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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 우선적으로 공중위생관리법에서 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변환하기 위해서 제시하고 있는 제반 조건을 검토하였으며, 더불어, 건축법을 고찰하였다. 그 결과 총 7개의 제약요인을 도출할 수 있었다[표 5].
- 본 연구는 국내 숙박시설 공급 확대를 위한 방안으로 기존의 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경하여 운영하는 것을 활성화할 수 있는 방법을 모색해보고자 하였다. 특히 향후 오피스텔의 생활형 숙박업으로의 용도 전환을 활성화하기 위해서는 어떠한 부분의 제도적 개선이 필요한지에 대해 연구하였다.
- 이러한 상황에서 본 연구는 국내 숙박시설 공급 확대를 위한 방안으로 기존의 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경하여 운영하는 것을 활성화할 수 있는 방법을 모색해보고자 한다. 특히 향후 오피스텔의 생활형 숙박업으로의 용도 전환을 활성화하기 위해서는 어떠한 제도적 개선방안이 필요한지에 대해 연구하고자 한다.
- 첫째, 공중위생법이 개정되면서 서비스드 레지던스가 합법화된 이후 제도적 실효성에 관하여 연구한 문헌은 없는 것으로 나타났다. 이에 본 연구에서는 기존 선행연구에서 다루지 못하였던 오피스텔의 용도변경 유도방안에 대해 연구하였다는 점에서 차별성이 존재한다.
- 본 연구는 국내 숙박시설 공급 확대를 위한 방안으로 기존의 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경하여 운영하는 것을 활성화할 수 있는 방법을 모색해보고자 하였다. 특히 향후 오피스텔의 생활형 숙박업으로의 용도 전환을 활성화하기 위해서는 어떠한 부분의 제도적 개선이 필요한지에 대해 연구하였다.
- 이러한 상황에서 본 연구는 국내 숙박시설 공급 확대를 위한 방안으로 기존의 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경하여 운영하는 것을 활성화할 수 있는 방법을 모색해보고자 한다. 특히 향후 오피스텔의 생활형 숙박업으로의 용도 전환을 활성화하기 위해서는 어떠한 제도적 개선방안이 필요한지에 대해 연구하고자 한다.
제안 방법
- 다음으로 서비스드 레지던스를 운영하고 있는 운영자(위탁관리 포함) 및 실무자를 대상으로 제도적 제약요인 외에 오피스텔의 용도전환을 저해하는 요소에 대해 FGI(Focus Group Interviews)를 실시하였다.
- 본 연구와 유관한 연구는 서비스드 레지던스에 대한 연구이다. 따라서 국내논문서비스 KISS(한국학술정보 논문검색 서비스)[4], RISS(한국교육학술정보원 학술 정보 서비스)[5], 국회도서관[6]을 이용하여, 서비스드레지던스, 관광숙박시설, 관광호텔, 비즈니스호텔, 외래 관광객, 방한 외래객, 오피스텔 용도 변환 등의 키워드를 바탕으로 유관한 연구를 검색하였다.
- 설문의 내용은 기본적으로 응답자의 인적사항과 최종 정립된 오피스텔의 생활형 숙박업 용도전환 저해요인인 건축 설비시설 부담, 허가조건 제약, 관리·운영 위험, 제도적 한계 등 4개 상위항목에 총 13개의 측정지표별 상대적 중요도를 설문하였다.
- 연구방법으로는 첫째, 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환 저해요소를 정립하였다. 이를 위해 현행제도상(공중위생관리법 시행령) 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변환하기 위해서 필요한 제반 조건을 검토하였으며, 더불어, 서비스드 레지던스를 운영하고 있는 운영자(위탁관리 포함) 및 실무자를 대상으로 용도 전환을 저해하는 요소에 대해 FGI(Focus Group Interviews)를 통해 제도적 제약 외에 현실적인 측면에서 용도 전환에 장애가 되는 요인에 대해 조사하여 분석지표로 반영하였다.
- 오피스텔의 생활형숙박업 용도 전환 저해요인의 중요도 분석은 ‘건축설비시설 부담’, ‘허가조건 제약’, ‘관리·운영 위험’, ‘제도적 한계’ 등 4가지 항목간 중요도 평가를 실시하고 다음으로 각 상위항목 별 세부요인들(총 13개 요인) 간 중요도 평가를 실시하였다.
- FGI실시 결과 제도적 제약 외에 현실적인 측면에서 용도 전환에 장애가 되는 요인들에 대해 다음 [표 6]과 같이 도출되었다. 우선 사업자 입자에서는 관리 및 운영상 어려움이 존재하는데, 관련 애로사항으로 전문위탁운영업체 부족, 시설물 관리 부담, 위탁운영사 운영 리스크 등을 제시하였다. 다음으로 현행 제도적 한계로 복잡한 인허가 절차에 의한 용도변경 지연, 건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비, 관련 제도 홍보 부족을 추가적으로 지표에 반영할 필요가 있는 것으로 나타났다.
- 연구방법으로는 첫째, 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환 저해요소를 정립하였다. 이를 위해 현행제도상(공중위생관리법 시행령) 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변환하기 위해서 필요한 제반 조건을 검토하였으며, 더불어, 서비스드 레지던스를 운영하고 있는 운영자(위탁관리 포함) 및 실무자를 대상으로 용도 전환을 저해하는 요소에 대해 FGI(Focus Group Interviews)를 통해 제도적 제약 외에 현실적인 측면에서 용도 전환에 장애가 되는 요인에 대해 조사하여 분석지표로 반영하였다.
- 다음으로 AHP의 적용에 있어 조사된 설문지의 내용의 신뢰성을 검토하기 위해 일관성 검증을 실시하였다. 일관성 검증은 일관성지수(CI)를 평균무작위지수(RI)로 나눈 일관성비율(CR, Consistency Rate)로써 의사결정자의 유의성을 판단하였다. 일반적으로 CR값이 0.
- 최종 선정된 오피스텔의 생활형 숙박업 용도 전환 저해요소들을 토대로 각 지표간 상대적 중요도 평가(AHP)를 위해 설문조사를 실시하였다. 설문조사는 2013년 3월 25일∼4월 15일까지 실시하였으며, 설문대상은 임대 목적의 영업용 오피스텔로 인허가를 받은 뒤 숙박시설로 개조해 숙박업을 운영해오고 있는 사업자, 죽 생활형 숙박업으로 용도 전환이 필요한 서비스드 레지던스 운영업체 관계자를 대상으로 하였으며, 신규 분양 레지던스형 오피스텔 분양 관계자를 대상으로 설문을 실시하였다.
대상 데이터
- FGI는 서울시 내 서비스드 레지던스 운영업체의 실무자, 서비스드 레지던스 운영업체 관계자 및 신규 오피스텔 분양 관계자를 대상으로 진행하였다. FGI실시 결과 제도적 제약 외에 현실적인 측면에서 용도 전환에 장애가 되는 요인들에 대해 다음 [표 6]과 같이 도출되었다.
- 다음으로 본 연구의 시간적 범위는 서비스드 레지던스 숙박 영업행태가 불법 판결을 받은 2010년 4월을 기준으로 2010년부터 2013년까지로 설정하였다. 이는 불법 판결 이후 서울 및 부산 주요 지역 내 가용 숙박시설 부족 현상, 그리고 후속 제도적 조치 등을 살펴볼 수 있는 시기이다.
- 본 연구의 공간적 범위는 서울특별시로 한정하였다. 그 이유는 본 연구에서 다루고자 하는 서비스드 레지던스 숙박시설 주 이용객인 관광 및 비즈니스 수요가 서울에 집중되어 있기 때문이다.
- 설문방법은 해당업체를 직접 방문, 연구의 취지와 평가항목 상세설명 후 설문지를 배포 및 회수하였고 분석을 위해 총 160부를 배포, 그 중 124부를 회수하였다. 자세한 내용은 다음 [표 8]과 같다.
- 설문조사는 2013년 3월 25일∼4월 15일까지 실시하였으며, 설문대상은 임대 목적의 영업용 오피스텔로 인허가를 받은 뒤 숙박시설로 개조해 숙박업을 운영해오고 있는 사업자, 죽 생활형 숙박업으로 용도 전환이 필요한 서비스드 레지던스 운영업체 관계자를 대상으로 하였으며, 신규 분양 레지던스형 오피스텔 분양 관계자를 대상으로 설문을 실시하였다.
- 따라서 이들 설문자료는 분석에서 배재하였다. 최종적으로 일관성 지수가 0.1이하로 나타난 111부를 분석에 사용하였다. 일관성 지수가 0.
데이터처리
- 다음으로 AHP의 적용에 있어 조사된 설문지의 내용의 신뢰성을 검토하기 위해 일관성 검증을 실시하였다. 일관성 검증은 일관성지수(CI)를 평균무작위지수(RI)로 나눈 일관성비율(CR, Consistency Rate)로써 의사결정자의 유의성을 판단하였다.
이론/모형
- 둘째, 연구를 통해 정립된 생활형 숙박업 용도전환 저해요인들을 가운데 용도전환을 현실적으로 어렵게 만드는데 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇인지 각 요인별로 AHP(Analytic Hierarchy Process)방식을 이용하여, 중요도를 분석하였다. 여기서, 중요도란 향후 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환하는 것을 활성화할 목적에서 제도적 혹은 운영적인 측면에서 개선이 시급한 정도를 의미한다.
성능/효과
- ‘기존 분양계약자 100% 동의 요건’의 종합가중치는 0.156416로 1위, ‘용도지역지구 중 상업/준주거지역’의 종합가중치는 0.113928로 2위, ‘전문 위탁운영업체 부족’의 종합가중치는 0.109664로 3위, ‘상대정화구역(학교와의 거리)’의 종합가중치는 0.105656로 4위, ‘복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연’의 종합가중치는 0.103576로 5위, ‘위탁운영사 운영 리스크’의 종합가중치는 0.100724로 6위, ‘시설물 관리 부담’의 종합가중치는 0.087612로 7위, ‘관련 제도 홍보 부족’의 종합가중치는 0.079376로 8위, ‘건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비’의 종합가중치는 0.059048로 9위, ‘주차장, 하수도, 소방시설 등 기본 건축 요건’의 종합가중치는 0.033264로 10위, ‘환기시설 설치’의 종합가중치는 0.025368로 11위, ‘객실별 욕실 또는 샤워실 설치’의 종합가중치는 0.016632로 12위, ‘취사시설 설치’의 종합가중치는 0.008736로 13위로 나타났다.
- AHP 분석결과, 13개 지표의 1위부터 13위까지의 개별 가중치가 도출되었으며, ‘기존 분양계약자 100% 동의 요건’, ‘용도지역지구 중 상업/준주거지역’, ‘전문 위탁운영업체 부족’, ‘상대정화구역(학교와의 거리)’, ‘복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연’, ‘위탁운영사 운영 리스크’, ‘시설물 관리 부담’, ‘관련 제도 홍보 부족’ 등이 상대적으로 중요도가 높게 나타난 요인으로 나타났다.
- 관리운영 위험의 3개의 세부지표들 간 중요도 분석를 살펴보면, 전문 위탁운영업체 부족의 중요도가 0.368로 1위, 위탁운영사 운영 리스크의 중요도가 0.338로 2위, 시설물 관리 부담의 중요도가 0.294로 3위로 나타났다. 관리운영 위험 분야에서는 전문 위탁운영업체의 부족이 가장 중요하게 개선이 될 필요가 있는 것으로 나타났다.
- 다음으로 해외 여행사의 경우 1-2급 관광호텔에 대한 수요가 높게 나타난 것에 비해 국내 여행사의 경우는 레지던스 (서비스드 레지던스)의 수요가 높게 나타났다. 그리고 개별 여행객의 경우 특2급 외에 레지던스(서비스드 레지던스)에 대한 수요가 높은 수준으로 나타났다.
- 넷째, 오피스텔의 생활형 숙박업 용도 변경시 허가조건 관련하여 입지조건(용도지역 중 상업과 준주거, 상대정화구역 내 허가 불가)에 관한 부분은 예외 조항을 적용받는 등 앞으로 조정될 가능성이 존재하며, 기존 분양 계약자 100% 동의 요건은 문제점은 인식하나 개인의 재산권을 침해할 수 있는 부분이 존재한다.
- 084 순으로 나타났다. 다른 3개의 상위항목에 비해 건축설비시설 부담에 대한 중요도가 크게 낮은 것으로 나타났다.
- 다섯째, 현재 오피스텔의 생활형 숙박업 용도 변경이 활성화되지 못하는데 전문운영업체의 부족 등의 관리·운영상의 문제점 중요한 저해요소인 것으로 도출되었다.
- 다음으로 방한외래객 수의 높은 증가세와 함께, 한국을 찾는 외국인의 80% 가량(2009-2011, 3년간 평균 79%)이 서울을 방문하고 있어 서울 호텔의 객실수요가 최근 크게 증가하였다. 서울지역 전체 호텔의 객실가동률은 2007년 70%에서 2011년에는 10%가량 상승한 81%를 기록하였다[2].
- 다음으로 제도적 제약사항으로 구성되어 있는 허가 조건 제약의 3개의 세부지표들 간 중요도 분석 결과, 기존 분양계약자 100% 동의 요건의 중요도가 0.416로 1위, 용도지역지구 중 상업/준주거지역의 중요도가 0.303로 2위, 상대정화구역(학교와의 거리)의 중요도가 0.281로 3위로 나타났다.
- 이어 한국관광공사의 자료[3]에서 국내외 여행사 및 개별 여행객을 대상으로 앞으로 확충되길 희망하는 숙박시설의 유형에 대해 조사해본 결과를 살펴보면, 우선 국내외 여행사의 경우 공통적으로 특1급보다는 특2급 호텔 확충을 희망하는 비율이 높게 나타났다. 다음으로 해외 여행사의 경우 1-2급 관광호텔에 대한 수요가 높게 나타난 것에 비해 국내 여행사의 경우는 레지던스 (서비스드 레지던스)의 수요가 높게 나타났다. 그리고 개별 여행객의 경우 특2급 외에 레지던스(서비스드 레지던스)에 대한 수요가 높은 수준으로 나타났다.
- 용도지역지구 중 상업시설/준주거지역 지표는 이를 의미한다. 마지막으로 기존 분양 계약자 100% 동이 요건은 기존이 오피스텔이 생활형 숙박업으로 용도 전환하기 위해서는 오피스텔 분양 당시 분양받은 계약자 모두가 용도 전환에 동의해야만 가능하다. 이를 의미하는 지표이다.
- 마지막으로 제도적 한계 3개의 세부지표들 간 중요도 분석결과, 전문 위탁운영업체 부족의 중요도가 복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연의 중요도가 0.428로 1위, 관련 제도 홍보 부족의 중요도가 0.328로 2위, 건축법내 생활형 숙박시설 개념 미비의 중요도가 0.244로 3위로 나타났다. 제도적 한계 분야에서는 복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연이 가장 개선 필요성이 높은 것으로 나타났으며 반면, 건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비이 중요도는 상대적으로 낮게 평가되었다.
- 본 연구를 수행한 결과 기존의 상업용 오피스텔을 용도변경을 통해, 서비스드 레지던스로 활용하는데 저해가 되는 요인들은 무엇인지 또 활성화를 위해서 제도적으로 가장 개선이 중요한 요인들은 무엇인지를 분석할 수 있었다. 그러나 다음과 같은 한계점이 존재한다.
- 본 연구의 분석결과, 생활형 숙박업 등록 요건인 취사, 환기, 욕실 또는 샤워실 설치 기준의 경우 실제로는 대부분 충족한다는 측면에서 다른 항목들에 비해 개선 중요도가 매우 낮게 평가되었다.
- 분석결과, 오피스텔의 생활형숙박업 용도변경 저해요인으로 4개 항목 13개의 세부지표가 도출되었다. AHP 분석결과, 13개 지표의 1위부터 13위까지의 개별 가중치가 도출되었으며, ‘기존 분양계약자 100% 동의 요건’, ‘용도지역지구 중 상업/준주거지역’, ‘전문 위탁운영업체 부족’, ‘상대정화구역(학교와의 거리)’, ‘복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연’, ‘위탁운영사 운영 리스크’, ‘시설물 관리 부담’, ‘관련 제도 홍보 부족’ 등이 상대적으로 중요도가 높게 나타난 요인으로 나타났다.
- 이러한 제약으로 생활형 숙박업 제도가 만들어졌지만, 제도 도입 후 1년 경과한 현 시점에서 생활형 숙박업을 등록한 업소는 서머셋 팰리스 서울(종로구 소재), 브라운 스위트 서울(중구 소재) 등 2개소에 불과하여 실효성이 부족한 것으로 나타났다. 따라서 향후 늘어나는 수요에 대비해 숙박시설 공급 확대가 필요한 실정이다.
- 이어, 상위항목 중 ‘건설설비시설 부담’에 속하는 4개의 세부지표들 간 중요도 분석을 실시한 결과, 주차장, 하수도, 소방시설 등 기본 건축 요건에 대한 중요도가 0.396으로 1순위, 환기시설 설치의 중요도가 0.302으로 2순위, 객실별 욕실 또는 샤워실 설치의 중요도가 0.198로 3순위, 취사시설 설치에 대한 중요도가 0.104로 4순위로 평가되었다.
- 일관성 지수(C.R) 분석결과 총 124부 중 일관성 지수 수치가 0.1이상으로 일관성이 떨어지는 설문부수는 13부로 나타났다. 따라서 이들 설문자료는 분석에서 배재하였다.
- 244로 3위로 나타났다. 제도적 한계 분야에서는 복잡한 인허가 절차로 용도변경 지연이 가장 개선 필요성이 높은 것으로 나타났으며 반면, 건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비이 중요도는 상대적으로 낮게 평가되었다.
- 본 연구의 차별성 및 착안점은 다음과 같다. 첫째, 공중위생법이 개정되면서 서비스드 레지던스가 합법화된 이후 제도적 실효성에 관하여 연구한 문헌은 없는 것으로 나타났다. 이에 본 연구에서는 기존 선행연구에서 다루지 못하였던 오피스텔의 용도변경 유도방안에 대해 연구하였다는 점에서 차별성이 존재한다.
- 첫째, 서비스 레지던스로 영업하고 있는 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 변경할 수 있도록 유도하기 위한 조건으로 공중위생법에서 정하는 시설설치(취사시설, 환기시설, 욕실, 주차장·하수도·소방시설 등)가 미치는 영향은 크지 않은 것으로 나타났다.
후속연구
- 우선 사업자 입자에서는 관리 및 운영상 어려움이 존재하는데, 관련 애로사항으로 전문위탁운영업체 부족, 시설물 관리 부담, 위탁운영사 운영 리스크 등을 제시하였다. 다음으로 현행 제도적 한계로 복잡한 인허가 절차에 의한 용도변경 지연, 건축법 내 생활형 숙박시설 개념 미비, 관련 제도 홍보 부족을 추가적으로 지표에 반영할 필요가 있는 것으로 나타났다.
- 둘째, 공간적 범위에 대한 한계로 본 연구에서는 서울시만을 대상으로 하였으나 향후 외국인 관광객이 많이 방문하는 부산이나 수도권, 전국을 대상으로 연구의 범위를 확대해볼 필요가 있다.
- 둘째, 외국 방문객의 국내 방문이 급증하고 그에 따른 서비스드 레지던스의 수요가 늘고 있는 상황으로 기존 상업용 오피스텔을 생활형 숙박업으로 용도 전환될수 있도록 유도할 필요가 있지만, 기본적인 시설조건(취사시설, 환기시설, 주차장·하수도·소방시설 등)에 대한 제한은 절대적으로 지켜질 필요가 있다.
- 첫째, 현재 제도상 용도변경시 구비조건, 실무자를 대상으로 용도 변경의 저해요소를 조사하여 분석변수에 고려하였으나 본 연구에서 분석에 반영하지 못한 추가적인 저해요인이 있을 수 있다. 따라서 향후 연구는 전문가 설문이나 브래인스토밍 등을 통해 추가적으로 우선사업구역 선정시 중요하게 고려될 필요가 있는 지표를 도출해 볼 필요가 있다.
- 셋째, 생활형 숙박업 허가시 모든 시설을 일시에 전환하는 것이 아니라 일정 기간 하에 단계별로 변경하는 것을 허용해주는 방식으로 용도 변경 허가를 해주는 것을 제도적으로 고민해볼 필요가 있다.
- 첫째, 현재 제도상 용도변경시 구비조건, 실무자를 대상으로 용도 변경의 저해요소를 조사하여 분석변수에 고려하였으나 본 연구에서 분석에 반영하지 못한 추가적인 저해요인이 있을 수 있다. 따라서 향후 연구는 전문가 설문이나 브래인스토밍 등을 통해 추가적으로 우선사업구역 선정시 중요하게 고려될 필요가 있는 지표를 도출해 볼 필요가 있다.
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