주택재개발사업에서 수익성 예측은 성공적인 사업의 수행을 위한 중요한 요소이기 때문에 수익성 예측을 소홀히 할 경우 많은 그에 따른 리스크가 커지게 된다. 그러나 현행 주택재개발사업은 사업이 많이 진행된 시점에서 수익성을 분석하기 때문에, 수익성이 없는 것으로 판단될 경우 그에 따른 큰 손실을 감수해야 한다. 이로 인해 현재 사업이 중단되거나 지연됨에 따라 경제적인 손실을 보는 사업장이 늘어나고 있으며, 그에 따른 이해관계자간 갈등이 심화되고 있다. 주택재개발사업 시 이러한 사회적 갈등과 경제적 손실을 줄이기 위해서는 사업추진여부를 결정하기 위한 적절한 수익성 예측 방법의 개발이 필요하며, 더불어 적절한 시기에 적용할 수 있는 프로세스의 제시가 요구된다. 본 연구는 사업 초기단계인 기획단계에서 수익성을 예측할 수 있는 방법을 제시하여, 합리적이고 타당한 의사결정의 지원을 위한 것으로 본 연구모델의 적용 시 사업 초기단계에 사업 수행 여부의 결정이 가능하도록 하여, 부적절한 사업의 무리한 진행으로 인한 경제적인 손실과 그에 따른 이해관계자간의 갈등을 줄일 수 있을 것으로 판단된다.
주택재개발사업에서 수익성 예측은 성공적인 사업의 수행을 위한 중요한 요소이기 때문에 수익성 예측을 소홀히 할 경우 많은 그에 따른 리스크가 커지게 된다. 그러나 현행 주택재개발사업은 사업이 많이 진행된 시점에서 수익성을 분석하기 때문에, 수익성이 없는 것으로 판단될 경우 그에 따른 큰 손실을 감수해야 한다. 이로 인해 현재 사업이 중단되거나 지연됨에 따라 경제적인 손실을 보는 사업장이 늘어나고 있으며, 그에 따른 이해관계자간 갈등이 심화되고 있다. 주택재개발사업 시 이러한 사회적 갈등과 경제적 손실을 줄이기 위해서는 사업추진여부를 결정하기 위한 적절한 수익성 예측 방법의 개발이 필요하며, 더불어 적절한 시기에 적용할 수 있는 프로세스의 제시가 요구된다. 본 연구는 사업 초기단계인 기획단계에서 수익성을 예측할 수 있는 방법을 제시하여, 합리적이고 타당한 의사결정의 지원을 위한 것으로 본 연구모델의 적용 시 사업 초기단계에 사업 수행 여부의 결정이 가능하도록 하여, 부적절한 사업의 무리한 진행으로 인한 경제적인 손실과 그에 따른 이해관계자간의 갈등을 줄일 수 있을 것으로 판단된다.
A judgment on the redevelopment projects' predicted profitability is an essential decision-making element for the success of the redevelopment projects. It is necessary to review the literature on profitability of redevelopment project and draw risk factors that could affect profitability through th...
A judgment on the redevelopment projects' predicted profitability is an essential decision-making element for the success of the redevelopment projects. It is necessary to review the literature on profitability of redevelopment project and draw risk factors that could affect profitability through the risk analysis based on surveys. It is also necessary to judge profitability prediction toward the business value of the redevelopment project in the planning phase according to the risk analysis results which can affect the profitability prediction. In order to prevent the growing difficulties in executing the projects, a profitability prediction model is proposed using the method of management and disposal based on a proportional calculation that can estimate the share of expenses in order to judge profitability in the planning phase. With the improvement of profitability prediction models, it is possible to appropriately judge profitability in the planning phase in order to allow the prevention of suspension, reduction of project term, reduction of cost, and making of rational decisions.
A judgment on the redevelopment projects' predicted profitability is an essential decision-making element for the success of the redevelopment projects. It is necessary to review the literature on profitability of redevelopment project and draw risk factors that could affect profitability through the risk analysis based on surveys. It is also necessary to judge profitability prediction toward the business value of the redevelopment project in the planning phase according to the risk analysis results which can affect the profitability prediction. In order to prevent the growing difficulties in executing the projects, a profitability prediction model is proposed using the method of management and disposal based on a proportional calculation that can estimate the share of expenses in order to judge profitability in the planning phase. With the improvement of profitability prediction models, it is possible to appropriately judge profitability in the planning phase in order to allow the prevention of suspension, reduction of project term, reduction of cost, and making of rational decisions.
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문제 정의
본 연구는 기존의 주택재개발사업에서 수익성 예측 관리의 주요 문제점을 분석하여 기획단계에서의 수익성을 예측하기 위한 방향을 제시하였다. 이 과정에서 수익성에 영향을 미치는 요인의 분석 및 프로세스의 개선과 수익성 예측을 위한 현재가치 및 미래가치 모델을 제시하였다.
본 연구는 주택재개발사업의 개선된 수익성 예측방법의 제시를 위한 것으로 문헌조사 및 설문을 통하여 수익성에 미치는 요인을 분석하고 사업 수행 시 리스크를 감소시키기 위한 수익성 예측의 시기를 제시하며, 수익성을 예측할 수 있는 방법을 제시한다. 본 연구에서 제시하는 수익성 예측 방법 및 적용 시기는 발주자의 합리적인 의사결정을 위한 것이며, 연구 절차 및 방법은 다음과 같다.
본 연구는 기존의 주택재개발사업에서 수익성 예측 관리의 주요 문제점을 분석하여 기획단계에서의 수익성을 예측하기 위한 방향을 제시하였다. 이 과정에서 수익성에 영향을 미치는 요인의 분석 및 프로세스의 개선과 수익성 예측을 위한 현재가치 및 미래가치 모델을 제시하였다. 본 연구의 주요결론은 다음과 같다.
그러나 사업시행단계에서 수익성을 예측하는 현행 방법은 사업이 많이 진행된 시점에서 수행하기 때문에, 수익성이 없는 것으로 판단될 경우 그에 따른 큰 손실을 감수해야 한다. 이에 본 연구에서는 사업 초기단계인 기획단계에서 수익성을 예측할 수 있는 방법을 제시하여, 합리적이고 타당한 의사결정을 지원하고자 한다.
주택재개발사업에 참여한 경험이 있거나 참여 중인 전문가와 사업주체인 발주자를 대상으로 수익성에 영향을 미치는 요인 등에 관하여 조사∙분석하였다. 조사방법은 구조화된 설문지를 이용하여 직접방문 및 대인면접법을 실시하였다.
제안 방법
넷째, 사업초기단계에서 분담금을 추정이 가능한 수익성 예측 모델을 제시한다.
둘째, 설문조사를 통한 수익성에 영향을 미치는 위험요인을 도출한다.
이러한 도시의 문제를 해결하고 공간구조 개선을 위주로 도시의 기능을 회복시키기 위하여 건축적∙물리적 방법으로 우선 도시재개발 계획을 실시하게 된다. 또한 부정형으로 존재하는 영세한 택지의 효율적인 활용을 도모하고, 토지를 고도로 활용함으로써 경제적 가치를 높이며, 노후한 건물 및 시설물의 정비로 쾌적하고 능률적인 도시 환경을 조성한다.1) 아울러, 주택재개발사업은 공공의 적절한 개입을 통해 도시계획적인 측면에서 계획적인 개발이 필요하고, 민간의 주도로 추진하는 사업의 경우에도 정비기본계획단계에서 사업성을 충분히 고려하여 수립되어져야 할 것이다.
둘째, 진행과정 중 비례율의 하락은 사업지연, 비용부담의 증가, 조합과 조합원의 갈등 등으로 진행되지 못하고 정비구역 지정을 하기 전 사업성이 없는 경우 예산낭비를 줄이고 올바른 의사결정을 위한 수익성예측을 분석하여 사업초기 기획단계에서 관리처분 방식의 수익성 예측 프로세스를 개선하여 사업여부에 대한 초기 올바른 의사결정을 위한 조합원 분담금의 정보 제공이 필요하다. 셋째, 위험요인을 고려한 수익성예측관리 방안은 수익성에 영향을 미치는 비례율에 의한 관리처분방식의 수익성예측은 종전자산평가를 사업시행인가 후 평가를 하므로 기획 단계에서 표 7과 같이 공시지가와 시세의 차를 공시지가에 곱하여 가산정평가액을 산정하는 방법을 제시하였다. 넷째, 주택재개발사업의 계획과정에서의 집단 및 개인의 의사결정은 가치의 유형에 따라 달리 해석할 수 있어 다양한 측면의 참여자의 이해를 위해 기획단계에서 수익성을 현재가치로 산출하는 예측 모델(식(2))을 제시하였다.
주택재개발사업에 참여한 경험이 있거나 참여 중인 전문가와 사업주체인 발주자를 대상으로 수익성에 영향을 미치는 요인 등에 관하여 조사∙분석하였다. 조사방법은 구조화된 설문지를 이용하여 직접방문 및 대인면접법을 실시하였다. 기간은 2011년 9월부터 2012년 1월까지 5개월 간 실시하였으며 총 600부를 배부하고 이중 421부를 회수하여 오류를 제외한 393부를 연구에 사용하였다.
첫째, 주택재개발사업 시 수익성에 대한 주요 문제점을 분석한다.
대상 데이터
조사방법은 구조화된 설문지를 이용하여 직접방문 및 대인면접법을 실시하였다. 기간은 2011년 9월부터 2012년 1월까지 5개월 간 실시하였으며 총 600부를 배부하고 이중 421부를 회수하여 오류를 제외한 393부를 연구에 사용하였다. 연구의 실증분석은 모두 유의수준 5%에서 검증하였으며 연구에 사용한 393부는 통계적으로 모집단의 수에 대한 유의성은 P<0.
데이터처리
둘째, 수익성예측에 대한 각 문항의 신뢰도 검사를 실시하여 문항간의 신뢰도를 측정하여 예측가능성, 정확성 등을 살펴보았으며 문항간의 신뢰도는 Cronbach's α의 계수로 판단하였다.
셋째, 응답자의일반적특성에따른수익성예측에대한차이를 파악하기 위하여 빈도분석(Frequency Analysis)을 실시하였다.
둘째, 수익성예측에 대한 각 문항의 신뢰도 검사를 실시하여 문항간의 신뢰도를 측정하여 예측가능성, 정확성 등을 살펴보았으며 문항간의 신뢰도는 Cronbach's α의 계수로 판단하였다. 수익성 요인 단계별 중요도에 대한 평균과 표준편차를 알아보기 위하여 기술통계분석을 실시하였다. 본 연구의 실증분석은 모두 유의수준 5%에서 검증하였으며, 통계처리는 SPSSWIN 18.
설문조사한 내용은 본 연구를 수행하기 위하여 다음과 같은 통계처리 과정을 거쳤다. 첫째, 응답자의 수익성예측의 빈도분석(Frequency Analysis)을 실시하였다. 둘째, 수익성예측에 대한 각 문항의 신뢰도 검사를 실시하여 문항간의 신뢰도를 측정하여 예측가능성, 정확성 등을 살펴보았으며 문항간의 신뢰도는 Cronbach's α의 계수로 판단하였다.
이론/모형
본 연구에 사용된 측정도구인 신뢰성은 Cronbach‘s 계수를 이용하여 분석하였으며 표5에서 일반적으로 0.6이상이면 비교적 신뢰성이 높다고 한다.
성능/효과
또한 부정형으로 존재하는 영세한 택지의 효율적인 활용을 도모하고, 토지를 고도로 활용함으로써 경제적 가치를 높이며, 노후한 건물 및 시설물의 정비로 쾌적하고 능률적인 도시 환경을 조성한다.1) 아울러, 주택재개발사업은 공공의 적절한 개입을 통해 도시계획적인 측면에서 계획적인 개발이 필요하고, 민간의 주도로 추진하는 사업의 경우에도 정비기본계획단계에서 사업성을 충분히 고려하여 수립되어져야 할 것이다.
설문조사를 분석한 결과, 대부분의 사업 시행자가 사업 초기 토지 등을 소유한 발주자에게 수익성에 대한 설명을 하지 않는 것으로 해석될 수 있으며, 계획단계와 시행단계에 수익성에 대한 분석이 필요한 것으로 조사되었다. 또한 주택재개발사업 시 가장 중요한 단계가 수익성 분석이 필요한 계획 및 시행단계와 일치하는 것으로 분석되었으며, 수익성에 가장 큰 영향을 미치는 요인인 부동산 정책 및 제도가 분양 시장에 영향을 미치는 것임을 유추할 수 있다.
8% 순서로 나타났다. 설명한 경험이 있는 토지 등 소유자는 전체의 4.6%, 설명한 경험이 없는 토지 등 소유자는 76.8%로 나타났다. 주택재개발사업의 수익성 여부가 필요한 단계는‘2단계(계획)’32.
5% 순서로 많은 것으로 나타났다. 설문조사를 분석한 결과, 대부분의 사업 시행자가 사업 초기 토지 등을 소유한 발주자에게 수익성에 대한 설명을 하지 않는 것으로 해석될 수 있으며, 계획단계와 시행단계에 수익성에 대한 분석이 필요한 것으로 조사되었다. 또한 주택재개발사업 시 가장 중요한 단계가 수익성 분석이 필요한 계획 및 시행단계와 일치하는 것으로 분석되었으며, 수익성에 가장 큰 영향을 미치는 요인인 부동산 정책 및 제도가 분양 시장에 영향을 미치는 것임을 유추할 수 있다.
연구의 실증분석은 모두 유의수준 5%에서 검증하였으며 연구에 사용한 393부는 통계적으로 모집단의 수에 대한 유의성은 P<0.0493로 매우 유의미하다 할 수 있다.
주택재개발사업이 가장 중요한 단계는‘모두 중요하다’31.9%, ‘3단계(시행)’27.6%, ‘2단계(계획)’17.3%, ‘4단계(청산)’13.8%, ‘1단계(기획)’9.4%순서로 조사되었으며, 주택재개발사업 수익성에 가장 크게 영향을 미치는 요인은‘부동산정책 및 제도’가 40.2%로 가장 많았고, ‘분양시장’24.2%, ‘사업장의 구성원 및 관계조직’23.2%, ‘이주지연’10.9%, ‘협력업체’1.5% 순서로 많은 것으로 나타났다.
본 연구의 주요결론은 다음과 같다. 첫째, 주택재개발사업의 수익성 예측의 주요 문제점의 원인은 기획단계에서는 민감한 부담금에 대한 투명성이 부족하고 실제조합에서의 사업주체로서 의사결정 하는데 수익성에 대한 개인별 분담금에 대해 정보제공에 제한적으로 인해 관리처분 단계에 사업의 갈등 작용 원인이 있는 것으로 설문조사 결과 나타났다. 둘째, 진행과정 중 비례율의 하락은 사업지연, 비용부담의 증가, 조합과 조합원의 갈등 등으로 진행되지 못하고 정비구역 지정을 하기 전 사업성이 없는 경우 예산낭비를 줄이고 올바른 의사결정을 위한 수익성예측을 분석하여 사업초기 기획단계에서 관리처분 방식의 수익성 예측 프로세스를 개선하여 사업여부에 대한 초기 올바른 의사결정을 위한 조합원 분담금의 정보 제공이 필요하다.
주택재개발사업이 중도에 지연 및 중단되는 가장 큰 이유의 차이를 살펴본 결과는 표 7과 같다. 토지 등 소유자의 성별과 연령, 학력, 월수입에 따른 주택재개발사업이 중도에 지연 및 중단되는 가장 큰 이유의 차이는 유의수준 5%에서 모두 유의미하지 않는 것으로 나타났다. 따라서 주택재개발사업이 중도에 지연 및 중단되는 가장 큰 이유의 차이는 없는 것을 알 수 있다.
후속연구
첫째, 주택재개발사업의 수익성 예측의 주요 문제점의 원인은 기획단계에서는 민감한 부담금에 대한 투명성이 부족하고 실제조합에서의 사업주체로서 의사결정 하는데 수익성에 대한 개인별 분담금에 대해 정보제공에 제한적으로 인해 관리처분 단계에 사업의 갈등 작용 원인이 있는 것으로 설문조사 결과 나타났다. 둘째, 진행과정 중 비례율의 하락은 사업지연, 비용부담의 증가, 조합과 조합원의 갈등 등으로 진행되지 못하고 정비구역 지정을 하기 전 사업성이 없는 경우 예산낭비를 줄이고 올바른 의사결정을 위한 수익성예측을 분석하여 사업초기 기획단계에서 관리처분 방식의 수익성 예측 프로세스를 개선하여 사업여부에 대한 초기 올바른 의사결정을 위한 조합원 분담금의 정보 제공이 필요하다. 셋째, 위험요인을 고려한 수익성예측관리 방안은 수익성에 영향을 미치는 비례율에 의한 관리처분방식의 수익성예측은 종전자산평가를 사업시행인가 후 평가를 하므로 기획 단계에서 표 7과 같이 공시지가와 시세의 차를 공시지가에 곱하여 가산정평가액을 산정하는 방법을 제시하였다.
다섯째, 현재가치를 기준으로 제시한 관리처분 방식의 수익성 예측모델에 진행시점 마다 미래가치를 고려한 현재가치에 변동률을 적용하여 산출하는 방법(식(3))을 제시하였다. 본 연구에서 제시한 수익성 예측모델은 부동산 가치가 급격하게 하락할 경우 미래가치의 수익성을 예측하는 것은 한계가 있어 이에 대한 지속적인 연구가 필요하다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
주택재개발사업에서 중요한 요소는 무엇인가?
주택재개발사업에서 수익성 예측은 성공적인 사업의 수행을 위한 중요한 요소이기 때문에 수익성 예측을 소홀히 할 경우 많은 그에 따른 리스크가 커지게 된다. 그러나 현행 주택재개발사업은 사업이 많이 진행된 시점에서 수익성을 분석하기 때문에, 수익성이 없는 것으로 판단될 경우 그에 따른 큰 손실을 감수해야 한다.
도시의 인구집중 현상이 야기한 문제점은 무엇인가?
1960년대부터 산업화가 진전되면서 도시의 인구집중 현상이 나타났고, 이로 인해 달동네와 판자촌, 그리고 불법 건축물 등이 우후죽순처럼 늘어나기 시작했다. 이는 교통문제, 환경문제, 주택문제 등을 야기 시켰으며, 당시 조성된 불법∙불량주택들은 1980년대 이후 새롭게 건축된 공동주택단지와는 주거문화의 모습이 달라, 이로 인한 양극화 현상도 나타나고 있다. 아울러 세계금융위기로 시작된 부동산가격의 변동으로 인하여, 지방 주택시장의 미분양 물량 증가 등으로 인해 정비사업이 장기간 중단되거나, 진행 중인 사업의 경우에도 이해관계자간 갈등구조의 양상을 보이고 있다.
도시정비사업이란 무엇인가?
『도시 및 주거환경정비법』제2조에서 정비사업이라 함은『도시 및 주거환경정비법』에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업이라고 정의하고 있다. 따라서 도시정비사업이란 정비계획이라는 제도적 수단을 통하여 쾌적한 주거환경, 능률적인 도시환경을 조성하여 토지의 효율적 이용과 도시환경 및 공공의 복리증진을 추구하는 도시계획사업이라 할 수 있다.
참고문헌 (17)
김대명 (1999). 고층아파트 재건축사업의 시행방안에 관한 연구, 성균관대학교 석사학위논문, p.20.
김두연 (2005). 해외건설공사의 리스크분석에 기초한 수익성예 측모델에 관한 연구, 연세대학교 석사학위논문
김성희 (2012)." 공동주택의 분양시기 변화에 따른 공급자의 수익성 비교 분석", 한국건설관리학회 논문집, 제13권 제5호, pp.25-34.
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