustainability and green building.", Journal of Environmental Management, 85(2007), pp.483-495
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