PF 개발사업의 성공요인 분석을 통한 리스크 평가체계 구축을 위한 기초연구 An Exploratory Research on Quantitative Risk Assessment Methodology Throughout Success Factor Analysis in Project Financing원문보기
PF사업은 민간의 투자를 유치하여 국가 경제와 산업의 발전에 도움을 주려는 목적으로 수행되는 프로젝트 발주방식의 한 형태이다. 그러나 국내의 경우 개발이익 극대화라는 측면만을 고려함으로 인하여 무분별한 PF사업의 급증과 최근의 금융위기의 여파로 인하여 사업의 중단이 속출하고 있다. 이러한 주된 원인은 PF사업을 객관적으로 정량화하고 이를 분석하여 사전에 발생 가능한 리스크를 차단하려는 노력이 미흡한 결과이다. 본 연구의 목적은 PF사업의 건전성을 평가할 수 있는 방법론을 제안하기 위한 사전 연구로 PF사업의 성공에 영향을 끼치는 원인을 분류하여 세부요소를 파악하고 이를 바탕으로 PF사업의 리스크를 평가할 수 있는 정량적인 체계를 제안하는데 있다. 본 연구는 PF사업의 성공요인과 실패요인을 선행연구와 면담조사를 바탕으로 5개영역, 15개 항목, 104개의 영향인자를 도출하였고, 전문가 설문조사를 통해 영향정도를 검증하였다. 후속 면담조사를 통해 설문조사 결과에 대한 분석을 실시하였고, PF 사업의 건전성 평가를 위한 도구로 활용이 될 경우 PF 개발사업의 건전성 평가에 많은 도움이 될 수 있을 것으로 판단되며, PF 사업에 대한 객관적인 평가 도구 개발 시 유용한 기초자료로 이용될 수 있을 것으로 기대된다.
PF사업은 민간의 투자를 유치하여 국가 경제와 산업의 발전에 도움을 주려는 목적으로 수행되는 프로젝트 발주방식의 한 형태이다. 그러나 국내의 경우 개발이익 극대화라는 측면만을 고려함으로 인하여 무분별한 PF사업의 급증과 최근의 금융위기의 여파로 인하여 사업의 중단이 속출하고 있다. 이러한 주된 원인은 PF사업을 객관적으로 정량화하고 이를 분석하여 사전에 발생 가능한 리스크를 차단하려는 노력이 미흡한 결과이다. 본 연구의 목적은 PF사업의 건전성을 평가할 수 있는 방법론을 제안하기 위한 사전 연구로 PF사업의 성공에 영향을 끼치는 원인을 분류하여 세부요소를 파악하고 이를 바탕으로 PF사업의 리스크를 평가할 수 있는 정량적인 체계를 제안하는데 있다. 본 연구는 PF사업의 성공요인과 실패요인을 선행연구와 면담조사를 바탕으로 5개영역, 15개 항목, 104개의 영향인자를 도출하였고, 전문가 설문조사를 통해 영향정도를 검증하였다. 후속 면담조사를 통해 설문조사 결과에 대한 분석을 실시하였고, PF 사업의 건전성 평가를 위한 도구로 활용이 될 경우 PF 개발사업의 건전성 평가에 많은 도움이 될 수 있을 것으로 판단되며, PF 사업에 대한 객관적인 평가 도구 개발 시 유용한 기초자료로 이용될 수 있을 것으로 기대된다.
A Project Financing (PF) is a form of project delivery system that is carried out for the purpose of trying to give help to the development of national economy and the construction industry in order attract private investment. However, in the case of Korea, many PF projects are only taking into acco...
A Project Financing (PF) is a form of project delivery system that is carried out for the purpose of trying to give help to the development of national economy and the construction industry in order attract private investment. However, in the case of Korea, many PF projects are only taking into account the aspect of maximizing development benefits, and the proliferation of PF results in project failure. In addition, the interruption of business has been one after another in the aftermath of the recent financial crisis. These major cause is the result of efforts to block the potential risk of objectively quantifying operations. Nowadays, PF risk analysis in terms of various factors is insufficient. The purpose of this study is to identify and quantify the extensive risk elements to classify the cause of affecting the success of the project PF study prior to propose a methodology for evaluating the integrity of the project PF based on this and to provide a quantitative system that can evaluate the business risk. This study identified the factors that affect the PF business success and failure and establish the metrics that can be quantified through existing research and expert interviews. Factors influencing the success of the PF obtained as a result of surveys and interviews in assessing the soundness of the PF development conditions in the future be able to take advantage of, as well as an objective assessment tool to be able to take advantage of the development is expected.
A Project Financing (PF) is a form of project delivery system that is carried out for the purpose of trying to give help to the development of national economy and the construction industry in order attract private investment. However, in the case of Korea, many PF projects are only taking into account the aspect of maximizing development benefits, and the proliferation of PF results in project failure. In addition, the interruption of business has been one after another in the aftermath of the recent financial crisis. These major cause is the result of efforts to block the potential risk of objectively quantifying operations. Nowadays, PF risk analysis in terms of various factors is insufficient. The purpose of this study is to identify and quantify the extensive risk elements to classify the cause of affecting the success of the project PF study prior to propose a methodology for evaluating the integrity of the project PF based on this and to provide a quantitative system that can evaluate the business risk. This study identified the factors that affect the PF business success and failure and establish the metrics that can be quantified through existing research and expert interviews. Factors influencing the success of the PF obtained as a result of surveys and interviews in assessing the soundness of the PF development conditions in the future be able to take advantage of, as well as an objective assessment tool to be able to take advantage of the development is expected.
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문제 정의
이러한 PF사업의 위기는 미래의 불확실한 상황에 대한 분석 및 객관적인 검토 체계의 부재에 기인한다고 할 수 있다. 따라서 본 연구는 PF사업 시 발생할 수 있는 리스크에 기반하여 PF사업의 성공에 영향을 주는 다양한 영향요소를 검토하고, 이를 사전에 평가할 수 있는 체계를 구축하는데 목적이 있다. 이를 위해 각종 문헌과 전문가 면담을 통해 PF사업의 영향요소를 파악하고 설문분석을 통해 리스크를 정량화할 수 있는 방안을 제안하고자 한다.
본 연구를 통해 도출된 영향요소와 중요도를 통하여 PF사업의 성과를 객관적으로 평가하기 위한 PF사업의 정량적 평가체계 구축을 최종 목적으로 한다.
본 연구에서 도출된 PF사업의 성공영향요소의 적절성 및 영향정도를 평가하기 위하여 전문가 설문을 진행하였다.
본 연구에서는 PF사업의 리스크를 객관적으로 평가하기 위한 PF사업의 중요 영향요소 도출하고, 도출된 영향요인의 적절성 및 영향정도 도출을 통하여 PF사업의 성공가능성을 평가하기 위한 체계를 구축하고자 하였다.
본 연구에서는 PF사업의 성공영향요소를 도출하기 위하여 선행연구를 분석하였다. 선행연구의 내용은 PF사업에 영향을 끼치는 영향요소와 리스크 요소에 관한 연구문헌 조사를 실시하였다.
따라서 본 연구는 PF사업 시 발생할 수 있는 리스크에 기반하여 PF사업의 성공에 영향을 주는 다양한 영향요소를 검토하고, 이를 사전에 평가할 수 있는 체계를 구축하는데 목적이 있다. 이를 위해 각종 문헌과 전문가 면담을 통해 PF사업의 영향요소를 파악하고 설문분석을 통해 리스크를 정량화할 수 있는 방안을 제안하고자 한다.
제안 방법
PF영향요인은 선행연구의 영향요인을 바탕으로 전문가 면담을 통하여 도출하였으며, 본 연구에서 도출한 PF사업 성공영향요인은 평가분야, 평가항목, 평가요소로 구분하여 작성하였다. 평가분야는 “사업 참여자 평가”, “개발계획 평가”, “대상부지 평가”, “사업프로세스 평가”, “재무성과 평가” 등 5개 분야로 구분하였고, 각 평가항목은 “시행사의 역량”, “시공사의 역량”, “금융기관의 역량”, “입지분석”, “개발컨셉 및 대상부지”, “개발 후의 가치평가 및 운용”, “시공 리스크 관리 계획”, “마케팅 계획”, “부지확보 및 계약사항”, “부지 평가 진행사항”, “시공”, “인허가”, “계약”, “사업수지분석”, “손익 및 배당계획” 등 15개의 평가항목으로 분류하였다.
평가분야는 “사업 참여자 평가”, “개발계획 평가”, “대상부지 평가”, “사업프로세스 평가”, “재무성과 평가” 등 5개 분야로 구분하였고, 각 평가항목은 “시행사의 역량”, “시공사의 역량”, “금융기관의 역량”, “입지분석”, “개발컨셉 및 대상부지”, “개발 후의 가치평가 및 운용”, “시공 리스크 관리 계획”, “마케팅 계획”, “부지확보 및 계약사항”, “부지 평가 진행사항”, “시공”, “인허가”, “계약”, “사업수지분석”, “손익 및 배당계획” 등 15개의 평가항목으로 분류하였다. 각 평가요소는 평가항목별로 재구성하여 총 104개의 하위요소로 구분하였다. 이렇게 도출된 PF사업의 성공영향요소에 대한 최종 영향요인도(Influence Diagram)을 작성하였으며, 다음의 그림 3은 도출된 PF사업의 성공영향요소 중 “사업 참여자 평가”, “개발계획 평가”에 대한 각 영향요소의 영향관계를 나타낸 것이다.
따라서 본 연구에서는 PF사업의 성공에 영향을 끼치는 다양한 내·외부 영향요소를 도출하였고, 영향요소의 적합성 및 가중치를 도출하여 PF사업의 성패를 검토해 볼 수 있는 PF사업 성공영향 요인 분류체계를 작성하였다.
사업프로세스” 평가분야에 대한 세부 평가항목은 “D1.시공 및 건설”, “D2.인허가”, “D3.계약”의 3개 평가항목을 평가하였다.
설문조사를 통하여 도출된 결과를 바탕으로 시공사, 시행사, 금융사의 PF사업 전문가 면담을 통하여 설문조사 결과의 도출 이유를 확인해 보았다.
전문가 설문조사는 PF관련 사업을 수행한 경험이 있는 전문가를 대상으로 2013년 2월 11일부터 2월 24일까지 14일에 거처 설문조사를 실시하였다. 설문지는 총 60부의 발송하여 21부의 설문지를 회수할 수 있었으며, 설문지의 의 내용은 응답자 인적사항, 건설PF사업의 성공요소 분류체계, 건설PF사업의 성공요소 분류체계 중 사업 참여자 평가, 개발계획 평가, 대상부지 평가, 사업프로세스 평가, 재무성과 평가로 구성하였으며, 각 평가분야, 평가항목, 평가요소는 10점 만점으로 평가하였다. 설문 응답자의 경력은 3년 미만 14.
이를 위하여 기존 PF사업의 영향요인 관련 선행연구 검토와 전문가 면담을 통하여 PF영향요인을 도출하였고, 설문조사를 통하여 도출된 영향요소의 적절성 및 영향정도를 산출하였고 전문가 인터뷰를 통하여 설문조사의 결과를 분석한 후 PF사업에 가장 큰 영향을 주는 Top10 영향요인을 도출하였다.
재무성과 평가”에 대한 영향요소로서의 적절성과 PF사업에 미치는 영향정도를 동시에 평가하였다.
재무성과” 평가분야에 대한 세부 평가항목은 “E1.사업수지 분석”, “E2.손익 및 배당계획”의 2개 평가항목을 평가하였다.
평가분야는 “사업 참여자 평가”, “개발계획 평가”, “대상부지 평가”, “사업프로세스 평가”, “재무성과 평가” 등 5개 분야로 구분하였고, 각 평가항목은 “시행사의 역량”, “시공사의 역량”, “금융기관의 역량”, “입지분석”, “개발컨셉 및 대상부지”, “개발 후의 가치평가 및 운용”, “시공 리스크 관리 계획”, “마케팅 계획”, “부지확보 및 계약사항”, “부지 평가 진행사항”, “시공”, “인허가”, “계약”, “사업수지분석”, “손익 및 배당계획” 등 15개의 평가항목으로 분류하였다.
대상 데이터
본 연구에서 도출된 104개의 PF사업 성공영향요소 중에 전문가 설문조사를 통하여 PF사업의 성공에 큰 영향을 끼치는 것으로 평가된 10개의 영향요소를 도출하였다.
전문가 설문조사는 PF관련 사업을 수행한 경험이 있는 전문가를 대상으로 2013년 2월 11일부터 2월 24일까지 14일에 거처 설문조사를 실시하였다. 설문지는 총 60부의 발송하여 21부의 설문지를 회수할 수 있었으며, 설문지의 의 내용은 응답자 인적사항, 건설PF사업의 성공요소 분류체계, 건설PF사업의 성공요소 분류체계 중 사업 참여자 평가, 개발계획 평가, 대상부지 평가, 사업프로세스 평가, 재무성과 평가로 구성하였으며, 각 평가분야, 평가항목, 평가요소는 10점 만점으로 평가하였다.
성능/효과
PF사업의 Top 10 성공영향요소는 영향정도가 높은 순으로 순위를 도출하였으며, 이 중 영향요소의 적절성이 9점 이상으로 PF사업의 성공을 평가하기에 매우 적합하다고 평가된 영향요소만을 도출하였다. PF사업의 Top10 성공영향요소는 다음의 표 3과 같다.
PF사업의 Top 10 성공영향요소의 적절성과 영향정도에 대한 평균과 표준 편차를 살펴보면 Top 10 성공요인의 적절성 평균은 9.52점, 표준편차는 1.10점으로 나타났으며, 영향정도의 평균은 8.38점, 표준편차는 1.35점으로 나타났다. 그리고 전체 PF사업의 영향요소에 적절성 평균은 8.
개발계획” 평가의 각 평가분야에 따른 평가항목에 대한 설문조사 결과 B1-5(10.0점), B1-7(9.23점), B3-1(9.23점), B3-2(9.23점), B5-1(9.23점), B5-3(9.74점), B5-5(9.49점)의 평가요소가 적절성이 큰 것으로 나타났으며, 영향정도는 B1-4(8.20점), B1-5(8.89점), B1-7(8.25점), B3-1(8.41점), B5-1(8.20점), B5-3(8.25점)의 평가요소에 영향정도가 높은 것으로 나타났다.
개발계획”의 평가항목 중에서는 “B2.개발컨셉 및 대상부지”와 “B3.개발 후의 가치평가 및 운용”이 매우 중요한 것으로 나타났다.
35점으로 나타났다. 그리고 전체 PF사업의 영향요소에 적절성 평균은 8.37점, 표준편차는 1.69점으로 나타났으며, 영향정도의 평균은 7.51점, 표준편차는 1.57점으로 나타났다. 다음의 그림 19, 20은 PF사업의 Top 10 성공영향요소의 적절성과 영향정도의 평균과 표준편차의 결과를 그래프로 나타낸 것이다.
대상부지” 평가분야에 대한 세부 평가항목은 “C1.부지확보 및 계약사항”, “C2.부지 기타 진행사항” 의 2개 평가항목을 평가하였으며, 평가항목의 적절성은 “C1.부지확보 및 계약사항”이 8.36점, “C2.부지 기타 진행사항”은 7.04점으로 나타났으며, 평가항목의 영향정도는 “C1.부지확보 및 계약사항”은 8.31점, “C2.부지 기타 진행사항”은 6.93점으로 나타났다.
대상부지” 평가의 각 평가분야에 따른 평가항목에 대한 설문조사 결과는 C1-1(9.72점), C1-3(8.61점), C1-6(8.61점), C1-8(8.89점), C1-9(8.61점), C1-12(8.89점), C2-1(8.89점)의 평가요소가 적절성이 큰 것으로 나타났으며, 영향정도는 C1-1(8.10점), C1-8(8.25점), C1-9(8.20점), C1-12(8.00점)의 평가요소에 영향정도가 높은 것으로 나타났다.
사업 참여자” 평가분야의 세부항목인 “A1.시행사 역량”, “A2.시공사 역량”, “A3.금융사 역량”에 대한 적절성과 영향정도를 평가한 결과, 적절성은 “A1.시행사 역량”이 8.04점으로 가장 높게 나타났고, 영향정도는 “A2.시공사 역량”이 7.88점으로 가장 높게 나타났다.
후속연구
그러나 본 연구에서 밝힌 PF사업 성공영향 요소는 PF사업의 전체를 평가하기에는 적합하지만, 세부적인 PF진행단계에 따른 PF 영향요소를 평가하기에는 평가요소의 적합성 및 가중치의 변화가 불가피하기 때문에 PF진행 단계에 따른 영향정도를 평가하기 위한 후속연구가 필요할 것으로 보인다.
또한, 본 연구에서는 수행한 PF사업의 영향요소에 대한 평가를 바탕으로 각 평가요소의 정량적 평가방법에 대한 연구가 필요할 것으로 사료된다.
본 연구에서 도출된 PF사업의 성공영향 요소 분류체계 및 가중치를 통하여 PF사업의 리스크를 사전에 검토할 수 있을 것으로 기대되며, 향후 진행되는 PF사업의 평가에 도움이 될 것으로 사료된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
PF사업이란?
PF사업은 프로젝트로 인하여 발생하는 미래의 현금흐름 및 가치를 상환재원으로 하는 SPC(Special Purpose Company)에 프로젝트 단위로 자금을 공급하여 공사를 진행하는 금융 및 사업방식이다. (이만형 외 2007)
PF사업 성공영향요인에서 평가분야는 어떻게 구분하였는가?
PF영향요인은 선행연구의 영향요인을 바탕으로 전문가 면담을 통하여 도출하였으며, 본 연구에서 도출한 PF사업 성공영향요인은 평가분야, 평가항목, 평가요소로 구분하여 작성하였다. 평가분야는 “사업 참여자 평가”, “개발계획 평가”, “대상부지 평가”, “사업프로세스 평가”, “재무성과 평가” 등 5개 분야로 구분하였고, 각 평가항목은 “시행사의 역량”, “시공사의 역량”, “금융기관의 역량”, “입지분석”, “개발컨셉 및 대상부지”, “개발 후의 가치평가 및 운용”, “시공 리스크 관리 계획”, “마케팅 계획”, “부지확보 및 계약사항”, “부지 평가 진행사항”, “시공”, “인허가”, “계약”, “사업수지분석”, “손익 및 배당계획” 등 15개의 평가항목으로 분류하였다. 각 평가요소는 평가항목별로 재구성하여 총 104개의 하위요소로 구분하였다.
PF사업은 어떻게 진행되는가?
이와 같은 PF사업은 토지주, 시공사, 금융기관, 시행사 등의 이해관계자에 의하여 진행이 되고, PF사업을 진행하게 되는 SPC사는 사업이 종료될 경우 해산되는 일종의 Task Force 방식의 형태를 가지고 진행하게 된다. (정호근 2006)
참고문헌 (12)
국토연구원 (2012). 부동산개발사업 평가항목 선정방안 연구, 국토연구원
김성철.이정철.이찬식 (2008). "부동산 PF사업의 리스크 관리에 관한 연구", 정기학술발표대회 논문집, 제8권, pp. 491-496
김우영.백화숙.김경환 (2011). "리스크요소 분석을 통한 PF사업 타당성평가의 선진화방안", 정기학술발표대회 논문집, 제11권, 한국건설관리학회, pp. 225-226
최주원.최선영.유승규.김주형.김재준 (2011). "프로젝트 파이낸싱 사업의 건설사업관리의 효율적 적용방안에 관한 연구", 대한건축학회 추계학술발표대회 논문집
Han, S. H. and Diekmann, J. E. (2001). "Approaches for Making Risk-Based Go/No-Go Decision for International Projects", Journal of Construction Engineering and Management
Ye, S. and Tiong, L. K. (2000). "NPV-at-Risk Method in Infrastructure Project Investment Evaluation", Journal of Construction Engineering and Management
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