[논문]아파트단지의 물리적 폐쇄성과 사회경제적 효과에 관한 실증분석

김지은; 최막중

doi:10.6107/jkha.2012.23.5.103

아파트단지의 물리적 폐쇄성과 사회경제적 효과에 관한 실증분석
Empirical Analyses of Physical Exclusiveness of Multi-family Housing Estates in Seoul and Its Socioeconomic Effects 원문보기

한국주거학회 논문집 = Journal of the Korean Housing Association, v.23 no.5, 2012년, pp.103 - 111

Abstract ▼ AI-Helper

This study empirically investigates the degree of physical exclusiveness of multi-family housing estates and its socioeconomic effects. By combining various physical elements devised to blockade and control the entrance to the estate as well as housing units, it constructs the index to quantify the degree of physical exclusiveness for the multi-family housing estates of more than 300 households in Seoul. The statistics reveal that the degree of physical exclusiveness has increased over time and therefore, as a representative example, two-thirds of the estates are now equipped with barricade at the entrance, which often symbolizes 'gated community'. The estimation result of hedonic price model show that physical exclusiveness has a significant positive effect on housing price. The household survey data for the case study estates also demonstrate that the residents in the estate of higher degree of physical exclusiveness put a higher housing value on socioeconomic 'prestige' as well as 'community', beyond physical 'security', and have closer neighborhood relationship with the residents inside the estate. However, there is no significant difference in neighborhood relationship with the outside residents depending upon the degree of physical exclusiveness.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

그렇지만 이상의 독립변수는 모두 아파트가격에 일반적으로 영향을 줄 수 있는 통제변수에 불과하며, 본 연구의 관심사는 이러한 변수들의 영향을 통제한 상태에서 아파트단지의 폐쇄성이 가격에 미치는 영향을 살펴보는데 있다. 이에 따라 최종적으로 앞서 제III장에서 산출한 아파트단지별 폐쇄지수를 독립변수 중 하나로 포함한다.
이에 본 연구는 일차적으로 아파트단지의 폐쇄수준에 대한 체계적인 현황 정보를 구축하여 그 특성을 규명하는데 목적이 있다. 그리고 이를 토대로 아파트단지의 폐쇄성이 지니는 사회경제적 효과를 분석하는데 두 번째 목적이 있으며, 이는 아파트단지의 폐쇄정도에 따른 주거가치의 차이와 주택가격에 미치는 경제적 영향, 근린관계에 미치는 사회적 영향을 통해 고찰된다.
본 연구는 근년에 들어 확산되고 있는 아파트단지내 각종 출입통제시설의 설치에 주목하여 아파트단지의 물리적 폐쇄성에 관한 현황 특성을 파악하고, 그 사회경제적 효과를 실증 분석하였다. 서울시의 아파트단지에 대해 폐쇄지수를 산출한 결과, 새로 조성된 단지일수록 물리적 폐쇄정도가 높고 평균적으로는 단지 출입구의 초소와 바리게이트, 2~3개 주동 단위의 경비원 및 주동 출입구의 개별인식시스템, CCTV의 설치로 특징지어지고 있었다.
이상에서 산출된 폐쇄지수를 활용하여 아파트단지의 폐쇄성이 지니는 사회경제적 효과를 살펴보기로 한다. 먼저 주민 설문조사와 같은 1차자료를 취득하지 않아도 2차자료에 의거하여 수행할 수 있는 실증분석으로, 서울시내 300세대 이상 아파트단지 전체를 대상으로 하여 폐쇄성이 아파트가격에 미치는 영향을 특성가격모형(hedonic price model)을 통해 분석하도록 한다.
그 까닭은 무엇보다 아파트단지의 폐쇄수준에 대한 실태가 제대로 파악되지 않았기 때문이다. 이에 본 연구는 일차적으로 아파트단지의 폐쇄수준에 대한 체계적인 현황 정보를 구축하여 그 특성을 규명하는데 목적이 있다. 그리고 이를 토대로 아파트단지의 폐쇄성이 지니는 사회경제적 효과를 분석하는데 두 번째 목적이 있으며, 이는 아파트단지의 폐쇄정도에 따른 주거가치의 차이와 주택가격에 미치는 경제적 영향, 근린관계에 미치는 사회적 영향을 통해 고찰된다.

제안 방법

아파트단지의 폐쇄정도는 단지내 출입을 감시·통제하기 위해 설치되어 있는 일련의 물리적 요소의 조합을 통해 가늠해 볼 수 있다. 다양한 아파트단지에 대한 사전 현장조사 결과 출입 통제를 위해 일반적으로 활용되는 공통적인 통제요소들을 발견할 수 있었으며, 이를 중심으로 폐쇄정도를 지수화하여 측정하도록 한다.
특성가격모형의 종속변수는 평당 아파트가격으로 각 단지에 대해 평형별 매매상한가와 하한가의 평균값으로 평당 가격을 구한 다음, 이를 평형별 세대수를 가중치로 하여 가중평균한 값이다. 독립변수는 입지특성과 단지특성을 나타내며, 귀납적으로 통계적인 유의성을 갖는 변수들을 중심으로 구성하였다. 먼저 광역적 입지특성으로서 도심으로부터의 거리는 최고가 주택시장을 기준으로 하여 강남역으로부터의 거리로 측정하였다.
동시에 최고층수는 주거환경의 쾌적성⁴⁾, 세대당 주차대수는 편리성을 포착하기 위한 변수이며, 경과 년수는 재건축 기대효과를 감안하여(Lee & Shin, 2001) 2차함수의 비선형 관계로 설정하였다. 또한 주동의 건축 구조 및 설비 특성으로서 복도식, 계단식의 현관구조 및 개별난방과 중앙난방, 지역난방의 난방방식을 포함하였다. 이와 함께 건설사의 지명도를 고려하였는데, 이상범·조영준(2004)에서와 같이 오랫동안 가장 널리 알려져 온 도급순위 5위 이내의 시공사가 건설한 단지를⁵⁾ 더미변수로 처리하였다.
독립변수는 입지특성과 단지특성을 나타내며, 귀납적으로 통계적인 유의성을 갖는 변수들을 중심으로 구성하였다. 먼저 광역적 입지특성으로서 도심으로부터의 거리는 최고가 주택시장을 기준으로 하여 강남역으로부터의 거리로 측정하였다. 국지적 입지특성으로는 도보권내 지하철역 수와 최인접 지하철역까지의 도보시간을 사용하였다³⁾.
먼저 아파트단지의 폐쇄정도에 따라 거주자들의 주거가치에 차이가 있는지를 살펴보도록 한다. 주거가치란 주택을 소유하거나 이용함으로써 누릴 수 있는 편익에 대해 소비자마다 부여하는 가치로서, 주거 선택시 중요하게 고려하는 요소가 된다.
이상에서 산출된 폐쇄지수를 활용하여 아파트단지의 폐쇄성이 지니는 사회경제적 효과를 살펴보기로 한다. 먼저 주민 설문조사와 같은 1차자료를 취득하지 않아도 2차자료에 의거하여 수행할 수 있는 실증분석으로, 서울시내 300세대 이상 아파트단지 전체를 대상으로 하여 폐쇄성이 아파트가격에 미치는 영향을 특성가격모형(hedonic price model)을 통해 분석하도록 한다. 특성가격모형은 주택의 이질재(heterogeneous good) 특성에 초점을 맞추어 주거 서비스를 구성하는 다양한 특성요소별로 주택가격을 분해하여 요소별 내재가격(implicit price)을 추정하기 위해 사용하는데, 본 연구에서는 아파트단지의 폐쇄성을 이러한 특성요소 중의 하나로 포함한다.
아파트단지의 폐쇄성에 관한 실태는 서울시내 300세대 이상 아파트단지를 대상으로 조사한다. 방법론상 주택가격에 대한 영향은 서울시 전체를 대상으로, 그리고 주거가치와 근린관계는 사례대상 아파트단지의 주민 설문조사를 통해 분석한다. 이후 제II장에서 이론 및 선행연구를 고찰하고, 제III장에서 아파트단지의 폐쇄수준 현황을 분석한다.
설문결과는 요인분석(factor analysis)을 통해 압축하였는데, 구체적으로 주성분분석에 의해 직각회전방법인 Varimax를 적용하여 [Table 6]과 같이 5개의 요인을 추출하였다. 이들 요인은 각각 ‘입지 경제성’, ‘안전·사생활’, ‘커뮤니티’, ‘사회적 명성’, ‘디자인·심미성’으로 명명할 수 있는데, 총 분산의 61.
아파트단지의 폐쇄정도에 따라 근린관계에 차이가 있는 지를 알아보기 위해 주민 설문항목에 ‘이웃관계의 중요성’, ‘사귄 이웃의 수’, ‘이웃과 원하는 교류의 정도’를 역시 5점 리커트척도로 포함하고9), 이를 아파트단지 내·외의 이웃으로 구분하여 설문하였다.
이와 함께 건설사의 지명도를 고려하였는데, 이상범·조영준(2004)에서와 같이 오랫동안 가장 널리 알려져 온 도급순위 5위 이내의 시공사가 건설한 단지를5) 더미변수로 처리하였다.
방법론상 주택가격에 대한 영향은 서울시 전체를 대상으로, 그리고 주거가치와 근린관계는 사례대상 아파트단지의 주민 설문조사를 통해 분석한다. 이후 제II장에서 이론 및 선행연구를 고찰하고, 제III장에서 아파트단지의 폐쇄수준 현황을 분석한다. 그리고 제IV장에서 주택가격, 제V장에서 사례대상의 주거가치와 근린관계를 분석하고, 제VI장에서 시사점을 정리한다.
이상의 변수들에 기초하여 특성가격모형을 추정한 결과는 [Table 4]에 정리되어 있다. 종속변수인 평당 아파트 가격은 오른쪽으로 꼬리가 긴 분포를 갖고 있어 정규분포에 가깝게 만들기 위해 로그를 취하였다. 분산팽창인자(VIF; Variance Inflation Factor)를 보면 제III장에서 고찰한 바와 같이 새로 건축된 아파트단지일수록 폐쇄성이 높기 때문에 경과년수와 폐쇄지수에서 그 값이 상대적으로 높게 나타나지만, 다중공선성을 우려할 만한 수준은 아니다⁶⁾.
주거가치란 주택을 소유하거나 이용함으로써 누릴 수 있는 편익에 대해 소비자마다 부여하는 가치로서, 주거 선택시 중요하게 고려하는 요소가 된다. 주거가치를 구성하는 요소로는 Cutler(1947)의 고전적 분류에서부터 최근에 우리나라의 주거상황을 반영한 하정순(2004:54-60)의 분류에 이르기까지 공통적인 요소를 중심으로 [Table 6]과 같이 상업 및 문화오락시설, 교육환경 등 지역여건, 단지내 부대시설과 커뮤니티시설, 방범과 안전, 외부인 출입과 사생활 보호, 주민구성 및 이웃관계와 교류, 단지와 주동의 외관, 내부구조 및 실내장식, 사회적 상징성, 투자가치, 환금성 등과 관련된 18개 항목으로 구성하고, 각 항목에 대한 중요성을 5점 리커트척도로 설문하였다.

대상 데이터

특성가격모형은 주택의 이질재(heterogeneous good) 특성에 초점을 맞추어 주거 서비스를 구성하는 다양한 특성요소별로 주택가격을 분해하여 요소별 내재가격(implicit price)을 추정하기 위해 사용하는데, 본 연구에서는 아파트단지의 폐쇄성을 이러한 특성요소 중의 하나로 포함한다. 분석자료는 민간 부동산정보업체인 부동산 114가 제공하는 2010년 11월 기준 자료에 기초한다.
각 단지의 특성은 [Table 5]에 요약되어 있는데, 편의상 단지명은 폐쇄지수에 따라 1, 4, 7, 8로 부르기로 한다. 설문조사는 2011년 7월에 수행하였고, 설문지는 각 단지에 50부씩 배포하여 총 182부가 유효하게 회수되었다⁷⁾.
아파트단지의 폐쇄성에 관한 실태는 서울시내 300세대 이상 아파트단지를 대상으로 조사한다. 방법론상 주택가격에 대한 영향은 서울시 전체를 대상으로, 그리고 주거가치와 근린관계는 사례대상 아파트단지의 주민 설문조사를 통해 분석한다.
이러한 두 가지 조건을 충족하는 사례대상 단지로 본 연구에서는 강남구 개포동, 도곡동, 대치동에 상호 인접하여 위치하면서 폐쇄지수가 1, 4, 7, 8의 다양한 분포를 갖는 4개 아파트단지를 선정하였다. 각 단지의 특성은 [Table 5]에 요약되어 있는데, 편의상 단지명은 폐쇄지수에 따라 1, 4, 7, 8로 부르기로 한다.

성능/효과

대표적으로 외국에서 ‘출입차단형 주거단지’를 상징하는 바리게이트가 서울시내 300세대 이상 아파트단지의 약 2/3에 설치되어 있다는 사실이 이를 단적으로 증명한다. 둘째, 아파트단지의 폐쇄성은 아파트가격의 상승과 단지내 주민간 근린관계의 제고를 통해 단지 내부에 긍정적인 효과를 발휘하면서 단지 외부에는 부정적인 효과를 미치지 않는다. 따라서 이는 적어도 아파트단지의 물리적 폐쇄성을 부정적으로만 평가할 필요는 없다는 점을 시사한다.
따라서 아파트단지의 폐쇄수준이 높을수록 거주자들은 기본적으로 ‘커뮤니티’ 및 ‘사회적 명성’의 주거가치를 상대적으로 더욱 중시하고 있는 것으로 결론지을 수 있으며, 아파트단지의 폐쇄성에 대한 경제적 지불의사는 바로 이와 같은 주거가치에 기초하고 있음을 알 수 있다.
분산분석의 결과 단지내에 거주하는 주민 사이의 관계에 있어서는 대체적으로 폐쇄정도가 클수록 이웃관계의 중요성, 사귄 이웃의 수, 이웃과 원하는 교류의 정도가 모두 통계적으로 유의하게 높은 값을 가지며, 특히 Scheffe검정결과에 따르면 폐쇄수준이 가장 높은 단지8은 3개 항목의 근린관계를 모두 가장 중시하는 것으로 나타난다. 반면 단지 외부와의 근린관계에 대한 평가점수는 단지 내부에 비해 평균값이 낮은 수준으로, 3개 항목에서 모두 4개 단지간에 유의한 차이가 발견되지 않는다.
본 연구는 근년에 들어 확산되고 있는 아파트단지내 각종 출입통제시설의 설치에 주목하여 아파트단지의 물리적 폐쇄성에 관한 현황 특성을 파악하고, 그 사회경제적 효과를 실증 분석하였다. 서울시의 아파트단지에 대해 폐쇄지수를 산출한 결과, 새로 조성된 단지일수록 물리적 폐쇄정도가 높고 평균적으로는 단지 출입구의 초소와 바리게이트, 2~3개 주동 단위의 경비원 및 주동 출입구의 개별인식시스템, CCTV의 설치로 특징지어지고 있었다. 이러한 폐쇄성은 물리적 ‘안전’의 실용적 가치를 넘어 사회경제적 ‘위세’의 주거가치를 반영하면서 아파트가격으로 자본화되고 있었고, 이와 함께 폐쇄수준이 높을수록 ‘커뮤니티’의 주거가치가 중시되면서 단지내부의 근린관계는 긴밀해지는 반면 단지외부와의 근린관계에는 유의한 차이가 발견되지 않았다.
이러한 폐쇄성은 물리적 ‘안전’의 실용적 가치를 넘어 사회경제적 ‘위세’의 주거가치를 반영하면서 아파트가격으로 자본화되고 있었고, 이와 함께 폐쇄수준이 높을수록 ‘커뮤니티’의 주거가치가 중시되면서 단지내부의 근린관계는 긴밀해지는 반면 단지외부와의 근린관계에는 유의한 차이가 발견되지 않았다.
이상의 모든 독립변수들의 값이 일정할 때(ceteris paribus), 특히 경과년수가 동일한 경우라도, 폐쇄지수가 높으면 평당 아파트가격도 통계적으로 유의하게 높게 형성되는 것으로 나타난다. 구체적으로 바리게이트나 개별인식시스템 등과 같은 출입통제시설을 추가적으로 설치하여 폐쇄지수가 한 단위 올라가면 아파트의 평당 가격은 1.
이상의 물리적 요소들을 종합하면, 아파트단지의 폐쇄성은 기본적으로 단지내 설치되어 있는 요소의 범위에 비례하여 증가하는 것으로 평가할 수 있다. 이 때 각 요소는 종류별로 통제효과에 차이가 있을 수 있지만, 방문객의 입장에서 느끼는 폐쇄정도는 종류에 상관없이 가시적으로 관찰할 수 있는 요소의 다양성에 단순 비례하는 것으로 상정할 수 있다.
트단지의 폐쇄수준이 높을수록 거주자들은 기본적으로 ‘커뮤니티’ 및 ‘사회적 명성’의 주거가치를 상대적으로 더욱 중시하고 있는 것으로 결론지을 수 있으며, 아파트단지의 폐쇄성에 대한 경제적 지불의사는 바로 이와 같은 주거가치에 기초하고 있음을 알 수 있다.

후속연구

또한 아파트단지의 배치형태나 주민 공동이용시설의 구성에 따라 근린관계가 변화할 수 있는 가능성도 사례대상 단지의 수가 한정되어 있어 체계적으로 검토하지 못했다. 따라서 보다 일반화된 결론을 도출하기 위해서는 앞으로 더욱 많은 실증적 증거가 축적될 필요가 있다.
이상과 같이 아파트단지의 폐쇄성과 관련된 국내 연구는 그동안 단편적 차원에서 이루어져 왔다. 이에 비해 본 연구는 폐쇄성을 독립적인 이슈로 설정하여 보다 종합적인 분석을 시도하는데, 이를 위해서는 아파트단지의 폐쇄성에 대한 현황 정보를 체계적으로 구축하고 그 특성을 파악하는 작업이 선행되어야 한다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	아파트는 어떠한 속성을 가지고 있는가?	우리나라의 주택재고 중 아파트는 2010년 58%의 비중을 차지할 만큼 주된 주거유형으로 자리잡고 있다. 아파트는 다수의 세대가 근린생활시설과 함께 일단(一團)의 필지를 공유지분의 형태로 소유하는 ‘단지’를 형성함으로써 주변 지역과 단절되어 폐쇄적이고 배타적인 권리를 행사할 수 있는 대규모 사유지의 속성을 갖고 있다. 이러한 아파트단지의 폐쇄성은 특히 근년에 들어 실제 외부인의 출입을 물리적으로 통제하기 위한 바리게이트, 개별인식시스템 등 각종 차단시설이 설치되면서 의도적으로 더욱 강화되고 있다.
	아파트단지의 폐쇄성을 위한 차단시설은 어떤 것이 있는가?	아파트는 다수의 세대가 근린생활시설과 함께 일단(一團)의 필지를 공유지분의 형태로 소유하는 ‘단지’를 형성함으로써 주변 지역과 단절되어 폐쇄적이고 배타적인 권리를 행사할 수 있는 대규모 사유지의 속성을 갖고 있다. 이러한 아파트단지의 폐쇄성은 특히 근년에 들어 실제 외부인의 출입을 물리적으로 통제하기 위한 바리게이트, 개별인식시스템 등 각종 차단시설이 설치되면서 의도적으로 더욱 강화되고 있다.
	아파트단지내 출입 통제는 한편으로 방범, 치안, 주차 및 잡상인 관리 등의 실용적 목적으로 이루어지기도 하지만, 다른 한편으로는 거주민의 사회경제적 지위를 나타내고 주변 지역과의 차별성, 우월성을 강조하려는 수단으로 활용될 수도 있는 이유는?	아파트단지내 출입 통제는 한편으로 방범·치안, 주차 및 잡상인 관리 등의 실용적 목적으로 이루어지기도 하지만, 다른 한편으로는 거주민의 사회경제적 지위를 나타내고 주변 지역과의 차별성, 우월성을 강조하려는 수단으로 활용될 수도 있다. 그 이유가 무엇이든 아파트단지의 폐쇄성이 강화되는 추세에는 이에 대해 주민들이 부여하는 가치와 지불의사(willingness to pay)가 뒷받침되어 있을 수 있다. 반면 이러한 주민들의 경제적 이해관계와는 별도로 아파트단지의 폐쇄성은 주거지 분리(segregation)로 이어져 사회적 측면에서는 근린관계에 대한 평가가 다르게 내려질 수 있다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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