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문제 정의
- 따라서 본 연구는 공동주택 분양가 결정을 위한 영향요인을 도출한 후 AHP기법을 적용하여 지역별 분양가 영향요인의 중요도를 분석하는 것을 목적으로 세부적인 내용은 다음과 깉디..
- 본 연구는 공동주택 분양가 영향요인에 따른 지역별 영향요인의 중요도를 분석하였다. 이는 건설사 입장에서는 사업초기 단계에서 지역에 따라 상대적으로 영향요인의 중요도가 높은 항목을 예측함으로써 사업의 이윤을 극대화할 수 있는 전략 수립이 가능하다.
- 본 연구는 공동주택의 지역별 분양가를 결정하기 위한 영향요인을 도출한 후 중요도를 분석하는 것을 목적으로 수행되었다. 이를 위해 서울지역, 경기지역, 충청지역별 각각 공동주택 3곳을 사례대상으로 선정한 후 공동주택 분양가 산정에 관련된 연구 문헌 등을 조사하여 분양가 영향요인을 도출하였다.
제안 방법
- 도출된 분양가 영향요인의 중요도 지수는 지역별로 분류하며, 이를 합산 및 평균하여 지역별 분양가 영향요인의 중요도를 분석한다. 각 요인별 중분류 항목의 중요도 지수 역시 상기와 같은 방법으로 조사 및 분석하였다
- 쉽고 전문가의 주관 . 객관적인 정보를 종합적으로 사용할 수 있어 본 연구의 분석 방법으로 채택하였다.
- 이렇게 정리된 영향요인들은 동일특성을 지닌 그룹으로 재분류 및 계층화하여 공동주택 분양가 영향요인을 도출하였다. 그리고 도출된 영향요인에 대한 적정성 검토 및 객관성 확보를 목적으로 중요도 설문조사 수행 전 건설사 분양가 산정관련 업무를 담당하는 연구원 및 전문가 10명을 대상으로 직접방문을 통해 심층면담을 실시하여 검토하였다. 상기와 같은 방법에 따라 도출된 최종 분양가 영향요인의 대분류 항목을 정리하면 다음 표 8과 같다.
- 넷째, 분석된 지역별 영향요인의 중요도 결과를 기초로 지역별 주요 영향요인을 비교한다.
- 도출된 분양가 영향요인의 중요도 지수는 지역별로 분류하며, 이를 합산 및 평균하여 지역별 분양가 영향요인의 중요도를 분석한다. 각 요인별 중분류 항목의 중요도 지수 역시 상기와 같은 방법으로 조사 및 분석하였다
- 첫째, 서울지역, 경기지역, 충청지역에서 선정된 사례대상을 기준으로 공동주택 분양가 영향요인을 조사 및 도출한다. 둘째, 도출된 분양가 영향요인에 대한 전문가 면담조사를 실시하여 영향요인별 중요도 지수를 조사한 후 AHP기법을 활용하여 영향요인의 중요도를 분석한다.
- 이를 위해서 사례대상에 대한 주택정보(용적률/건폐율, 칑동수 평형구분 및 공용시설 등), 지역여건(대중교통, 학교, 의료, 편의시설 등) 등을 조사하였다. 또한 공동주택 건설 사업에 참여한 건설사의 분양가 자료 및 관련 연구문헌을 대상으로 자료를 추가 조사하여 이를 지역별로 정리하였디-. 서울지역의 공동주택 분양가 영향요인을 정리하면 다음 표 5와 같다.
- 본 절에서는 상기 4.2절에서 분석된 대분류 항목의 중요도 분석 결과 및 각 요인별 중분류 항목의 중요도 분석결과를 종합하여 정리하였다. 지역별 대분류 영향요인의 중요도 분석 결과를 종합하면 다음 표 ]5와 같다.
- 분양가 영향요인의 중요도 지수 조사는 7점 척도를 활용하여각 영향요인을 쌍대비교(Pairwise Comparison)하였다. 도출된 분양가 영향요인의 중요도 지수는 지역별로 분류하며, 이를 합산 및 평균하여 지역별 분양가 영향요인의 중요도를 분석한다.
- 상기 3.3절에서 도출된 공동주택 분양가 영향요인에 대한 중요도 분석을 목적으로 전문가 면담조사를 수행한다. 이에 대한 설문조사 개요를 정리하면 다음 표 10과 같다.
- 상기 4.1 절에서 조사 및 분석된 분양가 영향요인의 중요도 지수에 따라 AHP기법을 활용하여 지역별 영향요인의 중요도를 분석하였다. 서울지역의 분양가 대분류 항목에 대한 AHP 기법적용 예시를 정리하면 다음 표 11과 같다
- 상기 표 11과 같이 AHP기법을 활용하여 분양가 영향요인의 중요도를 분석하였으며, 일치성 지수(CI: Consistency Index) 를 산정하여 응답자의 일관성 및 신뢰성여부를 판단하였다. 본연구에서 CI 값이 0.
- 영향요인을 통합하기 위해서 유사 표현, 중복의미를 가지는 항목, 종속관계를 가지는 항목 등으로 분류한 후 분류된 영향요인들을 삭제, 병합 및 세분화하여 정리하였다. 이렇게 정리된 영향요인들은 동일특성을 지닌 그룹으로 재분류 및 계층화하여 공동주택 분양가 영향요인을 도출하였다.
- 영향요인의 중요도 분석을 위해 상기 3.2절에서 조사된 지역별 영향요인을 통합하여 본 연구에 적합한 공동주택 분양가 영향요인을 도출하였다. 영향요인 도출방법에 대한 세부설명을 정리하면 다음과 같다.
- 이를 위해 서울지역, 경기지역, 충청지역별 각각 공동주택 3곳을 사례대상으로 선정한 후 공동주택 분양가 산정에 관련된 연구 문헌 등을 조사하여 분양가 영향요인을 도출하였다. 이렇게 도출된 분양가 영향요인을 기초로 각 지역별 전문가의 면담을 통해 중요도 지수를 조사하였다. 이렇게 조사된 분양가 영향요인의 중요도 지수를 바탕으로 AHP기법을 활용하여 중요도를 분석한 후 지 역별 분양가 영향요인의 중요도를 비교하였다.
- 이렇게 도출된 분양가 영향요인을 기초로 각 지역별 전문가의 면담을 통해 중요도 지수를 조사하였다. 이렇게 조사된 분양가 영향요인의 중요도 지수를 바탕으로 AHP기법을 활용하여 중요도를 분석한 후 지 역별 분양가 영향요인의 중요도를 비교하였다. 상기와 같은 목적과 방법에 따라 도출된 결과는 다음과 같다.
- 수행되었다. 이를 위해 서울지역, 경기지역, 충청지역별 각각 공동주택 3곳을 사례대상으로 선정한 후 공동주택 분양가 산정에 관련된 연구 문헌 등을 조사하여 분양가 영향요인을 도출하였다. 이렇게 도출된 분양가 영향요인을 기초로 각 지역별 전문가의 면담을 통해 중요도 지수를 조사하였다.
- 1 절에서 선정된 사례를 대상으로 지역별 공동주택 분양가 영향요인을 조사하였다. 이를 위해서 사례대상에 대한 주택정보(용적률/건폐율, 칑동수 평형구분 및 공용시설 등), 지역여건(대중교통, 학교, 의료, 편의시설 등) 등을 조사하였다. 또한 공동주택 건설 사업에 참여한 건설사의 분양가 자료 및 관련 연구문헌을 대상으로 자료를 추가 조사하여 이를 지역별로 정리하였디-.
- 섯!째, 전문가 심층면담조사를 수행하여 지역별 영향요인의 중요도 지수를 조사한 후 AHP기법에 활용하여 지역별 공동주택분양가 영향요인에 대한 중요도를 분석한다. .
- . 첫째, 서울지역, 경기지역, 충청지역에서 선정된 사례대상을 기준으로 공동주택 분양가 영향요인을 조사 및 도출한다. 둘째, 도출된 분양가 영향요인에 대한 전문가 면담조사를 실시하여 영향요인별 중요도 지수를 조사한 후 AHP기법을 활용하여 영향요인의 중요도를 분석한다.
- 첫째, 선정된 지역별 공동주택 사례대상 분석 자료와 관련 문헌 등을 통해 분양가 산정시 고려되어야 하는 영향요인을 조사하여 정리한다.
대상 데이터
- 공동주택 분양가 영향요인을 조사하기 위해 2000년도 이후 분양된 공동주택을 사례대상으로 선정하였다. 대상 지역은 서울지역, 경기지역, 충청지역으로 한정하였다.
- 상기 표 1。과 같이 지역별 분양가 영향요인의 중요도 분석을 위해 공동주택 분양가산정 관련 업무 수행자 및 전문가를 대상으로 각 지역별 10명씩 선정하여 설문조사를 수행하였다. 설문조사 결과 실응답자수는 각 지 역별로 8명(회수율 80%)으로 분석되었다.
- 공동주택을 사례대상으로 선정하였다. 대상 지역은 서울지역, 경기지역, 충청지역으로 한정하였다. 이는 서울지역은 사회 - 경제활동의 중심지로써 외부에서 인구가 유입됨에 따라 지속적으로 주택수요가 발생하며, 경기지역은 인구분산을 위한 신도시 개발 사업 등이 활발히 이루어지고 있다.
- 본 연구는 2000년 이후 서울지역, 경기지역, 충청지역에서 분양된 공동주택 3곳을 사례대상으로 선정한 후 분양가 영향요인 조사한다. 이렇게 조사된 분양가 영향요인을 바탕으로 중요도를 상기 그用 1에서 정리된 연구 절차에 따른 주요 내용을 세부적으로 설명하면 다음과 같다.
- 본 절은 상기 3.1 절에서 선정된 사례를 대상으로 지역별 공동주택 분양가 영향요인을 조사하였다. 이를 위해서 사례대상에 대한 주택정보(용적률/건폐율, 칑동수 평형구분 및 공용시설 등), 지역여건(대중교통, 학교, 의료, 편의시설 등) 등을 조사하였다.
- 상기 표 4와 같이 선정된 9곳의 공동주택을 대상으로 지역별 분양가 영향요인을 조사한다.
- 설문조사 결과 실응답자수는 각 지 역별로 8명(회수율 80%)으로 분석되었다.
성능/효과
- 조사된 영향요인의 대분류 항목은 단지 특성, 지역환경, 교통환경, 원가, 토지, 투자요인으로써 총 6가지요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 5가지 이상의 중분류 항목으로 구성되며, 총 37가지 항목이 도출되었다. 서울지역의 경우 타 지역에 비해 인구밀도가 높은 반면 수용할 수 있는 신축 가능한 부지가 한정됨에 따라 수급불균형과 함께 부동산을 투자재로 인식하는 경향이 있어 이와 관련된 요인들이 중점적으로 도출되 었다.
- 조사된 영향요인의 대분류 항목은 건물, 원가, 토지 및 정책, 환경, 기타요인으로써 총 5가지 요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 6가지 이상의 중분류 항똑으로 구성되며, 총 40가지의 항목이 도출되었다. 충청지역의 경우 휴식공간과 녹지 공간 확보, 타 지 역과의 교통의 연계 요인과 함께 의료, 교육, 시장 등의 상권형성과 같은 삶의 질적 수준과 연관관계를 지니고 있는 인프라 구축 요인이 중점적으로 도출되 었다.
- 조사된 영향요인의 대분류 항목은 물리, 비용, 토지, 지역요인으로써 총 4가지 요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 7가지 이상의 중분류 항목으로 구성되며, 총 37가지 항목이 도출되었다. 경기지역의 경우 수도권 지역과의 우수한 연계성, 교통구축, 의료서비스, 상권 형성, 녹지 공간형성, 혐오시설 등과 같이 지역의 환경과 연관된 요인이 중점적으로 도출되었다.
- 공동주택 분양가 대분류 영향요인은 원가요인, 단지요인, 주택요인, 교통요인, 지역요인, 토지요인, 정책요인, 투자 가치요인으로써 총 8가지 요인이 도출되었으며, 각 대분류 요인에 대한 중분류 항목은 총 52가지 항목이 도출되었다.
- 상기 표 12와 같이 서울지역은 투자가치요인(16.0%), 정책요인(14.6%), 원가요인(13.9%), 토지요인(13.2%) 등의 순으로 영향요인의 중요도가 높게 분석되었다. 이는 서울지 역이 공동주택 건설 사업을 주택보급률 향상 및 주거 공간 제공의 목적보다는 상대적으로 투자대상으로 인식함에 따라 투자 순이익을 극대화하기 위한 특성을 반영한 결과로 판단된다.
- 상기 표 13과 같이 경기지역은 지역요인(15.9%), 교통요인 (13.8%), 투자가치요인(13.4%), 정책요인(12.8%), 등의 순으로 영향요인의 중요도가 높게 분석되었다. 이는 경기지역의 지리적 특성 즉 수도권과의 접근성이 우수하기 때문에 신도시 개발 사업이 활성화됨에 따라 쾌적한 주거 공간 공급 및 투자 방식으로서 공동주택 사업이 진행되는 특성을 반영한 결과로 판단된다.
- 상기 표 8과 같이 분양가 영향요인의 대분류 항목은 원가, 단지, 주택, 교통, 지역, ' 토지, 정책, 투자가치요인으로써 총 8가지 요인이 도출되었다. 또한 각 요인에 대한 세부설명을 정리함으로써 그 의미를 명확히 하였다.
- 1%로 가장 높게 분석되었다. 서울, 경기지역은 인구 밀집 및 상권집중 현상, 신도시 개발사업 등으로 상대적으로 높은 지가가 형성됨에 따라 사업 초기단계에서 투입되는 비용의 영향이 크다는 특성을 반영하며, 충청지역의 경우 서울, 경기지역에 비해 주택의 수요가 상대적으로 낮아 공동주택 개발 사업수행 시 발생 가능한 리스크 비용이 분양가에 미치는 영향이 크다는 특성이 반영된 결과로 판단된다.
- 영향요인을 정리하였다. 조사된 영향요인의 대분류 항목은 건물, 원가, 토지 및 정책, 환경, 기타요인으로써 총 5가지 요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 6가지 이상의 중분류 항똑으로 구성되며, 총 40가지의 항목이 도출되었다.
- 영향요인을 정리하였다. 조사된 영향요인의 대분류 항목은 단지 특성, 지역환경, 교통환경, 원가, 토지, 투자요인으로써 총 6가지요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 5가지 이상의 중분류 항목으로 구성되며, 총 37가지 항목이 도출되었다.
- 영향요인을 정리하였다. 조사된 영향요인의 대분류 항목은 물리, 비용, 토지, 지역요인으로써 총 4가지 요인이 도출되었다. 각 대분류 요인은 최소 7가지 이상의 중분류 항목으로 구성되며, 총 37가지 항목이 도출되었다.
- 토지요인(Ground factors)의 경우 서울지역은 택지개발지구 여부(G-05) 항목이 21.0%로, 경기지역은 부지 규모(G-01) 항목이 19.4%로, 충청지역은 부지 내 기반시설의 상태(G-02)항목이 19.5%로 가장 높게 분석되었다. 서울지역은 택지개발지구의 개발 사업 촉진을 위한 관련 법 완화 및 개발 혜택의 영향을 고려하였으며, 경기지역은 개발 사업에 투입되는 비용을 최소화하고 수익을 극대화 할 수 있는 적정 수준의 부지 규모의 영향을 고려하기 때문이다.
- 투자가치요인(Investment factors)의 경우 서울지역 주변 주택 시가(I-05) 항목이 20.1%로, 경기, 충청지역은 주택가격 상승 전망(1-01)항목이 각각 20.8%, 20.5%로 가장 높게 분석되었다. 서울지역은 주변 시세 분석을 통해 미래 수익 예측 및 대책 수립과 적정 수준의 분양가 산정과 밀접한 관계를 지니고 있는 주변 주택 시가의 영향을 고려한 것으로 판단된다.
후속연구
- 이는 건설사 입장에서는 사업초기 단계에서 지역에 따라 상대적으로 영향요인의 중요도가 높은 항목을 예측함으로써 사업의 이윤을 극대화할 수 있는 전략 수립이 가능하다. 또한 공동주택 실구매자 입장에서는 구매하고자 하는 주택의 분양가에 대한 적정성을 판단할 수 있는 객관적인 자료로서 활용이 가능하다.
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