리모델링은 기존 구조체를 재활용함으로써 국가적인 자원절감과 친환경적인 기여 등, 재건축과 비교해 큰 장점을 가지고 있다. 리모델링의 이와 같은 장점과 기존 용적률과 관계없이 전용면적의 30% 이내 증축 이라는 적용범위의 완화, 짧은 사업기간 등은 강력한 규제정책으로 재건축 추진이 어려운 노후화 된 고층 공동주택의 거주환경 개선을 위한 대안으로 여겨졌다. 하지만 현재 리모델링을 추진하던 노후화 된 고층 공동주택의 거주자들은 리모델링을 포기하거나 재건축으로 돌아서고 있다. 이러한 주된 원인은 주택 재건축사업과 달리 가구수를 늘릴 수 없어 일반분양이 불가하고, 안전상의 문제를 이유로 리모델링 이전보다 층수를 올리는 것이 원칙적으로 불허되기 때문이다. 즉, 모든 공사비를 거주자들이 부담해야 하는 경제적인 부담감에 기인한다고 할 수 있다. 따라서 이러한 상황을 개선하기 위해서는 리모델링의 수행 주체인 거주자들의 부담금을 저감시킬 수 있어야 하며, 거주자들의 부담금을 저감시킬 수 있는 방향은 세대수 증가가 가장 직접적인 수단이므로 이를 어느 정도 허용할 수 있는 방향의 제도개선이 단기적으로 필요하다. 본 연구에서는 수직증축을 포함한 리모델링 대안을 제시하고, 제시한 대안과 현행 리모델링 안과의 개략공사비 산정을 통해 세대당 분담금을 비교해봄으로써 리모델링 활성화를 위한 제도개선의 기반을 마련하고자 한다.
리모델링은 기존 구조체를 재활용함으로써 국가적인 자원절감과 친환경적인 기여 등, 재건축과 비교해 큰 장점을 가지고 있다. 리모델링의 이와 같은 장점과 기존 용적률과 관계없이 전용면적의 30% 이내 증축 이라는 적용범위의 완화, 짧은 사업기간 등은 강력한 규제정책으로 재건축 추진이 어려운 노후화 된 고층 공동주택의 거주환경 개선을 위한 대안으로 여겨졌다. 하지만 현재 리모델링을 추진하던 노후화 된 고층 공동주택의 거주자들은 리모델링을 포기하거나 재건축으로 돌아서고 있다. 이러한 주된 원인은 주택 재건축사업과 달리 가구수를 늘릴 수 없어 일반분양이 불가하고, 안전상의 문제를 이유로 리모델링 이전보다 층수를 올리는 것이 원칙적으로 불허되기 때문이다. 즉, 모든 공사비를 거주자들이 부담해야 하는 경제적인 부담감에 기인한다고 할 수 있다. 따라서 이러한 상황을 개선하기 위해서는 리모델링의 수행 주체인 거주자들의 부담금을 저감시킬 수 있어야 하며, 거주자들의 부담금을 저감시킬 수 있는 방향은 세대수 증가가 가장 직접적인 수단이므로 이를 어느 정도 허용할 수 있는 방향의 제도개선이 단기적으로 필요하다. 본 연구에서는 수직증축을 포함한 리모델링 대안을 제시하고, 제시한 대안과 현행 리모델링 안과의 개략공사비 산정을 통해 세대당 분담금을 비교해봄으로써 리모델링 활성화를 위한 제도개선의 기반을 마련하고자 한다.
Remodeling the existing building structure by recycling has great advantages compared with reconstruction in terms of environmentally contributions and reduced use of national resources. And no matter the existing floor area ratio, extension up to 30% of the exclusive using area and short project pe...
Remodeling the existing building structure by recycling has great advantages compared with reconstruction in terms of environmentally contributions and reduced use of national resources. And no matter the existing floor area ratio, extension up to 30% of the exclusive using area and short project period have made remodeling a good alternative to reconstruction. However, the residents of aged housings that were being remodeled are either abandoning the remodeling project and turning to reconstruction. The main reason is remodeling project cannot increase the number of householders. In principal, it is prohibited to increase the number of floors during remodeling due to matters of safety. That is, all remodeling construction costs are borne by the residents, which leads to great financial pressure. Therefore, in order to improve these conditions, the residents' burden of remodeling charges should be reduced, and one of the ways to do so is to increase the number of householders. In this study, there will be suggestions of alternatives, including the story increase during remodeling, and compare the burden of remodeling charges on each of the residents, between proposed alternatives and the current remodeling plans by calculating the construction costs in order to prepare a foundation for a system that will promote remodeling.
Remodeling the existing building structure by recycling has great advantages compared with reconstruction in terms of environmentally contributions and reduced use of national resources. And no matter the existing floor area ratio, extension up to 30% of the exclusive using area and short project period have made remodeling a good alternative to reconstruction. However, the residents of aged housings that were being remodeled are either abandoning the remodeling project and turning to reconstruction. The main reason is remodeling project cannot increase the number of householders. In principal, it is prohibited to increase the number of floors during remodeling due to matters of safety. That is, all remodeling construction costs are borne by the residents, which leads to great financial pressure. Therefore, in order to improve these conditions, the residents' burden of remodeling charges should be reduced, and one of the ways to do so is to increase the number of householders. In this study, there will be suggestions of alternatives, including the story increase during remodeling, and compare the burden of remodeling charges on each of the residents, between proposed alternatives and the current remodeling plans by calculating the construction costs in order to prepare a foundation for a system that will promote remodeling.
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문제 정의
본 연구에서는 노후화 된 공동주택 리모델링의 사업성을 개선하기 위하여 사업성 저해요인을 도출하고, 이를 근간으로 사업성에 영향을 주는 변수를 설정한 후, 수직증축을 포함한 리모델링 대안을 도출하였다. 그리고 도출한 대안과 현행 리모델링 안에 대한 실수요자 측면의 분담금을 비교하여 제시함으로써 리모델링이 활성화 될 수 있는 제도개선의 기반을 마련하고자 하였다.
본 연구는 리모델링 추진현황 분석을 통해 사업성 저해요인을 도출하고, 이를 근간으로 사업성에 영향을 주는 변수를 설정한 후, 리모델링 대안을 제시하였다. 그리고 제시한 대안과 현행 리모델링 안에 대한 실수요자 측면의 분담금을 비교하여 제시함으로써 리모델링이 활성화 될 수 있는 제도개선의 기반을 마련하고자 하였다. 본 연구는 다음과 같은 방법으로 수행되었다.
본 연구에서는 노후화 된 공동주택 리모델링의 사업성을 개선하기 위하여 사업성 저해요인을 도출하고, 이를 근간으로 사업성에 영향을 주는 변수를 설정한 후, 수직증축을 포함한 리모델링 대안을 도출하였다. 그리고 도출한 대안과 현행 리모델링 안에 대한 실수요자 측면의 분담금을 비교하여 제시함으로써 리모델링이 활성화 될 수 있는 제도개선의 기반을 마련하고자 하였다.
본 연구에서는 리모델링의 사업성 활성화를 위하여 세대당 분담금을 저감시킬 수 있는 세대수 증가를 어느 정도 허용할 수 있는 방향의 제도개선이 단기적으로 필요하다는 전제하에 리모델링 수행 시, 공사비 증가의 원인이 되고 있는 주요 항목을 변수로 설정하고, 이를 조합한 대안을 제시하였다. 그리고 현행 리모델링 안으로 수행했을 경우의 주민 분담금과 제시된 대안으로 수행하였을 경우의 주민 분담금을 비교해 봄으로써 수직증축이 허용된다면 리모델링의 사업성 개선에 도움이 된다는 것을 확인할 수 있었다.
본 연구에서는 실수요자들의 경제적인 측면의 부담을 해결할 수 있는 요인을 구조적인 안정성에 문제가 없다는 가정 하에서 현행 제도∙규정측면과 계획적 측면에서 설정하고, 이러한 요인을 변수로 한 리모델링 대안을 제안하였다. 또한, 변수의 조합을 통해 제시된 대안이 현행 리모델링 사업의 주요 걸림돌로 작용하고 있는 실수요자들의 경제적 부담을 어느 정도 저감시킬 수 있는지를 개략적인 공사비 분석을 통해 제시하였다.
이러한 재건축 관련 국내 건설환경의 변화와 자원절약의 필요성에 대한 인식의 변화로, ‘리모델링(Remodeling)’의 필요성이 대두되었다. 이에 정부는 건축법 시행령에 리모델링에 대한 개념을 정의하고, 주택법, 도시 및 주거환경정비법 관련 법령을 개정하여 리모델링을 활성화하고자 하였다.
기존의 복도식 평면 형태를 계단식으로 변경하면서, 10% 평면증축, 1층 필로티화 및 3개층 수직증축, 설비교체 등, 리모델링 활성화를 위한 관련 제도개선을 전제로 한 대안이다. 현행 법규 내에서 가능한 리모델링 안(30% 평면확장 및 1개층 수직증축)과 비교할 때, 10%만 평면을 확장하는 대신에, 3개층을 수직증축하고, 용적율은 현행법규에서 허용하는 리모델링 안과 동일한 수준을 유지하도록 하며, 추가적인 세대분양을 통해 세대당 분담 비용을 감소시킴으로써 리모델링 활성화를 목적으로 제안한 것이다.
가설 설정
93㎡평면의 경우 1㎡ 당 4,642천원의 시세를 형성하고 있으며 예상 신규 분양금은 세대당 약 431,683천원이다. 5.2의 산정기준에서 일반분양 수익금 중, 20%는 단지전체 혹은 세대별로 친환경 및 에너지절감을 위한 항목에 활용하는 것으로 가정하였다. 따라서 79㎡평면의 경우 20%를 제외한 “342,565천원 - 68,513천원 = 274,052천원”, 93㎡평면의 경우“431,683천원 - 86,337천원 = 345,346천원”이 세대에서 발생하게 되며, 기존세대의 수익금으로 활용할 수 있을 것이다.
제안 방법
1) 예비적 고찰을 통해 국내 공동주택 노후화 현황 및 정도를 파악하고, 공동주택 리모델링의 제도개선 및 사업성 분석과 관련된 기존연구 문헌을 분석하였다.
3) 도출한 리모델링 사업의 저해요인을 근간으로 리모델링의 사업성 활성화를 위한 변수를 설정하고, 이러한 변수를 조합한 리모델링 대안을 제시하였다.
4) 그리고 가상단지를 설정한 후, 도출한 대안과 현행 리모델링 안에 대한 실수요자 측면의 분담금을 비교하여 제시하였다.
그러나 대상단지를 선정하는 것이 현실적으로 불가능하여 서울지역 내, 노후화 된 공동주택이 많은 강동구의 둔촌동을 대상으로 가상단지를 설정하고, 이를 근간으로 대안별 세대분담금을 산정해보았다. 표 5는 가상단지의 개요이다.
대안 I과 리모델링 범위는 동일(기존의 복도식 평면 형태를 계단식으로 변경하면서, 10% 평면증축, 1층 필로티화 및 3개층 수직증축, 설비교체 등, 리모델링 활성화를 위한 관련 제도개선을 전제로 적용)하나, 대안 I은 주동 내부에 계단실 및 엘리베이터 코어를 신설하는 반면, 대안 II는 계단실 및 엘리베이터 코어를 외부에 별도로 설치함으로써 수직증축층을 강접합하고 기존 구조제와 분리하여 시공할 수 있도록 계획한 대안이다. 대안 II를 대안 I과 비교해보면 철거량은 60%이상, 기초 및 내부구조체 신설량은 약 30%이상 감소시킬 수 있으며, 이에 따라 비용은 약 10%, 공기는 약 30%이상 절감할 수 있을 것이다.
본 연구에서는 실수요자들의 경제적인 측면의 부담을 해결할 수 있는 요인을 구조적인 안정성에 문제가 없다는 가정 하에서 현행 제도∙규정측면과 계획적 측면에서 설정하고, 이러한 요인을 변수로 한 리모델링 대안을 제안하였다. 또한, 변수의 조합을 통해 제시된 대안이 현행 리모델링 사업의 주요 걸림돌로 작용하고 있는 실수요자들의 경제적 부담을 어느 정도 저감시킬 수 있는지를 개략적인 공사비 분석을 통해 제시하였다.
리모델링이 가지고 있는 장점에도 불구하고, 노후 공동주택의 리모델링이 활성화되지 못하고 있는 점을 리모델링의 제도개선 및 사업성 분석과 관련된 연구문헌 분석을 통해 파악하여 보았다.
본 연구는 리모델링 추진현황 분석을 통해 사업성 저해요인을 도출하고, 이를 근간으로 사업성에 영향을 주는 변수를 설정한 후, 리모델링 대안을 제시하였다. 그리고 제시한 대안과 현행 리모델링 안에 대한 실수요자 측면의 분담금을 비교하여 제시함으로써 리모델링이 활성화 될 수 있는 제도개선의 기반을 마련하고자 하였다.
따라서 79㎡평면의 경우 20%를 제외한 “342,565천원 - 68,513천원 = 274,052천원”, 93㎡평면의 경우“431,683천원 - 86,337천원 = 345,346천원”이 세대에서 발생하게 되며, 기존세대의 수익금으로 활용할 수 있을 것이다. 상기에서 계산한 34세대의 일반분양 수익금을 반영한 제시대안의 주민분담금과 현행 리모델링 안으로 리모델링을 수행하였을 경우의 주민분담금을 비교해 보았다. 상세한 내용은 다음 표 7과 같다.
세대수 증가분은 일반분양을 통해 수익이 발생할 것이고, 발생한 수익은 기존 세대에서 부담해야 할 리모델링 공사비의 일부를 충당하게 될 것이다. 증가된 세대의 분양금을 정확하게 산정하기 위해서는 기존 리모델링의 사례를 분석해야 하나, 세대수 증가를 허용한 사례가 전무한 관계로 해당 단지의주변시세분석을통해개략적으로분양금을산정해보았다.
대상 데이터
리모델링 가상단지는 서울특별시 강동구 둔촌동을 대상으로 하였으므로 이 지역의 2009년 하반기 공동주택 거래가격을 조사하였다. 가상단지의 세대 전용면적은 72m2이며, 대안 I, II를 적용하여 리모델링할 경우, 전용면적의 10%가 증가된 79m2가된다.
성능/효과
2) 공동주택 리모델링 추진현황 파악을 통해 리모델링 사업의 저해요인을 현행 리모델링 법∙규정 및 제도에서 도출하였다.
7) 리모델링은 일반분양을 할 수 있는 재건축과 달리 사업비의 100%를 조합원이 부담하여야 함에도 불구하고 리모델링을 시작하는 단지는 막연히 리모델링 사업방식을 재건축과 유사하게 인식하고, 적극 추진하였다가 신축공사와 큰 차이가 없는 세대당 분담금이 부담되어 결국은 사업을 중단하거나 포기하는 사례가 속출하고 있다. 이처럼 일반분양이 없는 리모델링 사업은 리모델링이 가지고 있는 장점에도 불구하고 재건축에 비해 현저하게 낮은 사업성을 보여준다.
본 연구에서는 리모델링의 사업성 활성화를 위하여 세대당 분담금을 저감시킬 수 있는 세대수 증가를 어느 정도 허용할 수 있는 방향의 제도개선이 단기적으로 필요하다는 전제하에 리모델링 수행 시, 공사비 증가의 원인이 되고 있는 주요 항목을 변수로 설정하고, 이를 조합한 대안을 제시하였다. 그리고 현행 리모델링 안으로 수행했을 경우의 주민 분담금과 제시된 대안으로 수행하였을 경우의 주민 분담금을 비교해 봄으로써 수직증축이 허용된다면 리모델링의 사업성 개선에 도움이 된다는 것을 확인할 수 있었다.
대안 I과 리모델링 범위는 동일(기존의 복도식 평면 형태를 계단식으로 변경하면서, 10% 평면증축, 1층 필로티화 및 3개층 수직증축, 설비교체 등, 리모델링 활성화를 위한 관련 제도개선을 전제로 적용)하나, 대안 I은 주동 내부에 계단실 및 엘리베이터 코어를 신설하는 반면, 대안 II는 계단실 및 엘리베이터 코어를 외부에 별도로 설치함으로써 수직증축층을 강접합하고 기존 구조제와 분리하여 시공할 수 있도록 계획한 대안이다. 대안 II를 대안 I과 비교해보면 철거량은 60%이상, 기초 및 내부구조체 신설량은 약 30%이상 감소시킬 수 있으며, 이에 따라 비용은 약 10%, 공기는 약 30%이상 절감할 수 있을 것이다.
분석결과, 리모델링 활성화 저해요인으로 초기 리모델링 정책을 도입했던 취지와 목적에 부합하지 않는 법∙제도 규정의 미비함을 주된 원인으로 지적하고, 저탄소 녹색성장에 부합하는 리모델링을 정착시키고, 활성화를 도모할 수 있도록 구체적인 법률내용과 수단에 대해 지속적인 검토와 논의의 필요성을 강조하였다. 더불어 리모델링 수요자들이 사업의 특수성에도 불구하고, 리모델링을 단순히 내부 인테리어 개선, 재테크의 목적, 재건축의 대체 수단 등으로 생각하는 인식의 문제 등을 주된 원인으로 지적하였다.
비교결과, 대안 III의 경우(수평증축 30%, 수직증축), 주민분담금의 비율은 72.4%로 줄어들지만, 용적율은 355.39%로 주변 환경 및 단지의 쾌적성을 저해하는 적절치 못한 대안이라고 할 수 있다.
현행 리모델링안과 동일하게 30% 평면증축을 하되, 수직으로도 3개층을 증축하는 대안이다. 즉, 기존의 복도식 평면 형태를 계단식으로 변경하면서, 30% 평면증축, 1층 필로티화 및 3개층 수직증축, 설비교체 등, 리모델링 활성화를 위한 관련제도의 개선을 전제로 제안한 대안이다. 대안 I이나 현행 리모델링 안과 같이 평면내부에 계단실 및 엘리베이터 코어를 신설하기 때문에 기존 구조체에 대한 철거량이 크게 늘어나고, 기초 및 구조체 신설 공정이 비용과 공기에 큰 영향을 주는 주요 공정이 된다.
후속연구
그러나 대안 I, II를 적용한다면 현행 리모델링 안과 유사한 용적율 범위 내에서 약 65%의 주민분담금으로 리모델링이 가능할 것이다.
따라서 79㎡평면의 경우 20%를 제외한 “342,565천원 - 68,513천원 = 274,052천원”, 93㎡평면의 경우“431,683천원 - 86,337천원 = 345,346천원”이 세대에서 발생하게 되며, 기존세대의 수익금으로 활용할 수 있을 것이다.
따라서 구조적으로 문제가 발생하지 않는 범위 내에서 단지의 특성에 따른 탄력적인 수직증축을 허용하는 방향으로 리모델링 제도가 개선된다면 단기간 내에 리모델링 활성화가 가능할 것이며, 현재 침체되어있는 건설경기의 활성화에도 도움을 줄 것으로 판단된다.
본 연구에서 제안한 리모델링 대안을 실제 리모델링을 추진하고 있는 단지에 적용해보고, 주민 분담금을 현실적으로 산정해 보는 것이 리모델링 수직증축을 통한 사업성 확보의 타당성을 뒷받침할 수 있을 것이다.
즉, 대안 I, II와 같이 현행 리모델링 안과 유사한 용적율 범위 내에서 수직증축을 허용하는 제도의 개선이 이루어진다면, 재건축과 충분히 경쟁할 수 있는 리모델링의 사업성 확보가 가능할 것으로 판단된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
리모델링이 재건축에 비해 가지는 장점은 무엇인가?
리모델링은 기존 구조체를 재활용함으로써 국가적인 자원절감과 친환경적인 기여 등, 재건축과 비교해 큰 장점을 가지고 있다. 리모델링의 이와 같은 장점과 기존 용적률과 관계없이 전용면적의 30% 이내 증축 이라는 적용범위의 완화, 짧은 사업기간 등은 강력한 규제정책으로 재건축 추진이 어려운 노후화 된 고층 공동주택의 거주환경 개선을 위한 대안으로 여겨졌다.
리모델링의 증축범위는 얼마인가?
증축 범위로는 사용검사일 또는 사용승인일로 부터 15년 이상 경과한 공동주택을 각 세대 주거 전용면적의 3/10이내에서 전유 부분을 증축할 수 있도록 하고 있다.3)
리모델링(Remodeling)’의 필요성이 대두된 배경은 무엇인가?
전면철거로 인한 대량의 폐기물 발생과 개발이익을 노린 고의적인 슬럼화 등이 사회적인 문제로 대두되면서, 최근 정부는 주택 재건축에 필요한 연한을 대폭 연장하는 등 재건축 규제를 강화하고 있다. 이러한 재건축 관련 국내 건설환경의 변화와 자원절약의 필요성에 대한 인식의 변화로, ‘리모델링(Remodeling)’의 필요성이 대두되었다. 이에 정부는 건축법 시행령에 리모델링에 대한 개념을 정의하고, 주택법, 도시 및 주거환경정비법 관련 법령을 개정하여 리모델링을 활성화하고자 하였다.
참고문헌 (18)
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국토해양부, 한국건설교통기술평가원 (2010)." 노후 공동주택의 구조 및 설비성능개선 기술 개발 최종보고서", 국토해양부
김문기(2011)." 공동주택 리모델링 정책의 효과분석", 박사학위논문, 경원대학교
김용민 (2005). "아파트 재건축과 리모델링의 수익성 비교분석에 관한 연구 : 강남권 고밀도 아파트를 중심으로", 석사학위논문, 성균관대학교
박래봉 (2006). "재건축 대안으로서의 리모델링 사업의 활성화 를 위한 법제도에 관한 연구", 석사학위논문, 전북대학교
박래형(2010)." 리모델링 아파트의 價格形成要因에 관한 硏究: 서울 所在리모델링 아파트를 中心으로", 박사학위논문, 전북대학교
서정규.이재석.전재열(2010)," 공동주택 리모델링을 위한 경제성 분석 프로세스 개발", 한국건설관리학회 추계학술발표대회 논문집, pp291-291
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