주상복합 아파트는 고급화와 다양한 장점으로 꾸준히 수요가 증가하여 수도권을 중심으로 지속적으로 공급되어 왔다. 지방중소도시의 경우에는 선례도 부족하고 성공을 담보할 수 없어 주상복합 아파트의 공급이 거의 이루어지고 있지 않았다. 현재에는 소득수준이 높아진 지방중소도시에 주상복합 수요가 있으며, 수도권 주택 공급이 포화된 현실에서 새로운 사업으로써 지방중소도시 주상복합 아파트의 공급 사업을 고려할 수 있다. 그러나 사업성의 타당성 분석을 위한 지방중소도시 주택 시장의 기본적인 자료나 관련한 연구가 거의 없는 실정이다. 이에 타당성 분석의 기초가 되는 적정 분양가격을 과거 시장가격이 없는 경우에도 적정가격을 추정할 수 있는 PSM 모델을 활용하여 추정하였다. 더불어 이러한 분양가격과, UTP를 통한 가격의 수요 탄력성, 가격결정 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트의 두 경우로 구분하여 각각 도출하고 시사점을 제공하고자 하였다. 분석결과 OPP 기준으로 봤을 때 주상복합 아파트의 분양가가 일반 아파트의 분양가에 비해 10.8% 높게 추정되었다. UTP도 주상복합 아파트가 높은 것으로 나타났으며 일반아파트 보다 주상복합 아파트의 가격민감도가 낮은 것으로 나타났다. 가격결정 요인 분석 결과는 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준이 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다. 연구의 결과를 통해 실무적으로 활용이 가능한 분양가 추정 방법의 제시 뿐만 아니라, 지방중소도시에 주상복합 아파트를 공급할 경우 기존의 일반 아파트에 비해 높은 가격으로 분양가를 산정할 수 있다는 사실을 확인하였다. 더불어 수요탄력성이나 가격결정 요인 등의 결과를 주택 상품 기획을 위한 마케팅 분야에도 활용을 기대할 수 있다.
주상복합 아파트는 고급화와 다양한 장점으로 꾸준히 수요가 증가하여 수도권을 중심으로 지속적으로 공급되어 왔다. 지방중소도시의 경우에는 선례도 부족하고 성공을 담보할 수 없어 주상복합 아파트의 공급이 거의 이루어지고 있지 않았다. 현재에는 소득수준이 높아진 지방중소도시에 주상복합 수요가 있으며, 수도권 주택 공급이 포화된 현실에서 새로운 사업으로써 지방중소도시 주상복합 아파트의 공급 사업을 고려할 수 있다. 그러나 사업성의 타당성 분석을 위한 지방중소도시 주택 시장의 기본적인 자료나 관련한 연구가 거의 없는 실정이다. 이에 타당성 분석의 기초가 되는 적정 분양가격을 과거 시장가격이 없는 경우에도 적정가격을 추정할 수 있는 PSM 모델을 활용하여 추정하였다. 더불어 이러한 분양가격과, UTP를 통한 가격의 수요 탄력성, 가격결정 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트의 두 경우로 구분하여 각각 도출하고 시사점을 제공하고자 하였다. 분석결과 OPP 기준으로 봤을 때 주상복합 아파트의 분양가가 일반 아파트의 분양가에 비해 10.8% 높게 추정되었다. UTP도 주상복합 아파트가 높은 것으로 나타났으며 일반아파트 보다 주상복합 아파트의 가격민감도가 낮은 것으로 나타났다. 가격결정 요인 분석 결과는 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준이 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다. 연구의 결과를 통해 실무적으로 활용이 가능한 분양가 추정 방법의 제시 뿐만 아니라, 지방중소도시에 주상복합 아파트를 공급할 경우 기존의 일반 아파트에 비해 높은 가격으로 분양가를 산정할 수 있다는 사실을 확인하였다. 더불어 수요탄력성이나 가격결정 요인 등의 결과를 주택 상품 기획을 위한 마케팅 분야에도 활용을 기대할 수 있다.
Since the late 1990s, mixed-use apartment, armed with high qualities and large scales with a high ratio of TFA(Total Floor Area) have been continuously provided accommodating exclusive community facilities along with high-tech securities, not to mention excellent skyline view. However, especially in...
Since the late 1990s, mixed-use apartment, armed with high qualities and large scales with a high ratio of TFA(Total Floor Area) have been continuously provided accommodating exclusive community facilities along with high-tech securities, not to mention excellent skyline view. However, especially in mid-small cities, there have been only a few supplies. As a result, none of the mixed-use housing provided by high-end brands has ever been built in non-metropolitan area. But constructors couldn't plan the projects which aims to build the mixed-use apartment in local city, because they couldn't get the basic data or advanced research for feasibility analysis. Therefore, to suggest the useful price for mixed-use apartment supply project of local city, the PSM(Price Sensitivity Method) widely used for determining the price preferences as a market research tools has been applied. As analysis results, the estimated price of mixed-use apartment is 10.8% higher than general apartment, and mixed-use apartment has lower price sensitivity than general apartment. As price determinants, the age, education level and family size influence on UTP in significant level. It is expected that these research findings can be applied for establishing the solid marketing strategy of mixed-use apartment development project in local city.
Since the late 1990s, mixed-use apartment, armed with high qualities and large scales with a high ratio of TFA(Total Floor Area) have been continuously provided accommodating exclusive community facilities along with high-tech securities, not to mention excellent skyline view. However, especially in mid-small cities, there have been only a few supplies. As a result, none of the mixed-use housing provided by high-end brands has ever been built in non-metropolitan area. But constructors couldn't plan the projects which aims to build the mixed-use apartment in local city, because they couldn't get the basic data or advanced research for feasibility analysis. Therefore, to suggest the useful price for mixed-use apartment supply project of local city, the PSM(Price Sensitivity Method) widely used for determining the price preferences as a market research tools has been applied. As analysis results, the estimated price of mixed-use apartment is 10.8% higher than general apartment, and mixed-use apartment has lower price sensitivity than general apartment. As price determinants, the age, education level and family size influence on UTP in significant level. It is expected that these research findings can be applied for establishing the solid marketing strategy of mixed-use apartment development project in local city.
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문제 정의
이에 본 연구의 목적은 기존 시장가격이 형성되어 있지 않은 대상의 가격 추정에 폭 넓게 적용되는 PSM 모델을 활용하여 지방중소도시의 주상복합 아파트의 분양가를 실증적으로 추정함으로써 실무적으로 활용될 수 있도록 하는 것에 있다. 더불어 일반 아파트와 주상복합 아파트를 대상으로 분양가, 가격의 수요 탄력성, 가격결정 요인을 추정하여 비교분석함으로써 시사점을 제시하는 것에 목적이 있다.
주상복합 아파트의 적정 분양가격 및 수요함수의 추정과 더불어 지불의사 분양가 산정에 미치는 가구의 개별적 특성이 고려될 필요가 있다. 본 연구에서는 가구의 인문, 사회학적 특성에 따른 수요의 가격변화에 관해 분석해 봄으로써 연구의 결과의 실무적 활용도를 높이고자 하였다.
이에 본 연구에서는 지방중소도시의 고급브랜드 주상복합 아파트의 분양가를 실증적으로 추정함으로써 지방중소도시의 주상복합 상품의 공급가능성에 관한 시사점을 제시하고자 하였다. 특히, 분양가 산정을 위한 기존의 계량적 접근법, 시장접근법, 비용접근법의 한계를 극복하기 위해 PSM(Price Sensitivity Method) 모델을 이용하여 적정 분양가격을 산정함으로써 실무적 활용도를 높일 수 있도록 하였다.
이에 본 연구의 목적은 기존 시장가격이 형성되어 있지 않은 대상의 가격 추정에 폭 넓게 적용되는 PSM 모델을 활용하여 지방중소도시의 주상복합 아파트의 분양가를 실증적으로 추정함으로써 실무적으로 활용될 수 있도록 하는 것에 있다. 더불어 일반 아파트와 주상복합 아파트를 대상으로 분양가, 가격의 수요 탄력성, 가격결정 요인을 추정하여 비교분석함으로써 시사점을 제시하는 것에 목적이 있다.
제안 방법
설문내용은 PSM 모델을 위한 4가지 가격 관련 질문과 일반적인 응답자 특성으로 인구통계학적 사항 및 가구 월평균 소득, 주택소유여부, 주택형태에 관한 질문으로 구성하였다.5) 더불어 주상복합 아파트에 대한 인식 정도와 특징에 관한 기본적 이해수준에 관한 질문도 구성하여 대표성 있고 신뢰성 있는 표본이 수집될 수 있도록 하였다. 이에 신뢰성 분석 결과 내적 일관성을 나타내는 신뢰도 계수인 크론바흐 알파(Cronbach's ) 값이 0.
특히, 분양가 산정을 위한 기존의 계량적 접근법, 시장접근법, 비용접근법의 한계를 극복하기 위해 PSM(Price Sensitivity Method) 모델을 이용하여 적정 분양가격을 산정함으로써 실무적 활용도를 높일 수 있도록 하였다. 더불어 분양가, 가격의 탄력성, 가격에 영향을 미치는 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트를 대상으로 각각 추정하여 비교 분석하였다. 이를 통해 주상복합 아파트 분양가 추정뿐만 아니라 인근 지역의 일반 아파트 대비 추가 지불 분양가도 추정 하였다.
마지막으로 개별 UTP를 종속변수로 응답자의 인구사회학적 변수를 독립변수로 하여 다중회귀분석을 실시하여 가격 결정요인을 추정한다. 자료 분석을 위한 통계처리는 SPSS 18.
설문조사는 모델하우스 방문자를 대상으로 하였으며 조사 표본 수는 102명이었고, 불성실 응답을 제외한 표본 수는 81명이다. 설문내용은 PSM 모델을 위한 4가지 가격 관련 질문과 일반적인 응답자 특성으로 인구통계학적 사항 및 가구 월평균 소득, 주택소유여부, 주택형태에 관한 질문으로 구성하였다.5) 더불어 주상복합 아파트에 대한 인식 정도와 특징에 관한 기본적 이해수준에 관한 질문도 구성하여 대표성 있고 신뢰성 있는 표본이 수집될 수 있도록 하였다.
설문조사는 지방중소도시 고급브랜드 주상복합 아파트와 인근지역 일반 아파트로 나누어 실시하였다. 지방중소도시 고급브랜드 주상복합 아파트는 광양시 E브랜드 주상복합아파트로 36형 440세대 공급예정 단지로 시공사는 시공능력순위 5위권 이내의 D사이다.
더불어 분양가, 가격의 탄력성, 가격에 영향을 미치는 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트를 대상으로 각각 추정하여 비교 분석하였다. 이를 통해 주상복합 아파트 분양가 추정뿐만 아니라 인근 지역의 일반 아파트 대비 추가 지불 분양가도 추정 하였다.
일반 아파트와 주상복합 아파트의 개별 UTP에 미치는 결정요인을 비교분석하기 위해 다중회귀분석을 실시한 결과는 Table 3과 같다. 종속변수는 개별 UTP, 독립변수는 주택구입 능력에 영향력을 미칠 수 있는 인문 사회적 변수로 구성하였다.
대상 데이터
3㎡ 당 약 760만원을 형성하고 있다. 비교 대상인 일반아파트는 J브랜드로 33형, 477세대이며 시공사는 시공능력순위 400위권의 U사이다. 분양가는 발코니 확장 및 중도금대출 이자를 포함하여 3.
설문조사는 모델하우스 방문자를 대상으로 하였으며 조사 표본 수는 102명이었고, 불성실 응답을 제외한 표본 수는 81명이다. 설문내용은 PSM 모델을 위한 4가지 가격 관련 질문과 일반적인 응답자 특성으로 인구통계학적 사항 및 가구 월평균 소득, 주택소유여부, 주택형태에 관한 질문으로 구성하였다.
연구의 범위는 인구 30만의 지방중소도시의 고급브랜드 아파트와 일반 아파트의 가격 및 가격의 수요탄력성, 가격 결정요인의 추정으로 설정하였다. 아파트는 고급브랜드 시공사인 D사가 광양시에 최초로 공급하는 주상복합 아파트의 실수요자를 대상으로 하였으며 일반 아파트는 인근 지역의 유사한 입지와 규모의 아파트를 대상으로 하였다.
연구의 범위는 인구 30만의 지방중소도시의 고급브랜드 아파트와 일반 아파트의 가격 및 가격의 수요탄력성, 가격 결정요인의 추정으로 설정하였다. 아파트는 고급브랜드 시공사인 D사가 광양시에 최초로 공급하는 주상복합 아파트의 실수요자를 대상으로 하였으며 일반 아파트는 인근 지역의 유사한 입지와 규모의 아파트를 대상으로 하였다.
설문조사는 지방중소도시 고급브랜드 주상복합 아파트와 인근지역 일반 아파트로 나누어 실시하였다. 지방중소도시 고급브랜드 주상복합 아파트는 광양시 E브랜드 주상복합아파트로 36형 440세대 공급예정 단지로 시공사는 시공능력순위 5위권 이내의 D사이다. 분양가는 발코니 확장 및 중도금대출 이자를 포함하여 3.
이론/모형
PSM 모델을 통해 도출한 4개의 가격을 응용하여 특정 표적 가격인 UTP(Unique Target Point)를 추정할 수 있다. 본 연구에서는 이창무 외(2007) 및 이상연과 신승우(2010)의 연구에서 소개된 추정방법을 인용하여 정리 하였다.
이에 본 연구에서는 지방중소도시의 고급브랜드 주상복합 아파트의 분양가를 실증적으로 추정함으로써 지방중소도시의 주상복합 상품의 공급가능성에 관한 시사점을 제시하고자 하였다. 특히, 분양가 산정을 위한 기존의 계량적 접근법, 시장접근법, 비용접근법의 한계를 극복하기 위해 PSM(Price Sensitivity Method) 모델을 이용하여 적정 분양가격을 산정함으로써 실무적 활용도를 높일 수 있도록 하였다. 더불어 분양가, 가격의 탄력성, 가격에 영향을 미치는 요인을 일반 아파트와 주상복합 아파트를 대상으로 각각 추정하여 비교 분석하였다.
성능/효과
3) UTP 수요곡선은 가로축을 가격, 세로축을 확률분포함수로 하면 개개인의 UTP 가 누적곡선으로 나타난다. 즉, 개개인의 UTP가 누적곡선을 통해 나타나며 구매를 하는 적정가격의 응답률과 가격의 상관관계를 보여주게 된다.
4개의 가격 지점인 PMC는 613.38만원, OPP는 620.00만원, IPP는 650.91만원, PME는 691.20만원으로 도출되었다. 따라서 실제 분양가인 660만원 대비 OPP는 약 6.
387로 추정되었다.7) 이는 분양 가격이 1% 인상될 경우 각각 16.410%, 15.387%로 수요가 감소함을 의미한다. 더불어 주상복합 아파트에 비해 일반 아파트의 수요가 분양가격에 더 탄력적으로 반응함을 알 수 있다.
69만원으로 추정되었다. OPP 기준으로 봤을 때 주상복합 아파트의 분양가가 일반 아파트의 분양가에 비해 10.8% 높게 추정되었다. UTP는 일반아파트가 580만원, 주상복합 아파트가 615만원으로 추정되었으며 UTP를 통해 추정한 수요탄력성 추정결과 분양 가격이 1% 인상될 경우 일반 아파트는 16.
8% 높게 추정되었다. UTP는 일반아파트가 580만원, 주상복합 아파트가 615만원으로 추정되었으며 UTP를 통해 추정한 수요탄력성 추정결과 분양 가격이 1% 인상될 경우 일반 아파트는 16.410%, 주상복합 아파트는 15.387%로 수요가 감소할 것으로 나타났다. 더불어 주상복합 아파트의 수요탄력성은 일반아파트 보다 가격민감도가 낮은 것으로 해석할 수 있었다.
UTP를 통해 도출된 수요함수를 회귀분석을 통해 수요탄력성을 도출한 결과 일반 아파트의 탄력성은 -16.410, 주상복합 아파트는 -15.387로 추정되었다.7) 이는 분양 가격이 1% 인상될 경우 각각 16.
먼저 PSM 모델 적용을 위해서는 소비자를 대상으로 다음 4가지 질문을 포함한 설문조사가 실시되어야 한다. 첫째, 당신이 재화나 용역이 싸다(cheap)고 생각되는 척도의 가격은 얼마입니까? 둘째, 당신이 재화나 용역이 비싸다(expensive)고 생각되는 척도에 가격은 얼마입니까? 셋째, 당신이 재화나 용역이 너무 비싸다(too expensive)고 생각되는 척도에 가격으로 너무 비싸서 사지 않을 가격은 얼마입니까? 넷째, 당신이 재화나 용역이 너무 싸다(too cheap)고 생각되고 너무 싸서 품질에 의심을 가질만한 척도에 가격은 얼마입니까? 이러한 질문의 응답률을 확률누적분포와 누차함수를 통해 그래프로 표현하면 Fig. 1과 같다.
더불어 주상복합 아파트의 수요탄력성은 일반아파트 보다 가격민감도가 낮은 것으로 해석할 수 있었다. 다중회귀분석을 통해 가격결정 요인을 분석한 결과 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준에 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다.
두 유형의 아파트 모두 성별의 경우 기준변수인 남자보다 여자의 지불의사금액이 낮은 것으로 추정되었다. 더불어 교육수준의 경우에도 기준변수인 고졸 이하인 경우가 대졸 이상인 경우보다 UTP가 높은 것으로 추정되었다. 마지막으로 주상복합 아파트의 경우에는 가족수가 많을수록 UTP가 높은 것으로 추정되었다.
387%로 수요가 감소할 것으로 나타났다. 더불어 주상복합 아파트의 수요탄력성은 일반아파트 보다 가격민감도가 낮은 것으로 해석할 수 있었다. 다중회귀분석을 통해 가격결정 요인을 분석한 결과 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준에 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다.
분석결과 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준에 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다. 두 유형의 아파트 모두 성별의 경우 기준변수인 남자보다 여자의 지불의사금액이 낮은 것으로 추정되었다. 더불어 교육수준의 경우에도 기준변수인 고졸 이하인 경우가 대졸 이상인 경우보다 UTP가 높은 것으로 추정되었다.
먼저 PSM 모델 적용을 위해서는 소비자를 대상으로 다음 4가지 질문을 포함한 설문조사가 실시되어야 한다. 첫째, 당신이 재화나 용역이 싸다(cheap)고 생각되는 척도의 가격은 얼마입니까? 둘째, 당신이 재화나 용역이 비싸다(expensive)고 생각되는 척도에 가격은 얼마입니까? 셋째, 당신이 재화나 용역이 너무 비싸다(too expensive)고 생각되는 척도에 가격으로 너무 비싸서 사지 않을 가격은 얼마입니까? 넷째, 당신이 재화나 용역이 너무 싸다(too cheap)고 생각되고 너무 싸서 품질에 의심을 가질만한 척도에 가격은 얼마입니까? 이러한 질문의 응답률을 확률누적분포와 누차함수를 통해 그래프로 표현하면 Fig. 1과 같다.
이러한 결과는 사업의 성공을 담보할 수 없는 선례가 많지 않은 지방중소도시의 주상복합 아파트 공급 사업의 사업성 분석을 위한 기초자료로 활용될 수 있다. 또한 새로운 사업 영역 발굴이 필요한 건설사의 새로운 사업영역으로써 지방중소도시 주상복합 아파트 사업의 가능성을 확인할 수 있었다. 마지막으로 수요탄력성이나 가격결정 요인 등의 결과는 주택 상품 기획을 위한 마케팅 분야에도 활용될 수 있다.
더불어 교육수준의 경우에도 기준변수인 고졸 이하인 경우가 대졸 이상인 경우보다 UTP가 높은 것으로 추정되었다. 마지막으로 주상복합 아파트의 경우에는 가족수가 많을수록 UTP가 높은 것으로 추정되었다.
본 연구에서 활용한 PSM 모델은 주택가격이나 시장분석을 위한 기본적인 자료가 없는 시장에서 실무적으로 분양가와 같은 주택가격을 추정하기에 적합하다. 그러나 잠재 수요자의 직접 지불의사로 추정한다는 점에서 시장에 자료가 충분히 확보 된다면 시장 자료를 활용한 좀 더 정교한 방법을 통해 분양가를 추정하는 것이 합리적이다.
분석결과 PMC는 660.00만원, OPP는 687.14만원, IPP는 704.35만원, PME는 727.69만원으로 도출되었다. 현재 대상 주상복합 아파트의 분양가는 760만원으로 OPP가 11%정도 낮게 도출되었으며 687.
분석결과 일반 아파트와 주상복합 아파트 모두 응답자 연령, 교육수준에 유의한 것으로 나타났으며 주상복합 아파트의 경우 가족 수도 유의한 것으로 나타났다. 두 유형의 아파트 모두 성별의 경우 기준변수인 남자보다 여자의 지불의사금액이 낮은 것으로 추정되었다.
빈도 분석 결과 구매의향에 가장 영향을 미치는 것은 브랜드(brand)와 디자인 및 인테리어(design and interior)인 것으로 나타났다. 그 다음으로 가격과 초고층 등의 주택유형인 것으로 나타났다.
먼저 PSM 모델 적용을 위해서는 소비자를 대상으로 다음 4가지 질문을 포함한 설문조사가 실시되어야 한다. 첫째, 당신이 재화나 용역이 싸다(cheap)고 생각되는 척도의 가격은 얼마입니까? 둘째, 당신이 재화나 용역이 비싸다(expensive)고 생각되는 척도에 가격은 얼마입니까? 셋째, 당신이 재화나 용역이 너무 비싸다(too expensive)고 생각되는 척도에 가격으로 너무 비싸서 사지 않을 가격은 얼마입니까? 넷째, 당신이 재화나 용역이 너무 싸다(too cheap)고 생각되고 너무 싸서 품질에 의심을 가질만한 척도에 가격은 얼마입니까? 이러한 질문의 응답률을 확률누적분포와 누차함수를 통해 그래프로 표현하면 Fig. 1과 같다.
연구 결과를 통해 실무적으로 활용이 가능한 분양가 추정 방법의 제시했을 뿐만 아니라, 지방중소도시에 주상복합 아파트를 공급할 경우 기존의 일반 아파트에 비해 높은 가격으로 분양가를 산정할 수 있다는 사실을 확인하였다. 이러한 결과는 사업의 성공을 담보할 수 없는 선례가 많지 않은 지방중소도시의 주상복합 아파트 공급 사업의 사업성 분석을 위한 기초자료로 활용될 수 있다.
이에 신뢰성 분석 결과 내적 일관성을 나타내는 신뢰도 계수인 크론바흐 알파(Cronbach's ) 값이 0.78로 신뢰성이 높은 것으로 나타났다.
먼저 PSM 모델 적용을 위해서는 소비자를 대상으로 다음 4가지 질문을 포함한 설문조사가 실시되어야 한다. 첫째, 당신이 재화나 용역이 싸다(cheap)고 생각되는 척도의 가격은 얼마입니까? 둘째, 당신이 재화나 용역이 비싸다(expensive)고 생각되는 척도에 가격은 얼마입니까? 셋째, 당신이 재화나 용역이 너무 비싸다(too expensive)고 생각되는 척도에 가격으로 너무 비싸서 사지 않을 가격은 얼마입니까? 넷째, 당신이 재화나 용역이 너무 싸다(too cheap)고 생각되고 너무 싸서 품질에 의심을 가질만한 척도에 가격은 얼마입니까? 이러한 질문의 응답률을 확률누적분포와 누차함수를 통해 그래프로 표현하면 Fig. 1과 같다.
후속연구
이러한 점을 보완하기 위해 향후 다양한 지역을 대상으로 한 후속 연구가 요구된다. 가격결정 요인 추정에서도 모형의 설명력이 다소 떨어져 향후 좀 더 정교한 연구의 수행이 필요하다.
물론 이러한 결과는 응답자가 분양 받고 싶은 가격을 의도적으로 낮게 책정하는 편의(bias)의 발생이 가능하다는 점에서 조심스러운 접근이 필요하다. 그러나 실무적 활용에 있어서 공급자의 입장에서는 지방중소도시 고급브랜드 주상복합 아파트 분양시 소비자의 새로운 상품에 대한 인식 결과를 고려하여 가격 포지셔닝 및 상품설계에 반영한다면, 분양성 증가로 사업성 개선에 도움이 될 것으로 판단된다.
그러나 잠재 수요자의 직접 지불의사로 추정한다는 점에서 시장에 자료가 충분히 확보 된다면 시장 자료를 활용한 좀 더 정교한 방법을 통해 분양가를 추정하는 것이 합리적이다. 더불어 연구의 물리적 한계로 특정지역의 1개 사례를 대상으로 한 실험적 연구였다는 점에서 본 연구의 결과를 일반화하기에 한계가 있을 수 있다. 이러한 점을 보완하기 위해 향후 다양한 지역을 대상으로 한 후속 연구가 요구된다.
또한 새로운 사업 영역 발굴이 필요한 건설사의 새로운 사업영역으로써 지방중소도시 주상복합 아파트 사업의 가능성을 확인할 수 있었다. 마지막으로 수요탄력성이나 가격결정 요인 등의 결과는 주택 상품 기획을 위한 마케팅 분야에도 활용될 수 있다.
연구 결과를 통해 실무적으로 활용이 가능한 분양가 추정 방법의 제시했을 뿐만 아니라, 지방중소도시에 주상복합 아파트를 공급할 경우 기존의 일반 아파트에 비해 높은 가격으로 분양가를 산정할 수 있다는 사실을 확인하였다. 이러한 결과는 사업의 성공을 담보할 수 없는 선례가 많지 않은 지방중소도시의 주상복합 아파트 공급 사업의 사업성 분석을 위한 기초자료로 활용될 수 있다. 또한 새로운 사업 영역 발굴이 필요한 건설사의 새로운 사업영역으로써 지방중소도시 주상복합 아파트 사업의 가능성을 확인할 수 있었다.
이러한 결과는 향후 UTP를 활용한 주택구입 능력과 관련한 좀 더 정교한 연구를 통해 모형을 추정력을 보완한다면 실무적으로 지방중소도시에 주상 복합아파트는 물론 일반 아파트의 공급 시 분양가 책정에 주요한 가준 자료로 활용할 수 있다. 반대로 예상 분양가를 고려한 주택 상품의 마케팅 분야에도 활용될 수 있다.
더불어 연구의 물리적 한계로 특정지역의 1개 사례를 대상으로 한 실험적 연구였다는 점에서 본 연구의 결과를 일반화하기에 한계가 있을 수 있다. 이러한 점을 보완하기 위해 향후 다양한 지역을 대상으로 한 후속 연구가 요구된다. 가격결정 요인 추정에서도 모형의 설명력이 다소 떨어져 향후 좀 더 정교한 연구의 수행이 필요하다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
주상복합 아파트란?
주상복합 아파트는 20세대 이상의 공동주택이 주택 외의 시설과 동일한 건축물 내에 건축되는 건축물을 의미한다. 주상복합 아파트는 주택과 주택 외의 용도가 복합되는 건축물이므로 복합되는 시설은 원칙적으로 제한이 없으며 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 등이 모두 허용될 수 있다.
PSM 모델은 어떤 효용성이 있는가?
(1976)에 의해 발전되었다. 기본적으로 PSM은 각각의 소비자는 제품이나 상표에 대해 효용을 가지고 있으며, 이러한 효용은 가격 또는 가치라는 객관적인 기준으로 환산 가능하다는 전제가 기저에 있다(이창무 외 2007). 따라서 소비자의 가격에 대한 저항수준을 측정하여 소비자가 수용할 수 있는 가격 한계범위(limits) 도출을 통해 재화의 가격을 결정하는 기법이다(Lewis, R.
브랜드 아파트와 관련한 연구로는 어떤 것들이 있으며, 어떤 결과가 있었는가?
브랜드 아파트와 관련한 연구로는 아파트 브랜드가 구매 의사결정에 미치는 영향에 관한 연구가 대부분이다. 최민지 외(2013)의 연구에서는 아파트의 브랜드가 장기적으로 특정 건설사가 공급하는 주택의 구매 및 재구매에 긍정적 영향을 미친다고 보았다. 더불어 많은 연구에서 아파트 브랜드는 입지 등 아파트의 투자가치와 관련한 주택특성 보다 크지는 않지만 구매의사결정에 상당히 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다(이혜영 2003, 김찬호와 황관석 2005).
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